ヴェレーナ上石神井ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

ヴェレーナ上石神井についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.daiwa-r.co.jp/sp/kamishakujii/

所在地：東京都練馬区上石神井一丁目347番1他（地番）
交通：西武新宿線「上石神井」駅徒歩5分
　　　JR中央線「吉祥寺」駅までバス約24分「立野橋」バス停徒歩5分
間取：2LDK～3LDK
面積：53.67平米～72.17平米
売主：大和地所レジデンス株式会社
施工会社：未定
設計・監理：株式会社イクス・アーク都市設計
管理会社：大和地所コミュニティライフ株式会社

総戸数：42戸［他に管理員室1戸］
構造・規模：鉄筋コンクリート造 地上6階建
用途地域・地区：第一種住居地域
駐車場：敷地内に9台設置（プライベートパーキング2台、身障者用1台、機械式6台）
自転車置場：敷地内に84台設置
　　（上段ラック式25台、下段スライド式42台、平置式5台、プライベートサイクルスペース12台）

竣工予定時期：　2024年12月上旬（予定）
引渡し可能年月：2025年 1月下旬（予定）
販売予定時期：　2023年12月上旬

バルコニー面積：6.20平米～14.20平米
オープンエアリビング面積：8.78平米～12.20平米
オープンエアスペース面積：5.30平米～6.22平米
テラス面積：2.68平米～5.22平米
プライベートガーデン面積：1.47平米～12.21平米
ルーフバルコニー面積：33.71平米～34.33平米
建ぺい率：60%（角地緩和により70%）
容積率：200%
敷地面積：1,336.24平米（実測・登記簿予定面積・建築確認対象敷地面積）
建築面積：744.38平米
延床面積：2,966.19平米
　　　　（エレベーターの昇降路の部分29.40平米、共同住宅の共用廊下等の部分145.45平米、
　　　　　宅配ボックスの設置部分7.65平米を含む）

URBAN SWIFT
都心を軽快に、思うままに。日々を心地よく、伸びやかに。

都心エリアをダイレクトにつなぐ軽快なアクセスと、
日々の心地よさを追い求めた住まいがひとつになることで、
ここでしか出逢えない自分たちらしい新たな暮らしがはじまります。
都心を思いのままに、そしてスマートに暮らす日々をここから。

- 西武新宿線[急行停車駅]「上石神井」駅徒歩5分
- 駅前から住宅街へと移り変わってゆく 穏やかな第一種住居地域に誕生
- 西部新宿線/急行停車駅「上石神井」駅より
　「高田馬場」駅へ直通15分[12分]　「西武新宿」駅へ直通18分[15分]
- オープンエアリビング・専用駐車場・ルーフバルコニー付など独創的なプランニングをご用意
- 気軽に自転車やバスで 日々の生活圏として吉祥寺を愉しむ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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ヴェレーナ上石神井　モデルルーム訪問　間取り　価格
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[569: 評判気になるさん]

>>554 匿名さん

ありがとうごさいます。めちゃ詳しいですね。確かにマウント取られることはあるかもしれませんが、上見たらキリないし、その分安く買えてるわけだからそれ気にしてもしょうがないですね。何よりこれからの開発楽しみですね。

[570: マンション掲示板さん]

>>554 匿名さん

車庫跡地の開発あるのですね！？あの場所なら商業施設の可能性高いですね。ここの立地ならモロに恩恵ありそうです。上石神井は新宿線のハブ駅になるでしょうから、再開発も期待できそうですね。

[571: マンション掲示板さん]

>>570 マンション掲示板さん

車両基地は規模を縮小して高架される予定になっており、現在の車両基地の南側も買収範囲として広げられました。
車両基地跡地については、「上石神井駅周辺のまちづくりにおいて、これからの地域の発展につながる重要な土地になりうる」とした上で、練馬区は「まちづくりに貢献するような活用方法、周辺の道路整備などについて、地域の皆様のご意見を伺いながら西武鉄道と協議を進めていく」と答えています。
西武鉄道も、「まちづくりに貢献できるよう練馬区と協議しながら検討していく」と答えており、まだ何も決まっていませんが、将来、何かしらできる場所です。
練馬区の都市計画マスタープランもこれまで「生活拠点」だった上石神井は「地域拠点」に位置付けられましたから、今後、駅前での市街地再開発事業含め、商業エリアが形成される可能性は高いと思いますよ。

