ヴェレーナ上石神井ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

ヴェレーナ上石神井についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.daiwa-r.co.jp/sp/kamishakujii/

所在地：東京都練馬区上石神井一丁目347番1他（地番）
交通：西武新宿線「上石神井」駅徒歩5分
　　　JR中央線「吉祥寺」駅までバス約24分「立野橋」バス停徒歩5分
間取：2LDK～3LDK
面積：53.67平米～72.17平米
売主：大和地所レジデンス株式会社
施工会社：未定
設計・監理：株式会社イクス・アーク都市設計
管理会社：大和地所コミュニティライフ株式会社

総戸数：42戸［他に管理員室1戸］
構造・規模：鉄筋コンクリート造 地上6階建
用途地域・地区：第一種住居地域
駐車場：敷地内に9台設置（プライベートパーキング2台、身障者用1台、機械式6台）
自転車置場：敷地内に84台設置
　　（上段ラック式25台、下段スライド式42台、平置式5台、プライベートサイクルスペース12台）

竣工予定時期：　2024年12月上旬（予定）
引渡し可能年月：2025年 1月下旬（予定）
販売予定時期：　2023年12月上旬

バルコニー面積：6.20平米～14.20平米
オープンエアリビング面積：8.78平米～12.20平米
オープンエアスペース面積：5.30平米～6.22平米
テラス面積：2.68平米～5.22平米
プライベートガーデン面積：1.47平米～12.21平米
ルーフバルコニー面積：33.71平米～34.33平米
建ぺい率：60%（角地緩和により70%）
容積率：200%
敷地面積：1,336.24平米（実測・登記簿予定面積・建築確認対象敷地面積）
建築面積：744.38平米
延床面積：2,966.19平米
　　　　（エレベーターの昇降路の部分29.40平米、共同住宅の共用廊下等の部分145.45平米、
　　　　　宅配ボックスの設置部分7.65平米を含む）

URBAN SWIFT
都心を軽快に、思うままに。日々を心地よく、伸びやかに。

都心エリアをダイレクトにつなぐ軽快なアクセスと、
日々の心地よさを追い求めた住まいがひとつになることで、
ここでしか出逢えない自分たちらしい新たな暮らしがはじまります。
都心を思いのままに、そしてスマートに暮らす日々をここから。

- 西武新宿線[急行停車駅]「上石神井」駅徒歩5分
- 駅前から住宅街へと移り変わってゆく 穏やかな第一種住居地域に誕生
- 西部新宿線/急行停車駅「上石神井」駅より
　「高田馬場」駅へ直通15分[12分]　「西武新宿」駅へ直通18分[15分]
- オープンエアリビング・専用駐車場・ルーフバルコニー付など独創的なプランニングをご用意
- 気軽に自転車やバスで 日々の生活圏として吉祥寺を愉しむ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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ヴェレーナ上石神井　モデルルーム訪問　間取り　価格
https://www.sumu-log.com/archives/62778/

[501: 坪単価比較中さん]

「売れている=コスパ高い」は何の証拠にもなってないですよ。消去法と妥協で選んでる方が多いでしょうし、周辺中古相場と比較した際の10年後残価見込みを考慮すれば「コスパ高い」とはとても言えない物件だと思います。今の相場下で敢えて新築マンションを希望するなら予算踏まえて妥協するのは仕方ない話しではありますが。

[502: 坪単価比較中さん]

>>499 マンコミュファンさん
このように妥協と短期居住の前提でここを選択されるケースが多いのでしょうね。ただ、見込み通り売りに出した際に期待した価格で売れるかどうかは「中古」の相場でシビアに選別されるので、「新築」の今のピカピカトキメキ感が剥がれ落ちた時にどうだろうか？という冷静な視点は必要ですね。

[503: 購入経験者さん]

今の相場の下での将来価値に関しては、例えばですが5年後に同じ3LDKで築10年の72m2物件と築13年62m2の価格含めた近似物件があったらどっちを選択しますかって考えると分かりやすいかと思います。(大和地所のヴェレーナでも3年前なら同価格帯なら10m2どころか15m2は広く仕様も良い物件が多かったですね)
しかもここは僅か42戸の小規模で築年数重ねるほどに競合物件の中で埋もれる事が見込まれます。デベは一次取得層の｢出来れば新築を...｣の想いを踏まえて利益最大化した物件事業化しますが、我々にとっては一生に何度もない大きな決断ですから、ここの掲示板のコメントもどういう立ち位置でされているのかしっかり見極めて参考にされた方が良いと思いますよ。(ネガコメ否定の根拠は論理的か？なぜそういうコメントをするのか？)

