プラウド二子玉川ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

プラウド二子玉川についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/c116580/

所在地：東京都世田谷区玉川一丁目1937-44（地番）
交通：東急電鉄東急田園都市線 「二子玉川」駅 徒歩2分
　　　東急電鉄東急大井町線 「二子玉川」駅 徒歩2分
間取：2LDK～3LDK
面積：54.92平米～76.86平米
売主：野村不動産株式会社
施工会社：西武建設株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

総戸数：132戸（非分譲住戸91戸、募集対象外住戸6戸を含む）
構造・規模：鉄筋コンクリート地上12階
用途地域：第一種住居地域

建物竣工時期：　　2024年 7月下旬（予定）
入居（引渡）時期：2024年11月下旬（予定）
販売時期：2024年1月中旬 (予定)

バルコニー：9.39平米～17.00平米（使用料なし）
敷地面積：4,889.18平米

--- ここに、言葉はいらない。

二子玉川に、まだこんな土地があったとは。
駅徒歩2分の利便性も、二子玉川の華やぎも、
リバーサイドの開放感も目前にする
この地との出会いから新たな物語を紡ぎ出す。

待ち望んだ、二子玉川へ。

- 洗練と自然に恵まれた「ニコタマ」
　駅直結の複合商業施設「二子玉川ライズ」に、日本初の本格的郊外型ショッピングセンター
　として誕生し進化を続ける「玉川髙島屋S・C」。二子玉川を代表する大型施設が徒歩4分以内
　という贅沢な環境です。
- 駅徒歩2分のリバーサイド
　渋谷・大手町にダイレクトなスムーズアクセス。
- 建替え事業だから出会えた価値
　駅徒歩2分、二子玉川ライズと多摩川に面したレジデンス。
- 新たな時代の住み心地を求めた、充実の住空間
　2LDK～3LDKまで、居住性を高めたゆとりの住空間。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[83: マンション検討中さん]

>>79
すみません、田園都市線でした。笑
確かに東横線が横綱ですね。

この物件のネックはやはり地権者になりますよね。
距離は当然劣りますがハザード的にもディアナコート購入がベターでしたね。

[84: 評判気になるさん]

>>81 さん

震災リスクはあるでしょ。地震で堤防決壊したら水没ですよ。

[85: 名無しさん]

>>84 評判気になるさん
震災で湾岸の地盤の緩い土地が液状化する方が遥かに可能性高いですよね。

[86: 匿名さん]

>>85 名無しさん
まあいつ起こるかわからん地震より年々確実に酷くなる豪雨災害のほうがリスクはあるな

[87: マンション比較中さん]

というか湾岸と比較する意味がよくわからん。購入層かぶらんし。

普通の近隣の、上野毛、用賀、桜新町と比較して地盤が圧倒的に劣るのに一番高いから、選ぶ意味があんまりないよねってだけ。

[88: 匿名さん]

お金が余って余ってしょうがないから地権者のために建替え費用を払ってあげてまで彼らより低層に住み文字通り見下されることでドM心が満足するマゾだけでしょ。

[89: 匿名さん]

地権者ややこしい人が多かったら嫌だよな～知らんけど
1戸,2戸だったら問題ないけどさあ

[90: 匿名さん]

ところがどっこい！
地権者がマジョリティという事実っ…！

[91: 匿名さん]

自分の知ってる別の小規模マンションで地権者住戸（同じ一族）が6戸くらいあって何を決めるにしてもその一族にお伺いたてないといけないらしいわ
歴史の教科書に出てくるくらいの人の子孫たち

[92: 匿名さん]

>>88 匿名さん
まあ坪300万円なら即購入してあげてもいいよ

[93: 匿名さん]

>>92 匿名さん
坪300では港南とかの嫌悪施設エリアしか買えないですよ。坪700はする。

[94: 名無しさん]

>>93 さん
じゃあいらない。「触らぬ神に祟りなし」ですよ。

[95: 口コミ知りたいさん]

>>93
港南の嫌悪施設エリアの駅歩20年で築20年のタワマンでも坪500くらいするよ。だからここも決して高くはない。

[96: マンコミュファンさん]

河川沿いは風水的には凶相。
線路沿いは風水的には凶相。
つまり、ダブルの恩恵を受けられる。

[97: 匿名さん]

