パークタワー大森ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

パークタワー大森についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X2129/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154758

所在地：東京都大田区大森北1丁目30番10､11,12,14,21,22,23,24（地番）
交通：京浜東北・根岸線「大森」駅　徒歩4分
　　　京浜急行電鉄本線「大森海岸」駅　徒歩10分
間取：1LDK～3LDK
面積：39.60平米～106.79平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル株式会社
売主：京浜急行電鉄株式会社
販売代理：京急不動産株式会社
施工会社：株式会社錢高組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
管理員の勤務形態：通勤

総戸数：98戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上23階建
用途地域：商業地域
駐車場：総戸数 98戸 に対して 敷地内機械式 22台 敷地内平面 2台
　　　　※敷地内平面に身障者用駐車場1台、来客用駐車場1台を含む。
駐輪場：総戸数 98戸 に対して142台
バイク置場：総戸数 98戸 に対して13台
トランクルーム：総戸数 98戸 に対して6区画
販売概要備考：※一部住戸の専有面積にはトランクルーム面積0.80平米～1.09平米を含みます。
　　　　　　　　（PHタイプ、PIタイプ、PJタイプ）
　　　　　　　※サービススペース面積/3.04平米～4.16平米

竣工時期：2026年3月中旬竣工予定
入居時期：2026年3月下旬入居予定
販売予定時期：2024年4月上旬販売予定

バルコニー面積：5.00平米～23.72平米
敷地面積：1,323.44平米
建築面積：442.95平米
延床面積：8,427.64平米

INFINITY
可能性は尽きない。

- JR京浜東北線「大森」駅徒歩4分・「品川」駅まで2駅6分
- 大田区初ZEH-M Oriented採用タワーマンション
- 3LDK・角住戸中心 (3LDK/総戸数98戸中60戸、角住戸/総戸数98戸中78戸)
- JR京浜東北線沿線で約10年ぶりに誕生するパークタワーブランド物件

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
パークタワー大森　モデルルーム訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/99541/

[84: マンション検討中さん]

>>83
時期的なものもあるけれど、駅から少し離れることで逆に住宅としての環境が良くなるということスペックが高いと言うのを加味して高くても行けるとふんだんじゃないですかね、オンライン案内会を見る限り。
ただここは物件の価格より管理費がどの程度になるかが…。

[85: 匿名さん]

大森は人気のエリアですからね。高くても売れると思いますよ。

[86: マンション検討中さん]

>>85 匿名さん

元々相場は安いエリアで穴場だったのですが、最近はどこでも地位に関係なく利便性比例にサヤ寄せされてきているのは確かですね。

[87: マンコミュファンさん]

すぐ南、50m位の所にタワマンがありますが、
丸見えにはならないのでしょうか？

[88: マンション検討中さん]

なりますよ。
南向きは真正面ではないですが、視線を動かせばお互いに全部見えます。タワマン以外も南正面は14階建てまでのマンションが建て込んでますし。

[89: 匿名さん]

高い…

[90: 管理担当]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[91: マンション検討中さん]

三菱より高い？

[92: 匿名さん]

地元の人なら知っているかもしれませんが、駅西口の池上通りや地獄谷は再開発で道路拡幅や商業施設が整備される都市計画事業が開始されました。完成まで7年間掛かりますが、大森はジワジワ上がっていくと思います。

[93: マンション掲示板さん]

>>92 匿名さん

道路拡幅はないかと思いますが、地獄谷や歩道が整備されます

[94: 匿名さん]

いや、池上通りは拡幅される計画だったはず。もともと狭いのもあるが。

[95: 匿名さん]

池上通りの拡幅はこれですね。

[96: マンション比較中さん]

>>91 マンション検討中さん
高いと思います。ゼッチという点では三井の勝ち。駅からの距離、免震（三井は制震）、間取りの良さ、眺望の良さ（部屋による）という点からは近隣三菱の勝ち。大井町の価格が上がっているのが大森に波及。１年の違いが大きいといえます。１年前、三菱の３LDK７1平米（２２F）の販売価格は１億2700万円、現在の価格は1億4000円万円です。

