パークホームズ京都二条城ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

パークホームズ京都二条城についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/K2104/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154735

所在地：京都府京都市中京区三坊堀川町61番4他（地番）
交通：京都市東西線「二条城前」駅　徒歩3分
　　　京都市烏丸線「烏丸御池」駅　徒歩9分
間取：2LDK～3LDK
面積：54.57平米～116.13平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：東レ建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス関西株式会社

総戸数：89戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上10階
用途地域：商業地域
駐車場：総戸数89戸に対して敷地内平面5台（5台の内、福祉対応用1台、サービス用1台）
駐輪場：総戸数89戸に対して149台
施設・設備：屋上テラス、ライブラリー、ゲストルーム、内廊下仕様、宅配ロッカー、ディスポーザ

竣工時期：2025年7月下旬竣工予定
入居時期：2025年8月下旬入居予定
販売予定時期：2024年2月下旬販売予定

バルコニー面積：6.81平米～7.01平米
テラス面積：12.27平米
敷地面積：1,181.80平米
建築面積：944.59平米
延床面積：8,967.17平米

三山、二条城、一目惚れ。
その邸は、美しさととのう。

世界遺産「二条城」に至近。屋上テラスからは五山の送り火の眺望。
田の字エリア内、三方接道の角地に位置。
ゲストルームや屋上テラス等の充実した共用部を設置した10階建て、89邸のレジデンス。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1: 匿名さん]

デザインは講師をモチーフにしたフォルムだそうで、
かなりインパクトの強い感じのデザインに思えました。
眺望を優先したということなのか、
間取りがとても変わっている感じです。

普通ならバルコニーにするところを、
ダイレクトビューサッシという、
カウンター付きの出窓になっています。

たしかにバルコニーより眺望が見張らせるし、
外からの光もダイレクトに入ってくるイメージです。

[2: 匿名さん]

>>1 匿名さん

夕陽がきれいに見えそうですが、夏は西日で暑いでしょう。

[3: 口コミ知りたい]

最近はバルコニーなしの部屋が増えてるんでしょうか。
堀川通側は一軒の範囲がわからないデザインですね。

[4: 購入経験者さん]

>>1 匿名さん
バルコニーがない窓の清掃にコストがかかりそうですね。年一回くらいゴンドラをぶら下げて窓ふきということになりますので。

[5: 匿名さん]

>>年一回くらいゴンドラをぶら下げて窓ふき
管理費に込みならありがたいです。
自分で業者を呼んでやるのは大変そう・・・

大通り沿いなので、日当たりもよさそうで開放的でいいなと考えています。二条城前の道をウォーキングするのもよさそう。六角堂の方に歩いていってもいいですよね。
どのくらいまで歩いていけるかなと思っています。

[6: 購入経験者さん]

>>5 匿名さん
管理組合の方針によると思います。以前住んでいた組合で自分で窓ふきできる住戸とできない住戸が半々くらいでしたので、個人負担（清掃の日程等は組合が決定）でした。現在住んでいる組合では管理費に組み込まれてます。二条城前は観光客で混雑してます。六角堂に行くのなら八百一に寄ると色々売ってます。
堀川御池の音楽高校ではよく演奏会をやってます。

[7: 名無しさん]

>>5 匿名さん
地元民です。
ここから二条城までなら、信号に引っかからなければ2分ほどで到着できます。
逆に六角堂や新風館方面に行こうとすると、徒歩では少しキツいかもしれません。
実質徒歩15分程度なんですが、実は油小路通から西洞院～新町～室町通は登り坂になっているんですよね。
若い人はあまり気にしないかもしれませんが、年寄りには結構しんどいかもです(^^;)

[8: 購入経験者さん]

>>7 名無しさん
京都高低差崖会の梅林さんによると、新町と西洞院の高低差は半ばは人口的なものだそうで、江戸時代にはこの坂の上の新町は三井両替店のような大店が並び、坂の下は染物などの職人が住む町という住み分けがされていたそうです。また、この高低差を利用して明智勢が本能寺を見下ろしながら攻撃したのだとか・・・。

[9: 匿名さん]

>>8 購入経験者さん
貴重な情報ありがとうございます。
大変勉強になりました。
しかしそんなマニアックな学会（崖会？）が存在することにも驚きました笑

[10: 購入経験者さん]

>>9 匿名さん
はい。ご近所で住んでます。この辺りのネットでは、田の字の僻地みないな表現も散見されるのですが、住んでみると田舎者（京都の人からは大田舎の出身ですか）にとっては、日々、結構いろんな発見があります。退職者で時間があるというだけのことかもしれませんね。

[11: マンション検討中さん]

資料請求して間取り見ましたが100ｍ超えの２プランは残念ながら西向きでしたのでスルーです。遮るものがない西日は本当に強烈です。昨今の京都の気候を考えると恐ろしいです。
東向きの２部屋がオススメですかね？２部屋買ってぶち抜けれる経済力があれば・・・

[12: マンション比較中さん]

>>11 マンション検討中さん
2部屋買ったとしても、壁をぶち抜くのはできないんじゃないでしょうか？？

[13: マンション比較中さん]

>>11 マンション検討中さん
私も送られてきた資料で全間取りを見ましたが、検討している70m2台の間取りは
いまいちでした。西向きはベランダが無く、柱の食い込みも多いです。

[14: ご近所さん]

鴨川に遠いな

[15: マンション比較中さん]

>>14 ご近所さん
市役所前辺りの小規模マンションにない良さはあります。

[16: マンション検討中さん]

この辺りだとどれくらいの坪単価になるんでしょうか？

[17: ご近所さん]

>>16 マンション検討中さん
少し東で残り一部屋のジオの新築中古が坪380万くらいで売りに出てますね。

[18: マンション検討中さん]

>>17 ご近所さん
思ったよりしますね！ありがとうございます。

[19: ご近所さん]

>>18 マンション検討中さん
モトモトがホテル用地となっていた場所で、コロナのためにホテル会社が建設を白紙に戻したために、恐らく転売され、マンションに転用されることになりましたので、土地代は高めだったのではないかと想像されます。

[20: マンコミュファンさん]

>>15 マンション比較中さん

堀川通は鴨川のように楽しめる川なのでしょうか。