パークホームズ京都二条城ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

パークホームズ京都二条城についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/K2104/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154735

所在地：京都府京都市中京区三坊堀川町61番4他（地番）
交通：京都市東西線「二条城前」駅　徒歩3分
　　　京都市烏丸線「烏丸御池」駅　徒歩9分
間取：2LDK～3LDK
面積：54.57平米～116.13平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：東レ建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス関西株式会社

総戸数：89戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上10階
用途地域：商業地域
駐車場：総戸数89戸に対して敷地内平面5台（5台の内、福祉対応用1台、サービス用1台）
駐輪場：総戸数89戸に対して149台
施設・設備：屋上テラス、ライブラリー、ゲストルーム、内廊下仕様、宅配ロッカー、ディスポーザ

竣工時期：2025年7月下旬竣工予定
入居時期：2025年8月下旬入居予定
販売予定時期：2024年2月下旬販売予定

バルコニー面積：6.81平米～7.01平米
テラス面積：12.27平米
敷地面積：1,181.80平米
建築面積：944.59平米
延床面積：8,967.17平米

三山、二条城、一目惚れ。
その邸は、美しさととのう。

世界遺産「二条城」に至近。屋上テラスからは五山の送り火の眺望。
田の字エリア内、三方接道の角地に位置。
ゲストルームや屋上テラス等の充実した共用部を設置した10階建て、89邸のレジデンス。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1: 匿名さん]

デザインは講師をモチーフにしたフォルムだそうで、
かなりインパクトの強い感じのデザインに思えました。
眺望を優先したということなのか、
間取りがとても変わっている感じです。

普通ならバルコニーにするところを、
ダイレクトビューサッシという、
カウンター付きの出窓になっています。

たしかにバルコニーより眺望が見張らせるし、
外からの光もダイレクトに入ってくるイメージです。

[2: 匿名さん]

>>1 匿名さん

夕陽がきれいに見えそうですが、夏は西日で暑いでしょう。

[3: 口コミ知りたい]

最近はバルコニーなしの部屋が増えてるんでしょうか。
堀川通側は一軒の範囲がわからないデザインですね。

[4: 購入経験者さん]

>>1 匿名さん
バルコニーがない窓の清掃にコストがかかりそうですね。年一回くらいゴンドラをぶら下げて窓ふきということになりますので。

[5: 匿名さん]

>>年一回くらいゴンドラをぶら下げて窓ふき
管理費に込みならありがたいです。
自分で業者を呼んでやるのは大変そう・・・

大通り沿いなので、日当たりもよさそうで開放的でいいなと考えています。二条城前の道をウォーキングするのもよさそう。六角堂の方に歩いていってもいいですよね。
どのくらいまで歩いていけるかなと思っています。

[6: 購入経験者さん]

>>5 匿名さん
管理組合の方針によると思います。以前住んでいた組合で自分で窓ふきできる住戸とできない住戸が半々くらいでしたので、個人負担（清掃の日程等は組合が決定）でした。現在住んでいる組合では管理費に組み込まれてます。二条城前は観光客で混雑してます。六角堂に行くのなら八百一に寄ると色々売ってます。
堀川御池の音楽高校ではよく演奏会をやってます。

[7: 名無しさん]

>>5 匿名さん
地元民です。
ここから二条城までなら、信号に引っかからなければ2分ほどで到着できます。
逆に六角堂や新風館方面に行こうとすると、徒歩では少しキツいかもしれません。
実質徒歩15分程度なんですが、実は油小路通から西洞院～新町～室町通は登り坂になっているんですよね。
若い人はあまり気にしないかもしれませんが、年寄りには結構しんどいかもです(^^;)

[8: 購入経験者さん]

>>7 名無しさん
京都高低差崖会の梅林さんによると、新町と西洞院の高低差は半ばは人口的なものだそうで、江戸時代にはこの坂の上の新町は三井両替店のような大店が並び、坂の下は染物などの職人が住む町という住み分けがされていたそうです。また、この高低差を利用して明智勢が本能寺を見下ろしながら攻撃したのだとか・・・。

[9: 匿名さん]

>>8 購入経験者さん
貴重な情報ありがとうございます。
大変勉強になりました。
しかしそんなマニアックな学会（崖会？）が存在することにも驚きました笑

[10: 購入経験者さん]

>>9 匿名さん
はい。ご近所で住んでます。この辺りのネットでは、田の字の僻地みないな表現も散見されるのですが、住んでみると田舎者（京都の人からは大田舎の出身ですか）にとっては、日々、結構いろんな発見があります。退職者で時間があるというだけのことかもしれませんね。

[11: マンション検討中さん]

