プラウド二子玉川ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

プラウド二子玉川についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/c116580/

所在地：東京都世田谷区玉川一丁目1937-44（地番）
交通：東急電鉄東急田園都市線 「二子玉川」駅 徒歩2分
　　　東急電鉄東急大井町線 「二子玉川」駅 徒歩2分
間取：2LDK～3LDK
面積：54.92平米～76.86平米
売主：野村不動産株式会社
施工会社：西武建設株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

総戸数：132戸（非分譲住戸91戸、募集対象外住戸6戸を含む）
構造・規模：鉄筋コンクリート地上12階
用途地域：第一種住居地域

建物竣工時期：　　2024年 7月下旬（予定）
入居（引渡）時期：2024年11月下旬（予定）
販売時期：2024年1月中旬 (予定)

バルコニー：9.39平米～17.00平米（使用料なし）
敷地面積：4,889.18平米

--- ここに、言葉はいらない。

二子玉川に、まだこんな土地があったとは。
駅徒歩2分の利便性も、二子玉川の華やぎも、
リバーサイドの開放感も目前にする
この地との出会いから新たな物語を紡ぎ出す。

待ち望んだ、二子玉川へ。

- 洗練と自然に恵まれた「ニコタマ」
　駅直結の複合商業施設「二子玉川ライズ」に、日本初の本格的郊外型ショッピングセンター
　として誕生し進化を続ける「玉川髙島屋S・C」。二子玉川を代表する大型施設が徒歩4分以内
　という贅沢な環境です。
- 駅徒歩2分のリバーサイド
　渋谷・大手町にダイレクトなスムーズアクセス。
- 建替え事業だから出会えた価値
　駅徒歩2分、二子玉川ライズと多摩川に面したレジデンス。
- 新たな時代の住み心地を求めた、充実の住空間
　2LDK～3LDKまで、居住性を高めたゆとりの住空間。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[192: マンション比較中さん]

190じゃないけど実際表層地盤増幅率はかなり低いよ。

[193: 匿名さん]

１９１へ
自分で調べもせず、薄っぺらい知識で根拠がないとか言わないの。分かりましたか?

[194: eマンションさん]

なんで世田谷区が公表してるハザードマップ見ないの？ちゃんと出てるよ

[195: 匿名さん]

地盤などの水掛け論ばかり。それ以上に、ウワモノ。いまのバブルマンション、施工レベルは？　職人も不足。手抜きが一番こわい。

[196: 通りがかりさん]

そもそも水害があるっつってんのに地盤が良い、湾岸エリアの方が液状化リスク高い！って論点ずらすことしか出来ないんだからそれが答えだろ

水害リスク上等な奴だけ分かった上で買えば良いだけ

[197: 匿名さん]

>>196 通りがかりさん
ここは高台だし、水害リスクは極めて低い。湾岸の液状化エリアなんて直下型地震で100%アウトじゃない。災害リスク考えたら二子玉川の方が間違いなく安心だよ。

[198: 匿名さん]

197さん、ここは高台って、どこの話？

[199: 坪単価比較中さん]

二子玉川は、あくまで買い物、お出かけスポット。駅近でも中古になったとたん、容易には売れない。瀬田から、用賀、桜新町にかけたエリアのほうが落ち着いて暮らしやすい。

[200: 名無しさん]

間違いない。
桜新町最強説。

[201: 匿名さん]

桜新町から駅遠でも、PH深沢七丁目は、ほぼソッカンでしたネ

[202: 職人さん]

その辺、全部網羅できる用賀がエリアの充実度は一番高いかもね。
緑の比率も高いし、オーケーがあるし。空も広いね。

ただ、二子玉川の高島屋から二子玉川公園にかけての利便性と景観はやっぱりすごいよ。

[203: マンション比較中さん]

桜新町(駅)
+ 快速の通過待ち駅のため各駅停車時間が長い。
- 買い物が不便。二子玉川へは遠く、徒歩や自転車はしんどい。
用賀(駅)
+ ちょうど中間地点のためバランスが良い。公園が多い。
- 渋谷に行くのに平均所要時間が一番かかる。
瀬田
+ 二子玉川徒歩圏内で地盤もよし
- 駅への坂が急勾配
二子玉川駅
+ 建物の美しさ、店の充実度、イベントの多さ等郡を抜く。東急の最注力駅の一つ。
- 地盤はこの中では一番悪い。坪単価も一番高い。
二子新地駅(おまけ)
+ 二子玉川までわずか数百メートルなのに価格は半分程度
- 割愛

