京都のマンション購入相談

[マンション検討中さん]

京都のマンション購入について
新築・中古問わず、
さまざまな質問や相談ができる場になればと思います。

[1: マンション検討中さん]

主です。
早速ですが、ご相談させていただきます。
現在賃貸2LDK烏丸御池在住です。
そろそろ妻と購入を検討しております。

しかし、新築でこれ！
という2人に響く物件がなく、あっても高すぎてと、、、。

そこで、中古も考えていますが、
永住を覚悟で購入すべきでしょうか。

[2: 匿名さん]

>>1 マンション検討中さん
お二人の勤務先は京都ですか？
烏丸御池近辺は高いので、ここに住む理由を考えてそれでもよければ、中古も含めて価格、立地、規模、デザイン等で総合判断してください。
新築も５年経てば立派な中古です。

[3: 通りがかりさん]

そもそも世帯年収とか頭金とかもう少し情報が無いと何とも。。
烏丸御池在住であれぱ、四条のスイナ室町に入っているSUUMOカウンターで無料相談に乗ってくれますよ！

[4: マンション検討中さん]

皆さんご丁寧にありがとうございます。お互いの勤務地は京都市内、世帯年収は800～900万円。子供はこれからです。新築ばかり探していましたが、築20年くらいの中古も良いかなと最近探し始めたところです。烏丸御池にはこだわっておりません。西か東か、南の方が良いのかなとかってながら思ってます。
SUUMO行ってみます、ありがとうございます！

[5: 中古マン]

>>4 マンション検討中さん

築20年の中古。
10年住んだら築30年。
室内はリフォームで誤魔化せるが、変えれない窓や配管、廊下、エントランス等、かなり古い。
しかも、新築時の倍の価格で買わされる。
住んでいる方達も年齢層高くなる。
新築時からずっと住んでいる方が多くなるから、築年数20年なら、平均年齢50代かな。
小さな子供もかなり少ない。
中古ならこんな感じです。

[6: 購入経験者さん]

>>4 マンション検討中さん
たまに・・・ですけれど、中古に入居して見たら、それまでの何らかの経緯があって、住民同士がギスギスしてる場合があります。こういうのは入ってみないと判りません。お若いのですから「昔のことは知らない」で通せるかなとも思いますが、マンションの場合、理事が回ってきますし、節目節目には大規模修繕も回ってきます。最近、大規模修繕が終わって、修繕積立金が十分にあるというところなら検討してもいいかも知れません。

[7: マンション検討中さん]

中古買うなら新築、ですかね？

[8: eマンションさん]

御所や五条、四条などの新築マンションが70平米で7000万円とかしますが、皆さんのお考えをお聞きしたいです

[9: 買い替え検討中さん]

確かに中古あるあるで、住民同士の考えの違いからギスギスや対立もあったり、修繕がどれくらいきちんとされているか、修繕積立金はどれくらい貯められていて、この先大丈夫かなど、購入前に確認は必須です。ただ住民同士のことについてはなかなか知ることは難しいですね。私も中古を考え色々さがしていましたが、結局上記の内容を考え新築にシフトしました。

[10: マンション掲示板さん]

中心部価格推移
20年前が坪170～200万円
10年前が坪250～320万円
今が坪350～600万円
来年が坪500～700万円
まだまだ上がりそうな気配。

[11: マンション検討中さん]

>>10 マンション掲示板さん
中心部とは東西南北どこまででしょうか。円町や二条駅あたりは含まれますか。

[12: マンション掲示板さん]

中京区と四条寄りの下京区は売れています。
売れるエリアは、まだまだ価格上がるようです。

[13: 通りがかりさん]

>>12 マンション掲示板さん
上京区はどうですか。
御所西とか売れてそうです。

[14: マンション掲示板さん]

>>13 通りがかりさん
御所西は全体的に厳しい。
昔、中心部と比べもっと割安だった。
今は割高。
新築は全て完成後、割引完売。
中古も安く、新築買った瞬間に下がる。
徒歩圏内は京都御苑と大学が大部分。
買い物施設が少な過ぎる。
徒歩圏内で中心部へ行けない。

