プラウド川越ってどうですか？

[マンション検討中さん]

プラウド川越についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/c116820/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154738

所在地：埼玉県川越市新富町2丁目19番1(地番）
交通：東武東上線 「川越」駅 徒歩9分
ＪＲ川越線 「川越」駅 徒歩10分
西武新宿線 「本川越」駅 徒歩5分
間取：2LDK～3LDK
面積：55.56 m2 ～ 72.04 m2
売主：野村不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[542: 匿名]

>>541 名無しさん
上層階以外はバルコニーから見える景色は丸広の壁。南向きなら良いってものでもないでしょー
丸広が建替えして今より高層にならないとも限らないし、なかなか早期完売ってのはムズイかもで～す！

[543: 検討板ユーザーさん]

もともと竣工前完売目指してないみたいよ

[544: 口コミ知りたいさん]

>>543 検討板ユーザーさん
数が少ないのに
あんまり売れてないね

[545: eマンションさん]

https://www.proud-web.jp/mansion/c116820/outline/
あと3ヶ月ちょいで引き渡し
どれくらい残っていますか？

[546: 匿名さん]

物件概要、見ましたよ。

プラウド川越（第1期 4次）
販売概要（第1期4次）
販売時期 第1期4次 2024年7月6日
販売戸数 3戸
販売価格 5,498万円（1戸） ～ 5,698万円（1戸）

3戸は残っているようです。このほか、どのくらい残っているのかは不明ですが。。。

[547: マンコミュファンさん]

>>546 匿名さん
最終期ではないので、まだまだ残っていそう。
やはり部屋サイズが微妙なところかな。。

[548: 口コミ知りたいさん]

ここの微妙なところは低層階を占める賃貸単身向け住居の存在でしょうね。同じ単身世帯でも分譲購入者と賃貸居住者では完全に属性が違うので酷い入居者に当たると悲惨な状況になりそう…。

[549: 匿名さん]

面積の割に管理費が結構高いですね。
何かあるのかな。

[550: 匿名]

>>548 口コミ知りたいさん
強く同意します。
わざわざリスクの高い物件を買う必要はないと思う。

[551: 匿名さん]

>>550 匿名さん
駅からの距離も結構ある

[552: 口コミ知りたいさん]

>>550 匿名さん
話題性もないね
引き渡し前に売り切れるのかな？

[553: 口コミ知りたいさん]

https://www.proud-web.jp/mansion/c116820/outline/
先着順もこんなに出ちゃってるから販売かなり厳しそう

[554: 口コミ知りたいさん]

販売かなり苦戦していそうですね。
川越駅から遠いし
やはり広さと価格なんだろう

[555: 匿名さん]

ここは再々懸念の声が上がってるように96戸中に37戸も占める地権者住戸(しかも単身者向け賃貸運用見込み)の存在が最大の問題。丸広様のご意向で自分のマンションの将来が左右されるのはよほど楽観的な方でなければ不安しか無い。

[556: マンコミュファンさん]

>>555 匿名さん
これしかない数がなかなかさばけない
やはり厳しい

[557: 通りがかりさん]

ここって非分譲住戸がかなり多いですが、こういう物件て非分譲住戸のコストも購入者側で負担するので、基本は割高な物件になっているイメージでしょうか？

[558: 匿名さん]

>>557 通りがかりさん
｢非分譲住戸のコスト｣が何を指しているのかにもよりますが、引き渡し後の管理費や修繕積立金といった維持費は契約で異例条項などなければ区分所有者の持ち分に応じた負担になりますから公平負担です。
分譲価格に対しての一般住戸への負担配賦という意味では元の土地所有者との売買契約内容と建設コストの兼ね合い次第ですが、ある程度一般住戸が割を食っている可能性はあるでしょうね。ただ、いまはマンション建設に適した土地は普通に高騰してますから地権者住戸があろうとなかろうとその点では大差ないかと思いますよ。普通に物件価格を見てその妥当性を判断されれば宜しいかと思います。

[559: eマンションさん]

