アデニウム北加賀屋

[購入検討中さん]

アデニウム北加賀屋ってどうですか？

所在地：大阪府大阪市 住之江区緑木1丁目1番6<住居表示>
交通：大阪市営四つ橋線「北加賀屋」駅から徒歩3分

[224: 元購入検討者]

定価よりは安いような気がするな～
でも値引き販売されてた時と比べたら、どうなんかなー
俺はかなり前（おととし）にＭＲいったっきりで、値引き交渉はしてないから、そのへんはわからん。

建物が完成した頃に、キャンセル住戸が発生したからどうですかっていうＤＭもらったけど、
それは７８㎡の部屋が２２００万円ぐらいやったんちゃうかな？（諸費用向こう持ちで）
ええなーって思ったけど、結局今はマンション買うのを見送ったから行かんかったけど。
たぶん直接交渉すればもっと下がったんやろね。

[225: 匿名さん]

78㎡のキャンセル住戸は今年1月時点で2880万の提示を受けたことがあります。
その後は知りませんが。

[226: 元購入検討者]

＞２２５
１１月か１２月時点で２２００万円だったと思うよ。違う部屋かな。

[227: 匿名さん]

>>226
部屋が違うかはわかりませんが、前契約者の意向で部屋の内装・間取り等が変更されている為、安くしていますと話していました。
私も値引き交渉はしましたが、オリックスの方も販売センターに来るとのことで値引きはあまりできませんと話していました。
11月12月はちょうどオリックスの出資を受けた直後だったので、以前の設定価格だったのではないでしょうか？
私は1月時点で2880万と提示されました。
あまり詳しく書くとキャンセル住戸を購入された方にも影響しますのでこれ以上の詳細は控えます。

[228: 入居済み住民さん]

１１月、１２月あたりで契約した人が一番お買い得したんですねー。
値引きの幅は契約の時期やら部屋タイプやらでだいぶ違うと思いますよ。
でも、買った人はみんなその額で納得して買ってるんだから、いいんじゃないかな。

ともあれ、中古の場合は諸費用はもちろん自分で出さないといけないし、
仲介手数料もいる分、新築時よりも割高感ありますね・・

[229: 匿名はん]

>>228さん
新築でも諸費用必要ですよね？
仲介手数料は不要ですが、その分管理費一時金や修繕積立基金などで結構な額が必要ですので新築が割安とは限らないんじゃないでしょうか？

まあ最近の新築マンションでは諸費用を売主が負担するところもありますので、228さんは売主に諸費用負担していただいたのでしょうね。
うらやましい限りです。

[231: 匿名さん]

>230
マンションズは無料なので、外出して取りに行かれる事をお勧めします。
今週の新しい情報を得ることができますよ。

[232: 224]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理人】

[233: 住民さんＡ]

いくらで買ったなんて今更議論しても意味ないでしょ。
現にその問題のキャンセル部屋は売れているわけだし。
224さんも結局購入していないんだから、取引が成立していない価格をいくら力説してもどうしようもないと思いますよ。
知り合いの方が安く購入されているようですが、これジョイントさんだったら個人特定可能でしょ？
こんなところで公表して知り合いがジョイントさんから違約金請求されたらどうするの？
普通値引き販売って口外しない特約とかするでしょ？
どういう意図で幻の価格を力説しているのか不明ですが、この物件は完売しているので、もうその価格で購入することは、任意売却とかでもない限り、今後数年では無理でしょう。

[235: 匿名さん]

↑
このひとは、外出しない引きこもりの方か
関西に住んでいない方のどちらでしょうか。

関西に住んでないのにこんなにしつこく投稿するのもよくわからん。

[236: 匿名さん]

>>235
荒らしに反応するのも荒らしです。
最近どこのスレにもマンションズマニアが登場した後反応する人がいて、余計読みづらいです。

[237: 匿名さん]

232=224
結局あわてて232を削除したね（笑）
削除するくらいなら力説しなきゃいいのに。
この人も買いそびれて後悔してるのかな？
いくらその当時安い価格で提示されてても、購入してなきゃ絵に描いた餅。
中古市場は新築とは別の論理で価格形成されることを知らなきゃね。
リートも底打ち感が出てきて上昇に転じてきてるから、そろそろ土地・マンション価格も落ち着くかな？