[504: 購入経験者さん]

>>503 購入経験者さん
失礼｢3LDKで築10年の62m2物件と築13年72m2」のタイプミスでした。

[505: マンション検討中さん]

>>499 マンコミュファンさん
住民板のそれらの書き込みしてたらアレだけど、検討板だから寧ろ考えられるネガは歓迎じゃない？商談したりモデルルーム見たりして浮かれてキチンと検討しきれないまま契約して後で後悔するよりずっといい。

[506: eマンションさん]

>>505 マンション検討中さん

ネガは事実や根拠あるものはOKだよね。ただ性格悪いなあと思っただけwww

[507: マンション検討中さん]

>>503 購入経験者さん

ここは駅5分です。それ自体が希少なんです。しかも大規模じやないからこそその希少性も保たれる。駅前の再開発もこの立地ならモロに恩恵受けられる。因みに上石神井駅徒歩5分以内のまともな中古ってほぼないですよ。あなたのネガコメの根拠は論理的か？なぜそういうコメントをするのか？笑

[508: eマンションさん]

>>502 坪単価比較中さん

それは全てのマンション購入者にいえること。例えばあなたが永住前提で買ったとしても住み替えざるを得なくなるかもしれない。その時にリセール何も考えてなかったでは困りますよね？例えば大規模だから同じマンション内での競合多数、地権者による相場無視の叩き売り、金利上昇により郊外駅遠物件大暴落みたいなことだってあるかもしれません。先のことなんて誰にもわかりませんよ。大事なのはしっかり計画を立てておくことです。いくつかのパターンでね。大丈夫ですか？先のこと考えてますか？

[509: 評判気になるさん]

>>501 坪単価比較中さん

コスパ高いから売れているのでしょうね。
いまの相場下でなくても何かしらは妥協しないと家なんて買えませんよ。周辺中古相場調べたのですね？業者の方ですかね？コスパ高いと言えないエビデンスをぜひ見せてください。この辺りの事例が少なくて、調べたいと思ってたのですよ。よろしくお願いします。

[510: 口コミ知りたいさん]

>>502 坪単価比較中さん

で、妥協のない永住前提で買われたあなたの住まいはどこなんですか？参考までにぜひ教えてください。

[511: 検討板ユーザーさん]

>>504 購入経験者さん

比較として成立してないからどっちでもいいかな笑
浅薄なんだからあまり無理しない方がいいよ

[512: マンション検討中さん]

今の相場感を勉強された方がよさそうですよ

[513: マンション検討中さん]

上石神井駅徒歩5分以内に築10年以内の分譲マンションが何件あるかご存知ないのかな？笑
見えない敵と戦っていらっしゃるようで、大変ですね。

[514: 検討板ユーザーさん]

>>512 マンション検討中さん

ぜひ教えてください。
いまはどんな相場感ですか？

[515: マンコミュファンさん]

>>513 マンション検討中さん

あっ、それを教えてください。
敵ってあなたのことですか？笑

[516: 評判気になるさん]

>>513 マンション検討中さん

詳しい方のようですので、
中古の成約事例や騰落率も教えてください。

[517: 検討板ユーザーさん]

>>515 マンコミュファンさん
上石神井徒歩5分以内に築10年以内の分譲マンションはありませんよ。

最も新しいもので、2010年のパークハウス上石神井27戸、その次が2010年のパークロッジ上石神井29戸、これで徒歩5分以内、築20年以内のマンションは終わりです。
単身用ワンルーム投資マンションは除いてます。

築30年まで範囲を広げても、2003年コンファーレ上石神井40戸、2002年ベルルージュ上石神井17戸、1998年ベルハイム上石神井南31戸、1995年グレアーブル上石神井27戸、1995年上石神井ガーデンハウス55戸、駅徒歩5分以内はこれで終わりです。

上石神井駅徒歩5分以内の築浅マンションというのが、どれだけ希少かおわかりですか？
駅徒歩10分との比較は意味がないのでやりません。

[518: 評判気になるさん]

>>515 マンコミュファンさん

見えない敵とは、あなたの想像の中にある近隣類似物件です。
上石神井駅徒歩5分以内に築年数が近い70平米超のライバル物件がありますか？
一番築年数が近い競合が、現在築13年ですよ。
たとえば、高架化工事完了してるであろう築15年の時に相手は築29年です。

