京都のマンション購入相談

[マンション検討中さん]

京都のマンション購入について
新築・中古問わず、
さまざまな質問や相談ができる場になればと思います。

[21: 匿名さん]

>>20 eマンションさん
二条駅より西というと、円町？西大路御池？とかになるのでしょうか。この辺りもとても魅力的ですが、10年後のことを考えるとやっぱらなんとも言えないものなのでしょうか。

二条駅はそんなに便利なのですね。丸太町や今出川とかはどうですか。

[22: 評判気になるさん]

>>15 マンション掲示板さん

他の方もいわれているのですが、西は西洞院通りまで、とありますが、
なぜ油小路ではなく西洞院なのでしょうか？
教えてくださいますか。

[23: ご近所さん]

>>22 評判気になるさん
油小路で住んでますけど、何ででしょうね？この辺りでずっと住んでいたわけではないので、判りません。二条城前駅なら近いので便利です。仕事の関係で　JR二条駅や阪急大宮駅も使いますので、私にとっては西洞院がベターという感覚はありません。もちろん、ずっと住んでる方には貴重なご意見があるのでしょうけども。

[24: マンション掲示板]

二条駅はいい場所です。
京都の方に人気です。

中心部は全国、海外からも探しに来る。
二条で富裕層は住まない。
だから、価格上昇は望めない。

油小路通りは堀川通りに近く、最寄り駅が二条城前か四条大宮になってしまう。
烏丸沿線も遠く、小学校や中学校も遠い。
したがって、こちらも富裕層が購入されない。
資産性を気にしない方々が、堀川通り沿いの物件を購入。将来売るときは価格下落。

富裕層が好むエリアか好まないか。

[25: マンション検討中さん]

>>23 ご近所さん
逆に堀川を越えたり二乗駅周辺はどう思いますか

[26: ご近所さん]

>>25 マンション検討中さん
私個人としては堀川をそれほど問題とは思っていません（車による汚れは多いかもしれません）。JR二条駅もよく使ってますけど、特急も止まるし、便利ではあります。が、鈍行は混雑が凄いです。京都駅方面に出るときは烏丸線を利用します。ここに引っ越す前は千本で住んでました（賃貸）ので、二条駅メインで過ごしてました。そういう状況では、JRがやたら混むなあ（特に京都駅に出た時に移動に時間がかかるなあ）とはおもっておりましたけど、住んでるあたりで住戸が見つかったら、そこで住んでたと思います。ご返答になっているでしょうか？

[27: eマンションさん]

>>26 ご近所さん
ありがとうございます。他の方の回答をみて、なぜ中心部が良いのかも理解しました。富裕層が烏丸線沿いから徒歩圏内に住むからなんですね。京都はこのエリアが人気ということを学びました。
二条駅の情報もありがとうございます。
永住するということでしたら、このエリアもアリですが、売るなら中心部ということですね。ただ、二条駅は本当に便利だなと思ってました。JRが混むとは知りませんでしたが東京はいつも混むので動いてるだけマシかなと思ったりもします。
北は今出川あたりまででしょうか。

[28: ご近所さん]

>>27 eマンションさん
コロナ以前も観光客で山陰線は大混雑（嵯峨嵐山まで）だったのですが、コロナ期に普通列車が一時間４便から３便に削減され、今もその削減状態のまま大量の観光客がやって来てますので、エライことになっています。山陰線は園部まで複線化されたということになってますが、京都駅構内に入るところが単線のままなので、それも影響しているのかも知れません。
5、6年前に部屋を探した時に、鞍馬口駅付近の物件を見学したことがありますが、烏丸線に近くて便利そうだなと思いました。将来値上がりするかどうか・・・というあたりは私には判りません。

[29: 名無しさん]

>>28 ご近所さん
そんなことがあったのですね。
確かに烏丸線はとても便利そうです。
烏丸線の中古を見てると坪単価350とかでびっくりしてます。東京ともう変わりません。
資産価値、リセールを考えるなら二条駅より、烏丸線の中心？でしょうか。

[30: 匿名さん]

>>23 ご近所さん
京都の真ん中かどうか、だけの違いだと思います。
実際、油小路通と室町通なんて300メートルくらいの距離で自転車だとひとっ走りなので、生活する分には何の問題もないと思います。
他の方も書かれていますが、富裕層や関東の方はやはり真ん中を好むので。
地下鉄四条駅か烏丸御池に徒歩5分以内が目安になると思います。
ですので、リセールを気にせず永住志向であれば、堀川通や油小路通沿いのマンションは割安でオススメだと思います。