資料請求して間取り見ましたが100ｍ超えの２プランは残念ながら西向きでしたのでスルーです。遮るものがない西日は本当に強烈です。昨今の京都の気候を考えると恐ろしいです。
東向きの２部屋がオススメですかね？２部屋買ってぶち抜けれる経済力があれば・・・

[12: マンション比較中さん]

>>11 マンション検討中さん
2部屋買ったとしても、壁をぶち抜くのはできないんじゃないでしょうか？？

[13: マンション比較中さん]

>>11 マンション検討中さん
私も送られてきた資料で全間取りを見ましたが、検討している70m2台の間取りは
いまいちでした。西向きはベランダが無く、柱の食い込みも多いです。

[14: ご近所さん]

鴨川に遠いな

[15: マンション比較中さん]

>>14 ご近所さん
市役所前辺りの小規模マンションにない良さはあります。

[16: マンション検討中さん]

この辺りだとどれくらいの坪単価になるんでしょうか？

[17: ご近所さん]

>>16 マンション検討中さん
少し東で残り一部屋のジオの新築中古が坪380万くらいで売りに出てますね。

[18: マンション検討中さん]

>>17 ご近所さん
思ったよりしますね！ありがとうございます。

[19: ご近所さん]

>>18 マンション検討中さん
モトモトがホテル用地となっていた場所で、コロナのためにホテル会社が建設を白紙に戻したために、恐らく転売され、マンションに転用されることになりましたので、土地代は高めだったのではないかと想像されます。

[20: マンコミュファンさん]

>>15 マンション比較中さん

堀川通は鴨川のように楽しめる川なのでしょうか。

[21: 通りがかりさん]

>>20 マンコミュファンさん
土地勘の全くない方でしょうか？

堀川は結構昔から、中心部はほぼ暗渠。川というより車の多い大通りのイメージで風情とかは全くありません。
ただ堀川通り自体は他の大通りに比べれば車の通りはスムーズかと。

便利なところですが、四条あたりの堀川通り沿いはオフィス街のイメージですね。
一本筋裏とか中に入れば全く違うけれど。

鴨川散策を楽しむなら少なくも御池か二条より上でないと。四条界隈は早朝深夜以外は騒がしいし。

[22: ご近所さん]

>>20 マンコミュファンさん
ちょこっと補足します。21さんのおっしゃるように、このマンションの付近から南の堀川は暗渠になっています。ただ、御池通の北側は遊歩道になっていて、川の西側に二条城時代の石垣を見ることができます。堀川高校の生徒さんと思しき方のランニングを見ることもありますし、わんこの散歩も見られます。もちろん、鴨川のような川ではなく、二条城の外堀を兼ねた（江戸時代のことです。昔々は平安宮の物資を運ぶ川だったようです）狭い川ですけども。

[23: マンション検討中さん]

階数や向にもよりますが、坪380～400万前後かなあと予想してます。

[24: 匿名さん]

>>23 マンション検討中さん
東京で商談会開いているようですので、そういう要素のある物件ということかも知れませんし、価格もそういう方向で決まってくるのかも知れません。

[25: 匿名さん]

このあたりであれば、坪単価４００～５００くらいではないかと思います。
マンション価格はどことでも高騰していますが、京都は本当に高いです。
それくらい価格を上げて販売したとしても購入希望者は多いはず。

[26: 口コミ知りたいさん]

>>25 匿名さん
聞いたところによると、そこまで高くならない見込みだそうです。380前後かと

[27: マンション比較中さん]

1/27からの事前案内会の予約メールが来ました。
おおよその価格を教えてくれますかね。

[28: 匿名さん]

380だといくらになるのか

>>専有面積54.57㎡～116.13㎡

54.57㎡＝16.507425坪　16.507425×380＝6272万
116.13㎡＝35.129325坪　35.129325×380＝13349万

計算してみると、なかなかします。

[29: ご近所さん]

経年による外壁の汚れが目立ったりしませんでしょうか。
色合いからして近隣のランドマークになりそうなだけに心配です。
同じ出窓の造形がいくつも並ぶ様は四条烏丸の三井ビルみたいでかっこいいです。
鳥の糞対策は大丈夫でしょうか。

[30: 評判気になるさん]

>>29 ご近所さん
「suumo新築マンション」にAタイプと思われる室内イメージビューが掲載されてました。西向きと北向きのサッシの上辺ラインがダンチになってしまうのは残念。
想像していたより梁も目立ってます。TVとかどこに置けばいいのでしょうか?
SRサロンに行けば不安と疑問は解消するかしら。

[31: 匿名さん]