[97: マンション検討中さん]

ゼッチと省エネ住宅ってそんなに水道光熱費変わるんですかね？結局エアコンとか使いそうなのでゼッチであっても20%減になるのか懐疑的です。

今後リセールバリューに影響するもんなのですかね？
最近地震多いから免震が好まれたりするかもしれないし悩みますね。

住宅ローン控除は省エネ3000万とゼッチ3500万の差がありますね。

そして悩んでると売れるし、値段もどんどん上がっていく…

[98: マンコミュファンさん]

線路の向こう側、山王の邸宅街入口のサンウッドとこっちは、どっちが高いのだろか。

[99: マンション検討中さん]

>>98 マンコミュファンさん
ブランド、戸数や建物からしたら、パークタワー大森の方が値段高く設定するべき。
サンウッド（戸数21）、パークタワー大森が買えなかった人が買うべきかとおもいます。

[100: マンション検討中さん]

>>99 マンション検討中さん
場所は圧倒的に向こうですね。
元お屋敷街の低層マンションですから。
人気の山王小学校学区の中々出ない新築マンション。

[101: 匿名さん]

山王小学区は人気高いですね。特に東京では出身小学校がほぼ家柄を表すので、学区を重視する人が多いです。

[102: マンション検討中さん]

ここはディスポーザーないんですかね？

[103: マンション検討中さん]

大森駅西側高台の山王マダムは、こっち側を下と言います。
タワマンの上層階は、山王の高台より上に位置するのだろうか？

[104: マンション検討中さん]

>>102 マンション検討中さん

ありますよ。
興味あるならエントリーした方が良いですね。差異化した情報を得られます。

[105: マンコミュファンさん]

山王側の方が良いのはわかる。
ただコチラのゴチャゴチャ感も嫌いじゃない。

[106: eマンションさん]

>>103 マンション検討中さん
高台って言っても標高はせいぜい20メートル台だからもちろんタワマンの上層階より低いでしょ

[107: マンション検討中さん]

お屋敷や洋館も最近は減ったとはいえ、
山王は、庶民的なこっち側と世界が違うから比較しない方が良いですよ。
山王小学校なんてほぼ中学受験だし。

[108: マンション検討中さん]

皆さんもし三菱地所さんのパークハウス大森タワーとこちらの物件同時発売でしたらどちらを選んでましたか？



パークハウス大森タワー
パークタワー大森
新築割高すぎるので中古マンションにします

[109: マンコミュファンさん]

>>100 マンション検討中さん
地元民しか分からない感覚かもね

[110: 口コミ知りたいさん]

>>109 さん
同じ土地を共有する人数が多い分、
こっちの方がお手軽だと思います。

学区はなかなか変更が難しいので、
ほとんどが中学受験をする山王小学校学区は、
庶民にとっては肩身が狭い地域と言えます。
その分こっちは公立組にも優しい学区と言えます。

大森駅の西側と東側は昔から住む人種が異なります。
西側は元々は政財界の別荘地。
中央に会員制のテニス倶楽部を有する、お屋敷や洋館が建ち並ぶ都内でも有数の高級住宅地でした。
今は昔ほどでもありませんが、向こうは向こうの世界、こっちはこっちの世界と、全く交流が無い感じです。

向こうから見ればこっちは明らかに格下の地域なので、全く眼中に無いと思います。
西側から東側に移るのは都落ちの様な感覚なのです。

交流が無い分、こっちの世界ではセレブ気分が味わえると思います。

[111: 名無しさん]

>>110 口コミ知りたいさん
大森テニス倶楽部の開設は100年も前。
慶応義塾大学の庭球部と一般のテニスクラブが一緒になった会員制倶楽部でしたが、
今は一般人も入れます。

[112: 評判気になるさん]

>>111 さん
60万近い入会金と、年会費25万を見て、
やっぱり世界が違う事を実感しました。
東側でいいです。

[113: マンション検討中さん]