[31: eマンションさん]

>>30 匿名さん
リセールプランなら、京都なら烏丸五条～今出川の徒歩五分以内を買っとくのがセオリーなのでしょうか。南北、行き過ぎですか

[32: マンション比較中さん]

>>31 eマンションさん
四条烏丸、烏丸御池、河原町御池、四条河原町の５分以内、かつ四条以北が鉄板。
学区で言えば御池中学校。上記4地点は好みで選べば良い。

[33: eマンションさん]

>>32 マンション比較中さん
その中なら1ldkでも50平米でも気にしませんか。

[34: マンション比較中さん]

>>33 eマンションさん
予算次第。東京や大阪のように単身サラリーマンが多いわけじゃないので
2LDK以上が良いが、田の字の外れの堀川や五条の3LDKを買うくらいなら
上記4地点の1LDK方がベター。
そもそも関西は東京ほど家賃が高くないので、投資には不向き。

[35: マンション比較中さん]

>>34 マンション比較中さん
今ざっとみたところ烏丸御池などでは築10年の中古55㎡6000万前後、
これがさらに上昇すると買える人は一部になりそうですね。

[36: マンション掲示板]

お伺いいたします
新築マンション購入を検討しております。
広めのお部屋を希望するため、購入価格の上限を
考えると、西大路や円町付近のマンション
宇治市にも目を向けております。
将来の資産性を含めて、アドバイスをいただけたらと
思います。
よろしくお願いします。

[37: 検討板ユーザーさん]

>>36 マンション掲示板さん
資産性ということは、家族構成はどんな感じですか。

[38: マンコミュファンさん]

>>36 マンション掲示板さん
その検討エリアで資産性を考えるのは厳しい。

[39: 名無しさん]

>>38 マンコミュファンさん
永住覚悟の選択ですよね。

[40: 名無しさん]

>>36 マンション掲示板さん

ローン完済後も住み続けて賃貸に住むよりお得だったと言えるようになるのを目指すエリアになるのでは。

京都はマンションが値上がりしてると言っても、東京と違って地方都市には変わりないので、一部の都心を除くと下落するリスクが高いです。

[41: 検討板ユーザーさん]

>>37 検討板ユーザーさん
家族構成は、私と主人と成人した子どもです。
やはりエリアが厳しいですよね…
そして下落するリスクもあるのですね
円町が最有力候補になってますが、円町の中の
どのマンションにしたらいいのかも迷っております。
将来性も厳しいでしょうか？

[42: 名無しさん]

>>41 検討板ユーザーさん
円町で新築なら、中心部で中古を探した方がいい。資産性の問題だけではなく、単純に住みやすい。
この沿線はオーバーツーリズムの影響が大きい。

[43: 口コミ知りたいさん]

>>42 名無しさん
アドバイスをありがとうございます
考えが浅はかだと改めて思いしらされました

新築に住みたいのは変わらないので
考え直さなければならないですが、
一応、現在円町新築で3物件ほど出ていますが、
その中でも1番良いと思われるマンションは
どこだと思いますか？

[44: 評判気になるさん]

>>43 口コミ知りたいさん
プレは完売したようですので、シャリとGPだと、ご夫婦と成人したお子さんの3人で住むのであれば、シャリがいいのではと思います。GPは小さなお子さんを育てる世帯が非常に多い印象ですし、もしも売却・賃貸に出すとなってもシャリのほうが駅近かつ大通りに面した南向きのため、GPよりも価値が落ちにくいのでは？と思います。

[45: 口コミ知りたいさん]

>>44 評判気になるさん
ご親切にありがとうございます
やはり、シャリエ‥駅近は価値が落ちにくい‥
立地が良いですが環境が少し賑やかかな？と感じてます。
グランプレイスは、小学校の側で購入者が
小さなお子さまがいる世代多いと予想されるのですね。
確かにそこは、考えてしまいます‥が
中規模マンションで、西大路御池にも10分圏内なので
候補でした。
プレサンスについては、他の物件でも検討しております。
既に時期は遅いと思いますが、問い合わせすると
？？です。そしてプレサンス円町にかなり揺れ動いてました。もしプレサンスに決めていたら、
どうだったが大変気になっております。
プレサンス円町について教えていただけたらと思います。
よろしくお願いいたします。

[46: ご近所さん]