[238: どうなるの]

[不動産関連]ジョイントコーポが破たん　６月３０日付で上場廃止 (日本証券新聞)
　ジョイント・コーポレーション（８８７４）は２９日、会社更生手続きの開始を東京地裁に申請し、受理されたと発表した。負債総額は約１４７６億円。子会社のジョイント・レジデンシャル不動産も同時に会社更生手続きを申請し受理された。ジョイントコーポは６月３０日付で上場廃止へ。

[239: 匿名はん]

だいぶ前にここで告知してあげたのに…

『ジョイントあぶないよ』って。それでも目先の安さに騙されて購入してんだから良いんじゃないの？

アフターサービスも10年保証も適用されずババを引いた皆様に合掌

[240: 購入検討中さん]

ここはデベに万一のことがあった場合を想定して、デベが保険に加入していました。
今年の秋から施行される保証制度みたいな保険です。
デベが倒産の場合でアフターサービスが受けられない場合は、保険金で対応となります。
逆にこういった保険に加入していない築浅の中古マンションや売れ残りマンションの方がリスクたかいですよ。

[241: 入居者４]

№２４０さん

はじめまして。ジョイントのニュース以来、いろんな不安でただただ慌てふためいて、契約書読み返したりこの先の事を思うと、信じられないとしか思えず・・・
検討購入中さんのご指摘を読んで・・・ありました。見落としていました！住宅性能保証制度というものをジョイントが財団法人住宅保証機構に入ってました。
すべてが解決には、まだまだ時間がかかりそうですが、おかげで少し安心できました。感謝です。

[242: 購入検討中さん]

241さん

お役に立てたみたいでよかったです。
私も入居者ですが、ここは完売していますし、影響はないとおもいますよ。
むしろ完売+保険加入+新築で周辺マンションよりも資産価値は高いと思っています。

先程も書きましたが、保険に加入していない築浅の中古マンションや売れ残りマンションの方が、今後はリスクが高い分、資産価値は減少すると思っています。
いくら大手デベでも景気が悪ければアフターサービスも質が落ちるかもしれませんし、中小デベであればアフターサービスをしないかもしれません。
まして倒産すれば瑕疵担保は無効ですからね。

不景気の時だからこそ保険のあるなしが分かれ道になると思います。

[243: 入居者４]

№２４０さん

ここには、よく通りすがりはしておりました。
なかなか書き込む機会は逸しておりました。管理組合がなかなか立ち上がらず、正直最初が肝心なのにと思うこともしばしば・・・。
でもこんな時だからこそ住民で一致団結して、意見交換などできたら少しでも不安が解消できるのにと多々思います。私は知識があまりないので＾＾；　№２４０さんのご意見には納得です。
住人の方に頼もしい方がいらっしゃって嬉しい限りです。

[244: 購入検討中]

ここは完売したのもつかの間、すぐに中古で販売されてますね。
昨日の広告にも３ＬＤＫ２６８０万で売り出されていますね。

中古の購入検討しておりましたがジョイントが破綻したので止めました。
ジョイントの破綻が遅かったら買っていたかもしれません。危なかったです。

普通に考えて事業主・売主が経営破たんしたマンションの資産価値は下がる事はあっても
上がるなどという事は到底考えられません。少なくとも自分は検討物件から外しました。
今の経済状況からしてもマンションは大不況の真っ只中ですからね。

住宅性能保証制度は確かに心強い保険だと思いますが最長１０年ではありませんでしたか？
１１年目以降はどうなるのか色んな問題が出てきそうです。
そもそも１０年以内に問題が発生するようなマンションて完全なハズレですよね。
保険は時には役に立ちますが過信はしない方が良いですよ。

[245: 匿名さん]

11年目以降も保証してるデベってあるの？
しかも10年で問題発生するのが前提の言い分だね？
↑の理屈だとそもそも世間一般の売主の瑕疵担保責任すら不要と言っているようなもんだよ。
何故瑕疵担保責任があるのかよく考えましょう。
その上でデベが保証できなくなった場合の保証を受けられる保険だということを理解しないと。
100%問題が発生するのを前提で保険に入っていると勘違いしてないかい？
平成21年11月29日までに施行される住宅瑕疵担保履行法も必要ないということかな？
この物件は前倒しで実施していただけだよ。