これは好みなので、お好きなエリアをどうぞ。

[204: 評判気になるさん]

あとから販売したモリモトがさっさと完売したのに、スミフはロングランセール。同じ駅近でも、明と暗がここにも。

[205: 匿名さん]

起きもしない震災より毎日の地下水汚染気にした方が良いよ
世田谷区は23区で唯一基準値引っかかってるよ

[206: 匿名さん]

>>199 坪単価比較中さん
二子玉川の駅近の中古の流動性高いと思うよ。
ライズとかプラウドタワーは結構すぐに売れる。

[207: 匿名さん]

ライズ、プラウドタワーとも、なかなか申し込み入りませんけどね
わざわざ「億」を出すなら、中古より新築でしょ

[208: 通りがかりさん]

>>205 匿名さん
東京は歴史的にも何度も直下型地震が起きてるし、いつかは必ず起きるよ。東京で災害で命を失うとしたら地震である可能性が一番高い。

[209: 匿名さん]

地震を侮ってますね。

[210: 検討板ユーザーさん]

ここは地下水はPFAS出てるし、大雨くれば浸水するし、地震すれば埋立地と同じくらい液状化リスクあるし、踏んだり蹴ったりだな

[211: 匿名さん]

駅近プラウド、しかも二子玉川でここまで評価が低い物件は希少。

毎日の地下水汚染ってどんなリスクあるの？

[212: 匿名さん]

この掲示板はネガが多い方が人気な証拠。特に二子玉川はネガ多い。いずれにしても購入検討者は掲示板の書き込みで判断しないので。買う人が買えば良いのでは。

[213: マンション比較中さん]

ネガ？　かなり地元のディープな、正確な情報が投稿されていますけどね。
真の人気があれば、駅周辺のタワマンなど中古マンションも売れるはずですが、そうなっていない現実。

[214: 匿名さん]

買えない人はネガとデマ書いてストレス発散。地元の正確な情報？呆れますね。二子玉川駅２分、リバービュー、100戸以上、平置き駐車場、こんなところは、建て替え以外もう2度と出ないでしょ。買う人が買いますよ。

[215: 匿名さん]

>>214　匿名さん

そうヒステリーにならず、冷静に！　もう少し、現地を足で歩いてから投稿しましょう。台風禍に関する長い投稿、いささか踏み込みすぎの内容と思いましたが、地元の住民か不動産関係者でないと書き込めないですね。あの水害には絶句しました。低地の怖さを。。

[216: 通りがかりさん]

地元の人がすでに事実を書き込んでくれていますので、デマ、ネガは無視でいきましょう。

[217: 匿名さん]

買う人が買いますよ。。。。

売る側の立場なら、そういうしかないですもんねw

[218: 名無しさん]

誰もならぬなら、我が地権者の人柱となり、建替え費用を払って見せようぞ！

[219: 名無しさん]

>>210 検討板ユーザーさん
ここは高台で地盤の良い立地ですよ。ちゃんと調べてから書き込んでね。

[220: 匿名さん]

>>219　名無しさん

フタコが高台？

[221: 匿名さん]

地権者、人柱　Ｗ、それじゃあ建て替えじゃなければ、野村の人柱とでも言うのでしょうか。金額を決めるのは市場、嫉妬や感情でまともな価値判断ができていない。投資で負けるのもこのような方が多い。

[222: 匿名さん]

同じ建て替え事業でも、渋谷のプラウドなら、まだ買う価値はあるかな。

[223: 匿名さん]

二子玉川も渋谷もどちらも良さそうですよね。

[224: 評判気になるさん]

モリモト買った方は、正解でしたね。

[225: 匿名さん]

坪いくら位になりますかね。

[226: マンション掲示板さん]

二子玉好きには最高の物件。ところで二子玉川の再開発。バブル弾けた頃の計画当初は百貨店やホテルも大規模で豪華だったのに。東京の西の玄関口になると言われていた。楽天みたいな大企業って10年くらいで本社移転するから5年以内に用賀のように無理やり東急グループの子会社で埋められるかも。