>>36 マンション掲示板さん
資産性を少し緩く、賃貸を借りた時の家賃の合計額より、売却時の値下がり幅と修繕積立金の合計額が小さければ合格程度で考えられては如何でしょうか？地方都市はそんなものです。円町の一つ東の千丸で住んでいたことがありますが、丸太町通のバスが便利です。岡崎方面や嵐山方面にバス一本で動けますし、便数も多いです。千丸と円町のほぼ中間にある図書館やアスニーなら歩ける距離だと思います。

[47: eマンションさん]

>>46 ご近所さん
ご親切にありがとうございます
マンションは、どちらの物件でも変わりないと
思われますか？

[48: ご近所さん]

>>47 eマンションさん
規模が大きい方が一般的に管理費等が割安になります。駅利用の頻度にもよりますが、10分程度離れると慣れるまではちょっと距離を感じます（一年も住んでいると慣れますが）。あと、京都だと西向きの部屋は夏が大変なことが多いかな・・・。あとは、マンションの立地のどちらが感覚に会うか、ではないでしょうか。

[49: eマンションさん]

>>48 ご近所さん
詳しく教えていただき、
ありがとうございます。
円町の3物件でまだ迷っております。

[50: 評判気になるさん]

>>45 口コミ知りたいさん
友人がプレ円町を購入していましたが、決め手は駅近なことと間取りがシンプルで住みやすそうだったからと言っていました。お子さんがいる家庭なので、入居時期的にシャリやGPは候補外となったみたいです。

[51: マンコミュファンさん]

>>50 評判気になるさん
そうなのですね
教えていただきありがとうございます
プレサンスかなり候補でした。

[52: ご近所さん]

>>49 eマンションさん
今の住戸を購入した時に、販売の方から「ここで住んで良いと思って戴けるかどうかなのです」と言われました。何度も通って話してた頃の言葉です。踏み切れるかどうかなのでしょう。若い頃に購入した団地の一部屋を含めて４回目の購入でした。間取りとか、生活上の利便とか、どんな地域かとか（一月に2回ぐらいは近所を通ってました）そんなことを考えて購入することにしました。大学を卒業して以来十数回引っ越してますが、部屋に関しては良かったと考えております。但し、京都の地価は異常に沸騰してますので、購入時からどれだけ下がるかは判りません。ま、死んだあとは気にしなくて良いのでしょう。

[53: マンコミュファンさん]

>>51 マンコミュファンさん
私も円町は検討していましたが、最終やめました。新築でも高いのと、もし売ることになったとき厳しいと判断です。同じ価格で市内中心部の中古を勧めてる方がいましたが、私もその路線で探してます。お子さんが成人されている？なら、円町はおすすめな気がします。

[54: 評判気になるさん]

>>52 ご近所さん
ありがとうございます
踏み切れるかどうか‥ですね
京都の地価を考えると、京都にマンションを購入する
意味があるのか？と考えてしまいますす。
今がピーク近くで今後の下落は怖いです。

[55: マンション掲示板さん]

>>53 マンコミュファンさん
教えていただきありがとうございます
とあるサイトを見ると将来的に
円町の資産価値が急降下してました。
未来はわからない事ですが。。

購入価格に上限があるので、
他府県や中京区以外でもいいのかな？と
思ってもきました。

[56: ご近所さん]

>>54 評判気になるさん
これからの地価がどうなるかは、神のみぞ知る・・・でしょうね。2010年代に現在の市長がインバウンドを当て込んで「市内ではマンションよりもホテルを」みたいなことを言っていたので、土地がホテル用の価格になってしまったようです。5年ほど前、部屋を探していた時に販売の方が「ホテルと競り合うと、あちらが高価格を出すので競り負けてしまいます」と仰ってました。その後、コロナでホテルラッシュは下火になったのですが（コロナの頃工事中で、完成済みなのに営業を開始していないホテルまでありますが）、地価はホテル期より下がってはいません。近所にホテル計画が中止になり跡地を三井さんが購入して建設中のマンションもありますが、ホテル期の地価に上乗せされているのでしょう。5年前、契約した時にはこの時期がピークかなと覚悟したのですが、その後地価が下がらないだけでなく、オリンピックやら円安やらで建築資材が値上がりして、益々高くなってしまいました。ウチと同じデベさんが近所で販売中の部屋は2割以上高いようです。

[57: 名無しさん]

自身の気に入った街の住みやすそうだと思うエリアで、購入できる範囲の物件を選ばれるのが一番ではないでしょうか。
仮に購入後に物件価格が二倍三倍になったとしても、その物件をとても気に入り、住み心地が良いと感じられるのであれば売却など考えられないでしょうし。

