ヴェレーナ上石神井ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

ヴェレーナ上石神井についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.daiwa-r.co.jp/sp/kamishakujii/

所在地：東京都練馬区上石神井一丁目347番1他（地番）
交通：西武新宿線「上石神井」駅徒歩5分
　　　JR中央線「吉祥寺」駅までバス約24分「立野橋」バス停徒歩5分
間取：2LDK～3LDK
面積：53.67平米～72.17平米
売主：大和地所レジデンス株式会社
施工会社：未定
設計・監理：株式会社イクス・アーク都市設計
管理会社：大和地所コミュニティライフ株式会社

総戸数：42戸［他に管理員室1戸］
構造・規模：鉄筋コンクリート造 地上6階建
用途地域・地区：第一種住居地域
駐車場：敷地内に9台設置（プライベートパーキング2台、身障者用1台、機械式6台）
自転車置場：敷地内に84台設置
　　（上段ラック式25台、下段スライド式42台、平置式5台、プライベートサイクルスペース12台）

竣工予定時期：　2024年12月上旬（予定）
引渡し可能年月：2025年 1月下旬（予定）
販売予定時期：　2023年12月上旬

バルコニー面積：6.20平米～14.20平米
オープンエアリビング面積：8.78平米～12.20平米
オープンエアスペース面積：5.30平米～6.22平米
テラス面積：2.68平米～5.22平米
プライベートガーデン面積：1.47平米～12.21平米
ルーフバルコニー面積：33.71平米～34.33平米
建ぺい率：60%（角地緩和により70%）
容積率：200%
敷地面積：1,336.24平米（実測・登記簿予定面積・建築確認対象敷地面積）
建築面積：744.38平米
延床面積：2,966.19平米
　　　　（エレベーターの昇降路の部分29.40平米、共同住宅の共用廊下等の部分145.45平米、
　　　　　宅配ボックスの設置部分7.65平米を含む）

URBAN SWIFT
都心を軽快に、思うままに。日々を心地よく、伸びやかに。

都心エリアをダイレクトにつなぐ軽快なアクセスと、
日々の心地よさを追い求めた住まいがひとつになることで、
ここでしか出逢えない自分たちらしい新たな暮らしがはじまります。
都心を思いのままに、そしてスマートに暮らす日々をここから。

- 西武新宿線[急行停車駅]「上石神井」駅徒歩5分
- 駅前から住宅街へと移り変わってゆく 穏やかな第一種住居地域に誕生
- 西部新宿線/急行停車駅「上石神井」駅より
　「高田馬場」駅へ直通15分[12分]　「西武新宿」駅へ直通18分[15分]
- オープンエアリビング・専用駐車場・ルーフバルコニー付など独創的なプランニングをご用意
- 気軽に自転車やバスで 日々の生活圏として吉祥寺を愉しむ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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ヴェレーナ上石神井　モデルルーム訪問　間取り　価格
https://www.sumu-log.com/archives/62778/

[651: eマンションさん]

なんかどうでもいい投稿ばかりになってきましたね。どうでもいいネガは通報しときますね。

[652: 検討撤退者さん]

ここの検討者予算上限に合わせたであろう悲惨な面積調整とヴェレーナらしさの欠片もない間取りにガッカリして撤退しました。せっかく金利の低い今なのだからもう少し価格上がっても実際に住み始めて｢こんなはずじゃなかった...｣とならないような間取り設定をして欲しかったというのが正直なところ。70m2にも満たない3LDKでどうやってゆとりある暮らしが実現出来るんだろうね？

[653: 匿名さん]

