パークホームズ京都二条城ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

パークホームズ京都二条城についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/K2104/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154735

所在地：京都府京都市中京区三坊堀川町61番4他（地番）
交通：京都市東西線「二条城前」駅　徒歩3分
　　　京都市烏丸線「烏丸御池」駅　徒歩9分
間取：2LDK～3LDK
面積：54.57平米～116.13平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：東レ建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス関西株式会社

総戸数：89戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上10階
用途地域：商業地域
駐車場：総戸数89戸に対して敷地内平面5台（5台の内、福祉対応用1台、サービス用1台）
駐輪場：総戸数89戸に対して149台
施設・設備：屋上テラス、ライブラリー、ゲストルーム、内廊下仕様、宅配ロッカー、ディスポーザ

竣工時期：2025年7月下旬竣工予定
入居時期：2025年8月下旬入居予定
販売予定時期：2024年2月下旬販売予定

バルコニー面積：6.81平米～7.01平米
テラス面積：12.27平米
敷地面積：1,181.80平米
建築面積：944.59平米
延床面積：8,967.17平米

三山、二条城、一目惚れ。
その邸は、美しさととのう。

世界遺産「二条城」に至近。屋上テラスからは五山の送り火の眺望。
田の字エリア内、三方接道の角地に位置。
ゲストルームや屋上テラス等の充実した共用部を設置した10階建て、89邸のレジデンス。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[62: 匿名さん]

他県から京都にという方であれば、
二条城が近いので魅力に感じる立地かもしれませんね。
もちろん、堀川通に面しているので前は交通量が多いですが
ずっと窓を開けていない限り問題ないようには思います。

[63: 匿名さん]

>>59 マンション探してますさん
大通り（堀川と御池）を渡らないで済む分、四条のライフの方が便利かも知れません。特に堀川の信号待ち、1分以上かかります。

[64: 名無しさん]

>>59 マンション探してますさん

地元民からすると堀川通でこの価格？？？という感じです

[65: マンション検討中さん]

皆様、貴重なご意見をありがとうございます。
投資目的やセカンドハウスでなく移住ですのでマンション選びが大変難しいです。価格にもため息ばかりです。
ご意見参考にさせていただきます。

引き続き忌憚のない意見をどうぞお聞かせください。

[66: マンション探してますさん]

↑ マンション探してます　の投稿でございました。
使い方がいまひとつわかっておらず申し訳ございません。

[67: 63です]

>>66 マンション探してますさん
しばらく前に引っ越して来ました。その頃から比べてもエライお高くなってます（見学に行きました）。で、自室の価格をみるとほぼ横ばいのようです（居住目的なので全く構わないのですが）。アベノミクスに始まる円安政策で円がドンドン下がれば（何せ、円安だけで、国民個々の資産は半分以下になってますので）、国際視線では安いと映るんでしょうね。ということで、ここもあまり値下がりはしないと思いますが（長期的には判りません）、すごく値上がりするということはないのでは・・・、値上がりしたとすれば、円暴落の状況かな。

[68: マンション検討中さん]

夜中の騒音が心配なので、東向きなら検討したいですが、かなり囲まれ感あるんでしょうか？
この辺りで中古を探すと、本当に壁ドンみたいな部屋も多いので、それよりはマシなのかな、、と地図上では感じるのですが

[69: マンコミュファンさん]

地元民から見たら、人気エリアの一番人気のない場所。
二条城前駅は近いが、二条城以外何もない駅。
烏丸線の烏丸御池駅は遠い。
三条商店街は、高額マンションを買う層には物足りない。
学校や塾もかなり遠い。
堀川通りは、京都市内屈指の交通量、暴走族も走ります。
資産価値はあまり期待できない。
ちなみに二条城は頻繁に行く場所ではない。
京都御苑や鴨川なら行くけど。
マンション事態はいいと思うが、立地が残念。烏丸通より東にあるか、四条通りにもっと近ければ、と残念です。
この価格帯はあり得ない。
他の価値あるマンションの価格に届かない富裕層がセカンドハウスで購入。
その様な感じでしょうか。

[70: 匿名さん]

>>59
特にココは向かいが稼働率高い消防署で京都で一番うるさい堀川沿いなので地元の人間はまず住まないです。
セカンドにしても実住にしても烏丸線沿いが人気ですよ。
スーパーは近くにないですが、三条商店街が近いので買い物は困らないかと。
教育なら御所南小学校区がこの辺りだと一強でココは高倉しかも徒歩1.3キロもあるので地元の人はあんまりですね。
どちらかというとセカンドハウス狙いの立地と売り方かなと思います。

[71: 評判気になるさん]

通りで命名するなら堀川御池ですし、立地としては田の字北西の端っこになるんですね。しかしながら、価格は高くなりましたね。地元の一般的な会社員の手に届く物件では無いです。富裕層のセカンドなら良いと思います。

[72: 63です]

>>68 マンション検討中さん
東側は細い道を挟んで西向きの日本家屋が南北一列に並んでいますが、その東側はジオのマンション、更に東側にもう1棟マンションが建っています（どちらも高さ31m）。ジオの南面は姉小路通、北面はこのマンションとほぼ同じですので、細い道を挟んでお見合いというわけではありませんが、風景は期待できないでしょうね。