ちなみに不動産マーケットにおいて、特にマンションは、駅徒歩5分以内の物件と6分以上の物件では価値がまったく変わります。

[519: 検討板ユーザーさん]

上石神井駅に近いのがポイントですね。

[520: 匿名さん]

ここより魅力的な物件もなかなかないと思う。

[521: 匿名さん]

>>517 検討板ユーザーさん

ありがとうございます！いやいや私も5分以内の希少性に価値を感じていたのでハッキリとわかってよかったです。因みにこれ何で調べました？後学のためにぜひ。

[522: 名無しさん]

>>521 匿名さん
マンションライブラリーで検索してみて下さい。
三井不動産リアルティ、住友不動産販売、東急リバブルなどが過去の分譲データに基づいて公開していますよ。

[523: マンション検討中さん]

避けたいのは何とか売りたい営業の「一見良さげな新築の今だからこそのポイント」に惑わされてネガを十分検討せずに勢いだけで決断しちゃう事。こうした掲示板でも「誰か」の意見の裏の意図を考えた上で本当に自分の家庭の条件に合っているのか判断したいですね。駅徒歩5分以内の中古比較も実際にその時になれば対象は上石神井駅に限定される検討者は殆ど居ません。ある程度広域でそれらの情報にも目を向けることは大切です。

[524: 検討板ユーザーさん]

>>522 名無しさん

ありがとうございます。調べてみます。レインズ見たいのですが、なぜ、あれ一般公開しないのですかね？そういう時代でもないと思うのですが。

[525: 通りがかりさん]

>>523 マンション検討中さん
立体交差化が終了し、街がきれいになった後（15年後）の上石神井駅（急行停車駅）と広域で比較検討対象になる駅がどの駅になるか考えてみたらいかがでしょうか。
現在のその駅から徒歩5分以内、築15年の中古価格は坪単価いくらですか？

[526: 検討板ユーザーさん]

検討スレでネガ意見に必死になって抗ってる方ってたぶんもう契約しちゃった方ですよね。検討段階の方なら他者の意見を参考にするしない程度で何の影響もないですし、あたかもこの物件が中広域でも貴重かのような過剰な擁護コメントは違和感があります。自分が自身をもって決断したならもうこうした検討スレは見ないで住民スレを立ててそちらで仲間内で今後について語らった方が健全ですよ。

[527: マンション検討中さん]

中広域で貴重とは言っていませんよ。
で、15年後の上石神井駅と広域で比較検討の対象になると考えられる駅はどこなんですか？笑
西武新宿線の各駅停車駅以外でお願いしますね！

今のまともな築年数の物件がない上石神井駅付近の築古の中古マンションと比較して中古相場が！とか言っているから。笑
上石神井駅徒歩5分以内の築浅は希少だと言っただけなんですが？

[528: 匿名さん]

立体交差化されると街路も整備されて雰囲気良くなりそう。お店とかも新たにできるかも。

[529: マンション検討中さん]

>>527 マンション検討中さん
やはりここを希少って仰る方は対象範囲が上石神井駅徒歩5分以内という超ピンポイント検討者ですよね...

[530: 口コミ知りたいさん]

>>523 さん

営業トークに惑わされる、勢いで買ってしまうなど、ご自身の経験からのアドバイスと推察します。大変お気の毒でした。広域や狭域や駅限定など、その辺りは人により求める条件が異なるので仰る通りですね。ただ住宅の場合、立地や商品だけでなく価格もあわせて考える必要があります。それぞれに合った最適な住宅が見つかるといいですね。因みに掲示板に裏の意図で書き込むのは営業くらいじゃないでしょうか。匿名の場合、大体思ったことを素直に書き込んでる人が多いと思いますが。それともあなたは何か裏の意図があってネガティブなコメントを書き込まれてるのでしょうか？

[531: 検討板ユーザーさん]

>>529 マンション検討中さん

不動産のこともう少し勉強された方がいいと思いますよ。情弱だと誰かのように営業トークに惑わされて勢いで買って後悔することになりますよww

[532: 検討板ユーザーさん]

>>527 さん

ここには見えない敵？がいるんですよw 私の想像かもしれませんが、近隣物件をイメージした方が話も盛り上がるので。ただムキになってるところを見るとあながち間違いではないのかなと思っていますw 近隣物件の購入者が自己納得のために周辺物件を荒らすのはマンコミュあるあるですからね。

