京都のマンション購入相談

[マンション検討中さん]

京都のマンション購入について
新築・中古問わず、
さまざまな質問や相談ができる場になればと思います。

[221: 購入経験者さん]

>>216 通りがかりさん
雪国で住んでいたことあります。徒歩5分は雪の降らない7ヶ月ぐらい、後は10分以上かかります（歩道が凍結して普通に歩けません）。そんな場所では自転車なんて季節によりけりです。
と、まあ余計な話でしたが、二条城から烏丸御池は普通に徒歩圏内です。健康のために一日一万歩歩いた方が良いという話がありますが、二条城から烏丸御池まで往復しても全くたりません。上に書いた上に国内外あちこち転々とした高齢者ですが、堀川御池を起点とすると地下鉄御池烏丸も JR二条駅も阪急大宮駅も1キロちょっと、十分徒歩圏内です。10分を少し超えるくらいで着きます。凍結した歩道をおっかなびっくりあるくのとは全く違います。普通の健康状態の人でしたら、二条城付近から烏丸までわざわざ自転車で行く必要ないと思います。自宅の駐輪場に行って鍵を外して、烏丸の駐輪場に停めて鍵を掛けて・・・なんてやってる間に着いてしまいます。

[222: マンション検討中さん]

>>220 eマンションさん
私が思い描いていた二条城にはいろんな顔があるんですね。てっきりカフェやレストランがたくさんあって住みやすくおしゃれなものを想定しておりました。。
一度自分の足でまわってみます。
みなさん本当にお優しくて、、ありがとうございます。。

[223: マンション検討中さん]

通勤される方には最寄りの鉄道の駅がエリア選定のポイントになるかと思います。JR京都線はほとんど毎日遅延し、阪急京都線に振替ることもしばしば起こります。阪急か京阪も使えると万一の時に安心です。

[224: 購入経験者さん]

>>222 マンション検討中さん
二条城外堀のすぐ南は押小路通で広い道幅の通りです。地下鉄駅はありますが、時にお店はありません。もう一筋南の御池通は商店街で色んなお店が並んでます。さらに南の姉小路にはあまりお店はありませんが、もう一筋下がると三条会商店街で、堀川から千本まで賑やかです。二条城外堀のすぐ西は美福通、中学校が二つ、高校が一つ並んで、その他は住宅街です。その一筋西の千本通はかつての朱雀大路のごく一部、商店街です。先ほどの御池通と千本通が交錯するあたりの西側が山陰選の二条駅。山陰選を超えると色々とマンションが立ってます。生活には便利です。二条城外堀の北は竹屋町通、住宅街です。一筋北の丸太町になると商店街です。

[225: マンコミュファンさん]

>>222 マンション検討中さん

二条城の東側だとイメージするようなおしゃれな古民家カフェやイタリアンの多いエリアかもしれません！
烏丸御池に近づけば近づくほど鴨川が徒歩圏内になってきますしオススメです。

[226: 評判気になるさん]

さすが皆様。
二条城付近の多くの情報ありがとうございます。市外のためイメージだけで何もわかっていなかった自分が恥ずかしいです。
やはり市内の皆様にとって、住むにあたり人気の場所は烏丸御池、市役所あたりなのでしょうか。(もちろんいろんな考慮すべき条件は人それぞれ異なることはわかっております。。)
北山や二条城かと勝手に思い込んでしまっておりました。
北山あたりまで行くと少し遠いかとおもい、安易に二条城付近！と決めつけてしまっておりました。

[227: マンション検討中さん]

>>226 評判気になるさん
烏丸御池が良いではないでしょうか。あまり知られていないのですが、烏丸御池は古代遺跡なんです。縄文時代から人が暮らし、平安、戦国、江戸、近代、現代も利用され続けています。そう考えると現在も価値が高いのは納得かなと思います。https://www2.city.kyoto.lg.jp/somu/rekishi/fm/ishibumi/html/na131.html

[228: 名無しさん]

>>227 マンション検討中さん

確かに烏丸御池が便利なのは間違いないですけど、縄文時代から人が暮らしてるから価値が高いとは無理があるのでは
古代遺跡で現代は廃れている場所なんてザラにありますよ
いや、烏丸御池が一番いいということは否定しない