[58: 匿名さん]

>>55 マンション掲示板さん
とあるサイトとはどこですか、気になります！

[59: 坪単価比較中さん]

とあるサイト、気になりますね！
県外の者です。烏丸線の北大路、北山、松ヶ崎周辺も2010年代から地価が上がっているのでしょうか？

[60: 名無しさん]

>>59 坪単価比較中さん

地価自体は上がってますが、都心部ではないのでこれからも上がり続けるかは何とも言えない気がします。
京都は観光を除いて成長産業が少ないので、どちらかと言うと大阪のベッドタウンの性格を持っている以上、大阪次第なところもありますし、大阪へのアクセスなら滋賀の南草津の方がタワーマンションを建てられるので、郊外の需要という面で伸び続けるかは判断が難しいと思います。

[61: 匿名さん]

>>56 ご近所さん
ありがとうございます
未来は誰にもわかりませんよね泣

[62: ご近所さん]

>>61 匿名さん
52でも申し上げましたが、57さんも仰ってますが、そこで済むことで満たされるかどうかだと思います。もちろん、ローンを組んで変動金利で金利が上がって、おまけに地価が下がるということを考えると、購入を手控えるというのも一つの良い解決策です。将来、地価が下がる可能性は十分ありますので。
かつて現役で過ごしていた町（政令指定都市です）の老舗の呉服屋さん（ちょっと親しくしていただいておりましたので）に部屋を購入しようかと考えているとご相談した時に「部屋なんて借りていた方が良い、不都合があれば貸主にクレームをつけて治してもらえば良いだけで、不満があれば条件のいいところに引っ越せばいいだけ」というアドバイスを受けたことがあります。それはそれで、一つの見識だと今も思ってます。私は毎年の家賃分だけ住戸の価格が安くなることを了解して、仕事場に近い中古の部屋を購入しました。その間は、毎年、家賃分価格は減少しました。値下がり中の地方都市でローンを組まなくて済んだので、そういう気楽な判断ができたのかもしれませんね。

[63: マンション検討中さん]

こんにちは
桃山御陵前にイオン一体型のマンションが
建つ予定です。
購入するか考えてます。永住するつもりは
ないので、どこかのタイミングで売却を
考えてます。そこで質問です
将来的に価値は上がると考えられますか？

[64: 検討板ユーザーさん]

大型商業施設が近くにある方がいいですよ。

[65: マンション検討中さん]

>>63 マンション検討中さん
私は周囲よりお勧めされませんでした。

[66: マンション検討中]

それはどのような理由からでしょうか？

[67: 物件探し中]

桃山御陵前というと、これのことですかね・・？
↓
ブランズ伏見桃山
https://www.watch.impress.co.jp/docs/news/1528153.html

[68: 匿名さん]

>>63 マンション検討中さん
イオンが撤退するリスクを考えると資産価値に期待するのは危険かもしれません。
売却予定時期に今より資材価格や人件費が上がることを加味すれば、今のうちに居住コストを固定させておいて値上がりしたときに利益を得ることは可能かもしれません。

伏見桃山は関西の郊外の住宅地として良いところですが、京都の狂乱状態の影響はほとんど受けてないので、関西の1つの郊外として少子高齢化の中で戦えるかどうかだと思います。

[69: マンション検討中さん]

>>68 匿名さん
ありがとうございます
思ってる以上に厳しいかもしれないですね。

[70: マンション検討中さん]

中古マンションってどうやって探せばいいのでしょうか。更新がありません。、

[71: 匿名さん]

>>69 マンション検討中さん
この伏見の物件が下がイオンでなくて普通のマンションだったら良かったのかというとそれも微妙なところです。元々イオンで古くから商業施設があった立地。そこで商業施設一体型でない普通のマンションに建て直しになったとしたらそれはその地域の経済活動の衰退と考えられるので。このマンションはこれで正解と思います。

[72: マンション掲示板さん]

中古ジオ烏丸五条が気になります。
家族が増えたらリセールも考えてます。
京都の皆さん、ここのマンションどうお考えますか。
レジデンス御所西というのも気になりますが、徒歩9分は少し遠いのかな？と思ってます。

[73: 通りがかりさん]