ここまで地権者住戸の割合が大きい物件てすごすぎる
自分なら地方の村にたった1人で引っ越すような感覚になるな

[98: 匿名さん]

一般分譲組は肩身が狭くならないか。。。管理組合の総会で、重要案件を決議する際、一筋縄ではいかぬ心配も。

[99: 名無しさん]

ここまでの地権者養分マンションを、私は他に知らぬ。

[100: 名無しさん]

>>85 名無しさん
液状化は対策工事を手抜きせずやったかが重要で、金かけて対策してれば問題ないよ。
造成時に対策してなければ、埋立地じゃなくても田んぼ跡地とか川沿いは危険ですよ。

[101: 職人さん]

赤い看板の会社で働いてますが、あの多摩川の氾濫をみてるのでここを買う人はなかなか勇気があるなと思う。年１回の花火大会よりも、年数回くる台風や大雨の方が気がきじゃない。

[102: 匿名さん]

埋立地バカに出来るほど地盤良くないじゃんここ…
年々増えてる豪雨時の洪水ハザード考えたら災害リスクは埋立地以下

[103: マンション掲示板さん]

>>102 匿名さん
それでも坪400切るなら買ってもいいよ

[104: マンション検討中さん]

>>103 マンション掲示板さん
１階は坪200くらいでないと無理。

[105: 匿名さん]

定借マンションよりリスキーかも、、、

[106: ご近所さん]

瀬田の高台一等地で、水面下で進むマンション計画。待つの手も。

[107: マンコミュファンさん]

>>104 マンション検討中さん

抽選になること間違いなし

[109: 匿名さん]

楽天と高島屋の社員が買ってくれるだろう

[110: 検討板ユーザーさん]

>>109 匿名さん
高層階のマンションに住んでいたとしても、浸水してしまうと電気、ガス、トイレなどの全てのライフラインが停止した状況で日生活しなければいけなくなります。

[111: 周辺住民さん]

瀬田の新築のほうが、手堅いかと。ただし、とんてもない価格と聞いていますが。

[113: 匿名さん]

瀬田は実質、二子玉川エリア。比較検討するのは、なんら不思議ではない。低地か、高級住宅街の高台かの違いだけ。

[114: 通りがかりさん]

>>113 匿名さん

そうだね。むしろ瀬田こそが二子玉川の王だろうな。
地盤の良いあそこに住んで、二子玉川の利便性を享受するのが一番いい選択肢。
金があればw

[115: マンション掲示板さん]

>>108 匿名さん
川沿いも普通に地盤ゆるゆるだよ

インフラの災害の強さは地盤じゃなくて、耐震化してるかどうかがポイント。イメージと違って埋立地は共同溝にインフラ通してるから地震に強い。
このへんは電線の地中化すら出来てないから地震や前に千葉に来た台風みたいなのに電柱倒されたら長期停電コース。

[116: マンション検討中さん]

駅ホームから建築中の様子が見えるがあまりにも至近でもはやホームの一部。
朝は電車のアナウンスで目覚め、夜は電車のアナウンスで眠る。東急鉄道ファンにはたまらない物件でおすすめしたい。

[117: 買い替え検討中さん]

まあ、マイナス要因はあると思うよ
それでも徒歩2分の利便性が勝るのだよ
若い層は高台とか高級住宅街とか古臭い価値観は持ってません

[118: 匿名さん]

古臭い価値観の「１１７ー買い替え検討中」さん、ぜひ、スミフを買ってあげてください、お好きな駅近ですよ！

[119: ご近所さん]

若い層が買える値段にはならないような。。
ここがそうなるかは分からないが、ほぼ地権者住戸で占めるマンションは若い層が一番嫌であろう村社会になりかねないし。。。

[120: 名無しさん]

>>117 買い替え検討中さん
徒歩二分でも地権者が多すぎるマンションは買えない

[121: マンション比較中さん]

マンションの「老い」。建物も住民も“高齢化”したマンションの建て替え。圧倒的なマジョリティの旧住民と少数の新住民。人生観、経済観念も違いそう。

[122: 匿名さん]

同じ「フタコ」駅近の建て替えマンションでも、こちらの住民の方は、いま仮住まい中の住宅費は“自腹”とか。事業を請け負うデべによって、対応は違うんですね。

[123: 坪単価比較中さん]

プラウドタワー渋谷は、１３２戸のうち、非分譲住戸５８、広告募集対象外住戸３２。

[124: 匿名さん]