[229: 名無しさん]

>>228 名無しさん

烏丸御池最強説

[230: 匿名さん]

>>226 評判気になるさん

マンションの売れ行きが好調なのは四条烏丸や市役所前、烏丸御池ですが、四条烏丸と市役所前はセカンドハウス利用が多いので、住むとなれば烏丸御池かなと思います。

セカンドハウス利用の多い物件だと第三者管理でない場合は頻繁に管理組合の役員が回ってくるなど、実際に住んでいる人の負担が増えてしまいます。

[231: マンション検討中さん]

烏丸御池も実需の居住者が多いのは築年数がそこそこいったもののイメージです。新築はどんどんセカンド利用者に合わせた値段になっていって、地元の子育て世代が買えなくなっているのは納得いきませんが…

[232: マンション比較中さん]

>>231 マンション検討中さん
実需でも買替層や富裕層が主体で、子育て世代は医師や弁護士、パワーカップル限定ですね。

[233: マンション検討中さん]

>>232 マンション比較中さん
え？？？
全くその域ではないため、子育て世代はどこで購入されているんでしょうか、、

[234: マンション検討中さん]

>>233 マンション検討中さん
大津市が多いらしいです。
https://www.nhk.jp/p/ts/8RG6LZ736N/blog/bl/pdVzWyQwed/bp/pGVQQzP76l/

[235: 口コミ知りたいさん]

>>234 さん
今に始まった事では無く数十年前から、烏丸御池で子育て出来るのはパワーのある方々だったと思いますよ。

[236: 口コミ知りたいさん]

>>235 口コミ知りたいさん

パワーすぎます、、悲しいけど自分には無理ですね。
北山あたりは住環境的に良い方ですか？
桂も見ましたが、トラックが多く走っていてイオンがあって便利だけど、、、となりました。

[237: マンション検討中さん]

>>236 口コミ知りたいさん
個人的には住みやすいし好きですね。
北山か烏丸御池でと書かれていた方でしょうか。府内にお住まいでしたら、一度週末にでも現地に行かれたらかなり分かると思いますよ。今の市況で家探しをするには行動力も含めて結構パワーがいるなあと思っています。

[238: 口コミ知りたいさん]

>>232 マンション比較中さん

そもそも昔と違って買うとなるとシングルインカムではよほどの職業でない限り難しいのではないでしょうか。
平均的なサラリーマンの月収では夫婦で収入合算やペアローンを検討しないと選択肢がなくなってしまう気がします。

烏丸御池や御所南は確かに士業の方も多いですが、数年前に建った私の住んでるマンションでは大阪の企業で働いてる共働き世帯が意外と多く入居していました。
大企業で共働きなら30代前半でも手が出せるそうです。

[239: 評判気になるさん]

>>237 マンション検討中さん
そうです。府内在住のものです。いつもいろいろご丁寧かつご親切に市内のことを教えてくださり本当に感謝しております。
京都にお住まいの方の人柄など感じることもできてなんだか幸せな気持ちになります。子供の小学生になるタイミングも近くなり、色々焦っている部分もあります。
やはり現地に行くのが一番ですよね。アスレチックもあるみたいですし、一度そちらの方にもあしをのばしてみます！

[240: マンコミュファンさん]

>>238 口コミ知りたいさん

我が家もペアローンでないと厳しいですね。ですが、カツカツになるのは目に見えており飛び込まないところです。笑
大阪まで通勤で通われていらっしゃるんですね！それはすごい！！私は通勤で根を上げてしまう弱いタイプです。。。

[241: 匿名さん]

市内中心部の築20年くらいのリノベ物件であれば比較的手が届きやすいのですが、半端なエリアの築浅マンションを買うより良いかなと思いますがどうでしょう？

[242: マンション検討中さん]

>>241 匿名さん
市内中心部築20年の方が、半端エリア築浅より良いと思います。半端エリアと仰っているので後々で後悔されるでしょう。また築20年程度の古さであればリノベされて無くても良さそうです。