>>652 さん

グロスを意識した面積調整はこの物件に限らず、今の新築はどこもそうですね。
グロスが上がると売れなくなりますから、面積調整は仕方のないことだと思います。
今の専有単価で70平米を確保しようとすると8500万円ですよね。西武新宿線沿線でこの価格設定は勇気がいるでしょうねw
実際3LDKで60平米前半は狭く感じると思いますよ。
売主は2LDK予算6000～6500万円、3LDK予算7000～7500万円、DINKsから子供1人、面積を妥協してでも駅からの距離を重視する人をメインの顧客ターゲットにした感じでしょうか。
そこが上手くはまったから売れたのでしょう。
売主が想定した顧客ターゲットとあなたの価値観があわなかったようです。
他にいい物件が見つかると良いですね！

[654: マンション検討中さん]

賃貸から住み替えの一次取得者には充分な物件ですよ。
今は荷物もあまり持たないとか、リビングにもテレビを置かないとか、あまり広さにこだわらない人も増えていますから、価値観が変わってきているんじゃないですかね。

[655: 匿名さん]

相場よりもかなり安いですし、値上がりも期待できそう。

[656: マンション掲示板さん]

公式HPの最終2邸の表示が消されてますが、キャンセル出たんでしょうか

[657: 評判気になるさん]

>>656 マンション掲示板さん

戸数増えたなら、ローン審査落ちの可能性もありそう

[658: 匿名さん]

購入者と思しき方々の必死な書き込み多いですが、ポジコメが欲しければ住民板を開いてそちらで仲間内でよろしくやって頂いては如何でしょうか？

[659: 名無しさん]

>>658 匿名さん

そんなにこの物件が気になるのですか？

[660: マンション検討中さん]

>>652 検討撤退者さん

3LDKは何平米ならゆとりある暮らしができますか？

[662: eマンションさん]

>>652 検討撤退者さん

ここは地方の子だくさんの家庭で育った人には狭くて理解できないかもね。確か3LDKの70㎡後半が近隣のブリリアにはあったよね？安い広い遠いとあなたにピッタリの物件だと思うけど、あっ撤退だから既にあちらを購入された方だったかな?

[663: 口コミ知りたいさん]

>>658 匿名さん

ブリリアにお帰りください

[664: 口コミ知りたいさん]

>>652 検討撤退者さん

ヴェレーナらしさのある間取りとはどのような間取りなんですか？

[665: マンコミュファンさん]

>>660 マンション検討中さん

その人その人によるので一概にはいえませんね

[666: 匿名さん]

ここに限らずこうした面積調整キツめの不人気路線駅近マンションは築年数経過してからの中古リセール期待は特に今の時代だと厳しいですね。それでもこうして売れちゃうんですからデベも大助かりでしょうが、余程ここら辺に地縁があったり10年以上居住確実で残債割れも気にしないって方ならそれでも良いのでしょう。
ヤバいのはそういう条件に該当しないのに｢今の時代はこんなもんだから｣と安易に決めちゃった方。

[667: 検討板ユーザーさん]

>>666 匿名さん

不人気路線の駅から遠い団地物件はもっと厳しいんでしょうか。

[669: 評判気になるさん]

>>667 検討板ユーザーさん
ブリリアシティのことかと思いますが、ああした石神井公園近接とか大規模とかの特徴があるところは強いってよく言われますよね。キツいのはここのような小規模で中古市場に晒された時に「以前は新築だった」しかないマイナーデベ物件。

[671: マンション検討中さん]

将来資産価値が気になる方であれば、シンプルに購入者であれば定期的に「今の時点でいくらで売れそうか？」を確認しとけば良いだけの話し。契約してから不安になってるのなら引き渡し前の今なら手付金10%を諦めれば解約も出来るけど、予算がここ程度でエリアも限定されてて10年くらいは住み続けられそうなら様子見しててもそんなにダメージは変わらないと思うよ。「3年前だったら…」とかタラレバ言い出したら不幸なだけ。

[672: 検討板ユーザーさん]

>>669 評判気になるさん

リセールの経験ないでしょ？中古は駅距離が全てといっても過言ではないし、ブリリア程度の中の下のブランドが販売に寄与することはないから。営業に言われたことやここで書いてあることをあまり鵜呑みにしない方がいいよ。あとでこんなはずじゃなかった。。。とならないことを祈るよ。