>>72 マンション掲示板さん

SUUMOにも掲載されている9階の物件でしょうか。
築9年にしてはかなり値段が高いような。。。

五条駅周辺は今新築が乱立していて、且つ売れ行きもそこまで良くないので、暫くジオに住んでからリセールとなると、築浅のそれらのマンションと競合してくると思います。

徒歩1分というのはアドバンテージですが、築9年ならもう少し安くないと仲介手数料も入れれば徒歩3～4分の新築と同じ値段になってしまいます。

[74: 名無しさん]

>>73 通りがかりさん
ありがとうございます。
これやっぱり高いんですね。
わかりやすいご説明ありがとうございます。
中古どこもこれくらいの値段なので、それなら烏丸御池の中古が良いでしょうか？

[75: マンション検討中さん]

>>74 名無しさん
資産価値を求めるなら、烏丸御池駅から徒歩5分以内、もしくは京都市役所前駅から徒歩5分以内、これしかないと思います。
四条駅徒歩5分以内、もしくは阪急河原町駅徒歩5分以内でも良いですが、そもそも物件の数が希少な上に、南へ下がれば下がるほど価値は下落しますので注意が必要かと。
高辻通、松原通くらいまで下がると地元民の感覚ではほぼ五条なので。

[76: マンション検討中さん]

>>74 名無しさん

75さんとほぼ同意見で、京都も一部のエリアを除いて単なる地方都市であって、大阪で働くエリートサラリーマンが都会的な暮らしをしたいなら大阪都心のタワマンを買うので、京都の中で資産価値を求めるなら烏丸御池か市役所前で駅徒歩3分以内を探すのが確実です。

外国人向けのラグジュアリーな物件に投資されるなら丸太町～高辻通の河原町通～木屋町沿いで鴨川や大文字、清水寺が見える部屋が買えれば良いかもしれません。

五条は資産価値を求めて買う方はほとんどいないので、あえて値上がりを期待して購入するのであれば、投資というより投機に近くなってくると思います。

[77: マンション検討中さん]

>>74 名無しさん

75さんとほぼ同意見で、京都も一部のエリアを除いて単なる地方都市であって、大阪で働くエリートサラリーマンが都会的な暮らしをしたいなら大阪都心のタワマンを買うので、京都の中で資産価値を求めるなら烏丸御池か市役所前で駅徒歩3分以内を探すのが確実です。

外国人向けのラグジュアリーな物件に投資されるなら丸太町～高辻通の河原町通～木屋町沿いで鴨川や大文字、清水寺が見える部屋が買えれば良いかもしれません。

五条は資産価値を求めて買う方はほとんどいないので、あえて値上がりを期待して購入するのであれば、投資というより投機に近くなってくると思います。

[78: 匿名さん]

>>75 マンション検討中さん
京都をあまり詳しくない外の人からでも、四条や五条の価値は低くなりますか。
烏丸御池2LDKってどう思いますか。
二条駅とかはどう思いますか。

[79: 口コミ知りたいさん]

>>77 マンション検討中さん
10年くらいでリセールも考える場合は、どうでしょう

[80: 通りがかりさん]

>>79 口コミ知りたいさん

これからの数年間でたくさん新築が建って供給過多のエリアになるので、その時の築7～10年ぐらいの物件との競争なのではないでしょうか。
需要よりも供給が上回る以上、みんな値段を下げてくるので築20年の物件はさらに下げる必要があると思います。

そうなった時に、いま新築もあまり変わらない値段で築10年に手を出すのは投資とは言えない気がします。

[81: マンション検討中さん]

>>78 匿名さん
四条はまだしも五条に資産価値は将来的にも無いかと。
五条通は洛中ではなく単なるトラック用の道路、と思っている京都人は多いと思います。
烏丸御池2LDKは立地や築年数が分からないので何ともですが、駅徒歩5分以内で新築～築浅であれば、それなりに資産価値はあると思います。
二条駅は住みやすい良い街だと思いますが、資産価値としては論外ですね。
京都市内で坪単価が高い物件には高い理由があり、安い物件には安い理由があるのは厳然たる事実です。

[82: マンコミュファンさん]

>>78 匿名さん

四条通は新町通～木屋町通沿いなら資産価値は高いと思いますが、五条通の方が近くなった途端に資産価値がほぼなくなります。

烏丸御池は御所南小学校の学区内であれば、ファミリー層の堅い需要があるので2LDKでも資産価値は高いと思います。
ただ、烏丸御池も交差点から南東エリアは今後も供給がほとんどなく確実に値上がりが見込まれる一方で、それ以外のエリアはどんどん新築が建っているので、最低でも駅まで徒歩5分、可能なら3分以内にするか、相場よりも安く購入する必要があります。

