仙台 ザ・グランスカイってどうですか？

[マンション検討中さん]

仙台 ザ・グランスカイについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.leben-style.jp/search/pj-tsutsujigaoka/index.html
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155360

所在地：宮城県仙台市宮城野区榴岡5丁目6-1ほか（地番）
宮城県仙台市宮城野区榴岡5丁目6（住居表示）
交通：JR仙石線「仙台」駅（東2出入口）徒歩10分
JR仙石線「榴ヶ岡」駅徒歩5分
間取： 1LDK～4LDK
面積：31.08m2～171.91m2
総戸数：476戸
構造、建物階数： 鉄筋コンクリート造、地下1階、地上22階建、PH1階
着工：2024年3月1日予定
竣工：2027年10月下旬予定
売主：株式会社タカラレーベン 野村不動産株式会社 三信住建株式会社 関電不動産開発株式会社
施工会社：大豊建設株式会社
管理会社：株式会社レーベンコミュニティ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[432: 検討板ユーザーさん]

>>430 匿名さん

確かに。オプションで付けられないか聞いてみようかな！

[433: 評判気になるさん]

>>430 匿名さん
最上階以外はエレベーターでのセキュリティもないですし、インターフォンカメラは欲しいですね。

[434: 口コミ知りたいさん]

野村不動産が入ってるならセキュリティはしっかりしてほしいよね

[435: 周辺住民さん]

レーベンコミュニティの管理している一番町の物件は築数年で修繕積立金が6倍になってるの皆さんみましたか？

[436: eマンションさん]

え、エレベーターのセキュリティもないの？？誰でもどの階にも行けるとか？？？うーん、、、

[437: 匿名さん]

>>436 eマンションさん
エレベーターセキュリティがあるのは最上階のみですね。

[438: マンション検討中さん]

>>435 周辺住民さん
これはどこのマンションですか？

[439: 口コミ知りたいさん]

>>438 さん

レーベン仙台一番町the faveです。今、東急リバブルのサイトにでてる部屋を見てみてください。今の修繕積立の下に備考で2024年12月から6100円が34600円に上がると書いてあります。もちろん管理費が別にかかるので大変な事態かと思います。

[440: 匿名さん]

森トラストが仙台駅前東口にて隣接するオフィスビル２棟を新たに取得。再開発で東口にもトラストタワーできそう

[441: 匿名さん]

森トラストなら上層階に外資系高級ホテルを誘致して街の格を上げてくれそう

[442: 評判気になるさん]

どこなんでしょう？M Tビル隣のテルウェルビルを取得してツインタワーになったりしてね

[443: マンション掲示板さん]

一方で榴ケ岡公園は、他都市ではうまく行ってる民間運営に1社も名乗りをあげなかったっていうニュースもあるし、なかなか難しいですね。

[444: 口コミ知りたいさん]

>>439 口コミ知りたいさん

ちょっと上がりすぎですね。誤植ですかね。

[445: 通りがかりさん]

戸境壁が乾式なのが気になる。

[446: 匿名さん]

東口にもトラストシティできたらこのマンションの資産価値爆上げですね

[447: 匿名さん]

バルコニーから高層ビル群を眺めながらお酒を呑むのが今から楽しみです

[448: 検討板ユーザーさん]

>>444 口コミ知りたいさん
新築の修繕費は安めにして、5年後に一気に上がるんですよ。ここの設備なら500～600円/m2くらい普通ですから。
レーベン一番町の修繕費が４万くらいって今時普通ですよ。

[449: マンコミュファンさん]

>>446 匿名さん
なんでですか？

[450: eマンションさん]

>>448 検討板ユーザーさん

修繕積立金があがるのは普通は大規模修繕後と思いますが…今なら12年くらいでしょうか。
築5年で大規模修繕前で36,000円なら10年後はどうなんでしょうかね。長期修繕計画がもともとどうなっていたか見てみたいとものです。

[451: 口コミ知りたいさん]

>>450 eマンションさん

私もそれくらいのペースで上がると思ってました。5年で5倍だと10年後は管理費入れたら10万くらいになりそうですね。

[452: マンコミュファンさん]

5年ごとに見直すのは優良マンションなら一般的ですね。
初回の大規模修繕までは引き渡し時の一括修繕費もあるから当初の3、4倍くらいに抑えられるかもしれませんが確実に上がりますよね。
昨今の物価、人件費、建設資材費を鑑みて余裕を持って考えたほうがいいです。
どこのマンションも一緒です。ここだけじゃありません。

[453: 評判気になるさん]

>>452 マンコミュファンさん

あまりにも自信満々におっしゃるので、仙台中心部の財閥系と野村の物件みてみましたが、そんなに上がってる物件ありませんよ？具体的に三つか四つおっしゃるような物件教えていただけませんか？ライオンズなんかはあがるペースが決まってると思いますが、5年はないと思います。

[454: 通りがかりさん]

修繕費も払えないようならマンションは諦めなされ

[455: 名無しさん]

卸町さんみたいな人だな

[456: マンション掲示板さん]

