京都のマンション購入相談

[マンション検討中さん]

京都のマンション購入について
新築・中古問わず、
さまざまな質問や相談ができる場になればと思います。

[121: 評判気になるさん]

>>120 マンション検討中さん

何を重視するかで変わりますので、どちらかが絶対に良いとは言い切れないですね。

[122: マンション検討中さん]

>>118 名無しさん
梅小路の中古でてますね。
高いのかなあ。

[123: 通りがかりさん]

>>122 マンション検討中さん
パデシオン京都七条ミッドパークのことでしょうか？

[124: 名無しさん]

>>117 eマンションさん
30歳、世帯年収1000万円、家族構成が変われば引っ越しも検討。そのため売りやすい？マンションを探してます。当初はどこでも売れると思ってましたが、最近はそんなこともないと気づき悩んで一年が経ちます。

[125: 名無しさん]

>>122 マンション検討中さん
去年新築のエスリード中古2LDK出てますね。
新築時の平均坪単価が250万円くらいで、この物件が260万円くらいなので、今の値上がり傾向からすると妥当な感じはしますね。駅近に他に築浅物件もないですし。

[126: 口コミ知りたいさん]

>>125 名無しさん
候補ですが、買ってリセールできるかなあという不安があります。

[127: 名無しさん]

>>126 口コミ知りたいさん
高い買い物ですし物件買う時は不安ですよね。

かなりリセールを気にされていますが、またすぐにお引っ越し予定があったり、大幅な売却益を狙ったりされているのでしょうか。

[128: 検討板ユーザーさん]

>>127 名無しさん
いずれは一軒家を買いたいなと思ってます。今から一軒家という選択もありなのでしょうか

[129: 通りがかりさん]

>>124 名無しさん

人気なのは誰でも新築に手が出せるわけでもなく、中古でも人気があるエリアでしょう。

郊外だとどんどんマンションが建ってるので、しばらくは誰でも新築に目がいくと思いますし、中古の相場も下がってくることが想定されます。

やはり中心地の方がいいと思います。

[130: マンコミュファンさん]

>>129 通りがかりさん
ありがとうございます。
そうなるとやはり、烏丸御池や四条に限定されますでしょうか

[131: 口コミ知りたいさん]

>>130 マンコミュファンさん

手堅いのはそうだと思います。
その辺りはデベロッパーの土地取得でホテルとも競合するので、今後建築費用が増加してくるとマンションが建てにくくなり、希少価値が上がる可能性がある他、居住目的だけでなくセカンドハウスや投資目的での需要も見込めるので、関西の外の資産家もターゲットの出来るぶん、売却しやすくなるでしょう。

[132: 通りがかりさん]

>>131 口コミ知りたいさん
ありがとうございます。
その地域の値段のマンションを買える母数より、その地域では買えない一般の人の方が多いという考えもありますか。たとえば二条とかだと、そういう方がかったりするのかなと思いました。

[133: 名無しさん]

>>128 検討板ユーザーさん
いずれは一軒家に住まわれたいのであれば、今から一軒家に長く住むのもありだと思います。価格が下がったり上がったりしても売却しないのであれば、そのことを気にする必要はありませんから。
家族構成が変わることを見越して広い場所に住みたいとなると、一軒家の方がマンションより割安感はありますよね。
マンションで4LDKや90平米越えとなるとあまり物件がないですし、マンションの中でもプレミアム住戸だったりします。

ただ、一軒家ですと駅近物件は少なかったり、四条烏丸や烏丸御池の中心地の物件はほぼありませんから、若いうちだけでもファミリー向けのエリアよりも便利で賑やかなところに住みたい！ということなら中心地で手の届く築年数が大きい中古マンションを探されるのも良いと思います。
ご年収的に中心地でも築古物件であればリノベ物件の2LDKなど手が届くはずです。
築古なら既に価格が落ち着いているので、値下がったとしても新築よりは値下がり幅は小さいことが多いです。
売却前提なら駅徒歩5分以内など、なるべく駅近をおすすめします。

[134: eマンションさん]

>>133 名無しさん
このコラムでは築古マンションの選び方として、買取再販業者が手掛ける部屋があるマンションが良い様に書かれています。どの様なマンション築古を選べば資産価値が維持できるか悩みます。https://www.sumai-surfin.com/columns/kansai-mansion-jijo/tanaka-202309...