同じ建て替え物件でも、渋谷と比較して。。。

[125: 匿名さん]

>>115 マンション掲示板さん
湾岸埋立地と比べたら二子玉川の方が断然地盤良いですよ。埋立地の液状化エリアは震災で命の危険性すらあるから避けた方が良いです。

[126: 買い替え検討中さん]

私はここ検討中ですね。駅も近い、環境もいい、それでいて少し疎外感あったほうが好きなタイプです。地権者が多いっても六本木ヒルズレジデンスB棟だってそうでしたよ。若い人は知らないからもしれませんが。

[127: 匿名さん]

このエリア、人工地盤でかさ上げしたタワマン。裏をかえせば、そういう立地ってこと。

[128: 匿名さん]

ネガやポジをいくら並べ立てても、売れた価格がその物件の今と将来的なリスクも織り込んだその時点の価値（ニーズ）ということ。買う人（買える人）が買い、買わない人（買えない人）は買わなければいい。
地盤についてはライズ建設時の地盤調査では、この辺りは杭を深く打つ必要がないほど岩盤が地表に近く安定しているとのこと。

[129: 匿名さん]

さて、“前科”の水害は防げますかねw

[130: 口コミ知りたいさん]

>>116 マンション検討中さん
とにかく二子玉川のホームにまず行ってください。
行けば分かるさ

[131: マンション比較中さん]

実は耐震性について二子玉川は相当いい。世田谷でも一番いいくらい。
耐震性と水害耐性は完全相関しない。
耐震性は最高水害耐性は最悪というロケーション。

[132: マンション比較中さん]

近隣の駅在住のオレによる二子玉川評価(5点満点)

耐震性:5 地層の関係で表層増幅率はかなり低い
耐水害性:0 言わずもがな
交通:4 田都/大井町の2路線かつ急行停車は相当便利。その辺の山手線内のメトロ/JRの駅よりほど便利。首都高も環八も近い
商業:4 一通り充実しているが、基本的に高い。しかし網羅性と蔦屋書店の蔵書数は素晴らしい。意外に銀行は少ない。
住環境:5 駅周辺も高台も、閑静で整っている。無電柱化された駅周辺は特に美しい。
晴れた日に地下鉄抜けて二子玉川の駅から一気に視界が抜けるのは圧巻。
太陽が反射された水面がとても美しい。
子どもが遊べる場所もたくさんある。

というわけで、水害以外は完璧だな。うん。でも高いw
だから1-2駅、田都/大井町の世田谷寄りの駅を選ぶ方がおすすめではある。

[133: 周辺住民さん]

二子玉川ライズタワー分譲時のマンコミュの検討版では、地盤をめぐるネガ・ポジの議論の応酬がにぎやかだった。また不毛な論争が始まったかという印象。
それにしても、駅近なら、もっとデべも凝ったものを造ると思ってたが。。。高齢者が多く、建て替え合意が難産だったせいもあるのか。

[134: マンション比較中さん]

Ｐ都立大、Ｐ世田谷砧もそうだけど、いまのご時世、グレードの高さは求めづらい。

[135: 匿名さん]

絶対買いたい、絶対買わない。まさに水と油のように、賛否の意見がはっきりした典型的物件。

[136: 匿名さん]

>>132 マンション比較中さん
銀行は少ない？メガバン全部揃っていて何の不足があるんだ？
あっ、近隣の駅には住んでいるけど二子玉川の事知らない人か(笑)

[137: マンション比較中さん]

へー。全部あるんだ。三井住友とかローンプラザしかないとおもてた。
ま、メガバンの件は訂正で。どちらにせよ採点はかわらない。

[138: マンション比較中さん]

あ、一個だけ、場所も環境もいいけど136みたいに性格悪い人間は多いかもね。
マツコが番組で取り上げてたけど。

[139: 匿名さん]

めちゃくちゃ立地良いですね。相当高くなりそう。

[140: 口コミ知りたいさん]

>>139 匿名さん
くっそ駅アナウンスうるさいそ

[141: マンション掲示板さん]

この辺りを走る鉄道系不動産屋のイメージ作りに忖度してハザードが軽視されてるよね
実際は都内で1番リスク高いのにオシャレな街のイメージに作られてる

[142: 周辺住民さん]

