京都のマンション購入相談

[マンション検討中さん]

京都のマンション購入について
新築・中古問わず、
さまざまな質問や相談ができる場になればと思います。

[241: 匿名さん]

市内中心部の築20年くらいのリノベ物件であれば比較的手が届きやすいのですが、半端なエリアの築浅マンションを買うより良いかなと思いますがどうでしょう？

[242: マンション検討中さん]

>>241 匿名さん
市内中心部築20年の方が、半端エリア築浅より良いと思います。半端エリアと仰っているので後々で後悔されるでしょう。また築20年程度の古さであればリノベされて無くても良さそうです。

[243: 通りがかりさん]

山科のシエリア？どうですか

[244: 口コミ知りたいさん]

山科は市内とは別エリアの様に感じます。

[245: 名無しさん]

何を目的としているかによって変わるんじゃないでしょうか。
転売目的であれば厳しいと思います。
山科の中でも三条通りよりも北側でないと、というのは良く言いますよね。
永住目的としても、滋賀方面、あるいは高速道路目的の車両の通行が多いエリアので、排気ガスや騒音を考慮すると、決して住みやすいとは言えないかもしれません。

[246: 通りがかりさん]

子どもができたら引越し＝リセールを計画しながらも、最悪永住という目線でおすすめの地域や中古マンションありますか。新築は手が出ません。太秦天神川がファミリーに人気とのことですが、永住するならおすすめですか？

[247: 購入経験者さん]

>>246 通りがかりさん
2017年頃に、近鉄さんが天神川に立てたマンションを検討したことがあります。良いマンションだとは思ったのですが、販売の方から東側30mのところにある大学が高さ30mの建物を建てる計画があると聞いて、諦めました。今、中古で出ていると思いますので、検索されたら価格の動きがわかると思います。ローレルコート京都太秦天神川という名前だったかな。あの辺で探した新築・中古の中では一番良いと思いました。

[248: マンション掲示板さん]

ローレルコート京都太秦天神川の中古は5件ありますね。4080から5680万円。新築時より値上がりしているのでしょうか？

[249: 購入経験者さん]

>>248 マンション掲示板さん
こちらを眺めると、一年間で3.66%値下がりしているようです。
https://www.mansion-review.jp/mansion/764113.html
会員登録されたら如何でしょう？

[250: 検討板ユーザーさん]

京都の方が中学受験されるとすると、やはり洛南、洛星が多いですか？
洛北高校附属中学の評判はどうなんですかね、、？
あと地元の方々は同志社中学はあまりうけないのでしょうか？

[251: マンコミュファンさん]

人によります。

[252: 匿名さん]

>>246 通りがかりさん
最近上がってきているのが西院と桂川で、太秦天神や桂は周りが上がれば上がる余地があるのかなという雰囲気
リセール考えるなら築浅目のマンションでしょうね。中古でリノベーション済み物件などを買ってしまうとリセール時確実に下がります。
上の方がおっしゃっているようにローレルコート京都太秦天神川や（西向き物件のはずなので東側はあんまり関係ないかな）桂ならパークシティ桂ジオ辺りでしょうかね。

[253: 購入経験者さん]

>>252 匿名さん
ローレルコート京都太秦天神川は西向きの棟と東向きの棟があり、南で繋がるU字型の平面でした。U字の真ん中は庭だったと思います。検討していたのは大文字などが遠望できる東側の棟の一室（従って東向き）だったのですが、その景色が校舎で遮られる可能性があると担当者さんから聞いて諦めました。

[254: 評判気になるさん]

立地を最優先にすると60平米台、築40年で4,000から5,000万円の価格帯ででています。
築40年は古過ぎますでしょうか。

[255: 購入経験者さん]

