パークホームズ京都二条城ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

パークホームズ京都二条城についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/K2104/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154735

所在地：京都府京都市中京区三坊堀川町61番4他（地番）
交通：京都市東西線「二条城前」駅　徒歩3分
　　　京都市烏丸線「烏丸御池」駅　徒歩9分
間取：2LDK～3LDK
面積：54.57平米～116.13平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：東レ建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス関西株式会社

総戸数：89戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上10階
用途地域：商業地域
駐車場：総戸数89戸に対して敷地内平面5台（5台の内、福祉対応用1台、サービス用1台）
駐輪場：総戸数89戸に対して149台
施設・設備：屋上テラス、ライブラリー、ゲストルーム、内廊下仕様、宅配ロッカー、ディスポーザ

竣工時期：2025年7月下旬竣工予定
入居時期：2025年8月下旬入居予定
販売予定時期：2024年2月下旬販売予定

バルコニー面積：6.81平米～7.01平米
テラス面積：12.27平米
敷地面積：1,181.80平米
建築面積：944.59平米
延床面積：8,967.17平米

三山、二条城、一目惚れ。
その邸は、美しさととのう。

世界遺産「二条城」に至近。屋上テラスからは五山の送り火の眺望。
田の字エリア内、三方接道の角地に位置。
ゲストルームや屋上テラス等の充実した共用部を設置した10階建て、89邸のレジデンス。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[101: 検討板ユーザーさん]

堀川通ってどうなんだろうなー

と思ってしまう。

[102: 通りがかりさん]

反対にどうしてこの物件は人気なんだと思います？
もし本当に売れ行きが好調なんだとしたら。

[103: 評判気になるさん]

>>102 さん

三井さんの物件であること
ゲストルームがあること
そこそこの住戸数があるのでスケールメリットがありそう（管理費修繕積立金の負担分）
マンションのデザイン

かな

[104: 匿名さん]

堀川は京都らしさは感じないけれど、マンションストリート。それなりに生活利便性は高いし、資産価値は維持できる立地だと思います。

[105: 通りがかりさん]

堀川は単なる大通りですが、二条城の方はさすがに雰囲気ありますよ！高級ホテルも増えてるし来年にはシャングリラもできるみたいですね。

[106: マンション検討中さん]

好調なんですか。
以前説明会に行きました。
建物の耐久性が良いので大規模修繕の周期が18年と長いこと。それによって居住者の負担が減るというのがいいなと思いました。
検討していたら出遅れてしまった感じです。ため息。

[107: 匿名さん]

西向きは売れてしまったということですが、改めてこのマンションの西向き住戸の特徴を見てみると、Low-Eガラスは当然のことですが、西向きの窓は全て腰窓＋カウンター式で、バルコニーがないので、かなり西陽対策が設計段階で考慮されたんだと思います。西向きが暑い理由の一つがバルコニーや床からの陽射しの照り返しなんですよね。カウンターにすることで窓面積自体が小さくなり、バルコニー床からの照り返しもない。かつ出窓・カウンター内で陽射しのコントロールができる。さらに窓面が外壁から少し後退していることで日照量も減らせる。買っておけばよかったと今さらながら後悔・・・

[108: eマンションさん]

>>106 マンション検討中さん

そうなんですよね。
大規模修繕の周期が18年。
よいとおもいます。

新しく建てているこういうしっかりしたつくりのマンションは18年になってきているんですよね。

昔住んでいたマンションでは、
大規模修繕は18年周期でできると新聞に載っていたと紛糾したときがありました。
古いマンションでたいしたつくりになっていないのに18年はありえないのに（笑）

こちらのマンションはうらやましいです。

[109: 匿名さん]

一般的に大規模修繕は平均的に12年周期で修繕されることが多いようですね。
もちろんマンションによって変わってくると思いますが、20年以内に一回あるということでしょう。
１８年というのは期間的には間が空いているなと感じました。
大規模修繕するのにも、管理組合の合意や修繕の費用などの大多数の合意が必要になることもあり、マンションによっては
期間が延びたり、修繕の部分が変わったりと色々あるようです。

[110: マンション検討中さん]

ホームページにAPタイプ出ているので、まだ西側残っているのでは？でも高そうです。

[111: 匿名さん]

今のマンションは構造がしっかりしているので大規模修繕のサイクルが長くなっているんですね。
大規模修繕が18年毎であれば、永住される方は自分が住んでいる間に最大で3回まわってくる事になるでしょうか。

[112: 評判気になるさん]

>>111 匿名さん

今のマンションであったとしても
18年ではだめなマンションは多いです。
やはりそれなりの部材を使用したりと
耐えうるつくりにしていることが条件ですので。

役員や大規模修繕にかかわり、その時に大手デベ何社かに問い合わせをしましたが、
最近のマンションであってもあるレベル以上でないと18年というのは難しいと言われました。

ですのでこちらの物件はそれなりにつくられているのかと思われます。

[114: マンション検討中さん]

目の前にある消防署から夜間等の騒音が気になるのですが

[115: 匿名さん]