>>454 通りがかりさん
そういう話じゃないと思います。

[457: 匿名さん]

>>453 さん

横から失礼します。
売りに出ているプラウド晩翠通のセントラルの修繕積立金が異常に高いのは関係ありますかね？

[458: マンション掲示板さん]

>>457 匿名さん
セントラルはもともと修繕積立金の平米単価が359円でタワマンの中ではやや高いくらいでしょうか。
一番町の物件の問題は当初平米単価70円ほどが築5年で430円ほどになっていることです。もともと長期修繕計画でそうなってたのかもしれませんが…（さすがになっていないと思いますが）
ですので、セントラルとは状況が違うように思います。

[459: 通りがかりさん]

>>458 マンション掲示板さん

すごい上がりようですね。大規模だと上がりにくいとかはあるんでしょうか？

[460: マンション検討中さん]

>>459 通りがかりさん
上がりやすいかどうかは物件規模というよりは管理会社の誠実性によるところが大きいです。
管理費が他社より安いところは大規模修繕でがっつり儲ける気ですので修繕積立金が枯渇しやすくなるため、必然的に修繕積立金があがります。
あとは駐車場設置率100%未満の場合、駐車場代を周辺相場に合わせる必要があるため（つまり駐車場代が高く、その収入は将来の修繕費に組み込まれる）、入居者の駐車場契約率が低い場合は修繕積立金が将来的にあがる可能性が高いですね。

[461: 名無しさん]

>>460 マンション検討中さん

なるほど。ありがとうございます。ここは駐車場は抽選でしょうし契約率高そうですね。管理費は割と高めのような気がしますがどうなんでしょうか。

[462: 名無しさん]

>>461 名無しさん
こちらの管理会社のやり方はよく思いませんが、こちらの物件は野村不動産もはいってるのでむちゃくちゃな長期修繕計画にはなってないでしょう。
長期修繕計画をしっかり参照の上購入に検討をされるとよいかとおもいます。

[463: 匿名さん]

>>460 マンション検討中さん
大規模修繕工事は相見積もりしてる。管理会社だって頻繁に変わる時代ですよ。無茶苦茶できる訳ないじゃん

[464: 通りがかりさん]

>>463 匿名さん

とはいえ、大規模修繕の利益率は半端じゃないですよ。

[465: 検討板ユーザーさん]

>>464 通りがかりさん

そんなことはないです。資材価格の高騰、人手不足で人件費もキツイです

[466: 評判気になるさん]

>>465 検討板ユーザーさん
いやいや、セグメント利益見てみてください

[467: 周辺住民さん]

>>465 検討板ユーザーさん
私は以前、管理会社で経理やっていましたが、大規模修繕の利益の破壊力はすごいです。下記参考まで。

https://www.kaiteki-mansyon.com/post/%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83...,%E6%B2%96%E6%9C%89%E4%BA%BA%E6%B0%8F%E3%82%82%E8%A8%80%E3%81%86%E3%80%82&text=%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%83%B3%E7%AE%A1%E7%90%86%E4%BC%9A%E7%A4%BE%E3%81%AE%E6%B1%BA%E7%AE%97,%E7%8E%87%E3%81%A7%E3%81%82%E3%82%8B%E3%81%A8%E8%A8%80%E3%81%88%E3%82%8B%E3%80%82

[468: 匿名さん]

そもそも管理会社が工事を受注するケースがかなり減ってますよ。管理組合、理事会がちゃんと機能してます。昔とは違い独立系の管理会社、施工会社がたくさんあります今は自由競争の時代です

[469: 通りがかりさん]

>>468 匿名さん

ではどのくらい管理会社が受注するケースが減っているか数字で示してください。素人の理事会がそこまでできるとは到底思えませんし、今の管理費水準でそれは難しいでしょう。

[470: マンション掲示板さん]

>>468 匿名さん
好き勝手ガセとばす有象無象でしたね。

[471: 匿名さん]

嘘ばかりファクトチェックが必要

[472: マンション検討中さん]

プラウド晩翠はゲタにイオン入ってるから他とはまた別でしょ

[473: マンション検討中さん]

1期外れて2期買う人いますか？

[474: 匿名さん]

買いますよ

[475: マンション検討中さん]

やはり2期よりは3期と値上がりしていくんでしょうか

[476: マンション検討中さん]

パークホームズ完売しないと極端な値上げ無理じゃない？
ならパクホ買うわってなるし

[477: 匿名さん]

>>476 マンション検討中さん

確かにそうですね。でも3年近く先ですからね。2期で買おうか迷い中です。

[478: 匿名さん]

ゼネコンの初任給の引き上げが続出してます。人手不足ですし建築費も上がるでしょう

[479: 名無しさん]

予定のコストでは人手が集まらなくなり、工期や納期、竣工にも影響あるってニュース、よくありますよね

[480: 匿名さん]

やはり今のうちに買っておくのが良さそうですよね。完成がずいぶん先なので少し怖いですが買う方向で考えます。ありがとうございます。

[481: 評判気になるさん]

2期の価格って決まりました？