議論の前提をまずはしっかり固めましょう。
ひがみにしか聞こえませんよ。

[246: 通りすがり]

マンション自体に問題なくても

事業主が破綻では余計な不安が付きまとうのは間違いない。

[247: ご近所さん]

瑕疵担保責任の保険はあってもアフターサービスは無いんですよね。
保険が使えるのは構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分だけですから。

これから細かい修繕も全部自己負担ですかね～結構お金かかるんですよね
売主が生きてたら全部一定期間はやってもらえるのにね。
もうクロスがはがれて、キッチンの引き出しの調子がおかしい・・・
冬場結構結露もしたけどクロスにカビが生えてきたりしたらどうないしよ。最悪だ。
はあ、まあしょうがないよね。つぶれたんだから

[248: 匿名さん]

ご近所さんは分譲マンションに住んでますか？
キッチンの不調は設備メーカーの保証でしょ？デベは関係ないね。他の設備もメーカー保証でしょ。
アフターサービスと簡単に言ってるけど、内容把握してないでしょ？
クロスのカビもそもそも適用除外だと思うけどね。（通常使用の為）
ちなみにここは2重サッシで結露はほとんどなかったし、窓がある部分の壁には全て断熱材入ってますよ。
それとアフターサービスは2年3年とか部位によって細かく規定されてますよね？
何でもかんでも一律10年とか勘違いしてませんよね？

実際に住んでもいないのに心配してもらってありがたいけど、心配しすぎだよ。
『構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分』が保証されないのが一番資産価値低下になるわけだけど、この部分は保証されるわけだからね。

むしろ普通の築10年未満の保険未加入の中古マンションは『構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分』の保証が売主倒産の場合なくなるわけだから逆に危ない。売れ残ってる新築で保険未加入の物件も同様。
しかも今後はこの部分の保証が売主倒産でも保証される物件しか販売されないので、保証されていない中古マンションの価値低下は免れないでしょう。

又ほとんどのデベは、『アフターサービスは専有部分を第三者に譲渡した時点で無効となる』という一文を基準に盛り込んでいるので、あなたが将来築浅の物件を購入した場合、いずれにしてもアフターサービスは受けられない確率が非常に高いです。

[249: 匿名さん]

ちなみに244の理屈でジョイントが破綻したから購入検討やめたというのは、知識不足もいいところ。
破綻しようがしまいがアフターサービスは受けられないからね。
中古物件を検討するならそのあたりもしっかり確認しましょう。

[250: 入居済み住民さん]

二重サッシは結露しないけど、それ以外の窓は結露すごかったよ、冬。
角部屋なんで東側以外にも窓ある。
ほとんどFIXで風通せないうえに家具置きにくい、そんでもって結露。
角部屋にお住まいのかた、どのように対処されてます？
あと、購入検討してたときは冬場だったからまだましだったけど、暖かくなってきたら排気ガスのにおいひどくなってきたような・・
暴走族も春になってから活動激しくなったよね。。

[251: 入居済み住民]

排気ガスはぬくいから、上昇するんですよ。気温が上がるとさらに。
吸気口のスポンジがもう真っ黒でげんなりしましたよ。
玄関前の植樹で立ち枯れしてるのがあるけど、あれは保険で植え替えてもらえるんでしょうかね？

[252: ご近所さん]

以前住んでいた某社の分譲マンションでは1年半後にクロスにカビがはえたとき
アフターサービス範囲内で無償張替えでした。アフターサービスって結構でかいですヨ。

あと内装各部の保証はメーカーは負いません。あくまで売主の保証です。
メーカーは売主に対して保証の責を負っているだけです。メーカーは施工を通して売主に引渡し、
その後売主が引き渡した一般顧客に責任を負います。電化製品も車もすべてそうでしょ。各部品メーカーが
保証するんじゃなくて、パナソニックであったり、トヨタが保証するんですよ。