[572: マンション掲示板さん]

>>571 マンション掲示板さん

詳し過ぎます！！ありがとうございます。
先のことになると思いますが、この街の将来は楽しみしかありません。そう考えると上石神井や新宿線沿線の駅はいまが底かもしれませんね。別に買い煽るわけではありませんが。

[573: マンション検討中さん]

>>572 マンション掲示板さん
今年の3月に事業認可となりましたから、認可前に販売された場合に比べて、ある程度価格におりこまれているとは思います。
不動産市場では、①憶測→②事業決定後の期待感→③実際に完成した後と通常、3段階で値上がりします。

駅周りが実際に出来上がれば、値上がり余地はあると思います。
しかし、駅と道路がきれいになっただけでは不動産価格はそれほど上昇しません。
駅の周りに大型のマンションができて、新たな人が流入し、商業施設の発展があってはじめて大きく値上がりします。
駅前の市街地再開発事業が上手く進めば、この地域の価値上昇はあるかもしれないですね。
ただ、地元商店街が市街地再開発事業を主導している場合、大山のハッピーロード周辺のように、身の丈計画にしてしまうと、デベロッパーや行政の考え方と対立してしまい、大規模なタワマン開発反対運動につながる可能性もあるので、この先街がどのように発展するかは未知数です。
いい街になるといいなと思っています。

[574: マンション掲示板さん]

>>573 マンション検討中さん

できれば思い切った再開発を期待したいです。ハッピーロードのような大規模な商店街ではありませんし、外環整備もセットでありますからね。西武には頑張ってもらいたいです。石神井公園駅くらいになればいいですよね。

[575: 匿名さん]

高架化していい感じになった駅の例としては相鉄線の星川や中央線の武蔵小金井、TXの流山おおたかの森などがありますね。そんな感じになればいいです。

[576: マンション検討中さん]

>>575 匿名さん

車庫跡地は立川のGREEN SPRINGSみたいな感じでお願いしますw 好き勝手言ってますが、魅力的な街になってほしいですね。

[577: 匿名さん]

最近だと下北沢とかも雰囲気良くなりました。

[578: マンション比較中さん]

なんか不自然なまでの前向きなコメント続いてて気味が悪い検討板ですね。この一帯がそんな将来に向けた好材料あるなら用地収容なりメジャーデベが放って置かないはずなのに、そうはなってないのは何故って一番疑問だけど、それは言っちゃいけないお約束なのですかね。

[579: 口コミ知りたいさん]

>>578 マンション比較中さん
駅の北側5分圏内に計画ありますよ。

[580: 買い替え検討中さん]

>>579 口コミ知りたいさん
その話、モデルルームで営業さん（？）が「上石神井にもう1棟建ちますよ」言ってました。
どんなマンションなんでしょうね

[581: 管理担当]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[582: 管理担当]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[583: eマンションさん]

>>580 買い替え検討中さん

テニスコートのところで、敷地はわりと広めです。長谷工の子会社の総合地所が土地買っていますね。
価格でたら驚くと思いますよw

[584: マンション検討中さん]

>>578 マンション比較中さん

用地取得ね。単純にこれからだからじゃないですか？
まずは西武系からでしょうね。そんな鬼の首をとったよう言うことでもないかと。

[585: 匿名さん]

>>584 さん

584です。既に情報出てるのですね。失礼しました。総合地所ですか。驚くとはメチャ高いということですか？

[586: マンション検討中さん]

西武新宿線の連続立体交差化事業も事業認可されたのが2024年3月6日ですからね。
これからですね。とはいえ、駅近にまとまった土地はないですから、これから地上げしないといけないわけです。
南北道路の用地と西武新宿線、北側側道の土地収用もあるので、しばらくはかかるでしょうね。

[587: マンコミュファンさん]

>>577 匿名さん

下北線路街、雰囲気いいですよね。久しぶりに行ったら激変してて驚きました。

[588: 匿名さん]

ヴェレーナだからあまり宣伝もされなくて狙い目だったね。ここはあと2割高くても余裕で売れたはず。

[589: 検討板ユーザーさん]

