ザ・パークハウス 千代田六番町

[匿名さん]

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-6bancho/


売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社： 東亜建設工業株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

東京都千代田区六番町7番4（地番）

ＪＲ中央線「四ツ谷」駅（麹町口）徒歩5分 、ＪＲ総武中央線「市ケ谷」駅（ＪＲ出口）徒歩7分 、東京メトロ有楽町線「麹町」駅（2番出口）徒歩8分 ※6番出口（午前6時～午後11時利用可）徒歩5分

番町小学校目の前です。

住所:東京都世田谷区玉川一丁目1937-44（地番）
交通:東急電鉄東急田園都市線 「二子玉川」駅 徒歩2分
東急電鉄東急大井町線 「二子玉川」駅 徒歩2分
間取り: 2LDK ～ 3LDK
面積:54.92 m2 ～ 76.86 m2

【物件概要を追記しました。2023/10/19 管理担当】

[81: 匿名さん]

１００㎡越えの広々としたプランも揃っているし、７０㎡のくらいのプランもあるのでそれぞれ
世帯で選択できるのは良いですね。
玄関からの動線はIタイプ、Hタイプは二手に分かれていることからリビングを通らなくてもそのまま直接部屋に行けるというのは良いですが
家族だんらんということを考えるとそれぞれ個々のプライバシーを守るという生活になりそうですね。

[82: マンション比較中さん]

価格気になる７０平米で2.5億　１００平米で4億くらい？

[83: 名無しさん]

>>82 マンション比較中さん
良い線ですね。
番町中古相場見る限り、もうちょっと上かも。
小規模と等価交換を割引いて、その辺かな。。。
メリットデメリット考慮すると、ここより三井の定借の方が合理的かも。

[84: 匿名さん]

16戸と販売少なく、すぐ完売しそう。
82の予想とだいたい合っている。全熱換気、天井高2650mm以上、各階宅配ボックス。グランと同様レベルの専有部分。

[85: 名無しさん]

>>84 匿名さん
ということは、キッチンはジーマティック？
各戸ゴミ置き場？

[86: 名無しさん]

天カセは全部屋でっか？

天ぷらちゃいまっせっ！

[87: 検討板ユーザーさん]

>>86 名無しさん

当たり前でしょう、グランレベルですから。

[88: マンション掲示板さん]

天井高2650は、僕は頭がぶつかっちゃいます～
たしか、グランは2750-3000でしたよね。

[89: マンション検討中さん]

>>88 マンション掲示板さん
世界で一番背が高い人が251cm
日本で一番背が高い人は238cm
天井高2650で頭がぶつかっちゃうならギネス狙えますね。

[90: 匿名さん]

>>88 マンション掲示板さん
動物園からの住み替え希望ですか？
残念ながらこちらは人間用の居住施設です。

[91: マンション検討中さん]

>>83 名無しさん
このエリアで普通に購入しようとするとそうなっちゃいますよね。
とはいえ定借は長い目で見ると半ば賃貸みたいなものですからねぇ。

[92: マンコミュファンさん]

>>88 マンション掲示板さん

身長コンプレックスですか？

学歴コンプレックス。
貧乏コンプレックス。
コンプレックスだらけですね。

[93: マンション掲示板さん]

結局、さすがに番町物件なら、全室天カセだよね。
そこ大事なんだけれど。

[94: マンション検討中さん]

>>93 マンション掲示板さん
自分の購入予定の部屋は気になるけど、
他の部屋の設備までは気にしないかなぁ。

[95: 匿名さん]

立地が強すぎるな。番町の中でも六番町は閑静で好きな人多いと思う。

[96: 口コミ知りたいさん]

>>93 マンション掲示板さん
天カセ大事なのわかるし否定するわけじゃないんですけど、壁掛けと比べると頻繁に分解クリーニングお願いしないとすぐカビ臭くなりません？構造的な問題なのか知らないけど。全室は嫌だなと思うのは私だけ？

[97: 口コミ知りたいさん]

>>96 口コミ知りたいさん
最近のダイキンの天カセは、セルフクリーニング機能ついてますよ。全然臭くなりません。
この物件のエアコンがそれかどうかはわかりませんが。

