グランドメゾン上町一丁目レジデンスってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

グランドメゾン上町一丁目レジデンスについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.sekisuihouse.co.jp/gm/osa/uemachi65/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154761

所在地：大阪府大阪市中央区上町１丁目23番10(地番)
交通：Osaka Metro谷町線・長堀鶴見緑地線「谷町六丁目」駅7号出入口まで徒歩5分
　　　Osaka Metro長堀鶴見緑地線「玉造」駅1号出入口まで徒歩9分
　　　Osaka Metro谷町線・中央線「谷町四丁目」駅10号出入口まで徒歩10分
間取：3LDK～4LDK
面積：72.74平米～92.24平米
売主：積水ハウス株式会社 大阪マンション事業部
施工会社：株式会社昭和工務店
設計・監理：株式会社現代綜合設計
管理会社：積水ハウスＧＭパートナーズ株式会社

総戸数：65戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上14階 地下1階建
用途地域：第2種住居地域
駐車場：26台(機械式)
自転車置場：130台 (平面式45台、上段垂直昇降ラック式30台、下段スライドラック式55台)
バイク置場：バイク置場3台・ミニバイク置場10台(下段ラック式)

完成(竣工)予定：2025年6月上旬予定
入居(引渡)予定：2025年7月下旬予定
販売状況：2024年4月上旬販売開始予定

バルコニー面積：4.84平米～9.12平米
建ペイ：80％(大阪市施工条例第3条の2および第53条第3項第2号により70%)
容積率：300%(総合設計制度採用により379.62％)
敷地面積：1499.54平米(建築確認面積、実測面積、登記面積)
建築面積：614.60平米
延床面積：7257.43平米

ＹＯＨＡＫＵ
そのゆとりは、美しく豊かな都心居住のために。

上町台地という揺るぎのない都市生活基盤の上に、こころから安らげる“余白”を求める方へ。

こころにも余白を生んでくれるまち。
お気に入りの居場所を見つけに出かけてみませんか。
日時計のはやさで流れる時間に身を任せて。

駅徒歩5分の都心にあって、大通りから、周囲から、人からの“余白”をデザインした、
「グランドメゾン上町一丁目レジデンス」誕生。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
【グランドメゾン上町一丁目レジデンス】MR訪問！注目エリアの期待のグランドメゾン…価格は？！【すごろく】
https://www.sumu-lab.com/archives/96928/

[103: 名無しさん]

>>101 eマンションさん

一般的にはそうですが、他の条件もふまえ人によると思います。私は価格的にここは諦めましたが、駅近大通り沿いのマンションより、ちょっと距離あるけど静かな方が良いなーと。不動産関係の人って駅近駅近言ってくるけど、そればっかり推して来られても、、と思ってしまいます。

[104: 名無しさん]

>>102 マンション検討中さん

3年前の近隣地域の同デベのマンションの価格から、2割程度価格が上がってますね。。。
この界隈に数年前に越してきて良かったです。今のこの金額では、我が家は手が届きません。
上町台地ブランド恐るべし・・・

[105: マンション掲示板さん]

凄い価格になってきましたね

[106: マンコミュファンさん]

>>104 名無しさん

本当ですよね。
難波宮の整備も始まっていますし、
上町台地ブランドはまだ上がるんですかねぇ。

[107: マンコミュファンさん]

>>105 マンション掲示板さん
長年近所に住んでいるけどデベロッパーと転売ヤーの思う壺
売れるから高い値段で値付けしてるけど、人件費や鋼材が値上がりしてるとはいえ儲けすぎです。
こんな値段なら将来必ずくる南海地震に備えて賃貸したほうが安全な気がします。
上町台地でも周りが水没して水使えなくなって下水が流せなくなってえらいことになります。建物も住めるかわかりませんしね

[108: マンション掲示板さん]

築浅ファミリータイプだとこの周辺は20万では借りれなくなってきましたね
この2年くらいで中央区の賃料もかなり値上がりしました
ここも借りるとなると最低28万はすると思います

[109: マンション検討中さん]

>>107 マンコミュファンさん

売れるんだから、この地域には価値があるんでしょうね。
結局は需給のバランスです。

[110: 匿名さん]

>>102 マンション検討中さん
中央区のタワマン価格を見慣れてると、なんだか安く見えてしまうのが怖い。。。

[111: 検討板ユーザーさん]

上町台地のブランドは確実に上がっています。
森ノ宮辺りから難波宮跡周辺部も再開発されるので、まだまだ上がります。

[112: 匿名さん]

>>111 検討板ユーザーさん
難波宮跡周辺は、北部ブロックはホテルと商業施設ができますが、それ以外の再開発ってなんかあるんでしょうか？

[113: 名無しさん]

>>112 匿名さん

こんなところで聞くより「難波宮跡公園再開発」で検索すれば、詳しく出てますよ

[114: マンション検討中さん]