>>114 マンション検討中さん
西向きの住戸は全てバルコニーレスなので、自分の階、そして上階のバルコニー軒裏から反射される音は構造上少ないと思われますね。さらにサッシュ性能まで考えれば、日常生活上気になることはないと思います。通常以上に音に過敏な方は検討しない方がいいのでは？ともあれ、消防署に面する西向きはほぼ売れてしまったようなので、関係ないですね。

[116: 匿名さん]

>>消防署に面する西向きはほぼ売れてしまった
価格もきっと、織り込み済だと思います。

今日みたいな日は暑すぎて窓開けていられないでしょうし、あまり気にしなければいいのかなと思っています。

涼しい日でも、夜だと防犯面で窓を大解放するのかどうか疑問ですし。
起きている時に消防車の音がしても、近くのマンションならこのくらいの音はするかと理解はできると思いますし。

[117: ご近所さん]

>>116 匿名さん
98です。堀川沿いだと、夜昼問わずあまり窓を開けたくないのではないでしょうか？昔、今出川沿いの賃貸に住んでいたことがありますが、道路側の部屋だと窓を開けると車の音がうるさくて、寝つけませんでした。当時の技術なので窓を閉めていても気になりました。車が走り始めるシャーッという音が一定感覚で（信号の度に）聞こえてくるのうっとおしいですよ。ここは防音対策は十分なので、窓を閉じていれば大丈夫でしょう。

[118: 匿名さん]

買い物は三条商店街が近くて便利かな。
確かに交通量は多いですが、騒音で悩まされるということはないかなと思います。
喘息などの人は換気や洗濯物には気を付けたほうが良いですが
それ以外あまり問題ない気はしますね。

[119: マンション検討中さん]

こちらの物件、好調のようですね。

三条商店街は端から端まで歩くとどれぐらいの時間がかかりますか？

[120: 匿名さん]

>>119 マンション検討中さん
だれが歩くかにもよるけれど、直線で８００メートルなので、
標準的な成人男性だと10分ほどかな。
https://kyoto-ankyo.com/storeinfo/202206syoutennmiti.html

[121: 匿名さん]

堀川通り側の住戸は、換気口や台所の吸排気、エアコンの吸気口、エアコン設置場所など含めて、窓以外は道路側に開口がなく、全て内側の吹き抜け部分に開口があるので、道路からの音はかなり遮断されているし、室内に取り入れる空気も道路側からではないところからの空気なので、一般の無策なマンションに比べて、相当な配慮がされているようですね。すばらしい。。。

[122: 匿名さん]

>>120 匿名さん
教えてくださってありがとうございました。
西友は真ん中あたりでしょうか。

[123: 匿名さん]

>>122 匿名さん
はい、真ん中あたり。↓
http://www.joycolor-hair.com/shop.html

[124: マンション検討中さん]

ゲストルームっておいくらぐらいで使用できるんでしょうか。
京都の宿泊代がかなり高くなっているので来客時にはありがたいかもしれませんね。

[125: 通りがかりさん]

検討中の一つです。
こちらの物件は永住派とセカンド派どちらが多いのでしょうか？
お城好きには最高の場所かもしれませんが普通に住む利便性とか考えるとどんな感じの生活になるんでしょうか？
住みやすいですか？
良い病院とかもありますか？
お近くにお住まいの方がおられましたらぜひお聞かせください。

[126: 購入経験者さん]

>>125 通りがかりさん
二月下旬に見学に行った時、割と東京の方が多いと伺いましたが、比率までは分かりません。最上階10階の西向きの3室はほぼ予約が入っていて、9階、8階西向きも人気ということでした。
少し中に入ったところで住んでますが、仕事やら、生活上やらで烏丸線御池駅、阪急大宮駅、JR二条駅くらいまでは歩いてます。夏の暑さはちょっとシンドイですが、十分ちょっとなら普通に歩けるということでしたら便利だと思います。その程度の距離内なら三条会商店街、ライフ、生協、イズミヤなど、大きくはありませんがフレスコもいくつかあります。
病院は開業医さんと相談して必要に応じて京大、府立医大、第二日赤、市立病院、新町病院（旧逓信病院）などに検査に行ったりしてます。
昨日は近所で祇園祭の神輿還御を拝見しました。

[127: マンション検討中さん]

地元の人が思ったより多いと伺いました。東京からのセカンド目的も一定数いそうでしたが、それだけ地元の人が選ぶのはいいなと感じました。ご参考に。場所は緑も多く見えて、利便性とのバランス良いと思います。

[128: ご近所さん]

>>127 マンション検討中さん
地元民からすると堀川通でこの価格？

[129: 匿名さん]

>>128 ご近所さん
地元民の方は30年前で思考が止っていますからねえ。いまは堀川や五条などのハードルが高くなっています。伏見も高くなってきた。

[130: 匿名さん]

近所で祇園祭・・・良いですね。
京都らしい生活ができそうなイメージです。
第4期の予告広告が出ていますが、
これまでの販売で売れなかった分は残っていないみたいなので、
売れ行き好調なのだと思われます。
第4期は9月中旬販売予定ですから、
夏休みとか何か余裕の販売計画なのかなと感じます。
総戸数89戸で2025年9月下旬入居予定。
早々に完売する感じでしょうか。

