パークホームズ京都二条城ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

パークホームズ京都二条城についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/K2104/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154735

所在地：京都府京都市中京区三坊堀川町61番4他（地番）
交通：京都市東西線「二条城前」駅　徒歩3分
　　　京都市烏丸線「烏丸御池」駅　徒歩9分
間取：2LDK～3LDK
面積：54.57平米～116.13平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：東レ建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス関西株式会社

総戸数：89戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上10階
用途地域：商業地域
駐車場：総戸数89戸に対して敷地内平面5台（5台の内、福祉対応用1台、サービス用1台）
駐輪場：総戸数89戸に対して149台
施設・設備：屋上テラス、ライブラリー、ゲストルーム、内廊下仕様、宅配ロッカー、ディスポーザ

竣工時期：2025年7月下旬竣工予定
入居時期：2025年8月下旬入居予定
販売予定時期：2024年2月下旬販売予定

バルコニー面積：6.81平米～7.01平米
テラス面積：12.27平米
敷地面積：1,181.80平米
建築面積：944.59平米
延床面積：8,967.17平米

三山、二条城、一目惚れ。
その邸は、美しさととのう。

世界遺産「二条城」に至近。屋上テラスからは五山の送り火の眺望。
田の字エリア内、三方接道の角地に位置。
ゲストルームや屋上テラス等の充実した共用部を設置した10階建て、89邸のレジデンス。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[21: 通りがかりさん]

>>20 マンコミュファンさん
土地勘の全くない方でしょうか？

堀川は結構昔から、中心部はほぼ暗渠。川というより車の多い大通りのイメージで風情とかは全くありません。
ただ堀川通り自体は他の大通りに比べれば車の通りはスムーズかと。

便利なところですが、四条あたりの堀川通り沿いはオフィス街のイメージですね。
一本筋裏とか中に入れば全く違うけれど。

鴨川散策を楽しむなら少なくも御池か二条より上でないと。四条界隈は早朝深夜以外は騒がしいし。

[22: ご近所さん]

>>20 マンコミュファンさん
ちょこっと補足します。21さんのおっしゃるように、このマンションの付近から南の堀川は暗渠になっています。ただ、御池通の北側は遊歩道になっていて、川の西側に二条城時代の石垣を見ることができます。堀川高校の生徒さんと思しき方のランニングを見ることもありますし、わんこの散歩も見られます。もちろん、鴨川のような川ではなく、二条城の外堀を兼ねた（江戸時代のことです。昔々は平安宮の物資を運ぶ川だったようです）狭い川ですけども。

[23: マンション検討中さん]

階数や向にもよりますが、坪380～400万前後かなあと予想してます。

[24: 匿名さん]

>>23 マンション検討中さん
東京で商談会開いているようですので、そういう要素のある物件ということかも知れませんし、価格もそういう方向で決まってくるのかも知れません。

[25: 匿名さん]

このあたりであれば、坪単価４００～５００くらいではないかと思います。
マンション価格はどことでも高騰していますが、京都は本当に高いです。
それくらい価格を上げて販売したとしても購入希望者は多いはず。

[26: 口コミ知りたいさん]

>>25 匿名さん
聞いたところによると、そこまで高くならない見込みだそうです。380前後かと

[27: マンション比較中さん]

1/27からの事前案内会の予約メールが来ました。
おおよその価格を教えてくれますかね。

[28: 匿名さん]

380だといくらになるのか

>>専有面積54.57㎡～116.13㎡

54.57㎡＝16.507425坪　16.507425×380＝6272万
116.13㎡＝35.129325坪　35.129325×380＝13349万

計算してみると、なかなかします。

[29: ご近所さん]

経年による外壁の汚れが目立ったりしませんでしょうか。
色合いからして近隣のランドマークになりそうなだけに心配です。
同じ出窓の造形がいくつも並ぶ様は四条烏丸の三井ビルみたいでかっこいいです。
鳥の糞対策は大丈夫でしょうか。

[30: 評判気になるさん]

>>29 ご近所さん
「suumo新築マンション」にAタイプと思われる室内イメージビューが掲載されてました。西向きと北向きのサッシの上辺ラインがダンチになってしまうのは残念。
想像していたより梁も目立ってます。TVとかどこに置けばいいのでしょうか?
SRサロンに行けば不安と疑問は解消するかしら。

[31: 匿名さん]

>>経年による外壁の汚れが目立ったりしませんでしょうか。

堀川沿いにはなるので、外壁が・・というのは考えられなくはないですね。
これに関しては、普通のマンションでもありえることかと思います。
あまりひどくなった場合は、直したりかするのかなと思います。
それよりは、立地から騒音や排ガスのほうが心配ですね。

[32: マンション検討中さん]

西向きは抜け感もあって気になるけど、大通り沿いの騒音はどんなもんだろうか。

[33: 評判気になるさん]

