京都のマンション購入相談

[マンション検討中さん]

京都のマンション購入について
新築・中古問わず、
さまざまな質問や相談ができる場になればと思います。

[101: マンション掲示板さん]

>>100 評判気になるさん
ありがとうございます。そうなのですね。家賃分と相殺ということは、買った費用で売れれば良いということでしょうか。

[102: 評判気になるさん]

>>99 名無しさん

「二条城」にはほとんど資産につながる価値がありません。
堀川通沿いは徒歩10分程度で烏丸御池に出ることも可能でリーズナブル(マンションを建てる土地が豊富)なのが売りなので、価値を重視するなら他の方も仰る通り烏丸御池の方が良いです。

大まかな傾向だと、
1.南北は御池通～綾小路通(四条通の1つ南)で東西は烏丸～河原町通
2.南北は二条通～御池通で、東西は烏丸通～河原町通
3.南北は二条通～綾小路通で、東西は烏丸通～室町通
の順に人気です。

新町通は3から若干外れている位置で、ギリギリ許容範囲かと思います。
それより西や五条通は上記のエリアで選べるのであればわざわざ買う必要はないです。

また、京都は狭く小規模な都市なので、中心地と呼べるエリアが狭いため、二条はどちらかというとファミリー向けの郊外に近い場所になります。
加えて最寄りのJR二条駅は京都駅と嵐山を結ぶ路線の駅なので東京並みに混雑していて、乗るには覚悟がいります。

[103: マンション掲示板さん]

>>93 eマンションさん

資産価値重視なら、烏丸御池かつ、イーグルコート御所南かクラッシィハウス御池柳馬場のどちらかがオススメです！

五条や二条、御所西は資産価値ではなく広い物件に永く住むのが目的の方向けの地区ですね。

[104: 評判気になるさん]

>>103 マンション掲示板さん
立地だけで、間取りとか向きとかは関係ないものですか

[105: 口コミ知りたいさん]

>>104 評判気になるさん

リセールの際の想定顧客はセカンドハウスや同じく投資目的なことが多いので、間取りの優先順位は下がってきます。
中心部になればなるほど敷地面積が狭くなり、間取りも梁や柱の多いイマイチな物件が多いですが、中心地から外れた物件として住みやすいものより、資産価値は高くなります。

京都の不動産が高い理由は大半が土地代なので、まずは立地から入るべきだと思います。

[106: マンコミュファンさん]

>>105 口コミ知りたいさん
初めて知りました、京都は特殊なんですね。
御所からの距離が資産価値になると聞いたこともありますが、それは不動産屋側の営業トークですか。

中心部を買える人の母数は少ない気はします。

[107: eマンションさん]

>>106 マンコミュファンさん

ちらっと聞いたことはありますが、額面通りに受け取ってはいけないと思います。
まず、御所北はマンションの需要も供給もほとんどないですし、御所西もマンションも増えてますが本来は一軒家が多い立地で、供給過剰なので資産性という点では疑問です。

御所南は教育に力の入っている学区でもあるので有名ですが、供給も多いのと実際に住んで子供を御所南小に通わせる層に人気な反面、セカンドハウス需要が少ないので、関西の経済圏の中にしか買う人がいません。

1番資金力が豊富な外国人まで考慮すると鴨川かぶりつきのパークハウスや有名な寺社仏閣を見下ろせる物権が何年経っても値崩れするどころか値上がりしてますが、1億じゃとても買えないところばかりなので、現実的には烏丸御池らへんになるかと思います。

中心部は購入して賃貸に出して投資回収できるタイミングで売却する人が多いので、国内外の富裕層がメインなため需要はある一方で、新築を建てる土地がないので、中古がどんどん値上がりしています。

話を戻すと御所から距離ではなく、御池通～四条通と、河原町通～烏丸通に囲まれたエリアからの距離かなと思います。
ただし、どの方角に向かって離れるかによって下がり方は全然違うので、なかなか難しいです。

[108: マンション検討中さん]

>>106 マンコミュファンさん

単純な坪単価だと御所南で丸太町通沿いよりは四条烏丸の交差点から北東方向に徒歩2～3分の物件の方が高いので、御所からの距離は違うような。。。

最近台頭してきている市役所前も御所のそぼとは言えないですし。

[109: マンション掲示板さん]

>>107 eマンションさん
烏丸御池で検討してます。
しかし、今50平米で6000万あたりが多いように思いますがまだまだ価格が上がるのでしょうかね。。

[110: 通りがかりさん]

>>109 マンション掲示板さん

横からすみません。
中心部は過去の売買価格から大きく上がり今は本当に高くなっていますが、下のコラムにありますように東京と比べると確かにまだ目に優しい価格という印象です。これからも上がるかもしれません。
https://www.sumai-surfin.com/columns/kansai-mansion-jijo/tanaka-202304...