>>経年による外壁の汚れが目立ったりしませんでしょうか。

堀川沿いにはなるので、外壁が・・というのは考えられなくはないですね。
これに関しては、普通のマンションでもありえることかと思います。
あまりひどくなった場合は、直したりかするのかなと思います。
それよりは、立地から騒音や排ガスのほうが心配ですね。

[32: マンション検討中さん]

西向きは抜け感もあって気になるけど、大通り沿いの騒音はどんなもんだろうか。

[33: 評判気になるさん]

>>32 マンション検討中さん
向かいの中京区庁舎の建物が音の反射板となり、窓を開けると
おそらくなかなかの騒音が入ってくるでしょう。一応簡易な防音サッシが
設置されるみたいですけど。>>31さんの、外壁汚れは近隣にあるマンションの
汚れの目立たない色と違い、意匠をもたせた土壁風の処理(遠景では
ほぼ白色にみえる仕上げ)のようなので、
修繕時の清掃だけで積立金が飛んでしまう懸念…心配です。

[34: マンション検討中さん]

排気ガスや騒音などを差し置いて、ここの立地・規模感に対して納得する方が購入されるイメージです。京都でここまで目の前が開けている場所は少ないので。

[35: ご近所さん]

西側の抜け感が売りでしょうが、京都の西日を甘く見てると痛い目にあいます。
太陽が西に傾くと遮光カーテンを閉めてないと生活できません。

[36: 匿名さん]

>>西日
私は体験したことはないんですが、西側のマンションに住んだ人はキツイって言いますね。

東、南に住んだことがありますが、どちらも快適でした。
間取りも西向き以外があるかなと思ったら、東向きテラスもあるようでした。そちらを選べば問題ないでしょうか。

[37: 周辺住民さん]

>>36 匿名さん
東側は細い妹辻子通り一般住戸1列を挟んでジオ姉小路、その東にはサムテイ京都御池が立っています。結構近いと思いますよ。

[38: マンション掲示板さん]

さすがに、4階の西向き3LDK80.9平米で1億越えは高いよね～もう1千万安くてもいいのでは?

[39: 管理担当]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[40: マンション検討中]

>>36 匿名さん
うちは西向きのLow-Eガラスで、遮るものもなく抜けてます。晩秋～冬の間は良いんですが、春～秋にかけて、横から突き刺してくる光は眩しい&かなり暑いです。遮光カーテンと冷房つけっぱなしです。
ただ、この物件の東も南も微妙ですよねぇ。。

[41: 匿名さん]

>>40 マンション検討中さん
西がメインみたいな価格付でした。二条城や送り火がよく見える北西部屋がメインかな・・・と。
お高いので諦めましたが、躯体の材料や工事を厳選しているので一回めの大規模修繕が18年目に設定されているのは、ちょっと注目でした。具体的にどんな風なところかの詳細は聞き漏らしました。あと、二条城がいつでも見えるというのは、城好きにはたまらんでしょうね。
以前書いたような東京での販売会の効果でしょうか、あちらの購入者もそれなりに居られるとのことでした。東京方面の方のセカンドハウスが烏丸通近辺に限られるということでもないのかも知れません（説明いただいは話の受け売りです）。

[43: 周辺住民さん]

>>40 マンション検討中さん
その熱伝導、ひょっとするとガラスより金属製のサッシが原因かも知れません。日本の住宅の断熱性能が国際的な水準に達していないのは金属サッシの所為だと言う意見を見たことがあります。で、冬の前に断熱テープを買ってきて貼って見ました。一年前と比べて暖かい冬だったので、正確には判りませんが、改善されたように思います。暑さも同じことかも知れませんね。ここのサッシも金属製でしたので、似たような話になるかも知れません。

[44: マンション検討中さん]

湿式壁と乾式壁って、生活音の伝播にそれほど影響あるものなのでしょうか。

[45: マンション検討中さん]

価格でましたね。

[46: マンション検討中さん]

第一期でどれほど売れたんでしょう
さすがに即日完売とかではない？

[47: 匿名さん]

>>46 マンション検討中さん
第1期の抽選販売の案内来てましたね。
９日に抽選だったようです。

[48: 匿名さん]

>47
>第1期の抽選販売の案内来てましたね。
>９日に抽選だったようです。

抽選なのですか？
今月から販売開始だと思っていたのですが
まさか抽選となるまで人気物件だとは思っていませんでした。
角住戸とか広い間取りから売れていくと思うのですが。。。

[49: 41です]

>>48 匿名さん
今後販売される田の字周辺のマンションの予測価格に比べて、高くないみたいな説明でした。市内あっちもこっちも高値の予測になってしまっているようです。
広い間取りの部屋は西向き上層階なのですが、ホンマに高かったです。

[50: マンション検討中さん]

第一期で相当売れたようです。抽選もしたので人気なんですね。