[227: 匿名さん]

オフィス需要は弱いでしょうね。

[228: 匿名さん]

二子玉川の北口はオフィスと多いですよ。世田谷の中核市街地でもあるので。

[229: マンコミュファンさん]

堤防があるから大丈夫というのはわかるのですが、タプタプになった時に部屋でゆっくり寝ていられるかと言うのは気持ちの問題か。

[230: eマンションさん]

>>212 匿名さん
大井町線使えば自由が丘とか横浜とかも行きやすい。成城方面もバスがたくさん。二子玉川は世田谷を満喫できる立地ですね。

[231: 匿名さん]

ただ、フタコは、いい物件がなかなか出てこない。用賀も、新築は環八沿いだし。

[232: 購入経験者さん]

世田谷の新築物件は、駅ホーム前、川沿い、線路沿い、渓谷沿い、環八沿い。それぞれ、静かに暮らしたい向きには、悩ましい選択ですね。

[233: 名無しさん]

一年前なら、用賀三丁目、深沢七丁目、ピアース用賀と閑静なところから選べたのにね。
やっぱ良いところは直ぐに売れるわそら。

[234: 口コミ知りたいさん]

>>229 マンコミュファンさん
ここは高台だから安心ですよ。ここが浸水するような時は多摩川全域が厳しいくらい。過去のどんな豪雨でも二子玉川は氾濫していない。歴史的にも行政が何重もの対策を重ねて今に至ってるので。

[235: 匿名さん]

ここは高台だから？　氾濫していない？　まだ、言ってる、しつこいですね。

[236: 匿名さん]

あえて高台高台と言ってディスる、底が浅い。

[237: 買い替え検討中さん]

ネガキャンして安く買いたい人が多そうですね　好きな子に意地悪しちゃうみたいな

[238: 匿名さん]

私はこの辺地元ですが、水害、地震はそれほど心配していませんが、風が強いときは本当にすごいです。そうゆうときは横断歩道でライズの方が見守っていますが、これだけは想定外でした。風は排気ガスなどを吹き飛ばしくれて嫌いではないのですが、時に台風並みの風が吹きますのでご注意下さい。

[239: 通りがかりさん]

グーグルアースで見ると駅の両側がプラウドに、東急頑張れ。ライズは良いんだけど、歩くと遠いんですよね。

[240: 匿名さん]

東急沿線の牙城なのに、ノムラ物件がフロントステーション。ムサシコヤマは、三井だし。。。デべの差なのか。

[241: マンション掲示板さん]

ここは高台ですよ。ここが高台じゃないって言ってる人はまず現地を確認してください。

[242: 匿名さん]

瀬田、用賀、桜新町、弦巻、深沢など、それらエリアの分譲マンションのデべの資料には、必ず、図入りで「海抜」の説明ありますよね。低地の二子玉川と比較して、いかに高いかと。。

[243: 通りがかりさん]

ハザードだろうがなんだろうが1番のリスクは地権者率が2割超えてるところだろ
販売がすぐに値崩れするの確定してる物件を買うのは資産性の観点からキツいわ
二子玉川に死ぬまで過ごしたい人向けの物件だろうな

[244: 通りがかりさん]

販売後

[245: マンコミュファンさん]

>>243 通りがかりさん

地権者2割どころではなくない？？？

[246: 購入経験者さん]

一般販売戸数は微々たるもの。しかも低層階中心。「億」出すなら、もっといい立地の新築あるでしょ。

[247: 職人さん]

それならあげてみなさいよ。

[248: 名無しさん]

ピーピー騒ぐな
地権者様の奴隷だけが黙って買え
奴隷のくせに資産性がどうこう言うなど分不相応にも程がある

[249: 匿名さん]

>>247　職人さん

デべさんですか？　

[250: マンション検討中さん]

ここは間取りが昔ふう。モリモトが売れるわけだ。

[251: 通りがかりさん]

また地権者の話ｗ
どの物件にも地権者はいるでしょ。
デベが土地持ってたら、三井の奴隷、住友の奴隷、野村の奴隷かい。地権者不在、不明の山奥で暮らせば良いのでは。

[252: 名無しさん]