新築の2LDKなら、今売り出し中の室町姉小路のイーグルコートか、今後売り出し予定の間之町押小路のイーグルコート(2LDKがあれば)が、狙い目だと思います。

[83: eマンションさん]

>>82 マンコミュファンさん
イーグルコート新町御池でしょうか。クラッシィハウス
柳馬場や御所西のブランズとかはどう思いますか。

[84: 通りがかりさん]

田の字や御所南周辺は、外国人観光客が泊まるホテルエリアと被っています。セカンドなら関係ないですが、だんだんと住みにくくなってます。外国人観光客が少ないエリアも良いかと思います。

[85: マンション検討中さん]

>>83 eマンションさん

82さんは新築の話をしてると思います。
イーグルコート京都御所南プレミアム迎賓館のことですね。

クラッシィハウスは築年数の割に値段が高いような気もしますが、立地は良いと思います。
御所西は最近人気が下降気味なので永住する覚悟が必要でしょう。

[86: マンコミュファンさん]

>>84 通りがかりさん

田の字エリアの中でも左上や御所南は観光客そんなにいないですよ。
死ぬまで住み続けるならどんなに不人気の場所でも気にする必要ないですが、リセールを考えているのであれば、むしろ人気のないエリアだと価値が下がっていくので危険では。

東京みたいにどこでもほっといても値上がりしていくとは限らないので。

[87: 名無しさん]

>>85 マンション検討中さん
みなさんご意見いただきありがとうございます。
確認が遅くなりました。
予算としては当初は5000くらいで考えていたのですが、どうも烏丸御池だと6000前後は必要ということがわかり、今はそのラインで検討してます。クラッシィハウスもいいですね。御所西もちらほら中古見かけますが、南北の移動しかない？のでいろいろと不便な気がします。85さんとしては烏丸御池ですと坪単価いくらの中古なら妥当と考えますか。

[88: 匿名さん]

>>87 名無しさん
御所西だと、東西の移動は丸太町か今出川の市バスになりますが、便数が多くて便利ですよ。特に丸太町だと、嵐山から岡崎までバス一本で移動できます。

[89: マンション検討中さん]

中古物件
夫婦2人
家族構成次第ではリセール検討
おすすめありませんか

[90: マンコミュファンさん]

>>89 マンション検討中さん

ネバーランド室町通の4階はどうでしょうか。
リフォームが行われている上に、四条駅が近くて新築がほとんど建たないエリアなので、リセールも期待できると思います。

[91: 評判気になるさん]

>>90 マンコミュファンさん
ありがとうございます。
7980万円、、、6000万円までくらいだとどうですか。
烏丸御池クラッシィハウスとか気になります。

[92: マンコミュファンさん]

>>91 評判気になるさん

間取りが若干気になりますが、このエリアの新築と比較するとお得なので悪くないのではないでしょうか。

[93: eマンションさん]

>>92 マンコミュファンさん
ありがとうございます。
同じ御池だと下記二つと比較していかがでしょうか。

イーグルコート御所南
イーグルコート御池新町

下記もみてます。
家族構成次第ではリセールも検討です。
ご意見いただけますと幸いです。
プレミスト京都烏丸通
エスリード京都二条
ザレジデンス御所西
プレサンスグラン烏丸五条新町通

[94: 口コミ知りたいさん]

>>93 さん

>>93 eマンションさん
イーグルコートはどちらも良いですが
、立地なら御所南が良いと思います。新町は眺望があるので悩みますね。

[95: マンション掲示板さん]

>>94 口コミ知りたいさん
本当にありがとうございます。
新町良さそうですよね。
烏丸御池以外の中古マンションはおすすめしませんか。
烏丸御池と値段も変わらないですよね。。

[96: マンコミュファンさん]

>>93 eマンションさん
五条通や御所西は需要を上回る供給が続いていて、新築もどんどん建っているので、リセールにはあまり向かないかもしれません。

烏丸御池は立地が命なところもあるので、イーグルコート御所南の方が良いような感じます。

[97: 名無しさん]

>>95 マンション掲示板さん
はい。他にあげておられるエリアより烏丸御池の駅近が良い思います。烏丸御池でも烏丸通りよりも東を選びたいところです。

[98: マンコミュファンさん]