歩いてみましたが本当に駅徒歩5分ですかね？すごく遠かったです。

[115: マンション掲示板さん]

>>114 マンション検討中さん
長堀鶴見緑地線の7番出口まで5分表記。
まぁ坂道やし信号あるし無理やけど。
谷町線はそこから2-3分は掛かるよ
駅には近くないねー

[116: マンション検討中さん]

こちらを検討してるので、私も先週、近辺を歩いてみました。やっぱり駅からは遠いですね…。距離的には遠くはないんだろうけど、何というか、ちょっと歩きにくい道というか。長堀通は交通量多くてうるさいし、横断歩道が少なくて反対側に渡りにくいし。駅やスーパーやパン屋さんにはほぼ毎日行くから、ちょっとストレスかな。
せっかくだから、空堀商店街まで足を伸ばしてランチしましたが、更に遠かったです笑

[117: 口コミ知りたいさん]

上町は静かで住みやすいところだけど、都心の田舎というか何もないのよ
都心に住んでる感がないというか…

[118: 通りがかりさん]

駅は歩きますがライフはすぐそこですよ。

[119: 口コミ知りたいさん]

>>117 口コミ知りたいさん
何があればいいんでしょう？

[120: マンション検討中さん]

コンビニが近くにないような…

[121: eマンションさん]

私が見学に行った時点では、予定価格は出ていたものの、パンフレットもなかったです。管理費は決まってましたが修繕積立金も未定。ゆえに諸経費は分からず。
おまけにメニュープラン（通常無料のリビング拡張など）が有料になるかもしれないと聞き、テンションがダダ下がりました。4月に入るともう希望住戸の要望を出さないといけないそうだけど…

[122: 匿名さん]

近隣のザ・タワーの方は、この4月から修繕積立金が一気に約3.6倍になる様で、資産価値に影響が出るのではとスレが荒れていますね。
ここはタワーじゃないからそうはならないとは思いますが懸念点ですね。

[123: 口コミ知りたいさん]

購入される方いらっしゃいますか？
何タイプが人気なんでしょうかね

[124: マンション掲示板さん]

>>123 口コミ知りたいさん


西向きを検討していますが、西向きリビングって正直どうなんでしょう？西日が強くて暮らしにくいでしょうか？

洋室リビングインのプランは南向きでよいですが、う～んと言う感じ。。先に寝る時や集中する時、リビングからの音が気になりそうで。

[125: 匿名さん]

修繕積立金が一気に3.6倍ですか…それは恐ろしいですね。
スレッドが荒れている原因は突然の値上がりだったからですか？
当初にあった長期修繕計画の予定から外れて大幅に値上がりしてしまったのでしょうか？

[126: マンコミュファンさん]

>>125 匿名さん

どこも最初は修繕積立金が低く設定されているので、
この物件を含め、いずれはポーンと値上がりすると思います。

[127: マンション検討中さん]

>>125 匿名さん
10倍になってるところもあって、3.6倍は平均ですよ。
https://finance.recruit.co.jp/article/n146/

[128: 通りがかりさん]

ザ・タワーは組合の総意で値上げを決めたと聞きました。
数十年ごとにまとまった金額を徴収する計画でしたが、それを取り止めに。その代わり今回値上げをするそうです。どれも定住目的の住民が多かったから成り立つそうです。騒いでいるのは非住民かつ転売ヤーではないでしょうか？
本物件に話を戻すと、営業に確認しましたが既に修繕積立の長期予定は決まっていましたし(表も見せ
てもらえます)、大幅な値上げは考えにくいと感じました。

[129: 通りがかりさん]

https://www.sumu-lab.com/archives/96928/
モデルルームを訪れたブロガーが書いてますね。高いですがDタイプの間取りは良さそうですね。

[130: マンコミュファンさん]

>>128 通りがかりさん
ザ・タワーの見直しは当初計画に問題が見つかったことをきっかけに始まっています。総会議案を取り寄せてもいいかもしれませんよ。
デベロッパーの設定は新築市場横並びで売りやすい値段になるようにそれっぽく調整されてますから、しっかり確認した方がいいと思います。
https://www.homes.co.jp/cont/press/opinion/opinion_00367/

[131: 買い替え検討中さん]

今この辺住んでて都心まで自転車でも行けるしいい街なんだけど、坂が多いから電動自転車じゃないからしんどい

[132: 評判気になるさん]

>>130 マンコミュファンさん

積水のお手盛り？

[133: 評判気になるさん]

>>132 評判気になるさん
「竣工・引き渡し後の最初の管理組合総会で、この金額では毎月の管理費も、10年後もしくは15年後に予定している最初の大規模修繕も、各々費用が全く足りないとして値上げの動議が出され、管理組合総会がいきなり紛糾するといった例は枚挙に暇がない」
とあるので、積水だけじゃなくお手盛りなんでしょうね。
わかっている人はどうせポンと値上がりすることを見越して買うし、わかってない人にとっては納得いかないいきなりの値上げになるのでマンション分断の地雷を埋め込んで売っているというのがこの業界の現状なんでしょう。