[533: 匿名さん]

>>526 検討板ユーザーさん

契約はしていませんしすることもないかなw でもここは素直に良い物件だと思っています。因みに抗ったり擁護してるわけではなく間違いや勘違いを正しているだけですww
以前にも書きましたが、事実で根拠のあるネガネタは大歓迎だと思います。とくに検討者には。単に中傷するのではなく実のあるコメントや議論を希望しますww

[534: 匿名さん]

駅5分だとリセールの時にも有利。中古にしても賃貸にしても一番重視される条件が駅距離なんですよね。

[535: 検討板ユーザーさん]

>>534 匿名さん

そうですね。不動産は駅距離が全てと言っても過言ではありませんからね。

[536: マンション検討中さん]

現在の駅力はそれほど高くないですが、立体交差化後の駅力アップを踏まえると、高田馬場まで15分、西武新宿18分という急行停車駅から徒歩5分というのは強みですね。
中古物件を中広域で検討したとしても、同条件の在庫物件はそれほど多くないはずですよ。
徒歩10分以上の物件は中古市場での在庫あふれていますよね？
ターミナル駅から20分圏内の急行停車駅から徒歩5分以内の物件というのはリセールしやすいということですね。

[537: 買い替え検討中さん]

営業さん、非常に頼りないというか覇気がないというか…
本当に売る気があるのか分からない対応でした。
もう完売に近いそうなので、力入れないくてもいいのかもしれないけど

[538: 通りがかりさん]

ここの会社の掲示板なんでこんなに荒れるんだろ…客層の違い？それとも営業民度の違い？

[539: eマンションさん]

>>538 通りがかりさん

そこまで荒れてるようには見えませんが。どこの掲示板にもアンチはいますし明らかに荒らしという人もいないですけどね。ここに限っては7000万台ですから客層に問題があるとは思えません。営業は正直よくわかりませんが、そんなに酷いのですか？

[540: マンコミュファンさん]

ここは(不人気の西武新宿線だけど)駅徒歩5分が唯一にして最大の拠り所だと思う。それ以外は小規模だし専有部/共有部仕様にしても特筆する点も無く、何よりもファミリー住まいには手狭な点がキツイ。アンチ云々言ってる擁護者が頑張ってるけど、通勤なり通学なりの目的地と住まいに望む周辺環境をキーにして探せば中古なら1~2千万は安くもっと広く残債割れ懸念少ない物件はある。｢じゃ、具体的にどこ？｣がお決まりの返しだろうが、それぞれの条件次第で合う合わないは変わるので一例あげても意味なし。自分で探せない方は信頼出来る不動産仲介業者に相談すればたくさん紹介してくれるよ。

[541: マンコミュファンさん]

ここに合っているのはこの地に地縁があって家族も3人以上に増える見込みは無く荷物は最小限で、長期居住予定で残債割れは気にしない方だと思う。逆に言えばこれのどれかに一つでも当て嵌まる点があれば今一度｢ここ選ぶ必要あるの？｣ってよく考えた方が良い。

[542: 検討板ユーザーさん]

>>539 eマンションさん なぜか物件を肯定するコメントをすると荒れるんですよね。物件を肯定すると営業が書き込みに来てるのかとか疑われて、違いますと書くとそうとしか思えないとか言われる。

[543: 通りがかりさん]

この物件、好きです。
結構物件探ししてましたが、駅距離、価格、将来性(わずかだが)、現在の市況考えるとバランス良いと思います。
スーパーやドラッグストア、公園も近くて住みやすそう。

[544: マンション検討中さん]

かなり売れているみたいですね

[545: 匿名さん]

>>542 検討板ユーザーさん

他者を否定することでしか自己を肯定できない人なんでしょう。同じ最寄りで対極にあるような物件といえばブリリアシティの購入者なのかな？駅距離、広さ、規模、共用を比較しているわかりやすい投稿もありますから、きっとそうなんでしょうね 笑
それぞれメリデリがあり魅力的な物件だと思うのですが、なぜ、わざわざ他を否定するのでしょうね。自信のない表れなのか買ったことを後悔しての腹いせなのか？単に性格的な問題なのか？いずれにせよ残念な人たちです。あちらの住民板はマナーやモラルの欠如、デリカシーに欠ける投稿がやたら多いことにも納得ですね。

[546: 匿名さん]