>>585 匿名さん
あ、情報出ていません！失礼しました。土地の登記あげました。
テニスコートのところは、1種低層、1種高度地区（10m高さ制限）なので、最近の建築コストを考えると売り出しの専有坪単価は高めに設定するのではないかな？と勝手に思っているだけです！
最近は、低層で坪単価高めの高級系も売れていると聞いていますので.....
個人的には、線路のすぐ北側ですし、小学校と中学校が直ぐそばにありますから、あまり好きな立地ではないです。

[590: マンション検討中さん]

>>588 匿名さん
まさに次でる物件はそれくらいの単価かな？と思っていました。内装のグレードはここより良くしてくるでしょうけどね。
今までの西武新宿線の不人気さからすると坪単価が高すぎると厳しいと判断したんでしょうね。
新宿線の高架化の事業認可も出たばかりで、知らない人からは、新宿線というだけで検討対象から外されてしまうでしょう。
解体前の賃貸マンションの時から大和地所レジデンスが所有していて、立退も自社でやったと言ってましたから、比較的安く出せたのでしょうね。
今の新築価格を考えると23区内の急行停車駅から徒歩5分でこの坪単価は割安感感じますし、近郊郊外の新築物件の中では比較的、残債割れの懸念が少ない立地でしたからね。

[591: マンコミュファンさん]

>>589 検討板ユーザーさん

レックインドアテニス？のところですね！？あそこもマンション建つのですね。線路高架化で南側の一部は収容される可能性ありますね。どのようなプランニングしてくるか楽しみですね。

[592: 口コミ知りたいさん]

>>578 マンション比較中さん

多勢に無勢、雉と鷹だね。ネガは全然いいと思うのだけど、もう少し丁寧に裏どりしてからコメントした方がいいんじゃない？

[593: 匿名さん]

再開発を見越してだと思うのですが、外環の2事業地にカンカンアパートや駐車場が多い
駅の北側は顕著です

[594: 口コミ知りたいさん]

>>593 匿名さん
都市計画道路が計画決定された予定地内では、あらたな建築物の建築するのに制限がかかるのですよ。
外環の2が計画決定されたのが昭和41年で、その後高架方式から地下方式に変更したことを踏まえ、平成26年に都市計画変更され、平成30年にようやく事業決定されました。
この間に、西武新宿線は複々線化を予定するも、バブル崩壊で目処がたたなくなり、平成31年に正式に取りやめました。
西武池袋線沿線だけが高架化とともに再開発が進み、西武新宿線沿線はこれらの大きな阻害要因もあり、ほとんど手つかずの状態のまま長らく放置され、西武新宿線と西武池袋線に格差が生じてしまいました。
昔は西武新宿線の方が人気があり、東京の地価は、西高東低、南高北低と言われていましたからね。
西武新宿線は都心から近く、再開発のしがいがある場所が多いですから、高架化をきっかけに大きく変わるかもしれないですね。
人気の路線なんて時代によって変わりますからね。

[595: 検討板ユーザーさん]

>>583 eマンションさん

かなりの広さですね。低層でも150戸くらいの規模建ちそう。線路沿いだから立地はこっちのがいいですね。

[596: マンション掲示板さん]

>>595 検討板ユーザーさん

そこです！3階建の低層だと思います。
駅距離は最短ルートで5分程度の距離ですが、最短ルートは踏切を越えないといけないので、朝はもう少し時間かかりそうです。
北側から駅に行くには少し遠回りですので、高架工事終わると良くなりますね。
とはいえ、23区内の駅近で高級感のある低層マンションは少ないので、需要あると思います。
ザ・パークハウス上石神井レジデンスからの住替需要もありそうですね。

[597: マンション検討中さん]

いま公式ホームぺージ見たら最終2邸って書いてあるw
あとはスーモに出てる2階のA、Gタイプの2部屋なのかな？
売れるのはやかったですね。

[598: 周辺住民さん]

今週末で完売します。

[599: マンション検討中さん]

>>596 マンション掲示板さん

ザ・パークハウス上石神井レジデンスは、西武新宿線高架化に伴う用地収容により立ち退きなんですか？

[600: 口コミ知りたいさん]