>>254 評判気になるさん
ありきたりのことですが、建物本体が良好に管理されているかどうか、管理組合が順調に動いているかどうか（高齢化が進んで理事会の構成が難しくなったりしてないか）、修繕積立金に不足はないか・あるいは未払いはないか・・・などが気になる事でしょうか。良好に管理されていれば、鉄筋コンクリートの建物自体は70年、80年と持ちます。しかし、住民の高齢化が進み、住民の入れ替わりが順調に進んでいない場合、管理組合の機能が低下し、建物の管理がうまくいかないこともあります。専有部分はリフォームで改善できますが、共有部分は個人では如何ともしがたいので、見学の時の専門家に同行してもらって評価をお願いするってのも一つの方法でしょう。

[256: マンコミュファンさん]

>>254 評判気になるさん

築40年なら1983～4年に建設されたマンションということで新耐震基準は満たしています。
1981年6月1日以降に建築確認されたマンションが対象になるので、それ以前のマンションとなると旧耐震ということになります。ローンを組むのも難しいようです。
築古を検討される場合はその辺りも確認された方が良いかと。

[257: 検討板ユーザーさん]

アドバイスありがとうございます。
管理状態と新耐震基準。
あらためて大切だと思いました。
新築・築浅の郊外と、中心部の築古が、価格帯では同程度に感じています。中心部の新築・築浅は、とうてい手が出ないですね。

[258: 名無しさん]

>>257 検討板ユーザーさん
そう思いますね。
中には中心部の新築や築浅でも一見格安に見える物件もありますが、眺望、日照、騒音、間取り等に著しく難があったりして。

[259: 購入経験者さん]

>>257 検討板ユーザーさん
昔々、80年以前のお話です。お隣が電気工事をしてる人で、壁の工事してると、民間のマンションと住宅公団の建物では強度が違うということでした。民間のマンションは工事するときに柔らかかったそうです。と、いうことでいえば、旧耐震でも公団の住宅はそれなりに強度があるのかもしれません。ま、古いですけどね。

[260: マンコミュファンさん]

>>259 購入経験者さん
一旦、URの上京区、中京区の物件で街中の暮らしを体感しても良いかもしれませんね。たしか四条大宮と西陣にあったと思います。

[261: 匿名さん]

>>260 マンコミュファンさん
旧公団の分譲でしたら、左京区にもあります。賃貸に出されている部屋も結構あります。中京のように便利ではありませんが、京阪で大阪に通勤される方もいるようです。

[262: マンション掲示板さん]

東大路高野第三住宅みたいですね。レトロ感のある団地で広々していますね。

[263: 匿名さん]

>>262 マンション掲示板さん
あの団地、部屋の専有部分の面積と敷地の区分所有面積がほぼ同じくらいですので、棟と棟の間隔を広く取れてます。今住んでいる、大手デベさんのマンションだと敷地の区分所有面積は部屋の面積の1割に遠く届きません。

[264: 検討板ユーザーさん]

東大路町高野団地は2,000万円台で中古がでてます。子育て世代が京都市内で住むには現実的な価格帯に感じますね。

[265: 匿名さん]

>>264 検討板ユーザーさん
古いですからね。
古いですけど、管理組合がしっかり活動しているのだと思います。規模が大きいので建築関係を含む色んな専門家が居住しているのでしょうね。

[266: eマンションさん]

東大路高野団地は鐘紡の工場跡地に建てられたそうで、当時のレンガ建築も残っているみたいです。古くても2,000万円台なのは、管理状態の良さと左京区だからだと思います。同じく鐘紡跡の団地が山科にもあり、更に古いですが800万円台からありますね。

[267: eマンションさん]

東大路高野団地は鐘紡の工場跡地に建てられたそうで、当時のレンガ建築も残っているみたいです。古くても2,000万円台なのは、管理状態の良さと左京区だからでしょうか。同じく鐘紡跡の団地が山科にもあり、更に古いですが800万円台から出てますね。

[268: 通りがかりさん]

こんにちは。いま京都市内出てる中古のブランズ京都御所西やプレサンスロジュ京都二条はいかがでしょう

[269: 名無しさん]