御所西で買う意味が何もない。

[15: マンション掲示板]

>>11 マンション検討中さん
中心部の東西、東は鴨川、西は西洞院通りまで、堀川通りは無し。全滅。
円町と二条は、もちろん含まない。
丸太町通り、二条城の北側、駅から距離はあるが、400万円前後になる予定です。

[16: マンコミュファンさん]

中心部の定義について、
東は鴨川。
西は15さんも書かれている通り西洞院通。新町通以東だとさらに良し。
方は丸太町通。二条通以南だとさらに良し。
南は仏光寺通。
このエリアの内側に入っていて、かつ、四条、烏丸、河原町、烏丸御池、京都市役所前のいずれかの駅まで徒歩5分以内であれば、資産価値はそう簡単に下がらないような気はします。

[17: 名無しさん]

>>14 マンション掲示板さん
確かに御所西は、御苑があるけどスーパーとかないですよね。けど新町小学校は人気のようです。御所南と同じく高いイメージです。御所東も？

[18: 名無しさん]

>>15 マンション掲示板さん
400万までくると買える人の母数が一気に小さくなりそう。ごく一部では。

[19: 評判気になるさん]

>>16 マンコミュファンさん
はじめまして。二条駅がとても便利だなと思っています。京都の方からすると、ここは今後資産価値が上がるとは考えにくいのでしょうか。とても良い地域に思いました。

[20: eマンションさん]

>>19 評判気になるさん
二条駅は非常に良いと思います。
コープも新しくなるし、大きいLIFEもあるし、vivi二条もリニューアルするみたいですし。
JRも市バスも地下鉄も使えて、どこにでも一本で行けますし、住環境としてはかなり良いと思いますよ。
ただ、いわゆる田の字エリアからは外れているので、新築でも10年後に値上がりしているか、というと何とも言えない感じでしょうか。
あくまでも実需で売り抜けることを考えないのであれば、文句のつけどころのないエリアだと思います。
ただ、二条駅よりも西に行きすぎるともはや二条駅エリアではなくなるので、あくまでも駅周辺でしょうか。

[21: 匿名さん]

>>20 eマンションさん
二条駅より西というと、円町？西大路御池？とかになるのでしょうか。この辺りもとても魅力的ですが、10年後のことを考えるとやっぱらなんとも言えないものなのでしょうか。

二条駅はそんなに便利なのですね。丸太町や今出川とかはどうですか。

[22: 評判気になるさん]

>>15 マンション掲示板さん

他の方もいわれているのですが、西は西洞院通りまで、とありますが、
なぜ油小路ではなく西洞院なのでしょうか？
教えてくださいますか。

[23: ご近所さん]

>>22 評判気になるさん
油小路で住んでますけど、何ででしょうね？この辺りでずっと住んでいたわけではないので、判りません。二条城前駅なら近いので便利です。仕事の関係で　JR二条駅や阪急大宮駅も使いますので、私にとっては西洞院がベターという感覚はありません。もちろん、ずっと住んでる方には貴重なご意見があるのでしょうけども。

[24: マンション掲示板]

二条駅はいい場所です。
京都の方に人気です。

中心部は全国、海外からも探しに来る。
二条で富裕層は住まない。
だから、価格上昇は望めない。

油小路通りは堀川通りに近く、最寄り駅が二条城前か四条大宮になってしまう。
烏丸沿線も遠く、小学校や中学校も遠い。
したがって、こちらも富裕層が購入されない。
資産性を気にしない方々が、堀川通り沿いの物件を購入。将来売るときは価格下落。

富裕層が好むエリアか好まないか。

[25: マンション検討中さん]

>>23 ご近所さん
逆に堀川を越えたり二乗駅周辺はどう思いますか

[26: ご近所さん]

>>25 マンション検討中さん
私個人としては堀川をそれほど問題とは思っていません（車による汚れは多いかもしれません）。JR二条駅もよく使ってますけど、特急も止まるし、便利ではあります。が、鈍行は混雑が凄いです。京都駅方面に出るときは烏丸線を利用します。ここに引っ越す前は千本で住んでました（賃貸）ので、二条駅メインで過ごしてました。そういう状況では、JRがやたら混むなあ（特に京都駅に出た時に移動に時間がかかるなあ）とはおもっておりましたけど、住んでるあたりで住戸が見つかったら、そこで住んでたと思います。ご返答になっているでしょうか？