[73: マンション検討中さん]

高倉小って、あまり評判良くないんでしょうか？御所南と同じ御池中学校区なので、良さそうに思っていたんですが

[74: 63です]

>>73 マンション検討中さん
いい小学校と聞いてます。烏丸通を越えて1.3キロ、このマンションからだとお子さんの足にはちょっと距離があるかも知れません。

[75: 匿名さん]

ジオのマンションと比べた場合、
ジオのほうがまだいいということでしょうか。

地元の人はまず住まない感じなんですよね？
堀川通の音は24時間かわらないんでしょうか。
堀川通から最低でも何本東に入ったほうがよいのでしょうか。
近隣にお住まいのかたにお伺いしたいです。

[76: マンション掲示板さん]

>>75 匿名さん
現地住民でしたが、堀川通の交通量よりも、消防署の方が気になるでしょう。
西洞院くらいまで行けば、多少マシかも知れないけど。私は西洞院より西でした。
さすがに抑制出来ないし、突然のことなので。

[77: ご近所さん]

>>75 匿名さん
このマンションの近所で販売中のジオだと堀川の西になりますが、そこのことだとすると、住み心地は西向きに開けている住戸が良いか、東向きに開けている住戸が良いかじゃないでしょうか。個人的には京都の西向き住戸は些か・・・ですが。
南向き住戸だと（少し入って入れば）消防車の音も、堀川通りの車の音もさほど気になりません。堀川の車の音が木になるのでしたら、堀川に面した御池から市場の間のホテルに滞在されてみればいかがでしょう。ホテルの部屋よりこのマンションの防音はしっかりしていると思います。

[78: マンション掲示板さん]

75で投稿したものです。

書き方が中途半端でした。すみません。
ジオは販売中のジオではなく、
ジオ姉小路が中古ででているので、
そことの比較でした。
少しだけ内側に入ってはいても堀川通とは大差ないのかなあ？てわからなかったもので。

消防署の音もどうなのかなと気になっていました。
ホテルに泊まれるようでしたら試してみたいと思います。
ありがとうございます。

[79: ご近所さん]

>>78 マンション掲示板さん
ジオ姉小路通でしたら、このパークホームズが遮音壁になって西側の部屋でも堀川沿いの騒音はかなり緩和されるでしょうね。あと、祇園祭の頃に南向きの窓を開けて風通ししていると、稽古中の祇園囃子がかすかに聞こえてくるのではないでしょうか。

[80: マンション検討中さん]

京都市内ではどの向きの物件が快適でしょうか？隣接する建物が密接していても南向きなのでしょうか？南？西？東？北？

[81: 匿名さん]

冬の京都はほんとに寒い。たっぷり西日の入る西向きがお勧めかな。

[82: 名無しさん]

>>81 匿名さん

冬暖かく
夏暑すぎる
西向きか　な　

[83: 匿名さん]

東向きは午前中はいいけれど、午後部屋が暗くなっていや。西向きは夏だと夜７時くらいまで電気がいらない。

[84: 匿名さん]

>>80 マンション検討中さん
冬場、最低気温がマイナス15度くらいまで下がる（夏場、最高気温が30度を越えるのが精々10日程度、しかも湿度が低い）札幌だと、西向きの部屋は快適でした。京都の西向きの部屋で夏を過ごすのはどうなのでしょうね、最近のマンションは断熱が良くなっているのでしょうけど、ちょっと引きます。

[85: 名無しさん]

>>80 マンション検討中さん

抜けてる西向きはほんとにお勧めしません。
このマンションと同じ窓のパークホームズの西向きに住んでますが、夏は陽が西に傾いた瞬間から地獄です。暑い、眩しい、家具が焼けます。

[86: 84です]

>>80 マンション検討中さん
9年前に賃貸で京都の部屋を探しました。周旋屋さんのお勧めは、まず南向き、次は」東向きということでした。そのとき探したのは分譲賃貸でしたが、現在分譲中の部屋より機密性など落ちる物件が多かったとは思いますので、ご参考になるかどうかわかりませんが。

[87: 名無しさん]

西向きはほぼ完売みたいです。日差しは強くても断熱は最新対応されています。むしろ西向きの眺望は京都ではなかなかないレベルなので、それに価値を感じる人が多いということかと。
東と北は暗いです。特に京都はまわりを囲まれていることも多いので尚更。

[88: マンション検討中さん]

>>87 名無しさん

ほぼ完売ですか。凄いですね。
高いんですよね？
それだけ買われるかたがいるんですね。

価格にもうついていけません（笑）

[89: マンション検討中さん]

昨今の異常気象は今後も続くでしょうし、今までの向きによっての価値観も少し変わってくるかもしれませんね。
南向き神話のようなのはなくなったりして。
欧州のように東、北向きが好まれる時代がきるかもしれませんね。
人の好みもそれぞれで住みやすければ向きは関係ないかもしれませんね。

[90: eマンションさん]