>>268 通りがかりさん
SUUMOで確認しましたが前者は４件も出ていますね。
一番広いお部屋以外は価格も面積も似たり寄ったり（なぜか部屋が少しずつ狭くなるほど価格が高くなる）。
3物件が2階と1件は3階で眺望日照はどうでしょうね？
後者は6階にも関わらず眺望が残念です。日照は問題ないようですが。
私はSUUMO「ライオンズ京都五條院ロイヤルグレイド」2013年築がいいなと思いました。京都市内郊外で新築を契約したのでもう無理なのですがここは考えただろうなと。子育てには向かない立地かもしれません。

[270: マンコミュファンさん]

>>269 名無しさん
四条大宮ライオンズいいですね。四条大宮南というのが場所的にどうなのかなという感じですが、売れそうな気もします。元値いくらだったのでしょう、、、。
伏見もいくつか出てますがどう思いますか。

・パダシオン
・パラドール伏見桃山
・レジェイド伏見中書島

[271: 評判気になるさん]

>>270 マンコミュファンさん

伏見のこのマンションの中ならパラドール伏見桃山が立地的にはいいかなと思いますが、いま出ているお部屋のうち南西は高架線路のすぐ脇になると思うので、もう一つの東向きの方がいいように思います。

[272: マンション探索中さん]

烏丸御池駅徒歩3分の新築分譲マンションに10年ほど暮らし、現在は松ヶ崎住みです。
烏丸御池の駅近では駐車場を持てず、それが嫌になって松ヶ崎に引っ越したのですが、結論、とても満足しています。

烏丸御池の生活は至便且つ楽しいです。
御所も二条城も鴨川も散歩がてら徒歩で行けます。
烏丸通より西側に一本入れば、京都らしい街並も残っていますし、夏には各町内で地蔵盆もあります。
祇園祭も徒歩圏内、鉾巡行も見れます。（私は人混みが嫌いなので祇園祭の間は界隈に近づきませんでしたが）

でも駐車場が青空で3万5千円～。しかも自宅から遠い。
クルマ好き、お出かけ好きなので、これはストレスでした。
あと、御所南小が人気ですが（我が家も烏丸御池を選んだ理由の一つでしたが）、振り返ってみて、現実を的確に把握せずにイメージだけが先行してるなぁと思います。
良かったのは一昔前の話。
ブランド力は、人を盲目にさせるなぁと学びました。

松ヶ崎に話を戻すと、北山・松ヶ崎エリアは「The 邸宅」が多く、京都らしさはちっとも感じられませんが、とても落ち着いた雰囲気で、街と住民に余裕を感じます。
「御池、田の字は高くて住めないから、北山、松ヶ崎まで検討範囲を拡げて」といった感じの書き込みを目にしましたが、両方に住んだ私の印象では、田の字に住めないから北山・松ヶ崎住みなのではなく、資力充分だけど、ライフスタイルや好みの違いで田の字を選んでないのだろうなと思っています。
その根拠として北山、松ヶ崎は大豪邸、高級車だらけです。
注目の大規模計画ありますが、北山のブリリアやジオ、松ヶ崎（ほぼ修学院）のブリリアの価格帯、売れ行きを見ると、強気な値段でくるのかなぁと予想してます。
外国人や東京のセカンド需要には響かないでしょうが、左京ブランドが好きな方は一定数いるので、あっさり売れるような気がしてます。

[273: 通りがかりさん]

松ヶ崎の大規模計画、御所南のイニシア、二条公園北山側の野村不動産。
このあたりはいつ位から情報が出てくるのでしょうか？

[274: マンション検討中さん]

>>273 通りがかりさん
ネット上には出ていないですね。

[275: 名無しさん]

出町柳付近の治安ってよくないとネットでよく見るのですが、実際市内に住まれている方はどう思われていますか？

[276: マンション掲示板さん]

出町柳は学生さんの街のイメージがありますね。https://kyoto1192.com/kyoto-sakyo-yousei/

[277: 匿名さん]

>>273 通りがかりさん
田の字近辺のマンションの販売会場に行けば、今後建築されるどこがどのくらいの予定という（会社で押さえた）情報はもらえるのでは？

[278: 口コミ知りたいさん]

京都市内中心部は富裕層向けということみたいですね。https://www.sumai-surfin.com/columns/kansai-mansion-jijo/tanaka-202403...