>>96 マンコミュファンさん
ありがとうございます。京都のこと全然わからないのでご意見いただけると助かります。五条や御所西だと永住することを前提ですね。二条という駅周りも同じでしょうか。とても便利に思いました。イーグルコート御所南だと、柳馬場クラッシィハウスもありでしょうか。

[99: 名無しさん]

>>97 名無しさん
ありがとうございます。烏丸通より東なんですね。西の方が二条城？に近いと思いましたが川に近い方がいいのでしょうか。6000万円よりさらに高い価格で今後売れるのかと、想像できないのですが京都はそんなものでしょうか。

[100: 評判気になるさん]

>>99 名無しさん
東西では河原町通りと烏丸通り、南北では丸太町通りと四条通りで囲まれた区域が人気があります。リセールについては、家賃分と相殺される位に考えると気が楽だと思います。

[101: マンション掲示板さん]

>>100 評判気になるさん
ありがとうございます。そうなのですね。家賃分と相殺ということは、買った費用で売れれば良いということでしょうか。

[102: 評判気になるさん]

>>99 名無しさん

「二条城」にはほとんど資産につながる価値がありません。
堀川通沿いは徒歩10分程度で烏丸御池に出ることも可能でリーズナブル(マンションを建てる土地が豊富)なのが売りなので、価値を重視するなら他の方も仰る通り烏丸御池の方が良いです。

大まかな傾向だと、
1.南北は御池通～綾小路通(四条通の1つ南)で東西は烏丸～河原町通
2.南北は二条通～御池通で、東西は烏丸通～河原町通
3.南北は二条通～綾小路通で、東西は烏丸通～室町通
の順に人気です。

新町通は3から若干外れている位置で、ギリギリ許容範囲かと思います。
それより西や五条通は上記のエリアで選べるのであればわざわざ買う必要はないです。

また、京都は狭く小規模な都市なので、中心地と呼べるエリアが狭いため、二条はどちらかというとファミリー向けの郊外に近い場所になります。
加えて最寄りのJR二条駅は京都駅と嵐山を結ぶ路線の駅なので東京並みに混雑していて、乗るには覚悟がいります。

[103: マンション掲示板さん]

>>93 eマンションさん

資産価値重視なら、烏丸御池かつ、イーグルコート御所南かクラッシィハウス御池柳馬場のどちらかがオススメです！

五条や二条、御所西は資産価値ではなく広い物件に永く住むのが目的の方向けの地区ですね。

[104: 評判気になるさん]

>>103 マンション掲示板さん
立地だけで、間取りとか向きとかは関係ないものですか

[105: 口コミ知りたいさん]

>>104 評判気になるさん

リセールの際の想定顧客はセカンドハウスや同じく投資目的なことが多いので、間取りの優先順位は下がってきます。
中心部になればなるほど敷地面積が狭くなり、間取りも梁や柱の多いイマイチな物件が多いですが、中心地から外れた物件として住みやすいものより、資産価値は高くなります。

京都の不動産が高い理由は大半が土地代なので、まずは立地から入るべきだと思います。

[106: マンコミュファンさん]

>>105 口コミ知りたいさん
初めて知りました、京都は特殊なんですね。
御所からの距離が資産価値になると聞いたこともありますが、それは不動産屋側の営業トークですか。

中心部を買える人の母数は少ない気はします。

[107: eマンションさん]

>>106 マンコミュファンさん

ちらっと聞いたことはありますが、額面通りに受け取ってはいけないと思います。
まず、御所北はマンションの需要も供給もほとんどないですし、御所西もマンションも増えてますが本来は一軒家が多い立地で、供給過剰なので資産性という点では疑問です。

御所南は教育に力の入っている学区でもあるので有名ですが、供給も多いのと実際に住んで子供を御所南小に通わせる層に人気な反面、セカンドハウス需要が少ないので、関西の経済圏の中にしか買う人がいません。

1番資金力が豊富な外国人まで考慮すると鴨川かぶりつきのパークハウスや有名な寺社仏閣を見下ろせる物権が何年経っても値崩れするどころか値上がりしてますが、1億じゃとても買えないところばかりなので、現実的には烏丸御池らへんになるかと思います。

中心部は購入して賃貸に出して投資回収できるタイミングで売却する人が多いので、国内外の富裕層がメインなため需要はある一方で、新築を建てる土地がないので、中古がどんどん値上がりしています。

話を戻すと御所から距離ではなく、御池通～四条通と、河原町通～烏丸通に囲まれたエリアからの距離かなと思います。
ただし、どの方角に向かって離れるかによって下がり方は全然違うので、なかなか難しいです。