二子玉川にほどほど近く暮らしやすさも加味して、用賀、桜新町で新築狙いもあり。用賀3丁目と深沢７丁目のPHが早期完売したのが、それを物語っている。大井町線なら、これから中町で４つの新築が競合するが……。ま、どんな物件でも一長一短あるし、二子玉川駅近でも、残戸のままになっているアノ物件もある。

[143: 検討板ユーザーさん]

>>125 匿名さん
思い込みで語るのはやめた方がいいと思うよ
東京都建設局が公表してて、液状化リスクは3段階評価だけど、多摩川沿いは埋立地と同等の評価で、液状化しないエリアじゃないよ

[144: 購入経験者さん]

ここで耐震性、耐水害性を議論しても不毛。素人とサクラしかいないんだから。

[145: 匿名さん]

マンション買う人も、デベの営業も、みんな、素人ですよ

[148: 匿名さん]

エビデンスは？

[149: eマンションさん]

湾岸エリアにはない川の氾濫リスクあるのに何が遙かに安全なのか意味不明すぎる
広い湾岸エリアで液状化した地域もごく一部だろうに

[150: 匿名さん]

調べもせずに地盤が悪いという。自ら情弱と公言しているようなもの。ちょっと調べれば地盤が良いことは自治体も公開しているので。
ハザードマップみたいな大雑把なものではなく地層断面図や地盤調査報告など。
水害は今回の堤防工事で100年に一度くらいの増水は耐えられるが、1000年に一度
だと厳しい。しかし、1000年に一度ではここだけに限らず国分寺外線下は殆ど水没、
崖の上でもいたるところが浸水するので、50歩100歩でしょう。
ましてや1000年スケールでは地震、津波、火山、台風、がけ崩れその他災害のリスクを想定すると、日本に住むところはなくなる。
短い人生、あまりびくびくしないで好きなところに住むほうが幸せだと思うのですが。

[151: 匿名さん]

150さん、国分寺外線？　にわか勉強、誤字はいけませんね。

[154: マンション検討中さん]

二子玉のホームから見るとこんな感じ
200%うるさいし、ホームから丸見え

[155: 匿名さん]

せっかく駅近なら、タワマンでないと。建て替えは、一般には不向き

[157: 匿名さん]

そもそも、希少性のある低層マンションは高台でしょ。

[158: 匿名さん]

高台の方は上り下りに苦労されていますよ。特にご高齢者。
二子玉川ではないですが、東急沿線も高台の住民が減らないよう、
いろいろと苦労しています。

[159: 匿名さん]

瀬田に比べて、玉川アドレスで、資産性のある低層は見当たらない現実。

[160: 通りがかりさん]

むしろ維持管理費考えるなら簡素な共用部分の大規模タワーだと思うが…

[161: 匿名さん]

>>160 通りがかりさん
タワーって時点で維持管理費は高いぞ。。。(特に2回目以降の大規模修繕とか、高速エレベーター含めタワマンだからガッツリ掛かる管理費とか、理事会経験者だと身に沁みて分かってる)

[162: 検討板ユーザーさん]

>>160 通りがかりさん
維持費を考えるなら大規模板マンですよ

[163: マンコミュファンさん]

>>152 匿名さん
越水歴のある浸水エリアの方がはるかにヤバいでしょう

[164: 買い替え検討中さん]

こういう掲示板でネガキャンする人のモチベーションは何？
ライバル業者は分かるけど、あとは？

[165: 検討板ユーザーさん]

>>164 買い替え検討中さん

台風19号のときの、実際の浸水被害を知っている
地元の方たちが、書き込んでいるのではないでしょうか。

[166: 買い替え検討中さん]

そんなはずないｗ

[167: 周辺住民さん]

客観的な指摘でも、少し気に食わないとネガキャンと決めつけて。。。
むしろ、ポジの連投のほうが怪しいし、気味悪いかと

[168: 匿名さん]

プラウドタワーの時も、ライズ、ブランズなどの時もネガが涌きました。人気物件ほどネガが湧くようですが、結局その時に上記物件買った人でも浸水被害は受けてないし、価格も上がっているので、結果オーライ。

[169: 匿名さん]

結局二子玉川では陸閘の外側のマンションの2階以上に住んだら特に他の地域と変わりないという事を知っているかどうか。
そういう事を知らない人が陸閘の内側で一軒家を建ててしまったり、
こういう掲示板で水害がぁとか言っちゃう(笑)