[135: マンション検討中さん]

京都のマンションに資産価値を求めるのはやめた方がいいと思いますよ
下がることをちゃんと覚悟しておかないと

[136: eマンションさん]

>>135 マンション検討中さん
下がるんですか？

[137: 通りがかりさん]

>>134 eマンションさん
同じ悩みです。今はどう考えてますか

[138: 名無しさん]

>>134 eマンションさん
京都ですと中心地の土地は限られていますし、現在の条例では建築できない高さのマンションもあるので、リノベ物件の重要性が他の都市より高いと思います。

資産価値の点であれば、駅に近ければ近いほど資産価値は維持できると思います。立地だけは変えられないですね。駅近くだったり、特に御池通りに面している物件がこれから建つことはあまりないでしょう。
先ほど申したように現在の基準では建てられない高さのマンションも大変貴重です。

住む点では、修繕積立費もしっかり見ておくべきかと思います。築年数が古いと修繕積立費が高くなってきているので、あまり高すぎると中古でも結局月々の支払いが多くなってしまうので注意です。

[139: 通りがかりさん]

>>137 通りがかりさん

京都でも場所によるのでは。
中心地でも駅近など差別化できる物件なら東京や外国からの需要があるので中々下がらないと思います。

少しでも外れるとただの地方都市になってしまうので、全国的なトレンドに高い値動きになるでしょう。

[140: 評判気になるさん]

>>139 通りがかりさん
京都市内は保育園問題もあると聞きました

[141: 通りがかりさん]

>>140 評判気になるさん

隠れ待機児童は一定数いるようですが、大都市なら大半が同じような気も。。。
御所南小学区なんかは文教地区として関西の中でも人気ですし、京都が教育面で負のイメージはないですね。
赤字自治体だったので行政全般のサービスはイマイチですが。

それに値上がりするようなマンションはセカンドハウスや投資対象として見られるかどうかが重要なので。待機児童問題の影響はあまり受けないでしょう。

[142: 名無しさん]

>>140 評判気になるさん
保育園に入れないなどの問題は特に聞かないですね。

ただ保育料は他都市に比べると結構高いです。

[143: 名無しさん]

>>139 通りがかりさん
今の家賃が高すぎるため、購入を考えてます。
まだ夫婦2人ですが家族が増えれば引っ越しも。

・賃貸継続
・新築マンション購入
・中古マンション購入
・郊外の一軒家購入

皆さんならどうお考えですか

[144: マンション検討中さん]

>>143 名無しさん
家賃が高すぎるとの事ですので、京都市の中心部にお住まいの事と思います。
頭金が十分にあり無理なく返済できるのでしたら、エリアを厳選した中心部の中古マンションにします。好みのエリアで新築があれば新築でも良いです。資金に余裕が無ければ、賃貸を継続します。郊外戸建は中古で土地値なら安く済みますね。
よって、中古、新築、賃貸、郊外戸建の順番です。

[145: 名無しさん]

>>143 名無しさん
検討にあたり、なにを重視されますでしょうか。
値上がり益なのか、利便性なのか、将来の子育て感覚なのか、とにかく住居費を抑えたいのか、同じような条件で支払いを下げたいのか、など。

[146: 評判気になるさん]

>>143 名無しさん
予算に制限がなければ四条烏丸や烏丸御池の新築が良いでしょう。

今なら購入してから入居するまでに時間も空くので、建築資材や人件費の高騰で、建つ頃には近くで売り出される別の物件がさらに値上がりしている現象まで起きています。

ここ数年はコロナショックでホテル需要が衰退したのでマンション建設ラッシュですが、またホテル需要が逼迫してきたので、中心部はマンションが建ちにくくなります。
そうなった時に築浅の物件を所有していれば高く売れる可能性があります。
もし売れるタイミングがなければ新築ですし、半永久的に住み続けても良いと思います。

[147: 口コミ知りたいさん]

>>144
>>145
>>146
みなさま、ありがとうございます。
検討での重視は、仕事柄利便性です。
いま四条エリアの2ldkに夫婦2人で住んでます。
子供はこれからです。
今回、ずっと賃貸でこの家賃を払い続けるのはもったいないと言われたこともあり、ようやく先月から購入を検討し始めました。
想像以上に高く、また今すぐに永住を考えられないこともありまずは、リセールしやすい地域なのかなと。
世帯年収900万ほどなので、買えても高いマンションは難しいなと思ってます。

[148: 通りがかりさん]

>>147 口コミ知りたいさん
京都のファミリータイプでリセールしやすいとなると、御所南学区になってくると思いますが、世帯年収900万円でフルローンなら新築は厳しそうですね。

丸太町～御池通と河原町～烏丸通に囲まれたエリアで築20年程度の物件を購入してみるのはどうでしょうか。

[149: 検討板ユーザーさん]

>>148 通りがかりさん
ありがとうございます。この年収だと5000万円台が妥当でしょうか。20年物件だと売るとき難しいのかなとか考えてたのですがそんなことないものなのでしょうか。

[150: 名無しさん]