[111: 口コミ知りたいさん]

>>109 マンション掲示板さん

プライムレートが2%とかにでもなれば1,000万円単位で下がるかもしれませんが、烏丸御池はアフターコロナでホテル業者と土地取得で競合しますし、建築資材や人件費の高騰で値段が上がっていくのが自然なのではないでしょうか。

10年前なら坪300万円ぐらいでしたが、その値段だと今は堀川通ですら買えないですね。

[112: マンション掲示板さん]

>>109 さん

値段が上がらなくても、単純にマンションに適する土地が手に入りやすくなることはないので、どんどん条件の悪い物件が増えてくると思いますよ。

15年前なら御池通で15階建てで眺望もあるマンションが建ったり、路地に入っても10階建てが建ったりしてましたが、条例もどんどん厳しくなるので、眺望を望める物件は中古にしか存在しなくなってくるのでしょうね。

[113: 通りがかりさん]

>>109 マンション掲示板さん

本来なら値段が上がりすぎて需要が無くなれば中古を中心に値段が下がることも考えられますが、京都の中心地だと外国人が買うこともありますし、マンションで買い手がつかないなら高級ホテルにしてしまえば利益を生み出せるので、値段が上がるのは想像できますね。
マンションが建たなくなれば、なおのこと中古の値段が上がりそうです。

[114: マンション掲示板さん]

みなさん、梅小路とか西大路の中古マンションはどう思いますか。やはり売れにくいですか

[115: eマンションさん]

>>114 マンション掲示板さん

値段を下げれば売れると思いますよ。
地方都市の中心エリアの通勤圏内なので。

ただ、京都の物件価格を釣り上げてる側のエリアじゃないので、人口が減少するにつれて需要が落ちてくる分、下げざるを得ないかなと思います。

四条烏丸や烏丸御池なら人口が多少減っても東京や海外からの需要や、そもそもホテルと競合して新築が建ちにくいなど希少性があるので、ただの地方都市とは違う動き方をするでしょう。

[116: 評判気になるさん]

>>115 eマンションさん
そうなんですね。分かりやすくありがとうございます。夫婦の世帯年収が1千万円くらいです。なかなか四条？などでの購入は難しいのかなと思ってますがそんなことないのでしょうか？

[117: eマンションさん]

>>116 評判気になるさん
年齢や家族構成にもよるのでなんとも。。。

烏丸御池周辺でも1LDKなら新築6,000万円なのでペアローンで可能ですし、20代なら住信SBI銀行で50年ローン組めば9,000万円の新築3LDKだって買えると思いますよ。

[118: 名無しさん]

>>114 マンション掲示板さん
梅小路公園は昨年販売していた新築マンションがすぐに完売したように、需要が多いと思われます。というのも付近には新築マンションがしばらく建ちませんでしたし、物件自体の希少性が高いと思われます。
他の方が書かれているように府外からの需要はあまりないと思われますが、京都駅の西エリアは開発が進んでいますし、梅小路公園があるのでファミリーなど実際に住まわれる方の上司から需要は高そうです。
スーパーが丹波口あたりまでいかないとあまり近くにないのが暮らすには不便かもですが…

西大路駅周辺は最近京都市にしては大型の新築マンションの建設が続いているので、そちらによって付近の価値も引き上げられる可能性はあります。

[119: 名無しさん]

> ファミリーなど実際に住まわれる方の上司から需要は高そうです。
すみません、誤植です。上司ではなく実際に住まわれる方からの需要は高そうです。

[120: マンション検討中さん]

>>117 eマンションさん
中古より新築の方がいいです？

[121: 評判気になるさん]

>>120 マンション検討中さん

何を重視するかで変わりますので、どちらかが絶対に良いとは言い切れないですね。

[122: マンション検討中さん]

>>118 名無しさん
梅小路の中古でてますね。
高いのかなあ。

[123: 通りがかりさん]

>>122 マンション検討中さん
パデシオン京都七条ミッドパークのことでしょうか？

[124: 名無しさん]

>>117 eマンションさん
30歳、世帯年収1000万円、家族構成が変われば引っ越しも検討。そのため売りやすい？マンションを探してます。当初はどこでも売れると思ってましたが、最近はそんなこともないと気づき悩んで一年が経ちます。

[125: 名無しさん]

>>122 マンション検討中さん
去年新築のエスリード中古2LDK出てますね。
新築時の平均坪単価が250万円くらいで、この物件が260万円くらいなので、今の値上がり傾向からすると妥当な感じはしますね。駅近に他に築浅物件もないですし。