[279: 通りがかりさん]

京都も本当に高くなりました。
中心部の高騰ぶりにはびっくりです。

中心部にセカンドからその先には移住を考えて新築を購入しましたが、固定資産税が高いのにはびっくりしました。都内にすんでいるのでその金額よりは安いと思っていましたが、、高かったです。
当初5年は減税があるので建物部分は安く設定されていてこの金額か！、、
と思いました。5年後の金額はざっくりでもいいのできいて確認しておいたほうが良いと思いました。

あと、セカンドにする人も多いことから、管理方式が第三者管理にしているところも多くなってきているため、管理費が少し高く設定されていると思います。
実需の場合にはランニングコストも考えて検討するのが良いと思いました。

上記のようなことを考える必要のない裕福層のかたには関係ないとおもいますが。

[280: 評判気になるさん]

京都市から大津市に子育て世代が流れる傾向は続いています。https://www.sumai-surfin.com/columns/kansai-mansion-jijo/tanaka-202404...

[281: 匿名さん]

変動金利がついに上がりましたね、住信SBIが短プラ引き上げました。

[282: 通りがかりさん]

ほ～んとに高くなりましたね
京都。
すべてにおいて。

しかし、、
京都府にほんと考えていただきたい！
京都にこんなに人が観光できているのに、こんなに貧乏な京都。
住んでいる人にメリットは全くなく不便になったり、無駄に税金をつかったり。

喜んでるのはインバウンドできている方々だけ。
こんなことを許していてよいのかな。
京都に住んでいるかたがに宿泊やら飲食を安く提供できよるうになぜしない。
日本に住んでいる人たちも少しは優遇しないと、宿泊さえきびしい。

海外から旅行でこられるかたとのせんびきをしてほしい。
こういう差別化は必要です。

こんなことやるきになったらすぐできるのにやろうとしない。

ゴミ問題も京都の税金をたくさん投入してどうする。

京都に住んでいる方の恩恵は全くない。
京都に住むかたを守ることは
京都の将来を守ることになる。

これじゃあ京都からどんどん人が出ていってさらに貧乏な町になる。

[283: 通りがかり]

>>282 通りがかりさん

同感です。
観光客に環境保全の名目として古都税を導入したり、子育て世代ではなく、ミドルシニア世代の移住誘致などはいかがでしょう？

[284: 評判気になるさん]

現状を見るに、もはや手遅れの感がありますね

[285: マンコミュファンさん]

京都市は、ローマやベネチア、バルセロナ、アムステルダムと同様の世界的な観光地と認識されてしまいました。これから京都市民は更にオーバーツーリズムに悩まされ続ける未来が待っていると感じます。

[286: 匿名さん]

>>282 通りがかりさん
絶対に実現不可能かとは思うが、一番金持ってるくせに、税金を払っていない神社仏閣に課税するのがてっとり早いと思う。

[287: 名無しさん]

>>286 匿名さん

同感！ずっとそう思ってました！
法人税、固定資産税、優遇されすぎ。
時代も変わってきてるのですから。

[288: マンション検討中さん]

>>287 名無しさん
数十年前の古都税を思い出します。
神社仏閣が一斉に門を閉ざし、耐えきれず京都市は古都税を廃止しました。
京都の格言、白たびには逆らうな。

[289: 検討板ユーザーさん]

>>285 マンコミュファンさん

ほんとそうです。

が、
このままにしておいたら、、
京都の知事からはじまり、
役人、議員の方達は、なんともおもってないのか、、、

終わってる。
京都

[290: 口コミ知りたいさん]

>>286 匿名さん

同感！