>>147 口コミ知りたいさん
ありがとうございます。
四条エリアの2LDKだと家賃がお高いですよね。

世帯年収900万円ほどでしたら、以下の物件はいかがでしょうか。
イトーピア御池通
https://suumo.jp/ms/chuko/kyoto/sc_kyotoshinakagyo/nc_70644089/

烏丸御池徒歩3分なので利便性ははおそらく今とそこまで変わらないか良くなると思いますし、徒歩3分だと新築物件も今後はなかなか現れないので資産性も抜群です。他の方が書かれている御所南学区です。
築25年ですがリノベーション済みなのでお部屋も使いやすいと思います。

築20年でも数年～10年ほどで売却する可能性があるならそこまで築年数も古くなりませんし、烏丸御池徒歩3分の物件は今後も出てきづらいので築古でも売りに出せば需要はかなりあります。
同じように手頃な価格の築古を狙う方はいるでしょう。築古でも立地は希少性があります。

値上がりを狙うとなるとどうなるか分かりませんが、価格を維持もしくはやや下がるくらいであれば、その頃には住宅ローンもある程度返済しており残債割れすることはほぼないはずです。

[151: 検討板ユーザーさん]

>>150 名無しさん
御池通沿いはマンションを建てる用地もほとんど残されてない上に、最近は1階を店舗にするよう条例で定められているので、こういった中古は希少価値が高いように思います。

[152: マンション掲示板さん]

>>150 名無しさん
ご提案までいただきありがとうございます。
とてもよさそうでした。
築20年発想はなかったので、ここで相談させていただいてよかったです。初歩的な質問かもしれませんが、前の方がリノベーションをした理由は、うりやすくするためでしょうか。また、数年である可能性があるならば賃貸継続あるいは引っ越しという考え方もありでしょうか。

他の地区の新築駅近は、どう思われますか。

[153: 名無しさん]

>>151 検討板ユーザーさん
コメントいただきましてありがとうございます。
そのような条例があるとは知りませんでした。
ここは御池通りから中に入ってるようなので、今回の条例には該当しなさそうでしょうか

[154: 口コミ知りたいさん]

>>153 名無しさん
御池通から30m以内の物件が該当するので、ここと同一の場所に今から新築マンションを建てる場合には該当する可能性はあると思います。

烏丸御池徒歩5分以内は、最近のマンションブームでもほとんど新築が建たず、徒歩7～8分の立地が多いので、将来的に価値が上がっていく可能性はあると思います。

[155: 名無しさん]

>>147 口コミ知りたいさん

諸費用込みで年収の8倍に収まる範囲で烏丸御池であれば、こちらの物件もいかがでしょうか。

新風館などの商業施設や烏丸御池駅からも300m(4分弱)とかなり近く、最上階かつ条例の関係で現在は5階建までしか建てられないエリアなので眺望の点からも資産価値は高そうです。

祇園祭の宵山では最近復活した鷹山を目の前で楽しめるので、リセールの際にアピールポイントにもなりそうです！

ヴィヴァーチェ三条室町
https://suumo.jp/ms/chuko/kyoto/sc_kyotoshinakagyo/nc_73773725/
by SUUMO

[156: 口コミ知りたいさん]

>>154 口コミ知りたいさん
ご丁寧にありがとうございます。
そういうことなのですね。
烏丸御池に住みたい母数が増えるほど、
価値が上がりそうですね。

[157: 検討板ユーザーさん]

>>155 名無しさん
新たな候補、本当にありがとうございます。
立地及び高さがいいですね。
5000万円台がギリギリだなぁと感じてます。
いま、高さの制限も5階までなんですね。

[158: 名無しさん150]

>>152 マンション掲示板さん
おっしゃる通り、リノベした理由は売りやすくするためですね。
また、リノベすることで物件価値を上げて価格も上げているかもしれません。一般の方がリノベして引き渡すことはあまりないと思いますので、業者か投資目的の方がリノベしていることが多いと思います。

現在四条付近で家賃が高いと思いますので、賃貸継続は家賃がもったいないと思います。私なら購入して住宅ローンの残債を早く減らしておきます。そうすれば数年であっても残債が減った分、手元のキャッシュが売却した時に増えているはずです。
もし、郊外など家賃が安いところであれば、賃貸継続して現金を貯めるのもありかと思います。

他の地区の新築駅近も良い物件はありますね。中心地と違いまだ価格が上がりきっていないところであれば、今後の上がり幅は大きいと思います。
とはいえお住まいになるところですので資産価値ばかりではなく、一時的とはいえ数年は住むので住みたいと思える街に住むのが大事ですね。資産価値と生活のバランスを考えられると良いですね。

[159: マンション掲示板さん]