今熱度は池袋、中野に集まっているせいなのか、城南エリアの不動産の掲示板静かですね。

こんな記事もありましたので、城南は危ないのか？立地的には私品川城南地域好きなので、頑張ってほしいですね
↓↓↓
「目黒区」「品川区」でも売り手の弱気な姿勢が顕在化
https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000056.000013438.html

[114: 評判気になるさん]

>>112 評判気になるさん

コスパ気にしないセレブ感あるね。

[115: マンション検討中さん]

大森に長いこと住んでたけど西と東で雰囲気や格が違いすぎるのは本当

[118: 匿名さん]

>>99 マンション検討中さん

同感です

[119: マンション検討中さん]

皆様アンケートどうもありがとうございました。驚きました、五分五分という結果でしたね。
免振Ｘ駅近＝各階ゴミ置き場ＸZEH
各階ゴミ置き場がなくてもそこまで影響なかったし、ちょっと駅遠いからと言って人気が下がるわけでもなさそうですね。今後大森ではタワーマンションでないと思いますので、どちらかを手にしても今後の勝ち組ですね。※只、三井さんのほうが2026年の引き渡しなので（大井町の再開発を狙ったか？）、現在賃貸中の方は賃料を１年ぐらい多めに払わないといけないのが若干残年ですね、三菱さんと一緒に仲良く来年の引き渡しでよかったのに。

パークハウス大森タワー　39.6％
パークタワー大森　　　　39.6％
新築割高すぎるので中古マンションにします　20.8％

[120: 口コミ知りたいさん]

東側新住民ですが山王西側は格下に見てますよ。
山王西側駅前は狭くてゴチャゴチャしててダイソーしまむらオオゼキゲーセンビルが目の前にある庶民下町。
狭い歩道でバス停に並んでいる群れを見ると憐れです。
一方東口はロータリー広場が綺麗で日立ビル、ベルポート、ヨーカドーとメイン通りは整然としていてキレイ。

[121: マンション検討中さん]

>>120 口コミ知りたいさん
皆大森ですので、特に格分け必要ないかとおもいますね。それぞれの良さがあります。

[122: 匿名さん]

>>120 口コミ知りたいさん
池上通り沿いは、大森駅東側の仲間です。。
違うのは武蔵野台地東端の高台。
山王住人も、買い物には東口へ容易に行けます。

[123: マンション比較中さん]

>>119 マンション検討中さん

パークハウスの方はおそらく購入者が投票してると思われるので割引かないとね。
まあ検討付きますが。

[124: マンション検討中さん]

ここは結局いつ価格発表するのだろう、どなたか案内きてたりしますか？

[125: マンコミュファンさん]

>>124 マンション検討中さん
購入を検討し、先日事前案内会に行ってきた者です。一部のタイプを除き各タイプ各階の価格は紙ベースでいただきました。もしお知りになりたいのであれば、事前案内会に申し込みされると良いと思います。

[126: マンション検討中さん]

>>125 マンコミュファンさん
ありがとうございます、やっぱり口開けて待つのはだめか、申し込んでみます。

ちなみに価格は目に優しいのですか？
三菱さんと比べ買いたい気持ちにさせてくれるお祭り部屋はありましたか？

[127: 匿名さん]

大森は東西バランス良く発展してる印象。西側が発展してないのは品川駅じゃないかな。

[128: 検討板ユーザーさん]

>>127 匿名さん
日本初の鉄道を高台の下に通したから、
大森も品川も同じなんですよ。
線路のすぐ西側は道路があって小さな商業地域。
そのさらに西側の高台は政財界の邸宅地。
品川はその跡地がプリンスホテルになってます。
関東閣は残ってますね。

[129: 匿名さん]

品川駅の海側は埋立地で地盤が悪い。大森駅は海側も陸地だったので震災リスクを考えると大森の方が良さそう。

[130: 匿名さん]

>>126 マンション検討中さん

個人的に、価格は三菱さんの方が目に優しいと思いました。三井さんの低層階ですら（ほぼ建物に囲まれていながらも）かなり高めの価格設定でした。よっぽどの方でないと手が出ないと思います。でも、結局駅近という強みからきっとすぐ売れてしまうんでしょうね。部屋には床から天井までのガラス窓を採用しているタイプもあり、見た目全体の高級感はかなりかと思います。