[27: eマンションさん]

>>26 ご近所さん
ありがとうございます。他の方の回答をみて、なぜ中心部が良いのかも理解しました。富裕層が烏丸線沿いから徒歩圏内に住むからなんですね。京都はこのエリアが人気ということを学びました。
二条駅の情報もありがとうございます。
永住するということでしたら、このエリアもアリですが、売るなら中心部ということですね。ただ、二条駅は本当に便利だなと思ってました。JRが混むとは知りませんでしたが東京はいつも混むので動いてるだけマシかなと思ったりもします。
北は今出川あたりまででしょうか。

[28: ご近所さん]

>>27 eマンションさん
コロナ以前も観光客で山陰線は大混雑（嵯峨嵐山まで）だったのですが、コロナ期に普通列車が一時間４便から３便に削減され、今もその削減状態のまま大量の観光客がやって来てますので、エライことになっています。山陰線は園部まで複線化されたということになってますが、京都駅構内に入るところが単線のままなので、それも影響しているのかも知れません。
5、6年前に部屋を探した時に、鞍馬口駅付近の物件を見学したことがありますが、烏丸線に近くて便利そうだなと思いました。将来値上がりするかどうか・・・というあたりは私には判りません。

[29: 名無しさん]

>>28 ご近所さん
そんなことがあったのですね。
確かに烏丸線はとても便利そうです。
烏丸線の中古を見てると坪単価350とかでびっくりしてます。東京ともう変わりません。
資産価値、リセールを考えるなら二条駅より、烏丸線の中心？でしょうか。

[30: 匿名さん]

>>23 ご近所さん
京都の真ん中かどうか、だけの違いだと思います。
実際、油小路通と室町通なんて300メートルくらいの距離で自転車だとひとっ走りなので、生活する分には何の問題もないと思います。
他の方も書かれていますが、富裕層や関東の方はやはり真ん中を好むので。
地下鉄四条駅か烏丸御池に徒歩5分以内が目安になると思います。
ですので、リセールを気にせず永住志向であれば、堀川通や油小路通沿いのマンションは割安でオススメだと思います。

[31: eマンションさん]

>>30 匿名さん
リセールプランなら、京都なら烏丸五条～今出川の徒歩五分以内を買っとくのがセオリーなのでしょうか。南北、行き過ぎですか

[32: マンション比較中さん]

>>31 eマンションさん
四条烏丸、烏丸御池、河原町御池、四条河原町の５分以内、かつ四条以北が鉄板。
学区で言えば御池中学校。上記4地点は好みで選べば良い。

[33: eマンションさん]

>>32 マンション比較中さん
その中なら1ldkでも50平米でも気にしませんか。

[34: マンション比較中さん]

>>33 eマンションさん
予算次第。東京や大阪のように単身サラリーマンが多いわけじゃないので
2LDK以上が良いが、田の字の外れの堀川や五条の3LDKを買うくらいなら
上記4地点の1LDK方がベター。
そもそも関西は東京ほど家賃が高くないので、投資には不向き。

[35: マンション比較中さん]

>>34 マンション比較中さん
今ざっとみたところ烏丸御池などでは築10年の中古55㎡6000万前後、
これがさらに上昇すると買える人は一部になりそうですね。

[36: マンション掲示板]

お伺いいたします
新築マンション購入を検討しております。
広めのお部屋を希望するため、購入価格の上限を
考えると、西大路や円町付近のマンション
宇治市にも目を向けております。
将来の資産性を含めて、アドバイスをいただけたらと
思います。
よろしくお願いします。

[37: 検討板ユーザーさん]

>>36 マンション掲示板さん
資産性ということは、家族構成はどんな感じですか。

[38: マンコミュファンさん]

>>36 マンション掲示板さん
その検討エリアで資産性を考えるのは厳しい。

[39: 名無しさん]

