ヴェレーナ上石神井ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

ヴェレーナ上石神井についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.daiwa-r.co.jp/sp/kamishakujii/

所在地：東京都練馬区上石神井一丁目347番1他（地番）
交通：西武新宿線「上石神井」駅徒歩5分
　　　JR中央線「吉祥寺」駅までバス約24分「立野橋」バス停徒歩5分
間取：2LDK～3LDK
面積：53.67平米～72.17平米
売主：大和地所レジデンス株式会社
施工会社：未定
設計・監理：株式会社イクス・アーク都市設計
管理会社：大和地所コミュニティライフ株式会社

総戸数：42戸［他に管理員室1戸］
構造・規模：鉄筋コンクリート造 地上6階建
用途地域・地区：第一種住居地域
駐車場：敷地内に9台設置（プライベートパーキング2台、身障者用1台、機械式6台）
自転車置場：敷地内に84台設置
　　（上段ラック式25台、下段スライド式42台、平置式5台、プライベートサイクルスペース12台）

竣工予定時期：　2024年12月上旬（予定）
引渡し可能年月：2025年 1月下旬（予定）
販売予定時期：　2023年12月上旬

バルコニー面積：6.20平米～14.20平米
オープンエアリビング面積：8.78平米～12.20平米
オープンエアスペース面積：5.30平米～6.22平米
テラス面積：2.68平米～5.22平米
プライベートガーデン面積：1.47平米～12.21平米
ルーフバルコニー面積：33.71平米～34.33平米
建ぺい率：60%（角地緩和により70%）
容積率：200%
敷地面積：1,336.24平米（実測・登記簿予定面積・建築確認対象敷地面積）
建築面積：744.38平米
延床面積：2,966.19平米
　　　　（エレベーターの昇降路の部分29.40平米、共同住宅の共用廊下等の部分145.45平米、
　　　　　宅配ボックスの設置部分7.65平米を含む）

URBAN SWIFT
都心を軽快に、思うままに。日々を心地よく、伸びやかに。

都心エリアをダイレクトにつなぐ軽快なアクセスと、
日々の心地よさを追い求めた住まいがひとつになることで、
ここでしか出逢えない自分たちらしい新たな暮らしがはじまります。
都心を思いのままに、そしてスマートに暮らす日々をここから。

- 西武新宿線[急行停車駅]「上石神井」駅徒歩5分
- 駅前から住宅街へと移り変わってゆく 穏やかな第一種住居地域に誕生
- 西部新宿線/急行停車駅「上石神井」駅より
　「高田馬場」駅へ直通15分[12分]　「西武新宿」駅へ直通18分[15分]
- オープンエアリビング・専用駐車場・ルーフバルコニー付など独創的なプランニングをご用意
- 気軽に自転車やバスで 日々の生活圏として吉祥寺を愉しむ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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ヴェレーナ上石神井　モデルルーム訪問　間取り　価格
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[487: 通りがかりさん]

このマンションの地盤について調べ人はいますか？

[488: 匿名さん]

大泉学園-上石神井-吉祥寺はバスが充実していて意外と交流がある。塾や習い事で知り合いが増えるこの辺が一体のエリアだって分かるはず。

[489: ご近所さん]

>>488 匿名さん

確かにその3駅は関連性ありますね。石神井公園ではなく大泉なんですよね。子どもの塾やスポーツで大泉はよく行きます。西武バスの頑張りのおかげですね。

[490: 職人さん]

>>487 通りがかりさん
いません。

[491: 匿名さん]

最近のマンションは本当にコンパクトですね。へいべい
６０平米なので狭い気はしますが、廊下など不要なヵ所を狭く設計している分
部屋としては広めなのかなと思いました。
ただ、価格が高め。立地からすれば妥当なのかもしれないけど。

[492: 匿名さん]

>>491 匿名さん
パッと見では狭くなさそうかもですが、他の75m2程度の3LDKと図面を比較すれば明らかですが全ての部屋が一畳程度ずつ狭く、スッキリ暮らすための収納スペースもかなり狭いです。実際に住まう際に必要な家具をシミュレーション配置したり今の荷物の収納にどれだけのスペースが必要か十分検討しておかないと、ここに限らず内覧時に「こんなはずでは…」になりかねません。

[493: 口コミ知りたいさん]

>>492 匿名さん

広いにこしたことはないですが、面積は価格と比例するからそこは割り切り必要ですよね。部屋数取れてるので4人家族でも生活できないことはありません。いまどき23区の急行停車駅徒歩5分3LDKが7,000万台で買えるってなかなか希少だと思いますますよ。