天カセって壁付近が綺麗に見えることが利点なのですが、そもそも階高(天井高)が高いということの証明なんですよね。

[98: 匿名さん]

三菱地所だけに三菱電機製じゃないの？

空調設備はやはりダイキンなんですよ。

[99: eマンションさん]

>>83 名無しさん
番町もついに坪1300超えですか、、、
高くなりましたなぁ

[100: 匿名さん]

>>99 eマンションさん
近所だとパークコート千代田四番町の方が良いけど、今はもっと高いかな。

[101: 匿名さん]

なんか間違えてます？

＞住所:東京都世田谷区玉川一丁目1937-44（地番）
交通:東急電鉄東急田園都市線 「二子玉川」駅 徒歩2分
東急電鉄東急大井町線 「二子玉川」駅 徒歩2分

[102: 匿名さん]

>>101 匿名さん
これ、多分二子玉川なのにクソ物件オブザイヤー受賞した物件の住所では・・・

[103: 検討板ユーザーさん]

予想通りですが、人気無いですね。
等価交換は厳しいですね。

[104: マンション検討中さん]

久しぶりの投稿です。このスレは初めてです。

そんなに凄い立地なんですね。
抽選だけしてみたいです。

[105: eマンションさん]

廊下のイメージが公開されましたが軒？の様なものがついていて素敵ですね。廊下はオフィス感のあるタイルカーペットに見えるのですかもう少し良いものなのでしょうか。

[106: マンション検討中さん]

>>104 マンション検討中さん
そうでも無いですよ。
現地確認してみてください。
ニ七通り側は良いですが、こっち側は道路が狭いです。地価も見て頂ければ分かると思います。

[107: 匿名さん]

コンパクトマンションが多いので１００㎡とか、広い間取りがあるので
最近のマンションとしては良い感じなのかなと思います。
規模が小さいのだけが。気になる点で気はありますかね。

[108: 口コミ知りたいさん]

>>107 匿名さん
そうですね。
番町エリアは100平米超は少ないです。

100点の物件では無いと思いますが、新築・大手というメリットを感じられれば、等価交換が過半数というデメリットも許容できるかもしれませんね。組合運営に不安はありますが。
将来買い替えを想定しない実需なら。

[109: 名無しさん]

>>106 マンション検討中さん

そうなんですね。現地見に行ってみます。

[110: マンション検討中さん]

3～4億円する物件なのに、自転車は抽選だなんて…近くにスーパーないから困るなぁ。

長唄のお稽古場が気になる。
ドア開閉の際の音漏れは、どうでしょう。人の出入りも結構あるのかしら。
将来は他の事業所に変わるかもしれないよね。

[111: 匿名さん]

番町は坂が多いのと見通しの悪い道が多いので、自転車は使いにくいですよ。市ヶ谷四ツ谷麹町とどこも近いので、歩きの人が多いです。

[112: マンション検討中さん]

今日赤坂へ行きました。

高層階はほぼ地権者なので、グランになりませんでした。

ただしほぼグランの仕様と担当から伝いました。

90平米以上は標準ミーレなので恐らく三田の120以下にも仕様負けません？

[113: 名無しさん]

>>103 検討板ユーザーさん

担当者からは、全室抽選になると言われてます。営業トークでしょうか。

[114: 匿名さん]

>>108 口コミ知りたいさん

やはり、リセールになると難しいでしょうか。子供が番町小学校を卒業したら、住み替えしようと思ってます。10年未満で。

[115: 匿名さん]

立地抜群に良いですからね。戸数も少ないので全戸即日完売もありそう。

[116: 匿名さん]

>>112 マンション検討中さん
キッチンはジーマティックですか？！
ミーレはその辺の地方マンションでも採用されています。

[117: 匿名さん]

>>114 匿名さん
同じように小学校目的でお買いになる人はいると思いますが、値上がりが期待できるような代物ではないでしょうね。
一方で賃貸用には引き合いが多いと思います。

[118: 検討板ユーザーさん]

>>117 匿名さん

これから金利も上がりますし、値下がりしなければ良いくらいに考えてます。

お受験に落ちて、番町小へ行く子供が多いと聞きました。噂でしょうか。
やはり、今でも名門小学校なのですかしら。

[119: マンション掲示板さん]