[131: マンション検討中さん]

>>130 匿名さん
そのとおりだと思うのですが、三菱はマーケティングがずれてるんですよね。タワマンで各階ごみ置き場を設けないとか、大森ではないですが立地を考えずに外廊下にしたりとか、、、
専有部と価格は〇なんですけど

[132: eマンションさん]

>>130 匿名さん
三菱より駅遠だけど、竣工が遅いから高いんでしょうね。
昨今の建築費の高騰は半端ないです。
しかしながら、今後はもっと高くなると思います。
買いたい時が買い時ですね。
今見ると駅西側の築10年のパークタワー山王の中古価格は、新築時より3000万位上がっています。

[133: マンション検討中さん]

>>131 マンション検討中さん
私はここの不安は各階ゴミ置き場です。
湾岸や駅前再開発のタワマンとは異なり、
かなり狭い内廊下の各階共用部にゴミ置き場を設置した場合、
ドアを開けた時の共用部の臭いが大丈夫なのか心配です。
換気が大丈夫な事を祈ります。

[134: 匿名さん]

>>133 マンション検討中さん
大丈夫ですよ
ゴミを何日も置いておく訳ではないので
1箇所集中させるゴミ置き場とは違います

[135: マンコミュファンさん]

>>133 マンション検討中さん

ここは三菱の購入者が来るべきスレではないです。
バレバレです。

[136: マンション検討中さん]

三菱と比べ、ここ修繕積立一時金(倍くらい高い)、修繕積立金がすごい高い気がしますね、同じくらい規模感のタワーマンですけど、なぜこここんなに高くなってしまうのですか？

[137: マンコミュファンさん]

>>136 マンション検討中さん

修繕積立金は先のことを考えたら本来このぐらいの金額であって然るべき。
安く見せようとしていないのはむしろ良心的でしょう。

[138: 評判気になるさん]

>>132 eマンションさん

本当ですね。
10年前にパークタワー山王購入していた方は幸運だったと思います。確か、最上階でも1億しなかったです。
でも今は、そのパークタワー山王の中層階の中古物件が1億してます。

[139: 匿名さん]

修繕積立金の安いタワマンは修繕不良物件になるリスクが高いだけ。必要な修繕費は変わらないんだから積立金は余裕を持って設定されていた方が良い。

[140: マンション掲示板さん]

>>138 評判気になるさん
その部屋、新築時5200万くらい。
倍ですね。。
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/559340/

[141: eマンションさん]

>>140 マンション掲示板さん

そうなんですね。
こんな時期にかなり高値でビックリですΣ(?ω?)
この価格なら駅近の新築買ったほうがいいですね。

[142: 匿名さん]

>>138 評判気になるさん
10年前は新築マンション価格が上昇をはじめた年でほぼ底値に近い。その時の新築マンションはほとんどのところで今３０％以上上がってる。

[143: 匿名さん]

>>133 マンション検討中さん

風除室があるのでは？

[144: 匿名さん]

風除室あっても古いタワマンの各階ゴミ置き場はどこも臭いきついよ。狭い空間に食べカスとか押し込めるから、使い方の悪いフロアがGやネズミの棲家になるリスクもある。

[145: 名無しさん]

>>140 マンション掲示板さん
安っ！
ほんと馬鹿馬鹿しくなりますね。

[146: 匿名さん]

大森駅西口は再開発もされるので資産性も高そうですよね。

[147: 検討板ユーザーさん]

しかし色々高いんですね。
ここは投資用に適してなさそうな気がしてきました。

[148: 口コミ知りたいさん]

>>147 検討板ユーザーさん
修繕積立金は売っても戻ってこないからね。
投資目的なら安い方が良い。

[149: 匿名さん]

管理費の収支や修繕費の積立額、修繕計画の見直し状況は、中古売買時に必ず査定が入る。なので、しっかり積み立ててる物件の方が高く評価されますよ。

[150: 匿名さん]