[126: 口コミ知りたいさん]

>>125 名無しさん
候補ですが、買ってリセールできるかなあという不安があります。

[127: 名無しさん]

>>126 口コミ知りたいさん
高い買い物ですし物件買う時は不安ですよね。

かなりリセールを気にされていますが、またすぐにお引っ越し予定があったり、大幅な売却益を狙ったりされているのでしょうか。

[128: 検討板ユーザーさん]

>>127 名無しさん
いずれは一軒家を買いたいなと思ってます。今から一軒家という選択もありなのでしょうか

[129: 通りがかりさん]

>>124 名無しさん

人気なのは誰でも新築に手が出せるわけでもなく、中古でも人気があるエリアでしょう。

郊外だとどんどんマンションが建ってるので、しばらくは誰でも新築に目がいくと思いますし、中古の相場も下がってくることが想定されます。

やはり中心地の方がいいと思います。

[130: マンコミュファンさん]

>>129 通りがかりさん
ありがとうございます。
そうなるとやはり、烏丸御池や四条に限定されますでしょうか

[131: 口コミ知りたいさん]

>>130 マンコミュファンさん

手堅いのはそうだと思います。
その辺りはデベロッパーの土地取得でホテルとも競合するので、今後建築費用が増加してくるとマンションが建てにくくなり、希少価値が上がる可能性がある他、居住目的だけでなくセカンドハウスや投資目的での需要も見込めるので、関西の外の資産家もターゲットの出来るぶん、売却しやすくなるでしょう。

[132: 通りがかりさん]

>>131 口コミ知りたいさん
ありがとうございます。
その地域の値段のマンションを買える母数より、その地域では買えない一般の人の方が多いという考えもありますか。たとえば二条とかだと、そういう方がかったりするのかなと思いました。

[133: 名無しさん]

>>128 検討板ユーザーさん
いずれは一軒家に住まわれたいのであれば、今から一軒家に長く住むのもありだと思います。価格が下がったり上がったりしても売却しないのであれば、そのことを気にする必要はありませんから。
家族構成が変わることを見越して広い場所に住みたいとなると、一軒家の方がマンションより割安感はありますよね。
マンションで4LDKや90平米越えとなるとあまり物件がないですし、マンションの中でもプレミアム住戸だったりします。

ただ、一軒家ですと駅近物件は少なかったり、四条烏丸や烏丸御池の中心地の物件はほぼありませんから、若いうちだけでもファミリー向けのエリアよりも便利で賑やかなところに住みたい！ということなら中心地で手の届く築年数が大きい中古マンションを探されるのも良いと思います。
ご年収的に中心地でも築古物件であればリノベ物件の2LDKなど手が届くはずです。
築古なら既に価格が落ち着いているので、値下がったとしても新築よりは値下がり幅は小さいことが多いです。
売却前提なら駅徒歩5分以内など、なるべく駅近をおすすめします。

[134: eマンションさん]

>>133 名無しさん
このコラムでは築古マンションの選び方として、買取再販業者が手掛ける部屋があるマンションが良い様に書かれています。どの様なマンション築古を選べば資産価値が維持できるか悩みます。https://www.sumai-surfin.com/columns/kansai-mansion-jijo/tanaka-202309...

[135: マンション検討中さん]

京都のマンションに資産価値を求めるのはやめた方がいいと思いますよ
下がることをちゃんと覚悟しておかないと

[136: eマンションさん]

>>135 マンション検討中さん
下がるんですか？

[137: 通りがかりさん]

>>134 eマンションさん
同じ悩みです。今はどう考えてますか

[138: 名無しさん]

>>134 eマンションさん
京都ですと中心地の土地は限られていますし、現在の条例では建築できない高さのマンションもあるので、リノベ物件の重要性が他の都市より高いと思います。

資産価値の点であれば、駅に近ければ近いほど資産価値は維持できると思います。立地だけは変えられないですね。駅近くだったり、特に御池通りに面している物件がこれから建つことはあまりないでしょう。
先ほど申したように現在の基準では建てられない高さのマンションも大変貴重です。

住む点では、修繕積立費もしっかり見ておくべきかと思います。築年数が古いと修繕積立費が高くなってきているので、あまり高すぎると中古でも結局月々の支払いが多くなってしまうので注意です。

[139: 通りがかりさん]

>>137 通りがかりさん

京都でも場所によるのでは。
中心地でも駅近など差別化できる物件なら東京や外国からの需要があるので中々下がらないと思います。

少しでも外れるとただの地方都市になってしまうので、全国的なトレンドに高い値動きになるでしょう。

[140: 評判気になるさん]

>>139 通りがかりさん
京都市内は保育園問題もあると聞きました

[141: 通りがかりさん]