相変わらず論点ずらしてるなぁ
いるいないの話をしている訳ではないのに

[253: 匿名さん]

>>251　通りがかりさん

反論が滅茶苦茶。分譲マンションのこと、なんもわかってないわ。

[254: 匿名さん]

地権者怖いのはコミュ障ということでは?就職、転職したら元からいる先輩怖い! のと同じように感じるけど、地権者多いデメリット、理事たちが結束しているかも?とかの憶測ではなく具体的に教えて。参考にしたいです。

[255: マンション掲示板さん]

自分で調べたらいくらでも出てくるだろうに…
そもそも生活水準が違うから修繕計画の見直し一つとっても近視眼的な地権者のせいで合理的な意思決定が為されずに物件価値が下落して居住者総負けになったり
取り急ぎキャッシュが欲しいから相場から離れた値段で成約させてそれが既成事実化されて同じく物件価格が下落した例なんて枚挙にいとまが無いよ

ある程度不動産知識があれば、上みたいに泣き寝入りするパターンはそもそも避けられるとされていて、例えば地権者率が一定水準(上の人があげている2割が一般的に言われている水準だが)を超えると資産価値に大きなマイナスだから避けるべきというのは常識よ…

いやいやリセールなんてそんな転売屋のようなみっともないこと買う前にいちいち気にせんし資産性なんてどうでも良いってことなら良いんでない？生活利便性は高いこと間違い無いし

[256: 匿名さん]

もともと、ご高齢の住民が多く、建て替え決定まで月日を要したと聞いています。これだけ圧倒的な非分譲住戸が多いとなると、総会での決め事も容易ならざるかと。賃貸も増えて、価値観も多様化。管理組合のカジとりがどうなるのか。

[257: 通りがかりさん]

地権者住戸と分譲住戸の標準設備、仕様の違い（地権者が分譲と同じ仕様にするだけでも高額のオプション料金が必要）を考えれば、そんなに生活水準云々は気にしなくても良いのかなと思います。

[258: 坪単価比較中さん]

建て替え事業のプラウドの築浅中古、一般分譲の部屋は仕様は高くなかったですね。シートフローリングだったし。

[259: 匿名さん]

私はブランズ二子玉川、旧二子玉川第１スカイハイツ１次取得者ですが、当時も地権者物件とさんざん言われて、購入迷いましたが、買って大正解でしたよ。管理組合も若い方々が活躍されていて、風通しが良いですし、値上がりも近隣と違いないです。
なのでこちらも検討しようか考えてます。

[260: 購入経験者さん]

ノムラが代表事業者になっている中野サンプラザ跡地再開発は、資材高騰などで、当初より建設費が２５０億円増となり、計画を一部見直すと、昼のNHKで取り上げていた。
このご時世、マンションの建て替えも、コストカットを強いられるそう。分譲マンションは、建設時期によって、モノがかなり違うからなあ。

[261: 匿名さん]

そうなんですね。ブランズは東急ですが、野村と東急で違いありますか?

[262: 匿名さん]

建て替え期間中、仮住まいの住宅費は自己負担とは…。ブランズのほうは違ったそう。

[263: 匿名さん]

２６１です。そうなんですね。確かにご近所の地権者さんの話では、ブランズは
建替え中の引っ越しや仮住まいの費用は掛からなかったと聞きました。

[264: 匿名さん]

駅2分という希少性の高い立地は建て替えだから生まれた訳で。好立地はどこも地権者いますよ。

[265: マンション掲示板さん]

あくまでもいる居ないの話に持ち込んで引き分けようとするのね

[266: 匿名さん]

私は地権者さんが多くても気にならないので検討中です。ただし設備、外観とか現物が見れないので、またそれなりのお値段だと思うので情報公開されてから判断しようと思います。

[267: 匿名さん]

>>259 匿名さん
ブランズ二子玉川とここは少し違うと思います。

[268: 匿名さん]

玉堤沿いに、プラウドタワー、ディアナコート、ブランズ、グランスイートなどなどマンションが林立し、窮屈な印象。本来なら、駅周辺は「面的開発」が望ましいのに。東急は、街づくりのビジョンがイマイチで仕方ないか。ここも、単なる建て替えのための建て替えにしか見えない。