[243: 通りがかりさん]

山科のシエリア？どうですか

[244: 口コミ知りたいさん]

山科は市内とは別エリアの様に感じます。

[245: 名無しさん]

何を目的としているかによって変わるんじゃないでしょうか。
転売目的であれば厳しいと思います。
山科の中でも三条通りよりも北側でないと、というのは良く言いますよね。
永住目的としても、滋賀方面、あるいは高速道路目的の車両の通行が多いエリアので、排気ガスや騒音を考慮すると、決して住みやすいとは言えないかもしれません。

[246: 通りがかりさん]

子どもができたら引越し＝リセールを計画しながらも、最悪永住という目線でおすすめの地域や中古マンションありますか。新築は手が出ません。太秦天神川がファミリーに人気とのことですが、永住するならおすすめですか？

[247: 購入経験者さん]

>>246 通りがかりさん
2017年頃に、近鉄さんが天神川に立てたマンションを検討したことがあります。良いマンションだとは思ったのですが、販売の方から東側30mのところにある大学が高さ30mの建物を建てる計画があると聞いて、諦めました。今、中古で出ていると思いますので、検索されたら価格の動きがわかると思います。ローレルコート京都太秦天神川という名前だったかな。あの辺で探した新築・中古の中では一番良いと思いました。

[248: マンション掲示板さん]

ローレルコート京都太秦天神川の中古は5件ありますね。4080から5680万円。新築時より値上がりしているのでしょうか？

[249: 購入経験者さん]

>>248 マンション掲示板さん
こちらを眺めると、一年間で3.66%値下がりしているようです。
https://www.mansion-review.jp/mansion/764113.html
会員登録されたら如何でしょう？

[250: 検討板ユーザーさん]

京都の方が中学受験されるとすると、やはり洛南、洛星が多いですか？
洛北高校附属中学の評判はどうなんですかね、、？
あと地元の方々は同志社中学はあまりうけないのでしょうか？

[251: マンコミュファンさん]

人によります。

[252: 匿名さん]

>>246 通りがかりさん
最近上がってきているのが西院と桂川で、太秦天神や桂は周りが上がれば上がる余地があるのかなという雰囲気
リセール考えるなら築浅目のマンションでしょうね。中古でリノベーション済み物件などを買ってしまうとリセール時確実に下がります。
上の方がおっしゃっているようにローレルコート京都太秦天神川や（西向き物件のはずなので東側はあんまり関係ないかな）桂ならパークシティ桂ジオ辺りでしょうかね。

[253: 購入経験者さん]

>>252 匿名さん
ローレルコート京都太秦天神川は西向きの棟と東向きの棟があり、南で繋がるU字型の平面でした。U字の真ん中は庭だったと思います。検討していたのは大文字などが遠望できる東側の棟の一室（従って東向き）だったのですが、その景色が校舎で遮られる可能性があると担当者さんから聞いて諦めました。

[254: 評判気になるさん]

立地を最優先にすると60平米台、築40年で4,000から5,000万円の価格帯ででています。
築40年は古過ぎますでしょうか。

[255: 購入経験者さん]

>>254 評判気になるさん
ありきたりのことですが、建物本体が良好に管理されているかどうか、管理組合が順調に動いているかどうか（高齢化が進んで理事会の構成が難しくなったりしてないか）、修繕積立金に不足はないか・あるいは未払いはないか・・・などが気になる事でしょうか。良好に管理されていれば、鉄筋コンクリートの建物自体は70年、80年と持ちます。しかし、住民の高齢化が進み、住民の入れ替わりが順調に進んでいない場合、管理組合の機能が低下し、建物の管理がうまくいかないこともあります。専有部分はリフォームで改善できますが、共有部分は個人では如何ともしがたいので、見学の時の専門家に同行してもらって評価をお願いするってのも一つの方法でしょう。

[256: マンコミュファンさん]

>>254 評判気になるさん

築40年なら1983～4年に建設されたマンションということで新耐震基準は満たしています。
1981年6月1日以降に建築確認されたマンションが対象になるので、それ以前のマンションとなると旧耐震ということになります。ローンを組むのも難しいようです。
築古を検討される場合はその辺りも確認された方が良いかと。