[170: 匿名さん]

168さん、台風１９号の件、ご存じないみたいですね

[171: マンション検討中さん]

ホームページの作り、やばすぎるだろ。。
なぜか横にスクロールしていくの意味不明だしストレスすぎるわ。

[172: 匿名さん]

170さん、あなたがご存じないのです。長文ですが事実を。
１９号の時は昼に堤防に上がってみました。隣でテレビカメラマンが中継の準備していました。いつもの大雨とは違うのを実感しました。21時くらいに水があふれた兵庫島への階段のところに行ってみましたが、たくさんの子供がやじ馬で集まっていて、そこでテレビアナウンサーが「すごいことになっています。」と大声でアナウンスしていました。周りで子供が大げさだと笑ってました。
道路の泥はすごかったですね。お気の毒ですが地下だった歯科医院は水につかってしまいました。
ブランズは止水板のおかげで浸水はなし。止水板がなければ川側のロビーは浸水したでしょう。後に管理組合で対応が検討されましたね。
プラウドタワーも浸水はなし。ここは中止になったスーパー堤防を想定して、１階は埋まっても良い設計になっているので問題なかったです。
第２スカイハイツ（プラウド二子玉川）は兵庫島から離れていたこと、１階が１メートル程度かさ上げされていたので被害なし。平置き駐車場も、地面も少し高かったため車の浸水もありませんでした。
ライズも道路面は低いのですが、建物はかさ上げされて建っているため、浸水被害はありませんでした。
合わせて、今は新堤防ができたので、兵庫島からの浸水の心配は大幅に減りました。
よってプラウドタワーも、ブランズも、ライズも浸水はしていません。
むしろ住居等の浸水被害が多かったのは一戸建てで低地が多い野毛、上野毛２、玉堤1，2、田園調布４、５でした。
また、台風１９号があったのに、ブランズ二子玉川を建てる際に万が一の越水を想定した対応をせずに建てると思いますか？

[173: 購入経験者さん]

温暖化によって年々降雨の新記録が作られてるから越水もどんどんひどくなると思うのは普通のこと
前回止水版で事なきを得たと言って次は大丈夫とは限らないからね

[174: 匿名さん]

違いますよ。19号では止水板で止めたけど、その後堤防ができたので、今は止水板も使わない可能性あります。ただ、不安で気が進まないのでしたらやめたほうが良いと思います。リスクがないわけではありませんので。

[175: 匿名さん]

>>172 匿名さん
172さんが言っているのはほぼ私が知っているのと同じ事で事実が多い。
付け加えるとグランスイート二子玉川のエントランスロビーは水浸しだったことかな。
二子玉川に長く住んでいれば越水するとすれば兵庫島の付近というのは有名。
むしろ兵庫島付近が越水するなんて何とも思わない。
陸閘を閉めたけど、それを水が越えてくる時代が到来したらどうするか考えるよ。
そこまでいくと川崎側の台風19号で人がお亡くなりなった場所辺りから一気に水が高津区に流れ込んでそう。
ちなみにハザードマップって単純な作り方しているから、どこかで越水したら他にどんな影響がでるかまでは反映されていない。
個人的には対岸の地形も考えると二子玉川がハザードマップの通りの浸水はしないと思っている。

[176: 職人さん]

二子玉川は商業地としては最高だね。
高島屋/ライズ周辺でほとんどのショッピングが完結できるし、
ASO等の有名店もあるから記念日のチョイスに困らない。
定期的に子どもが楽しめるイベントが開催してる。

街は綺麗でコンパクト。治安も良い。個人的に商業地としては日本で一番好き。

[177: 匿名さん]

二子玉川は地盤が良くて災害に強い街ですよ。東京で一番災害の心配をしないといけないのは湾岸液状化エリアかと。

[179: 匿名さん]

皮肉を書くほうが心が疲れるでしょ。
ポジでいきましょう。

[180: 匿名さん]

ネガの難しい物件だとは思います。弱点が無さすぎる。

[182: マンション検討中さん]

良い住戸の大半がすでに地権者に取られ、ほぼ低層階しか選択肢がないのはさすがにテンション下がる。ぽつぽつと残ってる高層階を購入しても、同じ階の横一線が、すでに顔見知りかもしれない地権者たち。
明らかに新参者感、疎外感はあると思うけど、それが気にならないならいいのかも。