近隣に住んで10年程です
西武新宿線沿線はオススメできません、理由は悔しいけど色々ネガられている内容そのままです

上石神井は西武新宿線の中では利便性高い方だと思いますが、それでも池袋線の所沢以東のどの駅より魅力が無いと感じています

住めばわかります
住居を買って住んでから後悔します
あと1割、2割高くても池袋線が良かった
徒歩15分圏内でも中央線にすべきだった
そう思いながら暮らしています

[547: 匿名さん]

都心でもここより利便性の高い物件ってそんなに多くないと思うんだけどな。

[548: 検討板ユーザーさん]

私は西武新宿線のこれからに期待したい。希望を持って生活できるのは楽しい事です。既に快適になっている場所に住むのも良し、これからに期待して投資感覚で住むのも良し。個人の自由です。

[549: eマンションさん]

>>540 さん

仰る通り駅5分こそがここの最大の価値ですね。拠り所というか不動産にとっての最大価値がこれです。特筆すべきがこれなのです。拠り所の使い方間違ってます 笑
その最大価値を享受するために面積は犠牲にしていますが、その分価格面でも恩恵を受けています。ここの単価は385万くらいでしょうか？10平米圧縮なら1200万くらいはグロスを低く抑えられていることになります。グロス価格だけで言うと7000万台は妥当だと思います。また60平米台の3LDK、3人家族であれば普通に暮らせる広さと思います。
他に安い中古があるかもというのは、もはやあなたの妄想でしかないかと。仰る通りで条件次第で合う合わない変わりますしね。これは根拠のない煽りコメントにしかならないと思います。
私は別にここを擁護するつもりはありません。私の価値観とは合わないので契約もしません 笑　ただ、上石神井駅5分の希少性、60平米台3LDKの工夫された間取り、坪単価385万7000万台の絶妙な値付け、再開発計画メインの上石神井駅最寄り等々、住宅としてとても魅力的な物件だと素直に思います。
あなたもきっとここは価値観に合わないのでしょう。でもだからといって、自分の価値観をここで押し付ける必要ありますかね？匿名掲示板だからと言って、何でもありというのはちと違うような気がしますが。

[550: マンション掲示板さん]

>>546 匿名さん

西武新宿線のオススメできない理由ってなんだろ。西武新宿止まりのところくらいしか思いつかないのだけど。それは確かに不便と思う。あと高田馬場の乗り換えが混むとかかな？でもそんなこと織り込み済みで買ったわけではないの？知らなかったというなら事前の確認不足という話かと。因みに池袋線と中央線て用途かなり異なるけど、とにかくあなたは新宿線が嫌なんですね。なんか雑ですねw

[551: 名無しさん]

>>550 マンション掲示板さん 中央線が良すぎるから相対的に駄目さが際立ってるだけですよ。一般的に見たら新宿線は悪くないです。

[552: マンション比較中さん]

デメリットはこれまで散々書かれてる通り。決断するならそれらが許容出来る覚悟あれば良し。擁護派が書いてるような希少物件でも将来価値有望物件でも無いのは目を逸らさずに少し調べれば誰でも分かること。今のご時世にそんな旨い話しは無い。

[553: マンション比較中さん]

>>552 マンション比較中さん
誤解の無いように言っておくと、別にこの物件だけが悪い訳ではなく、今の近郊郊外新築マンションの多くはそんなモノで、ここもそのうちの一つなだけって事。

[554: 匿名さん]

ザ・パークハウス上石神井レジデンスの立退もありますし、西武新宿線を悪く言う人もいますね。
また、西武新宿線沿線を買った場合、他人からは西武池袋線と比較され格下扱いされますし、中央線沿線を買えなかった人とマウントをとられてるんでしょうね。悔しいんですか？
西武新宿線沿線の掲示板は荒れやすいんでしょうね。

個人的には西武新宿線は将来性あると思いますよ。
西武池袋線も高架化される前とされた後ではまったく変わりましたよね。

西武新宿駅から新宿駅までの地下通路は決定されていますし、新宿駅の再開発で西武新宿駅から新宿駅まで地上デッキで繋がる構想もあります。
上石神井駅周辺だと、駅の高架化にあわせて、外環インター、外環の2（南北道路）、駅前ロータリー、車庫跡地の活用が予定されていますし、市街地再開発事業への期待（市街地再開発事業は現時点ではまだ何もありません。）などありますからね。