>>144 匿名さん

ここ新築では？

[151: 周辺住民さん]

案内会全然予約取れないですね

[152: 評判気になるさん]

>>151 周辺住民さん
すでに事前案内会が済んだ方が次のステップに進むための予約で押しているのかも知れません。早く予約が取れること願います。

[153: 匿名さん]

STEP4、4月下旬事前案内会開催となっていますよね。これって気になるのは、エントリーして、オンラインセミナーを受けたうえで事前案内会に行くことになるんですか？

気になっていて、今から動き出すのは遅いでしょうか。

案内会の予約を取ろうと思っても取れない人は多いみたいですし…

[154: マンション掲示板さん]

>>153 匿名さん
我が家は、1月に物件エントリー→3月オンラインセミナー→事前案内会の運びとなりました。物件エントリー後に色々なご案内をいただき、それに従い随時予約を取って参加した次第です。まずは物件エントリーをされて、その後の案内を待たれてはいかがでしょうか。

[155: 購入検討さん]

ここの3LDK買おうとしてます、説明会も行きました。
1年前に完売した三菱さんのパークハウス大森のほうがワイドスパン等部屋の使い勝手が良さそうだったんだなと知って少し後ろ髪を引かれてます。が、しばらく大森にこの規模のマンションはたたないので買うなら今しかないとも考えています。
こういうのはタイミングもありますね。

[156: 口コミ知りたいさん]

>>155 購入検討さん
パークハウス大森もまだまだ絶賛販売中では？

[157: 匿名さん]

パークハウス大森タワーはもうほとんど完売ですよ。

[158: マンション検討中さん]

>>147 検討板ユーザーさん
そうですかね、2026年引き渡しごろインフレと再開発で、ここ650の坪単価でリセールできるといったら投資に適してないと判断しますかね？未来先をよみましょう

[159: マンション検討中さん]

>>155 購入検討さん
パークハウスさんワイドスパンですが、各階ゴミ置き場がありません、しかし免振という面で三井さんに勝っている。後悔しなくてもいいとおもいますよ、それぞれの良さがあります。もしパークハウスさんと同じ坪単価水準で希望の3LDKが買えたのであれば全然損はないですよ。（パークハウスさん最後の３LDKめっちゃ金額あげていた）

[160: マンション掲示板さん]

>>158 マンション検討中さん
利回り1％台ですから投資ではなく新築マニアコレクターの世界ですよ。

[161: マンション検討中さん]

>>157 匿名さん
どうでしょうね、消えたり現れたりしてますので、でも最終期だけは間違えはないようです。
※今時点最終の一戸55平米２階の部屋が残ってます、三井さんの壁ドンといい勝負になりそうです。

[162: 周辺住民さん]

ここ検討しようとしている人ですが、駅から歩いてみたら、三菱さんの建物必ず目に入るので、なんかきになりますね。やっぱり立地はあっちの方がいいのか？

また現地にも行ってみたのですが、三菱さんより囲まれ感はありますね、特に東側ちゃんと相手側との距離とれますかね。

[163: 周辺住民さん]

>>160 マンション掲示板さん
家賃もこれからあがてきますよ、また諸外国は立地のいい所では利回りが1%台なのが一般ですよ、キャピタルゲイン狙うのが普通なので、東京がまだ4%や5%期待しているのは異例だとおもいます。

ちなみに細かい所ですが、その1%というのはどのように試算したのですか？

[164: 匿名さん]

各階ゴミ置場は新築のうちはいいのですが古くなると臭いが共用部に漏れがち。古い湾岸タワマンとか物件によっては悪臭ひどいです。維持費も掛かるので一長一短ですよ。

[165: 匿名さん]

>>162 さん
私は真南にあるタワマンとの距離が気になりました。

[166: マンション検討中さん]

こことパークハウスの管理費を比べてみましたが、殆ど変わらないですね。
こちらの方が各階ゴミ置き場の回収などで割高になると思っていたので意外です。

[167: 検討板ユーザーさん]