>>32 マンション検討中さん
向かいの中京区庁舎の建物が音の反射板となり、窓を開けると
おそらくなかなかの騒音が入ってくるでしょう。一応簡易な防音サッシが
設置されるみたいですけど。>>31さんの、外壁汚れは近隣にあるマンションの
汚れの目立たない色と違い、意匠をもたせた土壁風の処理(遠景では
ほぼ白色にみえる仕上げ)のようなので、
修繕時の清掃だけで積立金が飛んでしまう懸念…心配です。

[34: マンション検討中さん]

排気ガスや騒音などを差し置いて、ここの立地・規模感に対して納得する方が購入されるイメージです。京都でここまで目の前が開けている場所は少ないので。

[35: ご近所さん]

西側の抜け感が売りでしょうが、京都の西日を甘く見てると痛い目にあいます。
太陽が西に傾くと遮光カーテンを閉めてないと生活できません。

[36: 匿名さん]

>>西日
私は体験したことはないんですが、西側のマンションに住んだ人はキツイって言いますね。

東、南に住んだことがありますが、どちらも快適でした。
間取りも西向き以外があるかなと思ったら、東向きテラスもあるようでした。そちらを選べば問題ないでしょうか。

[37: 周辺住民さん]

>>36 匿名さん
東側は細い妹辻子通り一般住戸1列を挟んでジオ姉小路、その東にはサムテイ京都御池が立っています。結構近いと思いますよ。

[38: マンション掲示板さん]

さすがに、4階の西向き3LDK80.9平米で1億越えは高いよね～もう1千万安くてもいいのでは?

[39: 管理担当]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[40: マンション検討中]

>>36 匿名さん
うちは西向きのLow-Eガラスで、遮るものもなく抜けてます。晩秋～冬の間は良いんですが、春～秋にかけて、横から突き刺してくる光は眩しい&かなり暑いです。遮光カーテンと冷房つけっぱなしです。
ただ、この物件の東も南も微妙ですよねぇ。。

[41: 匿名さん]

>>40 マンション検討中さん
西がメインみたいな価格付でした。二条城や送り火がよく見える北西部屋がメインかな・・・と。
お高いので諦めましたが、躯体の材料や工事を厳選しているので一回めの大規模修繕が18年目に設定されているのは、ちょっと注目でした。具体的にどんな風なところかの詳細は聞き漏らしました。あと、二条城がいつでも見えるというのは、城好きにはたまらんでしょうね。
以前書いたような東京での販売会の効果でしょうか、あちらの購入者もそれなりに居られるとのことでした。東京方面の方のセカンドハウスが烏丸通近辺に限られるということでもないのかも知れません（説明いただいは話の受け売りです）。

[43: 周辺住民さん]

>>40 マンション検討中さん
その熱伝導、ひょっとするとガラスより金属製のサッシが原因かも知れません。日本の住宅の断熱性能が国際的な水準に達していないのは金属サッシの所為だと言う意見を見たことがあります。で、冬の前に断熱テープを買ってきて貼って見ました。一年前と比べて暖かい冬だったので、正確には判りませんが、改善されたように思います。暑さも同じことかも知れませんね。ここのサッシも金属製でしたので、似たような話になるかも知れません。

[44: マンション検討中さん]

湿式壁と乾式壁って、生活音の伝播にそれほど影響あるものなのでしょうか。

[45: マンション検討中さん]

価格でましたね。

[46: マンション検討中さん]

第一期でどれほど売れたんでしょう
さすがに即日完売とかではない？

[47: 匿名さん]

>>46 マンション検討中さん
第1期の抽選販売の案内来てましたね。
９日に抽選だったようです。

[48: 匿名さん]

>47
>第1期の抽選販売の案内来てましたね。
>９日に抽選だったようです。

抽選なのですか？
今月から販売開始だと思っていたのですが
まさか抽選となるまで人気物件だとは思っていませんでした。
角住戸とか広い間取りから売れていくと思うのですが。。。

[49: 41です]

>>48 匿名さん
今後販売される田の字周辺のマンションの予測価格に比べて、高くないみたいな説明でした。市内あっちもこっちも高値の予測になってしまっているようです。
広い間取りの部屋は西向き上層階なのですが、ホンマに高かったです。

[50: マンション検討中さん]

第一期で相当売れたようです。抽選もしたので人気なんですね。

[51: マンション検討中さん]

西向きの部屋は、ほとんど売れてしまったようです。

[52: 評判気になるさん]

>>51 マンション検討中さん

堀川通り近くに住んでいます。
排気ガスの影響で換気口がすぐに真っ黒、黒いシミができるのでご注意ください。

[53: eマンションさん]

>>51 マンション検討中さん
普通は西向き避けられるんですけど、このマンションだと南も東も息苦しさがあるのでそうなりますよね。
でも、堀川通の排気ガス、目と鼻の先の消防署のサイレン、遮るものがない西日があるのに売れちゃうもんなんですねぇ。

[54: マンション検討中さん]

世界遺産近くということでより資産価値があると思われますか？

[55: 41です]

>>54 マンション検討中さん
人によるんじゃないですか？私はお城が好きなので、二条城がいつでも見えるってのは良いなと思いました。区役所と消防署はあれ以上高くならないだろうし、その向こうの二条城の景観は保たれるし・・・ということで、西向きメインでも好きな人は好きでしょう。私は値段高いので諦めましたが。