[134: マンション検討中さん]

リビオ上町台パークレジデンスがきましたね。ここと競合しますかね？

[135: 買い替え検討中さん]

ここも欲しいけど、シエリア上町台タワー北向中古が出たらほしい。

[136: 買い替え検討中さん]

>>134 マンション検討中さん
どこの住所にできますか

[137: マンション検討中さん]

>>136 買い替え検討中さん
上町メディカルテラスの東側。ザタワー近く

[138: マンション検討中さん]

>>137 マンション検討中さん
おー。
パークヒル上町跡地ですか。いい場所ですね。この並び近鉄のマンションも出来ますよね。

[139: マンション検討中さん]

>>138 マンション検討中さん
近鉄はどこにできますか

[140: 通りがかりさん]

>>139 マンション検討中さん
銅座公園より西、鉄板焼き屋の隣くらいですね。https://www.constnews.com/?p=131564

[141: 匿名さん]

>>140 通りがかりさん
新しいマンションが次々と！上町一丁目はどんどん良くなりますね！
大規模なマンションはもうできそうもないけれど、小市民の住環境としては市内有数な気がしてきています。もう少し都心部にいくと、正直インバウンドの人ばかりで、街中にいるとへとへとです。

[142: 匿名さん]

>>136 買い替え検討中さん

イズミヤ+ドンキの向かい。銅座公園の近くですね。

[143: 通りがかりさん]

>>130 マンコミュファンさん
80㎡で5万は高額ですね。

[144: マンション掲示板さん]

>>143 通りがかりさん
まあ、老後に10万になるよりはいいんじゃないでしょうかね。

[145: 名無しさん]

>>144 さん
将来的には7万位にはなるでしょう。
固定資産価値税と合わせると10万弱。
サラリーマンが買うものではないですね。

[146: デベにお勤めさん]

>>145 名無しさん
まあタワマンの最終維持費はワンルーム借りれるくらいの金額になると昔から言われてきてたわけです。老後にワンルームや、年齢から賃貸を借りられなくなって公団アパートに住むよりは同じお金で分譲住宅の８０平米に住めるのならサラリーマンでもそのほうがいいんじゃないですかね。
戸建ても高仕様な注文住宅でもなければ大体自分が死ぬころにはライフサイクルを終えますがタワマンなら躯体は１００年持つし、一緒に維持管理をする管理組合の仲間もいます。
小規模マンションもタワマン並みに維持費がかかるといわれているのでここも無関係ではないですね。３万の維持費ををすぐ５万にしてそのまま持たせるか、３万のまま何もしないで老人ばかりになった段階で１０万に引き上げるかの選択です。固定資産税も合わせると１３万弱？でワンルームどころか２ＤＫの家賃並みの維持費となります。

[147: 通りがかりさん]

>>146 デベにお勤めさん
近くの分譲マンションなんですが、
一時金が5年毎の案があり60万→250万と推移
していくようです。管理組合運営に積極的な
住民のマンションならいいのですが委任状すら
出さない人もいる状況です
マンションは空間を買うのであって土地を買った
訳じゃないと改めて感じています。
お金があるなら賃貸がいいと思います。

[148: ご近所さん]

銅座公園の近くに住んでいる者ですが、このあたり、ちょっとしたマンション建設ラッシュになっています。

中央大通り、谷町線、長堀通、上町筋に囲まれた区画でみると、建設中のマンションが6軒(完売した分譲や賃貸を含む)、これからマンションが建ちそうな空き地が2カ所あります。

いずれも比較的小さな物件ですが、このマンションを検討されている方は、これらの物件の情報が分かるまで待つか、待っていても価格が安くなることはないと判断するか、難しいところですね。

[149: 匿名さん]

GGOやブリリアなども含めて、タワマンは住むためのものではなく儲けるための金融商品です。

タチの悪いことには、積水をはじめとした不動産屋が最もそのことを承知しているということです。

[150: 匿名さん]

東京都心部のタワマン維持費(管理費修繕積立金)は、平米あたり月額1000円超スタートがトレンドになりつつあり、3年毎に見直していくところが多いです。
それに加えて固定資産税都市計画税を納税して、6年目以降は軽減措置がなくなるので税額も上振れします。

今後の見通しから、大阪都心部も上昇基調は続くでしょうから、世帯年収1000万程度ではド貧民生活を強いられるということです。

[151: 通りがかりさん]

ここらは子育て世代にとってはめっちゃいい。それだけで事足りる

[152: 匿名さん]

>>150 匿名さん
共働きで年収1000万は少ない方ではないでしょうか？