>>158 名無しさん150さん
細かくさまざま知識や意見ありがとうございます。
とても分かりやすいアドバイスにメモさせていただいてます。
おっしゃる通り、資産価値だけでなく、リセールを前提としない考えもありなのかなと思いました。その場合どの地域が自分たちにとってしっくりくるのかまだわかっていませんが。御池通は訪れた時に、木があって、道も広く、四条と異なり落ち着くなあと感じました。
御所西？も御所に近くていいなと思いましたが、駅から遠かったり、ちょっと不便かなと感じたり。二条駅もいいなあと思ったり。北の方へ行くと車が持ちやすそうですが、ちょっと不便だなぁとか。家選びって本当に難しいですね。

[160: 評判気になるさん]

>>159 マンション掲示板さん

リセールとなると御所西は何とも言えないです。
元々から低階層マンションが多く、中古だと管理費がそれなりにかかる上に、最近値下がり気味なので売る時に苦労する可能性があります。

御池通はマンションよりもホテルやオフィスビルが立ち並ぶ場所なのでマンションの希少性は当面揺るがないと思います。

[161: 名無しさん150]

>>159 マンション掲示板さん
いえいえ、とんでもないです。
御池通は落ち着いてますし、お店も多くて良いですよね。通りが広いので混雑も気にならないですし。スーパーなど普段の買い物できるところが少なめなのが辛いですが。

御所西は雰囲気は落ち着いていて良いですね。御所を普段のお散歩や子供の公園代わりに使えますし、新町小学校は京都市では人気の小学校のひとつです。
老舗のお店が多かったり、府警が近くて治安が安心なのもポイントですね。
場所によってはおっしゃる通り駅から遠いのと、ここもスーパーなど普段の買い物ができるお店が堀川通まで出ないとあまりないのは大変ですが。

二条駅は商業施設が多くて住みやすそうです。大きな無印良品もできましたね。JRは本数が少なくて使いづらいですが、地下鉄があるので良いですね。西大路御池まで行くと価格も下がります。

北の方でも地下鉄沿いなら便利に生活できると思いますよ。
北大路なら駅上にイオンもありますし、地下鉄の他にバスターミナルもあるので交通の便はかなり良いです。
北山も高いですが、雰囲気は抜群に良いです。植物園が近いのもポイントですね。
烏丸御池など京都の中心地は子供が遊べるところが正直多くないと感じることが多いので、子供がいると北の方で遊ぶ場所が多いのはいいなと思ったりもします。

[162: eマンションさん]

>>161 名無しさん150さん

烏丸御池は確かに都会的なところはありますね。
同じ烏丸御池でも烏丸通より東、御池通より北側のエリアはいわゆる御所南と呼ばれていて、教育熱心な家族が集まるので、保育園や公園が充実していて、京都御所でも自由に走り回れるので子供が多いですが、御池通より南は四条通の繁華街が近くなってくるので、子育て向きとはあまり言えないかもしれません。

[163: 名無し150さん]

>>162 eマンションさん
そうですね、御所南の北の方までいくと御所もこどもみらい館もあるので子供を遊ばせやすいですね。
子供が多いので保育園や学童保育が充実しているのは素晴らしいですね。足立病院があるのも安心です。
子供が多いぶん、公園の密度がすごく高くて遊ぶの大変そうだな…と思ったりすることはありますが。

[164: 購入経験者さん]

>>161 名無しさん150さん
こんなサイトがありました。参考になるかも知れませんので。
https://www.sumu-log.com/archives/60537/

[165: 口コミ知りたいさん]

御所南に子どもが多いということは、マンション内や環境の騒音問題なども起こりやすいのでしょうか？付近を歩いていて特に子どもをたくさん見かけることはなかったのですが、時間帯の関係だったのかとやや気になっています。

[166: 検討板ユーザーさん]

>>165 口コミ知りたいさん

いわゆる御所南のファミリータイプのマンションに住んでますが気にならないですね。
同じく時間帯のせいかもしれませんが、普段の生活で騒音を感じることはないです。

こどみらい館の向かいとかだと週末は子供がたくさんいるので、「にぎやか」だと感じるかもしれません。

ここらへんの子供なら夕方は塾かピアノ、幼児教室にでも行ってるんじゃないでしょうか。

[167: 匿名さん]

>>161 名無しさん150さん
西大路御池や二条駅周辺の新築や中古マンションどう思いますか。

[168: 名無しさん]

>>166 検討板ユーザーさん
この地域だと駐車場代が高すぎて持てませんか

[169: eマンションさん]

>>150 名無しさん
こちらのマンション、良いですね。これくらいの築年数って、永住覚悟でないと難しいのかな？と思ってたんですが、5年以内に売るとかならまだ許容範囲なものなのでしょうか。西向きが気になりました。

[170: マンション検討中さん]

>>168 さん
御所南エリアの月極駐車場は3万円以上からだと思います。