このマンションの立地であれば、車庫跡地の再利用の用途次第では、恩恵があるかもしれませんね。
車庫跡地の再利用にあわせて、駅の東側に改札を新設して欲しい、駅の東側にも南北に新しい道路を設けて欲しい、という要望がでています。
改札は現在の位置付近が予定されており、東側に改札が新設される計画はないらしいですが、車庫跡地は西武所有の土地ですから、都、練馬区、西武の協議次第では、駅の東側に改札を新設される計画は、まったくない話ではないかもしれませんね（これはあればラッキーくらいのものです）。

西武新宿線の高架化が終われば、現在の石神井公園駅程度の価値になる可能性は充分あると思いますよ。
吉祥寺へのアクセスが良く、新宿駅周りの再開発もあることから新宿へのアクセスが良い西武新宿線の方が池袋線より上になる可能性もあるかもしれませんね。
未来のことなので、わかりませんけどね。

今の石神井公園駅徒歩5分圏内の築15年の中古マンションが坪330～360万円といったところですから、新築で坪380～400万円のこのマンションは悪い選択肢ではなく、売主も絶妙な値付をしたなという印象です。

[555: 匿名さん]

高田馬場は再開発計画があるので乗り換え導線は改善される可能性が高い

[556: 評判気になるさん]

>>545 匿名さん

同じ最寄だとシティテラス善福寺公園もありますねw

[557: 匿名さん]

>>550 マンション掲示板さん
西武池袋沿線、中央線沿線の人からマウント取られる点かな。
西武池袋線の人は西武新宿線も高架化され、マウント取れなくなるので焦っているのではないでしょうかねw

[558: 匿名さん]

西武池袋線は池袋再開発の恩恵を受けられるのが強みですね。

[559: マンション掲示板さん]

西武鉄道は一つ一つの細かい所が煮詰められてないんですよね。新しくなったホームの接近放送は女性バージョンがもごもごしていて何を言っているかよく分からないですし、客に対する快適性を配慮出来てないです。40050系の網棚が低いので窓を開けようとすると手が網棚に引っかかり窓が開けずらいですし。

[560: 匿名さん]

新宿勤務なら西武新宿線で20分はいい選択肢かな

[561: eマンションさん]

西武線の新接近放送は声が籠った感じなのでよく聞き取れませんよね。

[562: 匿名さん]

高田馬場乗り換えで大手町も近いですよ。

[563: 評判気になるさん]

中央線の何がいいのかよく分からない…

[564: 評判気になるさん]

>>559 マンション掲示板さん
もしかして鉄オタさんですか？着眼点が鋭い

[565: 評判気になるさん]

>>564 評判気になるさん そうなんですよ。不動産や鉄道に詳しいですが、上石神井のこの辺は特にホワイトカラー感のある場所なので住むにはいいと思います。西武鉄道がやり手ではないのがたまにきずです。

[566: 名無しさん]

>>559 マンション掲示板さん

そんな些末な話し 笑

[567: 通りがかりさん]

>>552 マンション比較中さん

最も大事なのは駅5分という日々の利便性です。そこにお金を払うのであって希少性や将来性ではありませんよ。あと近隣で条件さえよければ5年で～110%とか普通にありますよ。それこそ少し調べればわかります。ただ、ここがそうなるか、この先もそれが続くのかはもちろんわかりませんが。

[568: 評判気になるさん]

>>556 評判気になるさん

そういえばそうですね。で、どっちの購入者なの？そろそろ教えてください 笑

[569: 評判気になるさん]

>>554 匿名さん

ありがとうごさいます。めちゃ詳しいですね。確かにマウント取られることはあるかもしれませんが、上見たらキリないし、その分安く買えてるわけだからそれ気にしてもしょうがないですね。何よりこれからの開発楽しみですね。

[570: マンション掲示板さん]

>>554 匿名さん

車庫跡地の開発あるのですね！？あの場所なら商業施設の可能性高いですね。ここの立地ならモロに恩恵ありそうです。上石神井は新宿線のハブ駅になるでしょうから、再開発も期待できそうですね。

[571: マンション掲示板さん]