>>558 匿名さん
ありがとうございます！
「分譲価格に対しての一般住戸への負担配賦」について知りたかったので大変参考になりました。
他のプラウドと比較すると割高かなという印象だったので納得しました。

[560: 検討板ユーザーさん]

>>558 匿名さん
広さが狭い部屋が多いのが気になってます。
価格は高めなのに。

[561: マンション検討中さん]

>>560 検討板ユーザーさん
今どき新築マンションはどこもそうでしょう。

[562: 匿名さん]

非分譲住戸は一般には売り出されない住居ですから、住宅の所有者はいます。
そのオーナーが住居分の負担をすることになりますから、非分譲住戸であっても負担額は変わりません。
非分譲住戸は様々あるそうで、地権者住戸、事業協力者住戸があるようです。
それによって、どういった形で所持していくのか問うのも変わってきますので管理組合が少し複雑になる可能性はあるでしょうね。

[563: 匿名さん]

不動産価格は日経平均に連動しているから今回の不動産バブルは終わりかな。
遅効性があるから数か月後から影響が出てきそうですね。お疲れ様でした。

[564: マンション検討中さん]

間違いなく中古マンションの投げ売り市場がくるね。川越マンションあたりはもう高値で買う人はいないでしょ

[565: マンション比較中さん]

勘違いして投機目的で郊外マンションを買うような方だと大きな影響あるのかもですが、普通は実需でしょうから影響は軽微だと思いますよ。新築中古の投げ売り期待も分からないではないですがね。

[566: マンション比較中さん]

昨日の大雨で判明したけど本川越駅の周辺ってスリバチ状になってて、台地の上だけど浸水の危険性が高いみたいですね。
同じ川越エリアでも場所によってはかなり差がありそうですね。

プラウドの建つ場所の昨日の状況分かる方いらっしゃいましたら教えてください！

[567: 匿名さん]

>>566 マンション比較中さん
｢昨日の大雨で判明した｣っていうか、あなたがそう思ったってだけでしょうが、近隣の標高差が気になるようだったらGoogle Earthで回りの地点の高度を確認してどういう地形になってるか見れば良いんじゃない？m単位でスポット表示してくれるよ。

[568: 匿名さん]

>>564 マンション検討中さん
同じ意見

[569: マンション掲示板さん]

なかなか売れていかないね
価格高すぎなんじゃない？

[570: 口コミ知りたいさん]

https://youtu.be/bFM-hi8xMQY?si=knRrzjagWVoZmca3
痛すぎる

[571: 名無しさん]

ヨーカドーなくなったのはつらい

[572: 評判気になるさん]

まだ先着順がかなりあるな
売れ行きは好調ではなさそう

[573: マンコミュファンさん]

話題性はなくなってるな

[574: マンコミュファンさん]

アンケートにもあるけど
やはり川越駅前のタワマンが
川越では圧倒的にナンバーワンだからな。

ザ・パークハウス川越タワーが
うれゆき好調だっただけに
他のマンションブランドは苦戦してますね。

[575: 評判気になるさん]

>>571 名無しさん
上のマンション価格さがるの？

[576: 名無しさん]

>>575 評判気になるさん
すでに下がってる
目の前にマンション建つんだよ
眺望もマイナス

[577: 匿名さん]

潮目が変わったのはみんな気づいてます
大々的には言えないから水面下ではかなり値下げしている、厳しいですね
都内も二極化していて、都心三区みたいな場所の投資需要は根強いけども、
実需層しかこないマンションは今までのようにはいかない

[578: 口コミ知りたいさん]

>>574 マンコミュファンさん
まあパークハウス川越タワーもこの流れで負け物件確定だけどね。

[579: 口コミ知りたいさん]

>>578 口コミ知りたいさん
少なくとも川越タワーはエリアナンバーワンかと思う

[580: 口コミ知りたいさん]

>>579 口コミ知りたいさん
だとしても川越は住むには適さないただの観光地。

[581: マンション掲示板さん]

まだ売れてない
心配ですね
売切れにいつなるんだろ

[582: 口コミ知りたいさん]

台風でも
本川越付近は
影響大ですね

[583: 匿名さん]