[494: 匿名さん]

立地が良い割に安いですよね。しっかり3部屋取れてるのも好印象。大和地所のマンションは昔から評判良いですよ。

[495: 買い替え検討中さん]

>>493 口コミ知りたいさん
急行停車駅は嘘では無いけど、西武新宿線というのが…

[496: 評判気になるさん]

>>493 口コミ知りたいさん
柱の食い込んだ5畳の洋室にベッド置いたらあとなの置けるのか？とか、ほぼプライバシー無いウォールドアで仕切られたリビング横の洋室に思春期の子どもはどう思うのか？とか、いろいろ切ないですね。

[497: 匿名さん]

ウォールドアの方が引きこもりになりにくいとか、メリットも大きいですよ。

[498: マンション検討中さん]

どれくらい売れてるのかな？

[499: マンコミュファンさん]

>>496 評判気になるさん

495もあなたですよね？なんか性格悪そうな人ですねww
ここは利便性重視の物件です。その分面積を妥協してるわけで、そういうのを求める人がいるということは理解できますか?あといつまでもここに住むと考えてる人は少ないと思いますよ。せいぜい子どもが小学生くらいまでではないでしょうか。中学は受験という選択もあるので、そうなるとリセールや賃貸に出しやすい物件のがいいわけです。ここみたく駅近で競合が少なくグロスも圧縮できる物件はニーズありますよ。あと最近はシステムベッドとか様々な家具があるので変形5畳でも意外といけますよ。因みにあなたはどちらのマンションの購入者さんなんですか？非の打ち所がないさぞ素晴らしいマンションを購入されたのでしょうね。

[500: 匿名さん]

ここはかなりコスパ高い物件だと思います。好調に売れているのがその証拠ですよ。

[501: 坪単価比較中さん]

「売れている=コスパ高い」は何の証拠にもなってないですよ。消去法と妥協で選んでる方が多いでしょうし、周辺中古相場と比較した際の10年後残価見込みを考慮すれば「コスパ高い」とはとても言えない物件だと思います。今の相場下で敢えて新築マンションを希望するなら予算踏まえて妥協するのは仕方ない話しではありますが。

[502: 坪単価比較中さん]

>>499 マンコミュファンさん
このように妥協と短期居住の前提でここを選択されるケースが多いのでしょうね。ただ、見込み通り売りに出した際に期待した価格で売れるかどうかは「中古」の相場でシビアに選別されるので、「新築」の今のピカピカトキメキ感が剥がれ落ちた時にどうだろうか？という冷静な視点は必要ですね。

[503: 購入経験者さん]

今の相場の下での将来価値に関しては、例えばですが5年後に同じ3LDKで築10年の72m2物件と築13年62m2の価格含めた近似物件があったらどっちを選択しますかって考えると分かりやすいかと思います。(大和地所のヴェレーナでも3年前なら同価格帯なら10m2どころか15m2は広く仕様も良い物件が多かったですね)
しかもここは僅か42戸の小規模で築年数重ねるほどに競合物件の中で埋もれる事が見込まれます。デベは一次取得層の｢出来れば新築を...｣の想いを踏まえて利益最大化した物件事業化しますが、我々にとっては一生に何度もない大きな決断ですから、ここの掲示板のコメントもどういう立ち位置でされているのかしっかり見極めて参考にされた方が良いと思いますよ。(ネガコメ否定の根拠は論理的か？なぜそういうコメントをするのか？)

[504: 購入経験者さん]

>>503 購入経験者さん
失礼｢3LDKで築10年の62m2物件と築13年72m2」のタイプミスでした。

[505: マンション検討中さん]

>>499 マンコミュファンさん
住民板のそれらの書き込みしてたらアレだけど、検討板だから寧ろ考えられるネガは歓迎じゃない？商談したりモデルルーム見たりして浮かれてキチンと検討しきれないまま契約して後で後悔するよりずっといい。

[506: eマンションさん]

>>505 マンション検討中さん

ネガは事実や根拠あるものはOKだよね。ただ性格悪いなあと思っただけwww

[507: マンション検討中さん]

>>503 購入経験者さん

ここは駅5分です。それ自体が希少なんです。しかも大規模じやないからこそその希少性も保たれる。駅前の再開発もこの立地ならモロに恩恵受けられる。因みに上石神井駅徒歩5分以内のまともな中古ってほぼないですよ。あなたのネガコメの根拠は論理的か？なぜそういうコメントをするのか？笑