[674: 通りがかりさん]

>>669 評判気になるさん

駅から遠い、建物グレード微妙、だけど広くて安いという物件ですね。
駅から遠い物件は古くなると中古リセールきついですよw
子供が独立し、夫婦二人で「そこまで広さはいらないけど、駅から近い物件」に住替えようと思ったときにどうなるか考えてみなよ。
人口減少する中、駅から遠い物件はどうなるのでしょうか。
これから先も駅から近いというのは需要あるんですよw

[675: 評判気になるさん]

>>669 評判気になるさん

誰が言ってたのでしょうか?
本当に中古の仲介現場知っているのかな？
駅から遠い大規模マンション。若いうちはいいですが、歳をとって駅からの距離が厳しくなってきた頃に売ろうと思ってもすでに築古。
800戸超の建物、売り出し物件が多数出て同じマンション内で価格競争。
人気なのは駅近大規模であって、駅遠大規模ではありませんね。笑

[676: 口コミ知りたいさん]

やっぱり不安抱えた契約者さんが多そうですね。。。

[677: マンコミュファンさん]

>>676 口コミ知りたいさん

この物件で不安抱えるようでは今売りに出ている新築物件で買えるものはほぼないですよw

[678: 口コミ知りたいさん]

>>676 口コミ知りたいさん

不安を抱えているのはネガしにきている方だと思いますよ

[679: マンション掲示板さん]

>>669 評判気になるさん

これからの不動産市場は中長期で下げに転じると思いますが、その時にどういう物件から下落するかわかりますか？郊外・駅遠・ファミリー物件、そうこの辺りだとブリリアが真っ先に下落対象になると思います。
しかも大規模は売りになる一方で建物内で競合するし、建替えはしばらくすると地権者のバナナの叩き売りがはじまります。また長谷工最低ランクの設備仕様とのことですが、新築時はOPだらけのモデルルームや映像やジオラマなどで誤魔化すことができましたが、リセール時には使い古されたチープな賃貸風団地住宅買ってくれる人はそうそういないと思います。しっかり現実を見た方がいいと思いますよ。

[680: マンション検討中さん]

>>679 マンション掲示板さん

あそこは俺の足なら上石神井まで10分で着くとか、石神井公園の中を歩くから石神井公園まで体感は10分だとか言ってる方多い印象です。

[681: 通りがかりさん]

>>680 マンション検討中さん

だから？
印象とか感想で広告はできませんよ？

[682: 匿名さん]

>>681 通りがかりさん

すいませんねw団地はポジする要素なかったのでしませんでした。
購入者でも営業でもありませんよw

[683: 匿名さん]

ここより立地よい物件もなかなか無いですよ。リセールも期待できると思います。

[684: マンション検討中さん]

ここは高架化が終わるのが15年後の予定ですから、マーケットが極端に崩れない限り、15年後の資産価値維持はしやすいとは思います。
直近数年のリセール価格については、不動産マーケットに左右されるところが大きいです。
まずは、総合地所が予定するテニス場跡地が坪単価いくらで販売されるかによりますね。
あそこが400万後半から500万近い坪単価で売り出されれば、この地区を全体的に引き上げる要因にはなると思います。
400万前半から中盤であれば、上がらないでしょう。
マーケットが崩れた場合は、どこ買っていても崩れるわけですが、マーケットが崩れる順番は、千葉→埼玉→都下&神奈川→23区城東→城北→城西→城南→山の手内側の順に崩れますし、駅近より駅遠物件の方が先に崩れます。
居住用なのであれば、リセール価格を意識しすぎてもあまり意味はないですよ。
含み益も含み損も売らなければ確定しないわけですから、好きな場所に住めばいいんですよ。
広い場所でゆとりを持って暮らすのがいいのか、駅から近くて利便性が高い方がいいのか、建物のグレードを重視するのか、そこに住む人が満足して幸せに暮らせるのであればそれが一番ですよ。