>>582 口コミ知りたいさん
この辺の河川は氾濫しますし、路面もぐちゃぐちゃに浸水しますからね

[584: 評判気になるさん]

投稿もほとんどなく厳しそうですね。

[585: マンション検討中さん]

川越の中古市場の動きが全然だからね。
生涯ここならいいけど、数年で売る可能性あるならいまだと高値すぎて怖いね

[586: 匿名さん]

ニュースで先日の台風被害について知りました。
川越の新河岸川の堤防を水が越えていたようですが、街中で冠水していたのはどの辺りですか？
こちらのマンション周辺に影響はありましたでしょうか。

[587: 匿名さん]

>>586 匿名さん
冠水してたのは本川越駅の北側の道路ですかね。
あそこは少しだけ低くなってるので、味噌ラーメン屋さんのあたりがヤバい感じです。
このマンションの場所はまったく問題無いと思います。

[588: 周辺住民さん]

よく冠水するのは本川越駅から喜多院にかけてですね。

川越駅駅前で浸かることはほぼないです。

[589: 評判気になるさん]

アンケートにあるように
パークハウス川越タワーが
やはり川越エリアでは強いですね。

[590: 匿名さん]

>>589 評判気になるさん
「同じ価格だったら」ってタラレバ前提の話しだったらそもそも川越を選ばないだろ

[591: マンション掲示板さん]

>>576 名無しさん
丸広はマンションになるんですか？

[592: マンション検討中さん]

アドーアの話でしょう

[593: マンション掲示板さん]

>>592 マンション検討中さん

了解

[594: 口コミ知りたいさん]

>>585 マンション検討中さん
高すぎだろ
先着順多数まだある

[595: 匿名さん]

キッチン食器棚がとてもいいと思います。オプションだそうだけど、全戸無償で取り付け可能とのこと。標準じゃない点もなにげに良いと思いました。収納部は上下に分かれていて真ん中の棚が広いので、炊飯器とか電子レンジとか置けそう。それらの起き場所に困るマンションも多いように思っていましたので。それと同じように、洗面室にも家事楽カウンター＆連続吊戸棚というのが付いていますね。

[596: 坪単価比較中さん]

>>595 匿名さん
キッチンの食器棚も洗面室の家事楽カウンター&連続吊戸棚も普通に販売価格に組み込まれているだけなので、無償もなにも完全有償購入者負担の仕様設備ですよね。
(これが販売期が進んでから残住戸販売の促進のための特別提供だったら別ですが、ここは最初からそういう仕様)

[597: 通りがかりさん]

先着順が減らないね。
やはり広さが原因かな

[598: 検討板ユーザーさん]

>>597 通りがかりさん

立地的には駅前のタワマンより断然好みって人多いと思うけど中身が量産型だからね、なら別に他物件でいいやってなるよ。

[599: 口コミ知りたいさん]

>>598 検討板ユーザーさん
ザ・パークハウス川越タワーが
やはりNO1で買えたやつはラッキーだったね。
駅近一分はやはりすごい。

[600: マンション検討中さん]

>>596 坪単価比較中さん
やはり広さと駅近かどうかだろうね。
やはり本川越より川越駅が強いよね

[601: マンション検討中さん]

以前も挙げられてたけど、一番の懸念点は37戸もの非分譲住戸の存在でしょうね。全て賃貸運用されるのでしょうが、せっかくの新築プラウド購入して賃貸で仮住まいの単身者がゾロゾロ同居してるような環境は残念ですから。

[602: 匿名さん]

>>601 マンション検討中さん
ですね～
あと、丸広の壁ドンも微妙。
高いお金を払って、リスクを取りにいけない。

[603: マンション検討中さん]

>>601 マンション検討中さん
狭いよね
間取り

[604: マンション比較中さん]

>>601 マンション検討中さん
非分譲住戸とエントランスとかエレベーターとかも一緒なの？

[605: マンション検討中さん]