[269: 匿名さん]

良かれ悪しかれ、なんだかんだ言って皆さん興味があるんですね。スレの伸びが今までの物件とは段違い。

[270: 匿名さん]

>>269 匿名さん
突っ込みどころが多いだけですよ。
遊ぶ対象が欲しいだけでしょう。
二子玉川駅徒歩2分の立地でここまでひどく仕上げる企画はなかなかできないですよ。

[271: 匿名さん]

駅2分、敷地1500坪、リバービュー、二子玉川ではもう絶対に出てこない。欲しいけど買えないだろうなあ。

[272: マンション掲示板さん]

地権者割合以外は良いのが残念

買った瞬間価値が下がる物件はやっぱ買いづらい

[273: マンション掲示板さん]

立地の良い物件は大体地権者いますよ。立地の方が大事でしょう。

[274: 匿名さん]

まとめてみた
○Pros
・二子玉川の駅力
・駅徒歩2分の希少性
○Cons
・地権者多し
・高層階が地権者に抑えられているため眺望望めず
・ハザードリスク

[275: マンション掲示板さん]

地権者割合の致命的具合を鑑みればハザードや眺望はもはや全く気にならない

[276: 匿名さん]

建て替えマンションにありがちな、設備仕様のグレードは期待できない。プランも大衆的。

[277: 匿名さん]

プラウドタワーの時もライズの時も、ブランズの時も、難癖付けて買わなかった、買えなかった。
買った人は今は値段も上がり、ハッピーになった。要は結果、仕事も同じでしょう。なんだかんだ言って結果を出せなければ戯言。

[278: 匿名さん]

ブランズは止水板のおかげで救われましたね。でも、あちらのマンションは。。。

[279: 匿名さん]

>>274 匿名さん
建替え前のマンションに友人が住んでいて訪問した時に駅からの音が凄かったのが一番の欠点だと思いますね。
ここは本当に駅に脇にありますから。
あと地元民としては駅との往復で必ず玉堤通りを渡るのも評価できないポイント。
正直危ないし徒歩2分と言いながら信号で時間が掛かりやすいですよ。

[280: 匿名さん]

総戸数：132戸（非分譲住戸91戸、募集対象外住戸6戸を含む）←！？！？！？

[281: 評判気になるさん]

>>271 匿名さん
リバービューって、プラス要素ですかね？
水害と虫のリスクしか感じないのですが。

[282: 匿名さん]

世田谷なら、富士山ビューのほうがええ
279さんのご指摘どおり、駅までのアクセスがテンションさがる

[283: 匿名さん]

募集対象外住戸6戸って、アンダーでの扱い？
N証券系の富裕顧客限定でしょうかね。

[284: 匿名さん]

じゃあやめて別の物件に行けば良いですね。なんでこの板にいらっしゃるのか不思議です。

[285: 匿名さん]

誰でも出来たものにケチを付けることはできます。コンクリ工場跡に東神開発が百貨店を立てた時も散々な言われようでした。それが成功し、日本初の郊外型デパートと囃し立てられると、ケチをつけた者は逃げていなくなるか、手のひらを返しフタコは高島屋で保っているとのたまう。ライズ然り、ストレス発散に付き合う必要はありません。相手にしないのが吉。

[286: 匿名さん]

問わず語り、東神開発まで出てくるあたり、旧住民さんですね。

[287: 匿名さん]

残念ながら住人ではないですが二子玉川が大好きな爺です。特に80年代。いまの二子玉川はどこにでもありそうな人が多い街になりましたけど。

[288: 匿名さん]

二子玉川園の時代を知らない世代が跋扈する街。便利さと引き換えに、いつしか潤いのないハコモノばかりなり。

[289: マンコミュファンさん]

>>288 匿名さん

そりゃ懐古厨ってもんですよ、旦那。
二子玉川公園付近は風致地区で建物少ないし、川も森ものぞめて絶景です。
23区だと並ぶ場所はないですねぇ

[290: 匿名さん]

その旦那ですが、地元の住民として、あなたの借りてきたような上滑りした講釈は響きませんね。

[291: 匿名さん]

参考になる5は草生える。どんだけみんな二子玉川園好きなのよw
なんなら存在自体最近まで知らなかったよw