[685: 時名さん]

上石神井は再開発バブル状態だね

[686: 口コミ知りたいさん]

>>685 時名さん

バブルではなくインフレですね。
建築コストが高くなっているので、あたらしくでる物件はさらに高くなる予想です。
昭島の坪単価が300万円予想、多摩センターの坪単価350万円予想、小平小川の坪単価350万円予想、橋本の坪単価400万円と考えたら23区の急行停車駅、高架化事業決定、将来の市街地再開発期待ありの上石神井が400万は安く感じませんか？

[687: 評判気になるさん]

>>686 口コミ知りたいさん

ここの場合は物価高だけではなく、再開発特需が更に割安感を強めていますよね。685さんは上石神井再開発を限定してバブルと言ってるので、あながち間違いではないと思います。しかしこうやって他駅の単価と比べると本当に割安に感じますね。

[688: eマンションさん]

>>687 評判気になるさん

686はあくまで、次回販売予定物件の予想単価ではありますが.....
今のマンション建築単価考えたら坪単価300万円以下での販売はかなり厳しいのかなと。
郊外での物件供給数ますます減りそうです。

[689: 通りがかりさん]

東村山も高架化がもうすぐ完成します。

[691: 匿名さん]

納得して購入したならそれで良いんじゃね？はたから見ると｢あ～、無責任なお花畑の未来を信じてやっちゃったパターンか...｣だけど。まあ未来予想はそれぞれの主観次第だし、責任負うのもそれぞれだから良いと思うけど。

[693: マンション掲示板さん]

>>691 匿名さん

仰る通りですね。実需で気に入って買ったなら、余程のことがない限り後悔することはないと思いますよ。

[694: 検討板ユーザーさん]

>>680 マンション検討中さん 石神井公園の中を歩くとは？夜は木の根っこにつまづきそうですね。

[695: 匿名さん]

>>694 検討板ユーザーさん

つまづくと思う

[696: マンション検討中さん]

SUUMOと公式ホームぺージ以外の広告落としたのかな。アットホームとホームズの掲載終了してるね。広告費削減かな

[697: 通りがかりさん]

残数戸ならほっといても売れるでしょうからね。

[698: マンション検討中さん]

ここは人気でしたね

[699: 買い替え検討中さん]

こんなところでも決めちゃう方が今でもいるんですね...。西武新宿線高架化事業って西武鉄道のこれまでの事業計画とその実績を見てればどこまであてにしてよいか分かりそうなもんだけど...。

[700: 名無しさん]

>>699 買い替え検討中さん

ぜひ詳しく教えてください

[701: 匿名さん]

>>699 買い替え検討中さん
別にいいじゃん。いつの時代も新築じゃないとダメって人はいるんだし。将来に関しては不確定要素もあるからそこに期待する人がいても別に良いと思うよ。
この物件に関してはそんなバラ色の未来は無さそうってのは同意ですが。

[702: eマンションさん]

>>699 買い替え検討中さん

西武新宿線の高架化は東京都と練馬区の事業ですけど？
少しは調べてネガれよなw
相変わらず浅いね。君は

[704: マンション検討中さん]

新宿線の高架化の事業主体は東京都で、連続立体交差事業や関連事業について、令和6年3月6日に都市計画事業認可を取得し、事業に着手してるんだよ。
練馬区の施行範囲は補助線街路第230号線、
練馬区画街路第8号線、都市高速鉄道西武鉄道新宿線付属街路第6号線（区施行部）、練馬自転車歩行者専用道第2号線、練馬自転車歩行者専用道第3号線だよ。

最終的に土地収用法の対象にもなるの。
都市計画事業認可取得の意味わかってるのか？
あ～わからないかwごめんね

[705: 検討板ユーザーさん]