>>604 マンション比較中さん
全て一緒。なのでゴミ出しなども単身向け賃貸マンション並みのグチャグチャが懸念されます。そういうマンションだと管理人さんがゴミ出し前に再分別する必要があるから管理人さん自体も良い人に来てもらいづらくなったり、通常より高い給与じゃないと引き受けてが無かったりする。

[606: 匿名さん]

非分譲住戸は賃貸の部屋になりそうですか？
てっきり地権者住戸で地権者さんが居住されると勘違いしておりました。
賃貸の部屋になるのであればマンションの住人マナーが気になりそうですね。

[607: 買い替え検討中さん]

>>606 匿名さん
「地権者さん」って丸広ですからね。5階の1戸除いて分譲対象住戸を二つにぶった斬った30m2程度で尚且つ細長い「ザ・鰻の寝所」ですから、賃貸としてもさして高額では借り手もないように思えます。

[608: 周辺住民さん]

丸広の独身寮でしょう

[609: 匿名さん]

>>608 周辺住民さん
それありそうですが、最悪パターンですね。。。

[610: 周辺住民さん]

本社の総務がきっちり管理してくれますよ。クレームは個人ではなく丸広に言えばいいので、簡単ですよ。

[611: 坪単価比較中さん]

>>610 周辺住民さん
実際に地権者住戸がどう運用されるのか分かりませんが、下層階は丸広の社員寮ですよって明らかなマイナスポイントだと感じるのは私だけではないはず…。

[612: マンション検討中さん]

20部屋以上賃貸出てるから寮ではないよ。
前提としてマルヒロがそんな儲かって無いから、社員寮にする余裕なんてない。普通に賃貸で回収しないとね

[613: マンコミュファンさん]

丸広っていつ消滅してもおかしくないと思うんですよねぇ、先伸ばしにしてるだけのゾンビが地権者って大丈夫なのかと心配になるが。

[614: 評判気になるさん]

>>613 マンコミュファンさん
実際には「かつての地権者」であって、今では「等価交換として下層階の複数住戸を所有する区分所有者」ですので、他の区分所有者と立場は同じです。

[615: マンション検討中さん]

>>607 買い替え検討中さん
間取りが狭すぎる

[616: マンション比較中さん]

他の方も書いてるけど下層階の単身向け賃貸ってホントに鰻の寝床ですね。
嫌なのは通常購入者への引渡しは来年2025年1月下旬なのに、こうした賃貸住戸は地権者住戸の関係で即入居可能で出てるから自分たちが入居する頃には賃貸住民に汚されたエントランスやエレベーター、ゴミ置き場を目の当たりにすること...。
https://suumo.jp/chintai/jnc_000092154015/

[617: 通りがかりさん]

>>616 マンション比較中さん
お風呂もちっちゃい

[618: 通りがかりさん]

プラウド川越がずっと売れない
川越駅西口のユープレイス前
これの価格にも影響するかもね。

[619: 匿名さん]

結局低層階ってどういうかんじになっているのでしょうか。
別に社員寮というわけではないのですよね？
社員寮でもきちんとしていれば、特段問題派内うように思いますけれど。
5階のDタイプの非分譲の物件は、何やら広くてすごそう

全体として言えるのは、もう少し広ければよかったなということです。
戸数を稼ぐとしたら、こうするしかなかったのかもしれませんが。

[620: 匿名さん]

>>619 匿名さん
5階のDタイプの非分譲もそれより上階と同様の55.56m2とごくごく普通の広さの2LDKと言うか分譲住戸の中では一番狭い部屋ですよ。運用については不動産会社のサイトご覧になれば分かるように通常賃貸の運用の様ですので、ある意味住民の質が読めないので社員寮よりタチが悪い気がしますね。

[621: 匿名さん]

賃貸併用なのは確かに気になるカモ…
普通の分譲マンションでも、10年過ぎるくらいから賃貸の割合は出てくるけれど
ここの場合は最初から、賃貸の割合が高い。
最初の頃は、賃貸と分譲がキッチリゾーンが分けられているので
その分ならばいいのかもしれないけれど。管理組合ってどうやって運営するのか。
賃貸の方は持ち主さんが務めることになるけれど、理事になる頻度とかどうなっているんだろう。