[131: 匿名さん]

>>130 匿名さん
祇園祭の後祭の夕方から、還幸祭では四条の御旅所から三座の神輿それぞれのルートで三条商店街の中央付近にある又旅所へ、さらに八坂神社へとねり歩きます。北は御池通、南は高辻通、西は千本通の内側が神輿のルートのようです。特にお帰りは三座とも三条通りを寺町まで東に向かいますので、ここのマンションから少し出れば拝見できるチャンスは多いと思います。

[132: マンション検討中さん]

公式ページの間取りタイプがどんどん減ってしまっているのでやはり人気があるんでしょうね。

京都は一年を通して色々なお祭りがあって良いですね。

ただこの連日の暑さが気になります。

[133: 匿名さん]

長年京都に住んでいるのであまり気にしたことはありませんでしたが
他府県の方から見ると、お祭りなどの行事ごとが多いように感じられるのかもしれませんね。
住んでいると、あまり意識していないという感じかもしれません。
暑さについてですが、夏は暑いですが、冬の冷え込みはもっと驚かれるかもしれませんよ。

[134: マンション検討中さん]

共用部分のライブラリーって実際皆さんお使いになるんでしょうか。

[135: 匿名さん]

>>共用部分のライブラリーって実際皆さんお使いになるんでしょうか。

全員の方が使用するかはわかりませんが
このライブラリーが決め手のひとつになった人もいるのでは？
自宅とは違うところで集中して読書したり、仕事をするのっていいですよ。

[136: 検討板ユーザーさん]

もしかしてまもなく完売ですか？

[137: 匿名さん]

１３６さん、４期の販売が今月に始まりそうです。
まだ販売戸数は残っている感じです。
希望の間取りなどがあるのであれば、まだ間に合うと思います。

[138: 検討板ユーザーさん]

>>137 匿名さん

ありがとうございます。
もうスーモに掲載がなかったので。

長期修繕の面と、坪単価が他物件に比べて少しお安いかなと思って検討していました。
まだ検討中ですが、今後の参考に問い合わせだけでもしてみようかと思います。

[139: 購入経験者さん]

>>138 検討板ユーザーさん
三井の京都レジデンシャルサロンから、東京（日本橋）商談会の案内がきてましたが、希望があればパークホームズ京都二条城も商談させていただきます・・・ということでしたので、部屋はまだあるのでしょう。

[140: マンション検討中さん]

二条駅西側に新しいマンションが立つみたいです。
イーグル、ジオみたいですね。

[141: 坪単価比較中さん]

>>140 マンション検討中さん
三井より坪単価５０万円は安いでしょう。

[142: マンション検討中さん]

まぁ場所も少し劣りますからね。
ただ、二条駅周辺の充実ぶりがより一層進みそうです。
フレッツの跡地もマンションのようですね。

[143: マンション検討中さん]

すぐ南のホテル跡地も分譲マンション（プレミスト？）になりそうですね。この物件と同規模くらいでしょうか。

[144: マンション検討中さん]

4期の値段出てます。西側２億超え？？景色良さそうですが、さすがに手が出ないです。

[145: 匿名さん]

>>144 マンション検討中さん
91.86平米だとAタイプですね。3月は10階でも2億を切っていたので、値上がりしたようです。

[146: 検討板ユーザーさん]

サイト見ました。APとあったので最上階？でしょうか。景色良さそうですね。
値引きと思いきや値上げもありなんですね。
お買いになられる方は羨ましい。

[147: 匿名さん]

>>146 検討板ユーザーさん
西向きの8階から上はプレミアムになってました。

[148: 匿名さん]

2億にもびっくりしたけれど、1LDK+Sの54.57㎡で約7千万円なのも驚きです。人気の京都で駅から3分とはいえ、これほどとは。地価が高いのだろうなとは思うけれど。
間取りは概ねいい感じだと思いますが、価格的に考えると南向きとか多めの収納とか、スムーズな動線とかを期待してしまいます。AP typeはさすが2億というだけあって、ほぼ理想的な間取りかな。

[149: 評判気になるさん]

先ほどHPを見たら、最多販売価格帯が消されてました。4期の販売時期が当初の9月中から10月上旬になったことも含めて、若干の価格調整が行われる（上げすぎた一部の住戸を下げる？）のかも知れませんね。いずれにせよ、残が6戸と明示されたのでこれが最終期なんでしょうね。

[150: 145です]

>>148 匿名さん
ここはコロナの頃、タイ系のホテル建設予定地でした。ということは、高い価格を提示できるホテルや賃貸マンションに比べて、それだけの価格を提示できなかった分譲マンションの会社が及ばなかったということでしょう。その後、ホテル計画が取りやめとなり、跡地を三井さんが取得したのでしょう。
ということは、2020年頃のホテルバブル時代の習得価格を超えて三井さんが買って販売ということになりますので、少し高めなのかもしれません。その辺りを躯体工事の確実さ（したがって大規模修繕が後送りできる）というふうなメリット付で合理化してるのかなとも思います。モデルルームに伺っていいマンションだと思いましたけど。