>>699 買い替え検討中さん

この物件のこと大好きなんだね。笑
買えなくてネガしてる感じ？

[706: 匿名さん]

大型犬可っていいね

[707: 口コミ知りたいさん]

>>706 匿名さん
バター犬も飼えるからマダムに人気

[708: 名無しさん]

大きな個体じゃなければボルゾイも飼える！
そもそも大型犬は庭付き戸建てで飼ってあげないと、犬がスレトス溜まりそうで可哀想でしょ。
マンションで飼われるのはたいてい小型犬なのでは？

[709: 検討板ユーザーさん]

3年前くらいと比べたら今は｢お買い得物件｣なんか基本的に無い。無理のない予算範囲で家族がまともに暮らせる住まいだったら良しとして長期自己居住前提で少しづつ残債減らしていくしかない。

[710: マンコミュファンさん]

>>709 検討板ユーザーさん

3年前はあったのですね。例えばどこですか？

[711: マンション検討中さん]

この3年で不動産価格が値上りした結果、3年前の不動産価格が今と比べたら安かったという結果論でしかない。

[712: 通りがかりさん]

>>710 マンコミュファンさん

団地と言いたいのだと思います。

[714: マンション検討中さん]

どうやら最終1邸になったようですね。東側2階の2LDKですか。
やはりここは人気でしたね。

[715: eマンションさん]

早く完成した所が見たいなあ

[716: マンション検討中さん]

ディスポーザーがあればもっとよかったけど、2重床2重天井を維持しながら、この立地でこの価格なのでそりゃ売れますよね。
ここはもっと高くても売れてたと思います。

[717: eマンションさん]

いい買い物しましたね

[718: マンコミュファンさん]

ここってそんな高評価出来るような物件じゃないと思うが、まあ購入したからしたらそう信じないと仕方ないんだろうね。

[719: 検討板ユーザーさん]

>>718 マンコミュファンさん

団地よりは高く評価できますね

[720: マンコミュファンさん]

>>719 検討板ユーザーさん
なんか勘違いがあるようですが、シンプルにこの物件の営業さん以外の複数のプロの方に意見を聞かれれば分かると思いますが、｢資産価値｣という意味ではポジティブな意見は得られないと思いますよ。ちなみに私は仰る｢団地｣が何を指しておられるのか理解してません。

[721: 匿名さん]

上石神井は立地も良いし、かなり資産価値期待できると思いますよ。

[722: マンション検討中さん]

>>720 マンコミュファンさん 多分ブリリアアトラスのことでしょう。

[723: マンション掲示板さん]

>>720 マンコミュファンさん

どこと比較して言ってます?
また逆にネガティブなんでしょう？

[724: マンション検討中さん]

出張ネガお疲れ様ですw元気そうでなによりです

[725: マンション比較中さん]

ここが良いと思ってるならそれでいいんじゃね？こうやってちょっとしたネガコメにババっと反論コメが付く時点でお察しだけど...。

[726: 通りがかりさん]

>>725 マンション比較中さん

そのままお返しします！

[727: マンション掲示板さん]

なんでここブリリアシティとバトルしてるの？
同じ上石神井駅最寄りのマンションなんだから仲良くして、上石神井の資産価値をあげて行こうよ！
パークハウス、旧ブリリアシティ、シティテラス、テニスコート跡地のマンション皆で団結ガンバロー！

[728: マンコミュファンさん]

>>727 マンション掲示板さん

同じ最寄りだから、突っかかってくるんじゃないですかね。以前もブリリア住民板の住人1がここで誹謗するようなコメント書いてましたよ。あそこはいろいろ難あり物件だったからネガコメが凄かったんですよね。その荒れ方はマンコミ内でも有名だったとか。その腹いせや不安もあるんじゃないですかね。同じ最寄りだから比較できるし、自分の選択が正しかったと証明というか納得したいのではないですか？