>>118 検討板ユーザーさん
ただの公立です。

[120: 口コミ知りたいさん]

>>115 匿名さん

ふっ。

[121: マンション検討中さん]

>>116 匿名さん
失礼ですがジーマティックかこちらも確認できません、仕様説明書はブランドに関することはありません。こちらもキッチンのブランドに関してよく知っていません。でも素敵なキッチンと思います。

恐らくオプションで変更可能です。

[122: マンション検討中さん]

ちなみにこちらは外人なので、六番町に関する質問があります。ご回答いただければ幸いです。

担当から紹介した時、六番町の地価は六本木に次の日本２位と説明しました。
こちらは第一位のアメリカ大使館周辺が無双な立地を納得できますが、六番町は日本の方に対してそんなにいい立地ですか？外人に対して番町が伝統的な高級住宅街は知っていますが、三番町の千鳥ヶ淵周辺がもっと高そうですね。

[123: マンション比較中さん]

六番町にしても三番町にしても、立地やアクセスがいいのはもちろんですが
まとまった土地がないため小規模な物件が目立ち、希少性が跳ね上がっています。
同時期同条件の物件を並べて単純に比較できればよいのですが、
物件の絶対数が少なく、また販売時期による相場の変化もかなりあるため
並べて比較するのは難しく、解釈が分かれるところかと思います。

また最近はパークコート　ザ・三番町ハウスのように定期借地権物件が増えており
こちらのように所有権物件が出ること自体がまれですので
どちらが高いという以前に、比較できる対象がないというのが正直なところです。

[124: eマンションさん]

>>122 マンション検討中さん
日本には路線価というものがあります。
確認してみてください。
六番町で高いのは、二七通りでこの細路地ではありません。
営業マンもわざとでしょうが、ミスリードですね。。。

[125: eマンションさん]

>>123 マンション比較中さん
比較対象だとプレミスト六番町がありますね。
ただし、地価はここの約2倍ですので、築６年とはいえここよりずっと高いとは思います。

[126: マンション比較中さん]

>>124 eマンションさん　のおっしゃるように、
一般的な地価を考えるなら、まずは路線価を確認するべきですね。

路線価は税務署が課税の基準としてその土地の価値を評価額を示したもので
実際に取引される不動産の相場を直接示すものではありませんが
あまりに路線価から乖離した価格で売買される取引があれば
翌年にはそれに合わせて修正されるので、
高値で取引される土地は結果的に課税評価額も上がります。

路線価は、地価公示価格や売買の実例価額、そして不動産鑑定士などの専門家による鑑定評価価額、精通者の意見価格などをもとに決まりますが、不動産鑑定士は、昨年度の路線価、直近の売買事例価額、近隣の都市計画情報などをもとにその年の路線価を鑑定評価しているようです。

頻繁に売買の実績がある土地では路線価と実質価値の乖離は少ないですが、
地域に影響を与えるほどの大規模マンションや
小規模でも取引実績のあまりない地域であたらしくマンションが販売される場合は
路線価があまりあてにならない場合があります。

[127: マンション比較中さん]

>>125 eマンションさん
プレミスト六番町、希望者は多数いらっしゃるようですが
今現在は中古は出ていないようですね。
売りが出れば中古でも高値が付きそうなものですが
手放したら同等以上の物件はなかなか入手できないでしょうし
この辺りに住んでる人はリセールでせこく稼ごうとかあまり考えないのかも。

[128: 匿名さん]

プレミスト六番町、どんなものかと調べて見たら、
新築時価格も参考相場価格も意外と安くてびっくりした。
てっきりもっとするのかと、、、
まあ参考相場価格はさすがにこれはないと思うけど
千代田六番町もこのくらいで買えたらいいなぁ。
https://www.ieshil.com/buildings/326629/

[129: 名無しさん]

>>121 マンション検討中さん

ジーマティックは最初から採用されていないと、オプションでの変更はできないと思いますよ。
一式2000万位すると思いますので。

[130: 評判気になるさん]

>>128 匿名さん
時代が違うよ。
https://www.ieshil.com/buildings/88326/