>>570 マンション掲示板さん

車両基地は規模を縮小して高架される予定になっており、現在の車両基地の南側も買収範囲として広げられました。
車両基地跡地については、「上石神井駅周辺のまちづくりにおいて、これからの地域の発展につながる重要な土地になりうる」とした上で、練馬区は「まちづくりに貢献するような活用方法、周辺の道路整備などについて、地域の皆様のご意見を伺いながら西武鉄道と協議を進めていく」と答えています。
西武鉄道も、「まちづくりに貢献できるよう練馬区と協議しながら検討していく」と答えており、まだ何も決まっていませんが、将来、何かしらできる場所です。
練馬区の都市計画マスタープランもこれまで「生活拠点」だった上石神井は「地域拠点」に位置付けられましたから、今後、駅前での市街地再開発事業含め、商業エリアが形成される可能性は高いと思いますよ。

[572: マンション掲示板さん]

>>571 マンション掲示板さん

詳し過ぎます！！ありがとうございます。
先のことになると思いますが、この街の将来は楽しみしかありません。そう考えると上石神井や新宿線沿線の駅はいまが底かもしれませんね。別に買い煽るわけではありませんが。

[573: マンション検討中さん]

>>572 マンション掲示板さん
今年の3月に事業認可となりましたから、認可前に販売された場合に比べて、ある程度価格におりこまれているとは思います。
不動産市場では、①憶測→②事業決定後の期待感→③実際に完成した後と通常、3段階で値上がりします。

駅周りが実際に出来上がれば、値上がり余地はあると思います。
しかし、駅と道路がきれいになっただけでは不動産価格はそれほど上昇しません。
駅の周りに大型のマンションができて、新たな人が流入し、商業施設の発展があってはじめて大きく値上がりします。
駅前の市街地再開発事業が上手く進めば、この地域の価値上昇はあるかもしれないですね。
ただ、地元商店街が市街地再開発事業を主導している場合、大山のハッピーロード周辺のように、身の丈計画にしてしまうと、デベロッパーや行政の考え方と対立してしまい、大規模なタワマン開発反対運動につながる可能性もあるので、この先街がどのように発展するかは未知数です。
いい街になるといいなと思っています。

[574: マンション掲示板さん]

>>573 マンション検討中さん

できれば思い切った再開発を期待したいです。ハッピーロードのような大規模な商店街ではありませんし、外環整備もセットでありますからね。西武には頑張ってもらいたいです。石神井公園駅くらいになればいいですよね。

[575: 匿名さん]

高架化していい感じになった駅の例としては相鉄線の星川や中央線の武蔵小金井、TXの流山おおたかの森などがありますね。そんな感じになればいいです。

[576: マンション検討中さん]

>>575 匿名さん

車庫跡地は立川のGREEN SPRINGSみたいな感じでお願いしますw 好き勝手言ってますが、魅力的な街になってほしいですね。

[577: 匿名さん]

最近だと下北沢とかも雰囲気良くなりました。

[578: マンション比較中さん]

なんか不自然なまでの前向きなコメント続いてて気味が悪い検討板ですね。この一帯がそんな将来に向けた好材料あるなら用地収容なりメジャーデベが放って置かないはずなのに、そうはなってないのは何故って一番疑問だけど、それは言っちゃいけないお約束なのですかね。

[579: 口コミ知りたいさん]

>>578 マンション比較中さん
駅の北側5分圏内に計画ありますよ。

[580: 買い替え検討中さん]

>>579 口コミ知りたいさん
その話、モデルルームで営業さん（？）が「上石神井にもう1棟建ちますよ」言ってました。
どんなマンションなんでしょうね

[581: 管理担当]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[582: 管理担当]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[583: eマンションさん]

>>580 買い替え検討中さん

テニスコートのところで、敷地はわりと広めです。長谷工の子会社の総合地所が土地買っていますね。
価格でたら驚くと思いますよw

[584: マンション検討中さん]

>>578 マンション比較中さん

用地取得ね。単純にこれからだからじゃないですか？
まずは西武系からでしょうね。そんな鬼の首をとったよう言うことでもないかと。

[585: 匿名さん]

>>584 さん

584です。既に情報出てるのですね。失礼しました。総合地所ですか。驚くとはメチャ高いということですか？

[586: マンション検討中さん]

西武新宿線の連続立体交差化事業も事業認可されたのが2024年3月6日ですからね。
これからですね。とはいえ、駅近にまとまった土地はないですから、これから地上げしないといけないわけです。
南北道路の用地と西武新宿線、北側側道の土地収用もあるので、しばらくはかかるでしょうね。

[587: マンコミュファンさん]

>>577 匿名さん

下北線路街、雰囲気いいですよね。久しぶりに行ったら激変してて驚きました。

[588: 匿名さん]