[56: マンション検討中さん]

もう3次ですか？

[57: 匿名さん]

第1期3次と書いてあります。
いつからかはわからないのですが、3月下旬とあるので、近々販売になるのかと。

割と週末（金曜日や土曜日）に申込になることが多く、今週末か来週末かなと思ったりします。

[58: 匿名さん]

もう２期に移りましたね。
１期分は先着分の記載がないため売り切れたのかなと思います。
２期がだれでけの戸数を販売されるのかはわかりませんが
順調に売れているようですね。

[59: マンション探してますさん]

他府県から京都でマンションを探している者です。
こちらの物件は地元の方々から見るとどんな感じでしょうか。周りの環境等(買い物、教育、医療などなんでも)ご意見をお聞きしたいです。よろしくお願いいたします。

[60: 匿名さん]

共用施設のゲストルームはジェットパスを採用したり大型スクリーンとプロジェクターを採用したりと豪華ですね。
こちらの施設は住人の利用も可能だそうですし、日常的なリフレッシュ空間として利用できるは利点だと思いました。

[61: 匿名さん]

>>59 マンション探してますさん
買い物は徒歩7～8分ほどの距離にイズミヤがあります。自転車だと一瞬です。
二条城を横目に見ながらだとあっという間に着く感じですね。ここは品揃えいいです。
学区は高倉小学校～京都御池中学で最強ですが、いずれもこの物件からだと徒歩20分はかかります。
医療は徒歩1分の毛利病院は微妙なので、うちは烏丸御池のシンフォニア御池に行ってます。
ここは内科、小児科、眼科、耳鼻科、皮膚科、一通り揃っています。
治安は問題なし。最近は外国人観光客も増えてきましたが、気になるほどではありません。
堀川通の車の騒音は覚悟しておいた方がいいかもしれません。

[62: 匿名さん]

他県から京都にという方であれば、
二条城が近いので魅力に感じる立地かもしれませんね。
もちろん、堀川通に面しているので前は交通量が多いですが
ずっと窓を開けていない限り問題ないようには思います。

[63: 匿名さん]

>>59 マンション探してますさん
大通り（堀川と御池）を渡らないで済む分、四条のライフの方が便利かも知れません。特に堀川の信号待ち、1分以上かかります。

[64: 名無しさん]

>>59 マンション探してますさん

地元民からすると堀川通でこの価格？？？という感じです

[65: マンション検討中さん]

皆様、貴重なご意見をありがとうございます。
投資目的やセカンドハウスでなく移住ですのでマンション選びが大変難しいです。価格にもため息ばかりです。
ご意見参考にさせていただきます。

引き続き忌憚のない意見をどうぞお聞かせください。

[66: マンション探してますさん]

↑ マンション探してます　の投稿でございました。
使い方がいまひとつわかっておらず申し訳ございません。

[67: 63です]

>>66 マンション探してますさん
しばらく前に引っ越して来ました。その頃から比べてもエライお高くなってます（見学に行きました）。で、自室の価格をみるとほぼ横ばいのようです（居住目的なので全く構わないのですが）。アベノミクスに始まる円安政策で円がドンドン下がれば（何せ、円安だけで、国民個々の資産は半分以下になってますので）、国際視線では安いと映るんでしょうね。ということで、ここもあまり値下がりはしないと思いますが（長期的には判りません）、すごく値上がりするということはないのでは・・・、値上がりしたとすれば、円暴落の状況かな。

[68: マンション検討中さん]

夜中の騒音が心配なので、東向きなら検討したいですが、かなり囲まれ感あるんでしょうか？
この辺りで中古を探すと、本当に壁ドンみたいな部屋も多いので、それよりはマシなのかな、、と地図上では感じるのですが

[69: マンコミュファンさん]

地元民から見たら、人気エリアの一番人気のない場所。
二条城前駅は近いが、二条城以外何もない駅。
烏丸線の烏丸御池駅は遠い。
三条商店街は、高額マンションを買う層には物足りない。
学校や塾もかなり遠い。
堀川通りは、京都市内屈指の交通量、暴走族も走ります。
資産価値はあまり期待できない。
ちなみに二条城は頻繁に行く場所ではない。
京都御苑や鴨川なら行くけど。
マンション事態はいいと思うが、立地が残念。烏丸通より東にあるか、四条通りにもっと近ければ、と残念です。
この価格帯はあり得ない。
他の価値あるマンションの価格に届かない富裕層がセカンドハウスで購入。
その様な感じでしょうか。

[70: 匿名さん]

>>59
特にココは向かいが稼働率高い消防署で京都で一番うるさい堀川沿いなので地元の人間はまず住まないです。
セカンドにしても実住にしても烏丸線沿いが人気ですよ。
スーパーは近くにないですが、三条商店街が近いので買い物は困らないかと。
教育なら御所南小学校区がこの辺りだと一強でココは高倉しかも徒歩1.3キロもあるので地元の人はあんまりですね。
どちらかというとセカンドハウス狙いの立地と売り方かなと思います。