>>89 マンション検討中さん

文字打ち間違いました。
時がくるかも　です。ごめんなさい。

[91: 口コミ知りたいさん]

>>88 マンション検討中さん

同感。羨ましいかぎりです。

[92: 名無しさん]

こちらの物件は共用部が豪華ですし、それを使える意味では、価格抑えめの東や北の部屋はお得かもしれません。この規模は中心部では珍しい。

[93: デベにお勤めさん]

>>92 名無しさん

そうですよね。この規模。共用部の豪華さ、魅力的です。

[94: 84です]

>>89 マンション検討中さん
欧州って（おそらく北の方、ドイツとかイギリスとかだと思いますが）好まれるのは北海道と同じ西向きのようですよ。緯度が北なので貴重な太陽を楽しむということです。欧州で北向きが好まれるという話はあまりないかと思われます。ひょっとしたら南欧のイタリアあたりの話でしょうか？。
一方で、日本でも研究室関係は光線があまり変わらないということで、明治以来、北向きが好まれています。でも暮らすには暗いですよね。

[95: 匿名さん]

本の背表紙が日に灼けるのがこわいですから、研究室や本屋なんかは北向きが多いんじゃないですかね。窓の景色も仕事上関係ないし。

[96: 84です]

>>95 匿名さん
昔ながらで言いますと、顕微鏡の光線が北向きの方が安定してるというのが、一つの理由のようです。学生の頃に、そのように習いました。実験室で住むわけではないですからね。

[97: マンション検討中さん]

パリに住む友人達は家具や調度品が日に灼けてしまうのは嫌だからどちらかと言うと南と西は選ばないとよく話していました。
自分たちは昼間に公園で日光浴するからよいと。

研究室のお話も興味深いです。

[98: ご近所さん]

>>97 マンション検討中さん

[99: ご近所さん]

昨日の現地付近です。たまたま消防署に用事がありましたので。

[100: マンション検討中さん]

第二期が今週末抽選なのですね。10戸出ているのでだいぶ残りも減ってきているのかな？中心部にしては大型ですが売れ行き順調に見えます。

[101: 検討板ユーザーさん]

堀川通ってどうなんだろうなー

と思ってしまう。

[102: 通りがかりさん]

反対にどうしてこの物件は人気なんだと思います？
もし本当に売れ行きが好調なんだとしたら。

[103: 評判気になるさん]

>>102 さん

三井さんの物件であること
ゲストルームがあること
そこそこの住戸数があるのでスケールメリットがありそう（管理費修繕積立金の負担分）
マンションのデザイン

かな

[104: 匿名さん]

堀川は京都らしさは感じないけれど、マンションストリート。それなりに生活利便性は高いし、資産価値は維持できる立地だと思います。

[105: 通りがかりさん]

堀川は単なる大通りですが、二条城の方はさすがに雰囲気ありますよ！高級ホテルも増えてるし来年にはシャングリラもできるみたいですね。

[106: マンション検討中さん]

好調なんですか。
以前説明会に行きました。
建物の耐久性が良いので大規模修繕の周期が18年と長いこと。それによって居住者の負担が減るというのがいいなと思いました。
検討していたら出遅れてしまった感じです。ため息。

[107: 匿名さん]

西向きは売れてしまったということですが、改めてこのマンションの西向き住戸の特徴を見てみると、Low-Eガラスは当然のことですが、西向きの窓は全て腰窓＋カウンター式で、バルコニーがないので、かなり西陽対策が設計段階で考慮されたんだと思います。西向きが暑い理由の一つがバルコニーや床からの陽射しの照り返しなんですよね。カウンターにすることで窓面積自体が小さくなり、バルコニー床からの照り返しもない。かつ出窓・カウンター内で陽射しのコントロールができる。さらに窓面が外壁から少し後退していることで日照量も減らせる。買っておけばよかったと今さらながら後悔・・・

[108: eマンションさん]

>>106 マンション検討中さん

そうなんですよね。
大規模修繕の周期が18年。
よいとおもいます。

新しく建てているこういうしっかりしたつくりのマンションは18年になってきているんですよね。

昔住んでいたマンションでは、
大規模修繕は18年周期でできると新聞に載っていたと紛糾したときがありました。
古いマンションでたいしたつくりになっていないのに18年はありえないのに（笑）

こちらのマンションはうらやましいです。

[109: 匿名さん]

一般的に大規模修繕は平均的に12年周期で修繕されることが多いようですね。
もちろんマンションによって変わってくると思いますが、20年以内に一回あるということでしょう。
１８年というのは期間的には間が空いているなと感じました。
大規模修繕するのにも、管理組合の合意や修繕の費用などの大多数の合意が必要になることもあり、マンションによっては
期間が延びたり、修繕の部分が変わったりと色々あるようです。

[110: マンション検討中さん]

ホームページにAPタイプ出ているので、まだ西側残っているのでは？でも高そうです。

[111: 匿名さん]

今のマンションは構造がしっかりしているので大規模修繕のサイクルが長くなっているんですね。
大規模修繕が18年毎であれば、永住される方は自分が住んでいる間に最大で3回まわってくる事になるでしょうか。