>>38 マンコミュファンさん
永住覚悟の選択ですよね。

[40: 名無しさん]

>>36 マンション掲示板さん

ローン完済後も住み続けて賃貸に住むよりお得だったと言えるようになるのを目指すエリアになるのでは。

京都はマンションが値上がりしてると言っても、東京と違って地方都市には変わりないので、一部の都心を除くと下落するリスクが高いです。

[41: 検討板ユーザーさん]

>>37 検討板ユーザーさん
家族構成は、私と主人と成人した子どもです。
やはりエリアが厳しいですよね…
そして下落するリスクもあるのですね
円町が最有力候補になってますが、円町の中の
どのマンションにしたらいいのかも迷っております。
将来性も厳しいでしょうか？

[42: 名無しさん]

>>41 検討板ユーザーさん
円町で新築なら、中心部で中古を探した方がいい。資産性の問題だけではなく、単純に住みやすい。
この沿線はオーバーツーリズムの影響が大きい。

[43: 口コミ知りたいさん]

>>42 名無しさん
アドバイスをありがとうございます
考えが浅はかだと改めて思いしらされました

新築に住みたいのは変わらないので
考え直さなければならないですが、
一応、現在円町新築で3物件ほど出ていますが、
その中でも1番良いと思われるマンションは
どこだと思いますか？

[44: 評判気になるさん]

>>43 口コミ知りたいさん
プレは完売したようですので、シャリとGPだと、ご夫婦と成人したお子さんの3人で住むのであれば、シャリがいいのではと思います。GPは小さなお子さんを育てる世帯が非常に多い印象ですし、もしも売却・賃貸に出すとなってもシャリのほうが駅近かつ大通りに面した南向きのため、GPよりも価値が落ちにくいのでは？と思います。

[45: 口コミ知りたいさん]

>>44 評判気になるさん
ご親切にありがとうございます
やはり、シャリエ‥駅近は価値が落ちにくい‥
立地が良いですが環境が少し賑やかかな？と感じてます。
グランプレイスは、小学校の側で購入者が
小さなお子さまがいる世代多いと予想されるのですね。
確かにそこは、考えてしまいます‥が
中規模マンションで、西大路御池にも10分圏内なので
候補でした。
プレサンスについては、他の物件でも検討しております。
既に時期は遅いと思いますが、問い合わせすると
？？です。そしてプレサンス円町にかなり揺れ動いてました。もしプレサンスに決めていたら、
どうだったが大変気になっております。
プレサンス円町について教えていただけたらと思います。
よろしくお願いいたします。

[46: ご近所さん]

>>36 マンション掲示板さん
資産性を少し緩く、賃貸を借りた時の家賃の合計額より、売却時の値下がり幅と修繕積立金の合計額が小さければ合格程度で考えられては如何でしょうか？地方都市はそんなものです。円町の一つ東の千丸で住んでいたことがありますが、丸太町通のバスが便利です。岡崎方面や嵐山方面にバス一本で動けますし、便数も多いです。千丸と円町のほぼ中間にある図書館やアスニーなら歩ける距離だと思います。

[47: eマンションさん]

>>46 ご近所さん
ご親切にありがとうございます
マンションは、どちらの物件でも変わりないと
思われますか？

[48: ご近所さん]

>>47 eマンションさん
規模が大きい方が一般的に管理費等が割安になります。駅利用の頻度にもよりますが、10分程度離れると慣れるまではちょっと距離を感じます（一年も住んでいると慣れますが）。あと、京都だと西向きの部屋は夏が大変なことが多いかな・・・。あとは、マンションの立地のどちらが感覚に会うか、ではないでしょうか。

[49: eマンションさん]

>>48 ご近所さん
詳しく教えていただき、
ありがとうございます。
円町の3物件でまだ迷っております。

[50: 評判気になるさん]

>>45 口コミ知りたいさん
友人がプレ円町を購入していましたが、決め手は駅近なことと間取りがシンプルで住みやすそうだったからと言っていました。お子さんがいる家庭なので、入居時期的にシャリやGPは候補外となったみたいです。