[729: マンコミュファンさん]

>>725 マンション比較中さん

そのネガコメがね、痛いというか稚拙というかズレてるというかw でも営業だと思ってネガしてるのですか？仮に営業だとして何でそこに反応するのですか？

[731: 口コミ知りたいさん]

>>720 マンコミュファンさん
ただでさえ不安で仕方ないのに核心をつかないでください。

[732: マンション掲示板さん]

>>731 口コミ知りたいさん

どのあたりが核心なんだろ笑
何がどのように不安なのですか？

[733: 名無しさん]

>>727 マンション掲示板さん

対立があった方がネガポジ浮き彫りになって参考になることもありますよね。

[734: 匿名さん]

ここより立地の良い物件もなかなかないと思うんだけどな。

[735: eマンションさん]

>>734 匿名さん

そう思います。あるとしたらインドアテニスの跡地か石神井公園駅前のタワーかと。

[736: マンション掲示板さん]

関係ないけど、雑学を。

このマンションの前の千川通りの下には千川上水が通っているんですが、手前の青梅街道のところで水は善福寺公園の方へ別れていて、このあたりには水はほとんど通ってないです。
この先の新宿線との踏切のあたりで開渠になっているのでそこを見るとわかります。
ちなみにこの場所が千川上水が最後に見れる場所で、ここから先は全て暗渠で地上から見ることはできません。
古くは駒込の六義園まで繋がっていたそうです。

マンションすぐ近くの上石千川児童遊園には水車の遊具がありますが、これは昔千川上水の水を汲み上げるためにあったものが縁となっています。

[737: 口コミ知りたいさん]

>>735 eマンションさん
石神井公園の駅前は別次元でしょ。並列に比べるものでは無い。

[738: eマンションさん]

>>735 eマンションさん

インドアテニスは、南側踏切側からだと駅まで5～6分ですが、北側からだと10分程度かな？
通勤帰宅時間帯の踏切待ちを考えると高架化終るまで微妙な気がします。
小学校中学校が近すぎるのもあまり好きではないかな

[739: マンション検討中さん]

まあここは中古は絶対ダメ派でこの辺りのエリア限定での新築希望で予算が限られてる方しか選ばないだろうから、それ以外の方からしたら「何であえてここのなの？」とはなるだろうね。価値観の違いだから仕方ない。別に他人の将来資産価値がどうなろうと知ったこっちゃないし。

[741: マンション掲示板さん]

>>740 マンコミュファンさん
は？同列で比べてるだろ。お前が行間読め。

[742: マンション検討中さん]

>>740 マンコミュファンさん
>>741 マンション掲示板さん

喧嘩はやめて！
塙宣之さんも泣いてます！

[743: マンション検討中さん]

この物件買えなかった妬みのネガが増えてきましたねw

[744: マンコミュファンさん]

>>743 マンション検討中さん
もうそういうのいいから。落ち着いて。

[745: 通りがかりさん]

>>740 マンコミュファンさん
>>741 マンション掲示板さん

喧嘩しないで～。

ここよりいい立地の物件なかなかないと思います
に対して
→そう思います。あるとしたら.....

石神井公園としてるんだから

石神井公園の駅前タワーが新築ででたら坪単価全然上ですから同じ土俵の勝負ではないことはわかっているのでは？

[746: 口コミ知りたいさん]

>>731 口コミ知りたいさん
不安で仕方ないとか・・・笑
素直に新築マンションでの生活を楽しみにしていれば良いのでは！

[747: 管理担当]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[749: 匿名さん]

ブリリアシティ石神井公園アトラスの購入者が荒らしてるって思いこんでる方が居るようだけど、販売時期もズレてれば価格帯も規模もポイントが全く違うあそこの購入者がここに絡む理由って皆無な気がするが...。

[750: 管理担当]

[No.748と本レスは、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]