完売したから資産価値高いとかは関係ないんじゃないかな。単にうちみたいに６００万円から
値引いてくれたから売れただけであって最初から資産価値は落ちてるんですよ。
私は分かって買ってるからいいけど。ほんとにバカみたいに安かったからね。
割り切ってたつもりだけどもうちょっと売主の体力がもつかなって淡い期待持ってただけ・・

[253: 匿名さん]

各設備の保証書ついてるけどね。

[254: 匿名さん]

完売したから資産価値高いとも書いていない。
「周辺マンションよりも」と書いていたと思うよ。
あくまで比較してであって、ここが単独で資産価値が高いという意味にはとれなかったけど。
読解力ないのね。

[255: 通りすがり]

最後の方はかなり値引頑張ったんでしょうね。まさに叩き売り状態？

そりゃ喉から手が出るほどＣＡＳＨが欲しかったでしょう。今となっては誰でも想像できますね。

資産価値が高いとか意味不明な事言ってるのはお一人だけかと思いますよ。

すでに中古物件が出るとは完売すら怪しく思えてしまいます。

[256: 匿名はん]

システムキッチンのメーカーを教えてください。

[257: 購入検討中さん]

252さん

このマンションにお住まいなら、引渡し時にもらった書類をもう一度確認してみてください。
保証のご高説はもっともらしく聞こえますが、書類を確認しましたでしょうか？
それともあくまでもジョイントさんに対応してもらいたいのでしょうか？
保証を受けれるのに、ジョイントさんから保証を受けたいというのであれば致し方ないですが・・・。
またカビに執着されてますが、いずれは無償対応期間が終了するわけだったのですから、カビが発生しないように換気をするとかである程度対応することはできないでしょうか？
まさか無償対象期間終了後も無償で対応させようと考えていたのでしょうか？

以前に私が書いた『資産価値が高い』という部分が勝手に一人歩きしているようですが、文脈をよく理解して頂ければと思います。

[258: 匿名さん]

>>251
枯れた植木は、通常のデベのアフターサービスなら１年は植えかえてもらえるはずです。
植栽って、別に手抜きとかなくても何割かは根づかずに枯れてしまうんです。
だから竣工後しばらくは様子を見て、弱くて枯れちゃった木は植えかえて、１年かけて丈夫な木を揃えましょう、という意味で１年間のサービスがついてるんだと思います。

しかし、瑕疵担保責任の保険はこういう部分まで保障するものではありません。
植えかえ費用を管理費から出すか、枯れたまま放置、となるでしょう。

[259: 匿名はん]

まぁ、倒産した会社のマンションと倒産しない会社のマンションでは倒産しない方が良いに決まってるんだから。

[260: 匿名さん]

管理組合の活動はどうなっていますか？
設立総会はすんだのでしょうか？

[261: 購入検討中さん]

デベが破綻して注目あるのはわかるけど、みんななんでそんなに興味あるの？
売れ残ってたら大幅値引きとかで値交渉できるかもしれんけど、一応完売してんだよ？
人の不幸は蜜の味ってか？

[262: 匿名さん]

今日三井のリハウスの売却物件募集のチラシがポストに投函されたね。
ジョイント破綻後の週明け早々のこのチラシはどういう意図なんだろうね？
住人が動揺しているのを利用して安く買い叩こうとしてるのかな？
もしそうなら需要はあるということかもしれんけど、ハイエナみたいだな。
ここで資産価値が下がったとかやたらカキコミあるのも案外買い叩きたい業者のカキコミか？
大手の業者がチラシを投函するくらいだから、そんなに悲観的になる必要もないかもね。（俺は悲観してないけど）
本当に資産価値が大幅にさがったんなら売買成立しないから（特に売る側は任意売却とかでもない限り安すぎて売却を渋る）こんなチラシ投函されないね。
さてどうなるかな？

[263: ご近所さん]

新築の時点でパークシティの中古よりも値下げして売ってたんだから、需要があるわけない。
人気があるなら完成前に値下げせずに売り切れていたはず。

もともと立地、設備はかなりレベルが低い。
新なにわ筋沿い、東向き。
ディスポーザーなし、トランクルームなし、スロップシンクなし。食洗器すら標準でない。
田の字間取り、羊羹型。共用廊下側は柱の出っ張った変形の部屋。