[257: 検討板ユーザーさん]

アドバイスありがとうございます。
管理状態と新耐震基準。
あらためて大切だと思いました。
新築・築浅の郊外と、中心部の築古が、価格帯では同程度に感じています。中心部の新築・築浅は、とうてい手が出ないですね。

[258: 名無しさん]

>>257 検討板ユーザーさん
そう思いますね。
中には中心部の新築や築浅でも一見格安に見える物件もありますが、眺望、日照、騒音、間取り等に著しく難があったりして。

[259: 購入経験者さん]

>>257 検討板ユーザーさん
昔々、80年以前のお話です。お隣が電気工事をしてる人で、壁の工事してると、民間のマンションと住宅公団の建物では強度が違うということでした。民間のマンションは工事するときに柔らかかったそうです。と、いうことでいえば、旧耐震でも公団の住宅はそれなりに強度があるのかもしれません。ま、古いですけどね。

[260: マンコミュファンさん]

>>259 購入経験者さん
一旦、URの上京区、中京区の物件で街中の暮らしを体感しても良いかもしれませんね。たしか四条大宮と西陣にあったと思います。

[261: 匿名さん]

>>260 マンコミュファンさん
旧公団の分譲でしたら、左京区にもあります。賃貸に出されている部屋も結構あります。中京のように便利ではありませんが、京阪で大阪に通勤される方もいるようです。

[262: マンション掲示板さん]

東大路高野第三住宅みたいですね。レトロ感のある団地で広々していますね。

[263: 匿名さん]

>>262 マンション掲示板さん
あの団地、部屋の専有部分の面積と敷地の区分所有面積がほぼ同じくらいですので、棟と棟の間隔を広く取れてます。今住んでいる、大手デベさんのマンションだと敷地の区分所有面積は部屋の面積の1割に遠く届きません。

[264: 検討板ユーザーさん]

東大路町高野団地は2,000万円台で中古がでてます。子育て世代が京都市内で住むには現実的な価格帯に感じますね。

[265: 匿名さん]

>>264 検討板ユーザーさん
古いですからね。
古いですけど、管理組合がしっかり活動しているのだと思います。規模が大きいので建築関係を含む色んな専門家が居住しているのでしょうね。

[266: eマンションさん]

東大路高野団地は鐘紡の工場跡地に建てられたそうで、当時のレンガ建築も残っているみたいです。古くても2,000万円台なのは、管理状態の良さと左京区だからだと思います。同じく鐘紡跡の団地が山科にもあり、更に古いですが800万円台からありますね。

[267: eマンションさん]

東大路高野団地は鐘紡の工場跡地に建てられたそうで、当時のレンガ建築も残っているみたいです。古くても2,000万円台なのは、管理状態の良さと左京区だからでしょうか。同じく鐘紡跡の団地が山科にもあり、更に古いですが800万円台から出てますね。

[268: 通りがかりさん]

こんにちは。いま京都市内出てる中古のブランズ京都御所西やプレサンスロジュ京都二条はいかがでしょう

[269: 名無しさん]

>>268 通りがかりさん
SUUMOで確認しましたが前者は４件も出ていますね。
一番広いお部屋以外は価格も面積も似たり寄ったり（なぜか部屋が少しずつ狭くなるほど価格が高くなる）。
3物件が2階と1件は3階で眺望日照はどうでしょうね？
後者は6階にも関わらず眺望が残念です。日照は問題ないようですが。
私はSUUMO「ライオンズ京都五條院ロイヤルグレイド」2013年築がいいなと思いました。京都市内郊外で新築を契約したのでもう無理なのですがここは考えただろうなと。子育てには向かない立地かもしれません。

[270: マンコミュファンさん]

>>269 名無しさん
四条大宮ライオンズいいですね。四条大宮南というのが場所的にどうなのかなという感じですが、売れそうな気もします。元値いくらだったのでしょう、、、。
伏見もいくつか出てますがどう思いますか。

・パダシオン
・パラドール伏見桃山
・レジェイド伏見中書島