>>166 マンション検討中さん
パークハウスさんの方がぼったくりなのか、無駄に高いって事何じゃない？

[168: マンション検討中さん]

>>167 検討板ユーザーさん
パークハウス、管理費高いんですか?
立地は確かに良いですね。囲まれ感も三井さんより少ない。ただ、北側はタバコ吸えるエリアが近くにあって、匂いがきたらと心配になりました。売り出しの時は高いと感じて興味もなかったですが、今は見慣れたのか9000万も安く感じますね。三井さん、まだ価格発表してないタイプはかなり高値付けるんじゃないかと想像してます。

[169: 匿名さん]

>>168 マンション検討中さん
今売り中の55平米でいうと月々総額33000円位、各階ゴミ置き場ないのに
管理費:23,750円
積立金:9,430円

[170: 評判気になるさん]

>>169 匿名さん
55平米で3万円台とは、三菱さんのほうが安いですね。

[171: 匿名さん]

学区は入新井第一小学校と、大森第二中学校でしょうか？
大森第二中学校はだいぶ離れていますね。
この辺は中学受験率はどれ位なのでしゃうか？

[172: 匿名さん]

大規模タワマンの各階ゴミ置き場は古くなると臭くなる。ここは小規模だから良いかもしれないけど。

[173: 口コミ知りたいさん]

>>172 匿名さん
小規模だと各戸から各階ゴミ置き場までの距離が近いです。
それはメリットなのかデメリットなのか悩みます。
出しやすいというメリットがありますが、
臭いや害虫等のリスクがあります。
また小規模タワマン各階ゴミ置き場は、それぞれ極少人数が利用します。その為特定されやすいデメリットがありますが、それにより綺麗に使うであろうメリットもあります。

[174: 名無しさん]

>>173 口コミ知りたいさん
高級タワーマンションなら気にしなくてもいいですよ、三井さん分譲で三井さんの管理ですし、各階ゴミ置き場出しているのは十分に懸念ない事が確認ずみでしょう。一般売主なら懸念あるかも、三井さん信用できますよ、しかもパークタワーシリーズですし。

[175: マンション掲示板さん]

>>171 匿名さん
学区は仰せの通りです。まず入一で中学受験をする方は少ないと思いますよ。でも、受験を周りと合わせる必要ありますか？もしこれからお子さんを、というお考えの方でしたら小学校受験をされても良いかと思います。

[176: 通りがかりさん]

70平米管理費+修繕費5万円台って普通なのでしょうか。。？

[177: 名無しさん]

>>176 通りがかりさん
高い、、、ですね

[178: 周辺住民さん]

>>176 通りがかりさん
くそ高いが、今のご時世はそういう相場ですね。

[179: 評判気になるさん]

>>175 マンション掲示板さん
中学受験を考えると、
やっぱり山王小学校学区なんでしょうね。。
8割以上が中学受験する様なので。

[180: マンコミュファンさん]

>>176 通りがかりさん
高いですよね。でも、さらにここの管理費修繕費、たしか毎年10%ずつ上がるそうですよ。しかも入居前に払う修繕積立一時金も他よりはるかに高額です。

[181: マンション検討中さん]

>>180 マンコミュファンさん
ずーっと住むなら何の問題も無い。
修繕積立は未来に発生する費用の積立て。
投資転売目的なら余計な費用。

[182: 周辺住民さん]

>>180 マンコミュファンさん
インフレで賃上げがない限りこれはやばいですね。10年後ローンとは別にさらに10万かかる、10万って言ったら10年まえのローン本体の返済額....マンションは贅沢ですね....今のご時世は昔の水準と比べローン2本抱えている負担額ですね
０ 年管＋積＝ 5万
５ 年管＋積＝ 7万
10年管＋積＝10万

[183: 周辺住民さん]

>>182 周辺住民さん
22年から管＋積＝ 5万が常識になってきたので、10年後2032年頃は大体のタワーマンションは10万に跳ね上がりますね。そうするとローンの負担もしなければならないので、みんな耐えられない事で一斉に売り出すする気がします。タワーマンション暴落の風景がみえてきますね。