[508: eマンションさん]

>>502 坪単価比較中さん

それは全てのマンション購入者にいえること。例えばあなたが永住前提で買ったとしても住み替えざるを得なくなるかもしれない。その時にリセール何も考えてなかったでは困りますよね？例えば大規模だから同じマンション内での競合多数、地権者による相場無視の叩き売り、金利上昇により郊外駅遠物件大暴落みたいなことだってあるかもしれません。先のことなんて誰にもわかりませんよ。大事なのはしっかり計画を立てておくことです。いくつかのパターンでね。大丈夫ですか？先のこと考えてますか？

[509: 評判気になるさん]

>>501 坪単価比較中さん

コスパ高いから売れているのでしょうね。
いまの相場下でなくても何かしらは妥協しないと家なんて買えませんよ。周辺中古相場調べたのですね？業者の方ですかね？コスパ高いと言えないエビデンスをぜひ見せてください。この辺りの事例が少なくて、調べたいと思ってたのですよ。よろしくお願いします。

[510: 口コミ知りたいさん]

>>502 坪単価比較中さん

で、妥協のない永住前提で買われたあなたの住まいはどこなんですか？参考までにぜひ教えてください。

[511: 検討板ユーザーさん]

>>504 購入経験者さん

比較として成立してないからどっちでもいいかな笑
浅薄なんだからあまり無理しない方がいいよ

[512: マンション検討中さん]

今の相場感を勉強された方がよさそうですよ

[513: マンション検討中さん]

上石神井駅徒歩5分以内に築10年以内の分譲マンションが何件あるかご存知ないのかな？笑
見えない敵と戦っていらっしゃるようで、大変ですね。

[514: 検討板ユーザーさん]

>>512 マンション検討中さん

ぜひ教えてください。
いまはどんな相場感ですか？

[515: マンコミュファンさん]

>>513 マンション検討中さん

あっ、それを教えてください。
敵ってあなたのことですか？笑

[516: 評判気になるさん]

>>513 マンション検討中さん

詳しい方のようですので、
中古の成約事例や騰落率も教えてください。

[517: 検討板ユーザーさん]

>>515 マンコミュファンさん
上石神井徒歩5分以内に築10年以内の分譲マンションはありませんよ。

最も新しいもので、2010年のパークハウス上石神井27戸、その次が2010年のパークロッジ上石神井29戸、これで徒歩5分以内、築20年以内のマンションは終わりです。
単身用ワンルーム投資マンションは除いてます。

築30年まで範囲を広げても、2003年コンファーレ上石神井40戸、2002年ベルルージュ上石神井17戸、1998年ベルハイム上石神井南31戸、1995年グレアーブル上石神井27戸、1995年上石神井ガーデンハウス55戸、駅徒歩5分以内はこれで終わりです。

上石神井駅徒歩5分以内の築浅マンションというのが、どれだけ希少かおわかりですか？
駅徒歩10分との比較は意味がないのでやりません。

[518: 評判気になるさん]

>>515 マンコミュファンさん

見えない敵とは、あなたの想像の中にある近隣類似物件です。
上石神井駅徒歩5分以内に築年数が近い70平米超のライバル物件がありますか？
一番築年数が近い競合が、現在築13年ですよ。
たとえば、高架化工事完了してるであろう築15年の時に相手は築29年です。

ちなみに不動産マーケットにおいて、特にマンションは、駅徒歩5分以内の物件と6分以上の物件では価値がまったく変わります。

[519: 検討板ユーザーさん]

上石神井駅に近いのがポイントですね。

[520: 匿名さん]

ここより魅力的な物件もなかなかないと思う。

[521: 匿名さん]

>>517 検討板ユーザーさん

ありがとうございます！いやいや私も5分以内の希少性に価値を感じていたのでハッキリとわかってよかったです。因みにこれ何で調べました？後学のためにぜひ。

[522: 名無しさん]

>>521 匿名さん
マンションライブラリーで検索してみて下さい。
三井不動産リアルティ、住友不動産販売、東急リバブルなどが過去の分譲データに基づいて公開していますよ。

[523: マンション検討中さん]

避けたいのは何とか売りたい営業の「一見良さげな新築の今だからこそのポイント」に惑わされてネガを十分検討せずに勢いだけで決断しちゃう事。こうした掲示板でも「誰か」の意見の裏の意図を考えた上で本当に自分の家庭の条件に合っているのか判断したいですね。駅徒歩5分以内の中古比較も実際にその時になれば対象は上石神井駅に限定される検討者は殆ど居ません。ある程度広域でそれらの情報にも目を向けることは大切です。

