パークタワー大森ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

パークタワー大森についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X2129/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154758

所在地：東京都大田区大森北1丁目30番10､11,12,14,21,22,23,24（地番）
交通：京浜東北・根岸線「大森」駅　徒歩4分
　　　京浜急行電鉄本線「大森海岸」駅　徒歩10分
間取：1LDK～3LDK
面積：39.60平米～106.79平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル株式会社
売主：京浜急行電鉄株式会社
販売代理：京急不動産株式会社
施工会社：株式会社錢高組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
管理員の勤務形態：通勤

総戸数：98戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上23階建
用途地域：商業地域
駐車場：総戸数 98戸 に対して 敷地内機械式 22台 敷地内平面 2台
　　　　※敷地内平面に身障者用駐車場1台、来客用駐車場1台を含む。
駐輪場：総戸数 98戸 に対して142台
バイク置場：総戸数 98戸 に対して13台
トランクルーム：総戸数 98戸 に対して6区画
販売概要備考：※一部住戸の専有面積にはトランクルーム面積0.80平米～1.09平米を含みます。
　　　　　　　　（PHタイプ、PIタイプ、PJタイプ）
　　　　　　　※サービススペース面積/3.04平米～4.16平米

竣工時期：2026年3月中旬竣工予定
入居時期：2026年3月下旬入居予定
販売予定時期：2024年4月上旬販売予定

バルコニー面積：5.00平米～23.72平米
敷地面積：1,323.44平米
建築面積：442.95平米
延床面積：8,427.64平米

INFINITY
可能性は尽きない。

- JR京浜東北線「大森」駅徒歩4分・「品川」駅まで2駅6分
- 大田区初ZEH-M Oriented採用タワーマンション
- 3LDK・角住戸中心 (3LDK/総戸数98戸中60戸、角住戸/総戸数98戸中78戸)
- JR京浜東北線沿線で約10年ぶりに誕生するパークタワーブランド物件

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
パークタワー大森　モデルルーム訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/99541/

[51: 匿名さん]

>>50 マンション検討中さん
何で小学校周辺が可能性高いんだろ？？

[52: 評判気になるさん]

>>50 マンション検討中さん

いや、同じ立地でしょう
災害リスクって言ったら三菱さんの立地も三井さんのここの立地も同じですよ、只どちらのマンションもそれなりに策はとっているはず。まあ、ここと比較して三菱さん優れている所といえば、「免震」仕様と防潮堤がある事かな

ちなみに、言っておきたいのですが、この2物件分譲されたらもう大井町エリアと大森エリアはもうタワーマンション分譲されなくなります(東京高層ビル計画でわかります)。大井町の広町再開発(開業2025年末)完了したら、ここは爆上がりすると思いますよ。大井に住みたくて賃料高騰や住宅高騰で、最後戸越よりも、京浜東北線が使える一番一番近い立地の大森になると思います。新築で買えるうちには買った方がいいとは思いますね、もし大井町近くで考えてる人は

[53: 匿名さん]

液状化歴のあるような埋立地と違って大森は地盤良いですよ。

[54: マンション検討中さん]

本物件は近くの三菱よりも1年遅れ。建設費等の上昇を考慮すると、21F 3LDK＋WIC 専有面積70.92m2は坪600万円、価格約1億2,800万円を予想。

[55: eマンションさん]

>>54 マンション検討中さん

これからインフレ収まる予定なので、多分建築費変わらないじゃないかと思います、パークハウス大森タワー一次の値付けでこけた説があるので、三井は同じ過ちを犯さないと思います、多分70平米坪500万後半で11500辺りだと思います。

大森は都会イメージないので、購入層は節約系の方がターゲットになる筈なので、高かったら庶民買えないと思います(私も一貧乏庶民です)、後坪600でしたら、今大森駅近くの賃料坪単価1.5万で考えると、3%を下回る事になりますので、もっと利回り悪いはずの都心五反田や五不動前より悪い、普通は郊外の方が利回り高い筈、収益面で考えたら明らかに都心より割高、ならば予算足りるのであれば、五反田や不動前を購入した方がいい

[56: 検討板ユーザーさん]

>>55 eマンションさん
賃料はもっと高いですから利回り計算がそもそも間違いです。

[57: 評判気になるさん]

>>56 検討板ユーザーさん

私の試算のもとネタは隣のパークハウスタワー大森の予定賃料です、立地的にはここと同じ水準かと思います。55平米中層の月額が25万、なので坪賃料1.5万で、なのでその根拠で利回り計算したら、もし坪単価600万以上の場合利回り3%(1.5x12/600)以下という結論です。

55平米が25万(坪1.5万)でしたら、71平米が32万円、大森の相場としては既に結構高い賃料になるんですね、55平米の賃料が30万円(71平米が38万)見込まれるのであればまだ坪単価600万は妥当ですが、その賃料水準は大森じゃ難しのかもしれないです。

[58: 匿名さん]

ここは駅近で立地良いから賃料はもっと取れると思いますよ。

[59: マンション比較中]