>>140 評判気になるさん

隠れ待機児童は一定数いるようですが、大都市なら大半が同じような気も。。。
御所南小学区なんかは文教地区として関西の中でも人気ですし、京都が教育面で負のイメージはないですね。
赤字自治体だったので行政全般のサービスはイマイチですが。

それに値上がりするようなマンションはセカンドハウスや投資対象として見られるかどうかが重要なので。待機児童問題の影響はあまり受けないでしょう。

[142: 名無しさん]

>>140 評判気になるさん
保育園に入れないなどの問題は特に聞かないですね。

ただ保育料は他都市に比べると結構高いです。

[143: 名無しさん]

>>139 通りがかりさん
今の家賃が高すぎるため、購入を考えてます。
まだ夫婦2人ですが家族が増えれば引っ越しも。

・賃貸継続
・新築マンション購入
・中古マンション購入
・郊外の一軒家購入

皆さんならどうお考えですか

[144: マンション検討中さん]

>>143 名無しさん
家賃が高すぎるとの事ですので、京都市の中心部にお住まいの事と思います。
頭金が十分にあり無理なく返済できるのでしたら、エリアを厳選した中心部の中古マンションにします。好みのエリアで新築があれば新築でも良いです。資金に余裕が無ければ、賃貸を継続します。郊外戸建は中古で土地値なら安く済みますね。
よって、中古、新築、賃貸、郊外戸建の順番です。

[145: 名無しさん]

>>143 名無しさん
検討にあたり、なにを重視されますでしょうか。
値上がり益なのか、利便性なのか、将来の子育て感覚なのか、とにかく住居費を抑えたいのか、同じような条件で支払いを下げたいのか、など。

[146: 評判気になるさん]

>>143 名無しさん
予算に制限がなければ四条烏丸や烏丸御池の新築が良いでしょう。

今なら購入してから入居するまでに時間も空くので、建築資材や人件費の高騰で、建つ頃には近くで売り出される別の物件がさらに値上がりしている現象まで起きています。

ここ数年はコロナショックでホテル需要が衰退したのでマンション建設ラッシュですが、またホテル需要が逼迫してきたので、中心部はマンションが建ちにくくなります。
そうなった時に築浅の物件を所有していれば高く売れる可能性があります。
もし売れるタイミングがなければ新築ですし、半永久的に住み続けても良いと思います。

[147: 口コミ知りたいさん]

>>144
>>145
>>146
みなさま、ありがとうございます。
検討での重視は、仕事柄利便性です。
いま四条エリアの2ldkに夫婦2人で住んでます。
子供はこれからです。
今回、ずっと賃貸でこの家賃を払い続けるのはもったいないと言われたこともあり、ようやく先月から購入を検討し始めました。
想像以上に高く、また今すぐに永住を考えられないこともありまずは、リセールしやすい地域なのかなと。
世帯年収900万ほどなので、買えても高いマンションは難しいなと思ってます。

[148: 通りがかりさん]

>>147 口コミ知りたいさん
京都のファミリータイプでリセールしやすいとなると、御所南学区になってくると思いますが、世帯年収900万円でフルローンなら新築は厳しそうですね。

丸太町～御池通と河原町～烏丸通に囲まれたエリアで築20年程度の物件を購入してみるのはどうでしょうか。

[149: 検討板ユーザーさん]

>>148 通りがかりさん
ありがとうございます。この年収だと5000万円台が妥当でしょうか。20年物件だと売るとき難しいのかなとか考えてたのですがそんなことないものなのでしょうか。

[150: 名無しさん]

>>147 口コミ知りたいさん
ありがとうございます。
四条エリアの2LDKだと家賃がお高いですよね。

世帯年収900万円ほどでしたら、以下の物件はいかがでしょうか。
イトーピア御池通
https://suumo.jp/ms/chuko/kyoto/sc_kyotoshinakagyo/nc_70644089/

烏丸御池徒歩3分なので利便性ははおそらく今とそこまで変わらないか良くなると思いますし、徒歩3分だと新築物件も今後はなかなか現れないので資産性も抜群です。他の方が書かれている御所南学区です。
築25年ですがリノベーション済みなのでお部屋も使いやすいと思います。

築20年でも数年～10年ほどで売却する可能性があるならそこまで築年数も古くなりませんし、烏丸御池徒歩3分の物件は今後も出てきづらいので築古でも売りに出せば需要はかなりあります。
同じように手頃な価格の築古を狙う方はいるでしょう。築古でも立地は希少性があります。

値上がりを狙うとなるとどうなるか分かりませんが、価格を維持もしくはやや下がるくらいであれば、その頃には住宅ローンもある程度返済しており残債割れすることはほぼないはずです。