ヴェレーナだからあまり宣伝もされなくて狙い目だったね。ここはあと2割高くても余裕で売れたはず。

[589: 検討板ユーザーさん]

>>585 匿名さん
あ、情報出ていません！失礼しました。土地の登記あげました。
テニスコートのところは、1種低層、1種高度地区（10m高さ制限）なので、最近の建築コストを考えると売り出しの専有坪単価は高めに設定するのではないかな？と勝手に思っているだけです！
最近は、低層で坪単価高めの高級系も売れていると聞いていますので.....
個人的には、線路のすぐ北側ですし、小学校と中学校が直ぐそばにありますから、あまり好きな立地ではないです。

[590: マンション検討中さん]

>>588 匿名さん
まさに次でる物件はそれくらいの単価かな？と思っていました。内装のグレードはここより良くしてくるでしょうけどね。
今までの西武新宿線の不人気さからすると坪単価が高すぎると厳しいと判断したんでしょうね。
新宿線の高架化の事業認可も出たばかりで、知らない人からは、新宿線というだけで検討対象から外されてしまうでしょう。
解体前の賃貸マンションの時から大和地所レジデンスが所有していて、立退も自社でやったと言ってましたから、比較的安く出せたのでしょうね。
今の新築価格を考えると23区内の急行停車駅から徒歩5分でこの坪単価は割安感感じますし、近郊郊外の新築物件の中では比較的、残債割れの懸念が少ない立地でしたからね。

[591: マンコミュファンさん]

>>589 検討板ユーザーさん

レックインドアテニス？のところですね！？あそこもマンション建つのですね。線路高架化で南側の一部は収容される可能性ありますね。どのようなプランニングしてくるか楽しみですね。

[592: 口コミ知りたいさん]

>>578 マンション比較中さん

多勢に無勢、雉と鷹だね。ネガは全然いいと思うのだけど、もう少し丁寧に裏どりしてからコメントした方がいいんじゃない？

[593: 匿名さん]

再開発を見越してだと思うのですが、外環の2事業地にカンカンアパートや駐車場が多い
駅の北側は顕著です

[594: 口コミ知りたいさん]

>>593 匿名さん
都市計画道路が計画決定された予定地内では、あらたな建築物の建築するのに制限がかかるのですよ。
外環の2が計画決定されたのが昭和41年で、その後高架方式から地下方式に変更したことを踏まえ、平成26年に都市計画変更され、平成30年にようやく事業決定されました。
この間に、西武新宿線は複々線化を予定するも、バブル崩壊で目処がたたなくなり、平成31年に正式に取りやめました。
西武池袋線沿線だけが高架化とともに再開発が進み、西武新宿線沿線はこれらの大きな阻害要因もあり、ほとんど手つかずの状態のまま長らく放置され、西武新宿線と西武池袋線に格差が生じてしまいました。
昔は西武新宿線の方が人気があり、東京の地価は、西高東低、南高北低と言われていましたからね。
西武新宿線は都心から近く、再開発のしがいがある場所が多いですから、高架化をきっかけに大きく変わるかもしれないですね。
人気の路線なんて時代によって変わりますからね。

[595: 検討板ユーザーさん]

>>583 eマンションさん

かなりの広さですね。低層でも150戸くらいの規模建ちそう。線路沿いだから立地はこっちのがいいですね。

[596: マンション掲示板さん]

>>595 検討板ユーザーさん

そこです！3階建の低層だと思います。
駅距離は最短ルートで5分程度の距離ですが、最短ルートは踏切を越えないといけないので、朝はもう少し時間かかりそうです。
北側から駅に行くには少し遠回りですので、高架工事終わると良くなりますね。
とはいえ、23区内の駅近で高級感のある低層マンションは少ないので、需要あると思います。
ザ・パークハウス上石神井レジデンスからの住替需要もありそうですね。

[597: マンション検討中さん]

いま公式ホームぺージ見たら最終2邸って書いてあるw
あとはスーモに出てる2階のA、Gタイプの2部屋なのかな？
売れるのはやかったですね。

[598: 周辺住民さん]

今週末で完売します。

[599: マンション検討中さん]

>>596 マンション掲示板さん

ザ・パークハウス上石神井レジデンスは、西武新宿線高架化に伴う用地収容により立ち退きなんですか？

[600: 口コミ知りたいさん]

>>599 マンション検討中さん
知り合いが住んでますが、まだ色々まとまってないことが多いみたいですよ。