>>55 eマンションさん

建設従事者の人件費はこれからも上昇する可能性大。パークハウス大森タワーが値付けでこけたのは2LDK（特に低層階）。南東角部屋76平米の21階は坪約580万円で販売されたもよう。南東角部屋の3LDKは早々に売り切れたと聞いています。パークハウス大森タワーの低層階2LDKは眺望が悪いので、坪500万円を切った部屋もあるとのこと。

[60: マンション検討中さん]

大森って高い賃料が取れるほど魅力的な街なんですか？
高齢者が多いイメージがあって、大井町の方が魅力があるように見えますが。

[61: 買い替え検討中さん]

>>60 マンション検討中さん
大井町はかなり低い高度で上空を飛ぶ飛行機（年のおよそ半分）の騒音問題あり。特に東側の駅近くは。午後3時から午後7時まで網戸にするとかなりうるさいですよ。この問題がなければ、大井町の方が魅力的だと思います。

[62: マンション比較中さん]

>>61 買い替え検討中さん
今年まで大井町駅近くの住民ですが、大井町騒音ないですよ。壁うすの低仕様マンション影響うけますが、タワーマンでしたら全然影響感じませんよ、むしろ迫力があっていいぐらい

大井町騒音問題でかわないとかよりも、そもそも買えないのが残念。もう大崎の相場（600-650）まで上がってきてます、新築そもそももうないですし、中古現在なかなか手出しは厳しい。
なので、京浜東北線の大森が視野に入ってきている感じです、蒲田も考えましたが雑貨屋が多くて居住環境が厳しいです。

[63: マンション比較中さん]

>>60 マンション検討中さん
え？高齢者イメージは大井町じゃないですか？
ここ大森は飲食店イメージが強い。あと大井町の年齢構成変わろうとしてますね、現在割と若者が入ってきている。そのうち大井町の家賃たかで、大森か戸越に寄せていくのでしょうね。
2015/12開業（竣工は2026/3です）の広町再開発が楽しみですね、そうなると大森もいまの大井町みたいに居住したい街になってくるでしょうね。そこを見込んで、いまの高値で大森を買う勇気のあるひとは果たしてどれぐらいいるのか。

[64: 匿名さん]

都営住宅の多い港南とかは高齢者多いけど、大井町や大森は若い世帯が多いんじゃないかな？

[65: マンション掲示板さん]

大森海岸寄り、第一京浜沿いのマンション群は築年数が経ってるのでそちら側は高齢者が多いですが、大森駅側は普通に若い世帯が多いです。

[66: マンション検討中さん]

ここのDってウェリスシティ大森タワービューになるのかな？

[67: マンション検討中さん]

1LDKを購入したいのですが、間取りがでません。。
投資用だけなのでしょうか？

[68: 購入経験者さん]

>>67 マンション検討中さん

今回販売対象ではないからなのでは？
他マンションでも、小さい部屋は後から高い単価でっていうことが多いですよね。

[69: 評判気になるさん]

蒲田は川沿い、大井町は工場、大森は住宅街ってイメージですね。

[70: 通りがかりさん]

>>69 評判気になるさん
貴方は戦前の生まれですか？
蒲田は川沿いというより飲み屋歓楽街の傾向が強いですが都心に通勤便利
大井町は小さな工場はなく、ニコン、日本ペイント、第一三共の研究所があり高輪、品川に続く大都市の様相でありながら商業施設が多く住むには最高のエリア
大森はその間にあり、なんとなくどっち付かず、中途半端、かつて顔だった山王は今や小さく区切られて、不便でチープな住宅街
三井も三菱も狭い土地だが駅前タワマンをメリットにして売り抜くのが精一杯かな

[71: 匿名さん]

海沿いの埋立地が工場街なのよ。品川は下水処理場や食肉市場があるし大井町にはタバコ工場があった。

[72: マンション検討中さん]

>>43 マンション検討中さん
さあ、どうでしょうね
本来、億の価値はないが今のバブル状況だからな
この環境よりランク落ちの晴海フラッグでさえ億近いので億でもいいのかなあ

[73: eマンションさん]

>>72 マンション検討中さん
五反田、大崎、大井町が3LDKで1.5億が標準
大森は1億、蒲田にタワーマンションがもしできても1億割れが妥当なところか?