>>599 マンション検討中さん
知り合いが住んでますが、まだ色々まとまってないことが多いみたいですよ。

[601: マンション掲示板さん]

最終2邸だって。販売開始6ヶ月？、竣工前6ヶ月でほぼ完売！？売主さん値付け間違ったんじゃないですか？購入した方はいい買い物されましたね。

[602: マンション検討中さん]

>>601 マンション掲示板さん

竣工前1年ですね

[603: マンション検討中さん]

竣工予定時期：2025年6月上旬（予定）
引渡可能年月：2025年7月下旬（予定）

[604: マンション検討中さん]

>>602 マンション検討中さん

失礼しました。さらに凄い売れ行き。

[605: マンション検討中さん]

ワークラウンジがあったらなー。

[606: マンション検討中さん]

>>604 マンション検討中さん

上石神井エリアは西武新宿線　高架化の事業化以降、
更に人気が高まりましたね！

[607: 口コミ知りたいさん]

>>588 匿名さん

新築マンションにお得物件やお買い得物件はないと言われてるけど、ここはまさにそれでしたね。

[608: マンション比較中さん]

>>607 口コミ知りたいさん
お買い得物件ではなかったからね

[609: マンション比較中さん]

>>608 マンション比較中さん
中古は何がなんでも嫌だって条件と限られた予算と通勤利便性との妥協の上で決めたという方がほとんどだと思うよ

[610: 名無しさん]

>>609 マンション比較中さん

予算と○○との妥協は新築マンション買う大半の人がそうだと思うよw

[611: 匿名さん]

>>608 マンション比較中さん

市場原理という言葉を聞いたこともないのだろうなあ

[612: マンション検討中さん]

>>607 口コミ知りたいさん

ここは再開発の存在が大きいよね。

[613: 通りがかりさん]

>>609 マンション比較中さん

中古だと妥協しないという幻想
不動産は大半の人が予算ありきで何かを妥協するもの
それは中古だろうと同じ。広さ、立地、価格、築年数、建物グレード、何かを妥協するでしょ
すべてが希望通りの不動産を買える人なんてどれだけいるのかな？

[614: 口コミ知りたいさん]

売れた物件はお買い得だとか言う謎理論…。これだけしかない規模の物件だから、市場の高騰に慌てた人だけでも売れて不思議は無い。将来価値については10年後に答え合わせだね。

[615: 匿名さん]

>>614 口コミ知りたいさん

竣工1年前に完売間近まできているということは、現在の市場で相対的に見て人気はあったということでは？

まぁ、現在の一般的なデベロッパーの販売手法は、時間の経過とともに不動産価格が値上がりしている背景もあるから、過去とは異なり、完成までに売りきらないと売れ残りという感じでもなく、完成後であってもあえて値引しない（場合によっては値上げしている）ので、新築価格は高い水準で維持されているということでもありますが.....

今後の直近1～3年は、建築コストの増大（特に2024年4月以降また高くなった）もあり、新築価格はすぐには落ちないと思われるので、値上がりはもう少し続く可能性は高いと思いますが、未来のことなので、わかりませんね。
今買うかどうかは自己判断ですし、今買うなら何買っても（過去と比べたら）高いんですから、将来下がるかもと思うなら何も買わずに賃貸でいればいいんですよ。
金融正常化にむかうということは、基本的にはインフレ方向に向かっているということでもあるので、ローンを利用して不動産を購入するという判断は普通なのではないでしょうか。
そこで、金利が上がるから不動産価格が下がるとは一概には言えませんからね。インフレ状態で、所得も増えているなら、金利が上がっていたとしても、（貨幣価値が落ちているわけですから）居住用の不動産価格は上がる方向になるわけですし。

過去から将来にかけてもお買い得だったかどうかは、結果論でしかわからないことですからね。

[616: 評判気になるさん]

>>615 匿名さん
こういう掲示板にやたら長文で書く人たまにいますよねw
やってやったという自己満なんでしょうなぁ…

[617: マンション検討中さん]

>>614 口コミ知りたいさん

謎理論てさすがに花畑過ぎん？
慌てた人が買ったとか思わず吹いたわw

[618: マンション検討中さん]

>>616 評判気になるさん

自己満とか謎理論とか理解できないとそういう返しになるわな