築５年といえども、二重床、ハイサッシ、三井不動産のパークシティと比べ物にならない。
目の前にパークシティがある分、アデニウムの中古は売りにくい。

[264: 匿名さん]

なんだ。
結局こういう展開ね。
そうじゃないかと思ってたけど（笑）

[265: 匿名はん]

周辺マンションより資産価値あるとか、勘違いな書き込みするからでしょ。

[266: 匿名さん]

ちなみに我が家にはチラシが入ってなかったけど入れ忘れかな？
ポストの上に置いてるのを見たから書き込んでみたんだけど。

[267: 匿名さん]

>>265
なるほど～。
その一部分が引っ掛かってたるんだね。
しかしそれは書き込んだ本人が文脈を理解してくれと言ってるから悪気はなかったんじゃないかな？
しかし他人の物件のスレ見に来てまでここ以外の物件の批判とかを気にする人がいるとは驚いた！
しかも263は固有名詞まで出したし、わざわざこの物件を非難したからね～。
ここの住人は固有名詞出してないよ。
逆にここの住人の反感買ったんじゃないかな？
263がパークシティの住人かどうかはどっちでもいいけど、263のカキコミでパークシティの住人さんにも迷惑かけたよ。

[268: 通りすがり]

まあ本人も悪気は無いと思いますが

周辺のマンションの住人がみたら穏やかじゃない事は確かですね。

お互い様ってことで。

[269: 入居済み住民さん]

他人の物件のスレを野次馬根性でわざわざ見に来るから穏やかじゃなくなるんじゃないでしょうか？
ここの住人以外で見に来た人はどういった理由で見に来たのかをもう一度思い出してください。
お互い様ではすまない投稿ですよ。

[270: 匿名さん]

理由なんて人それぞれ色々あるでしょ
お互い様ではすまないなら
あなたは気が済むまでもっとここでやりあいますか
袋叩きにされるのが落ちですよ。

[271: 匿名さん]

まあそう熱くなる必要はないんじゃない？
ここが安かったから完売したのは事実。
つまり価格が購入者の予算ににマッチしただけ。
売買ってそういうもんでしょ。
ここの資産価値が下がったんならそれに見合った価格で将来取引すればいいだけだって。
そもそも不動産売買目的で購入した人なんかいないでしょ？たぶん。
ここが将来安くで売りに出されたら、周辺マンションの相場価格も影響受けるよ？
ヤフー不動産の住之江区物件を半年前からウォッチしてるけど、徐々に他のマンションも値段下がってきてるよ。
ここを袋叩きにするのもいいけどやりすぎると、他にも影響することを考えないと。
単純に面白がってるだけなら問題ないけどね。

[272: 匿名さん]

アフターサービスに関しては、メーカーが保障してくれるものはメーカーに頼ればいい。
そのほかの建具の調子が悪い、フローリングが浮いてきた、などは安い買い物したのだから割り切って自己負担するしかない。

問題は共用部分の不具合。
外壁のタイルがはがれたり、コンクリートに細かいひびがでたり、細かな補修は結構あるもの。
人がつくったものなんだから、１００％完璧な建物なんてない。不具合が出てくるのが当然。
通常ならそれをアフターサービスでやってもらえるところを、このマンションでは管理費・修繕積立金から出さないといけない。
もともと管理費・修繕積立金はこれらの費用を見込んでいないわけだから、値上げや一時金の徴収が必要となるかも。
どうやって費用を捻出するかの決定や、業者の選定は管理組合でやらないといけない。

つまり、通常のマンションよりさらに住民の一致団結、管理組合の働きが重要になってくるということ。
値引きなし組の感情をまったく無視した叩き売りがおこなわれたこのマンションで、どれだけ住民がひとつになれるか、はなはだ疑問ですが。

[273: 匿名さん]

ここの施工は一応東証一部の会社だから、とりあえずは話してみるのもありかと・・・
ダメモトで交渉する価値はあると思います。
まあ問題が発生したらの話ですけどね。
今から対策練りたいのでもっと色々指摘してください。
よろしくお願いします。