[74: マンション検討中さん]

限定サイト見たけど、使いにくそうな間取りしかないですね。

[75: 匿名さん]

マンションの今後の高騰はまだまだ続くのでしょうか
この辺りは立地条件もとてもいいので、価格は富裕層向きなんでしょうね
駅から近いので総戸数的にもちょうどいい規模なのがいいですね

[76: 検討板ユーザーさん]

>>75 匿名さん
でもタワマンは駅近、大規模でないと価値がおちるらしいよ

[77: マンション検討中さん]

>>76 検討板ユーザーさん

落ちるというか、単にフツマンとして評価されプレミアムはないということ。
要するに最初にタワマン価格だと割高。

[78: 評判気になるさん]

>>45 匿名さん
皆さん、あまり大田区のマンション知らないようですけど、ヨーカドー横の巨大マンションはマンションレビューによると偏差値72で大田区内２位のマンションなんですよ。
山王に住んでる戸建ての方もヨーカドー隣の巨大タワマンと言えば通じる位、地域のランドマーク。
だから販売時より値上がりしてるとか考えるのはナンセンスなんです。
https://www.mansion-review.jp/city/669.html?sort=evaluation

[79: 匿名さん]

ここのは大森の中でも山王寄りなのが良い。海寄りだと地盤の問題がある。京急線より東側は埋立地だから、地震の時にダメージを受けやすい。

[80: eマンションさん]

>>79 匿名さん
大森貝塚の場所を考えれば、
ここも同じようなものですよ。
昔、池上通りの東側は海だったのでしょう。
安心なのはやっぱり高台ですが、
高台は坂が多く疲れます。
その点、池上通りの東側は平地で自転車での移動が楽です。

[81: マンション検討中さん]

少し前に海だったか陸だったかなんてどうでもいいのよ。たかだか数百年前と現在とでも海面の高さは２～３ｍ違うんだから。
要は堆積層が過剰に厚くなければ特に問題ない。それよりも今は立地利便性のほうが重要。

[82: マンション比較中さん]

概算の価格が発表されましたが、予想通り上層階は高価です。販売中である三菱の3LDK71平米（22F）が1億4000万円。この物件の3LDK71平米（21F）は三菱の価格を超える可能性が高そうです。狙いは低層階か。

[83: マンコミュファンさん]

>>82 マンション比較中さん
低層階も高そうですね。
あっちより駅から遠いのに高いのは、
時期的な物だろうか。
昨今、待てば待つほど高くなる印象。

[84: マンション検討中さん]

>>83
時期的なものもあるけれど、駅から少し離れることで逆に住宅としての環境が良くなるということスペックが高いと言うのを加味して高くても行けるとふんだんじゃないですかね、オンライン案内会を見る限り。
ただここは物件の価格より管理費がどの程度になるかが…。

[85: 匿名さん]

大森は人気のエリアですからね。高くても売れると思いますよ。

[86: マンション検討中さん]

>>85 匿名さん

元々相場は安いエリアで穴場だったのですが、最近はどこでも地位に関係なく利便性比例にサヤ寄せされてきているのは確かですね。

[87: マンコミュファンさん]

すぐ南、50m位の所にタワマンがありますが、
丸見えにはならないのでしょうか？

[88: マンション検討中さん]

なりますよ。
南向きは真正面ではないですが、視線を動かせばお互いに全部見えます。タワマン以外も南正面は14階建てまでのマンションが建て込んでますし。

[89: 匿名さん]

高い…

[90: 管理担当]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[91: マンション検討中さん]

三菱より高い？

[92: 匿名さん]

地元の人なら知っているかもしれませんが、駅西口の池上通りや地獄谷は再開発で道路拡幅や商業施設が整備される都市計画事業が開始されました。完成まで7年間掛かりますが、大森はジワジワ上がっていくと思います。

[93: マンション掲示板さん]

>>92 匿名さん

道路拡幅はないかと思いますが、地獄谷や歩道が整備されます

[94: 匿名さん]

いや、池上通りは拡幅される計画だったはず。もともと狭いのもあるが。

[95: 匿名さん]

池上通りの拡幅はこれですね。

[96: マンション比較中さん]

>>91 マンション検討中さん
高いと思います。ゼッチという点では三井の勝ち。駅からの距離、免震（三井は制震）、間取りの良さ、眺望の良さ（部屋による）という点からは近隣三菱の勝ち。大井町の価格が上がっているのが大森に波及。１年の違いが大きいといえます。１年前、三菱の３LDK７1平米（２２F）の販売価格は１億2700万円、現在の価格は1億4000円万円です。

[97: マンション検討中さん]

ゼッチと省エネ住宅ってそんなに水道光熱費変わるんですかね？結局エアコンとか使いそうなのでゼッチであっても20%減になるのか懐疑的です。

今後リセールバリューに影響するもんなのですかね？
最近地震多いから免震が好まれたりするかもしれないし悩みますね。

住宅ローン控除は省エネ3000万とゼッチ3500万の差がありますね。

そして悩んでると売れるし、値段もどんどん上がっていく…

[98: マンコミュファンさん]

線路の向こう側、山王の邸宅街入口のサンウッドとこっちは、どっちが高いのだろか。

[99: マンション検討中さん]

>>98 マンコミュファンさん
ブランド、戸数や建物からしたら、パークタワー大森の方が値段高く設定するべき。
サンウッド（戸数21）、パークタワー大森が買えなかった人が買うべきかとおもいます。

[100: マンション検討中さん]

>>99 マンション検討中さん
場所は圧倒的に向こうですね。
元お屋敷街の低層マンションですから。
人気の山王小学校学区の中々出ない新築マンション。