[108: マンション検討中さん]

>>106 マンコミュファンさん

単純な坪単価だと御所南で丸太町通沿いよりは四条烏丸の交差点から北東方向に徒歩2～3分の物件の方が高いので、御所からの距離は違うような。。。

最近台頭してきている市役所前も御所のそぼとは言えないですし。

[109: マンション掲示板さん]

>>107 eマンションさん
烏丸御池で検討してます。
しかし、今50平米で6000万あたりが多いように思いますがまだまだ価格が上がるのでしょうかね。。

[110: 通りがかりさん]

>>109 マンション掲示板さん

横からすみません。
中心部は過去の売買価格から大きく上がり今は本当に高くなっていますが、下のコラムにありますように東京と比べると確かにまだ目に優しい価格という印象です。これからも上がるかもしれません。
https://www.sumai-surfin.com/columns/kansai-mansion-jijo/tanaka-202304...

[111: 口コミ知りたいさん]

>>109 マンション掲示板さん

プライムレートが2%とかにでもなれば1,000万円単位で下がるかもしれませんが、烏丸御池はアフターコロナでホテル業者と土地取得で競合しますし、建築資材や人件費の高騰で値段が上がっていくのが自然なのではないでしょうか。

10年前なら坪300万円ぐらいでしたが、その値段だと今は堀川通ですら買えないですね。

[112: マンション掲示板さん]

>>109 さん

値段が上がらなくても、単純にマンションに適する土地が手に入りやすくなることはないので、どんどん条件の悪い物件が増えてくると思いますよ。

15年前なら御池通で15階建てで眺望もあるマンションが建ったり、路地に入っても10階建てが建ったりしてましたが、条例もどんどん厳しくなるので、眺望を望める物件は中古にしか存在しなくなってくるのでしょうね。

[113: 通りがかりさん]

>>109 マンション掲示板さん

本来なら値段が上がりすぎて需要が無くなれば中古を中心に値段が下がることも考えられますが、京都の中心地だと外国人が買うこともありますし、マンションで買い手がつかないなら高級ホテルにしてしまえば利益を生み出せるので、値段が上がるのは想像できますね。
マンションが建たなくなれば、なおのこと中古の値段が上がりそうです。

[114: マンション掲示板さん]

みなさん、梅小路とか西大路の中古マンションはどう思いますか。やはり売れにくいですか

[115: eマンションさん]

>>114 マンション掲示板さん

値段を下げれば売れると思いますよ。
地方都市の中心エリアの通勤圏内なので。

ただ、京都の物件価格を釣り上げてる側のエリアじゃないので、人口が減少するにつれて需要が落ちてくる分、下げざるを得ないかなと思います。

四条烏丸や烏丸御池なら人口が多少減っても東京や海外からの需要や、そもそもホテルと競合して新築が建ちにくいなど希少性があるので、ただの地方都市とは違う動き方をするでしょう。

[116: 評判気になるさん]

>>115 eマンションさん
そうなんですね。分かりやすくありがとうございます。夫婦の世帯年収が1千万円くらいです。なかなか四条？などでの購入は難しいのかなと思ってますがそんなことないのでしょうか？

[117: eマンションさん]

>>116 評判気になるさん
年齢や家族構成にもよるのでなんとも。。。

烏丸御池周辺でも1LDKなら新築6,000万円なのでペアローンで可能ですし、20代なら住信SBI銀行で50年ローン組めば9,000万円の新築3LDKだって買えると思いますよ。

[118: 名無しさん]

>>114 マンション掲示板さん
梅小路公園は昨年販売していた新築マンションがすぐに完売したように、需要が多いと思われます。というのも付近には新築マンションがしばらく建ちませんでしたし、物件自体の希少性が高いと思われます。
他の方が書かれているように府外からの需要はあまりないと思われますが、京都駅の西エリアは開発が進んでいますし、梅小路公園があるのでファミリーなど実際に住まわれる方の上司から需要は高そうです。
スーパーが丹波口あたりまでいかないとあまり近くにないのが暮らすには不便かもですが…

西大路駅周辺は最近京都市にしては大型の新築マンションの建設が続いているので、そちらによって付近の価値も引き上げられる可能性はあります。

[119: 名無しさん]

> ファミリーなど実際に住まわれる方の上司から需要は高そうです。
すみません、誤植です。上司ではなく実際に住まわれる方からの需要は高そうです。

[120: マンション検討中さん]

>>117 eマンションさん
中古より新築の方がいいです？