[524: 検討板ユーザーさん]

>>522 名無しさん

ありがとうございます。調べてみます。レインズ見たいのですが、なぜ、あれ一般公開しないのですかね？そういう時代でもないと思うのですが。

[525: 通りがかりさん]

>>523 マンション検討中さん
立体交差化が終了し、街がきれいになった後（15年後）の上石神井駅（急行停車駅）と広域で比較検討対象になる駅がどの駅になるか考えてみたらいかがでしょうか。
現在のその駅から徒歩5分以内、築15年の中古価格は坪単価いくらですか？

[526: 検討板ユーザーさん]

検討スレでネガ意見に必死になって抗ってる方ってたぶんもう契約しちゃった方ですよね。検討段階の方なら他者の意見を参考にするしない程度で何の影響もないですし、あたかもこの物件が中広域でも貴重かのような過剰な擁護コメントは違和感があります。自分が自身をもって決断したならもうこうした検討スレは見ないで住民スレを立ててそちらで仲間内で今後について語らった方が健全ですよ。

[527: マンション検討中さん]

中広域で貴重とは言っていませんよ。
で、15年後の上石神井駅と広域で比較検討の対象になると考えられる駅はどこなんですか？笑
西武新宿線の各駅停車駅以外でお願いしますね！

今のまともな築年数の物件がない上石神井駅付近の築古の中古マンションと比較して中古相場が！とか言っているから。笑
上石神井駅徒歩5分以内の築浅は希少だと言っただけなんですが？

[528: 匿名さん]

立体交差化されると街路も整備されて雰囲気良くなりそう。お店とかも新たにできるかも。

[529: マンション検討中さん]

>>527 マンション検討中さん
やはりここを希少って仰る方は対象範囲が上石神井駅徒歩5分以内という超ピンポイント検討者ですよね...

[530: 口コミ知りたいさん]

>>523 さん

営業トークに惑わされる、勢いで買ってしまうなど、ご自身の経験からのアドバイスと推察します。大変お気の毒でした。広域や狭域や駅限定など、その辺りは人により求める条件が異なるので仰る通りですね。ただ住宅の場合、立地や商品だけでなく価格もあわせて考える必要があります。それぞれに合った最適な住宅が見つかるといいですね。因みに掲示板に裏の意図で書き込むのは営業くらいじゃないでしょうか。匿名の場合、大体思ったことを素直に書き込んでる人が多いと思いますが。それともあなたは何か裏の意図があってネガティブなコメントを書き込まれてるのでしょうか？

[531: 検討板ユーザーさん]

>>529 マンション検討中さん

不動産のこともう少し勉強された方がいいと思いますよ。情弱だと誰かのように営業トークに惑わされて勢いで買って後悔することになりますよww

[532: 検討板ユーザーさん]

>>527 さん

ここには見えない敵？がいるんですよw 私の想像かもしれませんが、近隣物件をイメージした方が話も盛り上がるので。ただムキになってるところを見るとあながち間違いではないのかなと思っていますw 近隣物件の購入者が自己納得のために周辺物件を荒らすのはマンコミュあるあるですからね。

[533: 匿名さん]

>>526 検討板ユーザーさん

契約はしていませんしすることもないかなw でもここは素直に良い物件だと思っています。因みに抗ったり擁護してるわけではなく間違いや勘違いを正しているだけですww
以前にも書きましたが、事実で根拠のあるネガネタは大歓迎だと思います。とくに検討者には。単に中傷するのではなく実のあるコメントや議論を希望しますww

[534: 匿名さん]

駅5分だとリセールの時にも有利。中古にしても賃貸にしても一番重視される条件が駅距離なんですよね。

[535: 検討板ユーザーさん]

>>534 匿名さん

そうですね。不動産は駅距離が全てと言っても過言ではありませんからね。

[536: マンション検討中さん]

現在の駅力はそれほど高くないですが、立体交差化後の駅力アップを踏まえると、高田馬場まで15分、西武新宿18分という急行停車駅から徒歩5分というのは強みですね。
中古物件を中広域で検討したとしても、同条件の在庫物件はそれほど多くないはずですよ。
徒歩10分以上の物件は中古市場での在庫あふれていますよね？
ターミナル駅から20分圏内の急行停車駅から徒歩5分以内の物件というのはリセールしやすいということですね。