ザ・パークハウス横浜港南台ってどうですか？

[マンション比較中さん]

ザ・パークハウス横浜港南台についての情報を希望しています。
近くに3つも大型商業施設があるので便利ですね！
公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-kounandai/

所在地：神奈川県横浜市港南区港南台5丁目2番1、2番2（地番）
交通：ＪＲ京浜東北線・根岸線「港南台」駅 （駅舎）徒歩8分
間取：1LDK＋DEN～4LDK
面積：52.32平米～84.01平米
売主：三菱地所レジデンス株式会社・株式会社URリンケージ
施工会社：不二建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[101: 通りがかりさん]

>>100 名無しさん
港南台でこの立地で300きるのは安いですね！

[102: マンション検討中さん]

>>100 名無しさん
安いですよね、ホント、価格表見せられた時はびっくりしました。どの向きも眺望は良くないですが、駅前の充実と小学校至近、大きな病院も近いなど考えたら考えられない安さ。
こんな安い原因を探しても見当たらずかえってなんか不安です。

そろそろ第一回希望提出なので、条件良いとこからバタバタなくなりそうです

[103: 評判気になるさん]

>>102 マンション検討中さん
前に書いている方がいましたが、鉄塔が近いからなんですかね。私としては近くても気にならないから安いのは嬉しい！

[104: ご近所さん]

やはり最初の情報はほぼ合っていたのですね。地元民としてはやや安いといった感じです。駅前のブランズが中古とはいえ坪300万円を切っていますから、こちらが新築でもそれより高いということはあり得ません。高圧線問題や詰込みプランで日照が悪いことなど、さすが三菱地所は港南台で複数の分譲実績があり、旧第二中学校予定地も狙っているので相場観はバッチリなのでしょう。やはり、こんなところでアレコレ想像していないでデベに直接アタックするのが正解ですね。

[105: 通りがかりさん]

ちなみに、中学校予定地（グラウンド）は数年前三菱地所レジデンスが狙っていたようですが、地元住民の署名活動などもあり、白紙撤回されました。まったく縁のない地域の土地との交換で子どもたちのスポーツの場が奪われそうということで、反対署名した覚えがあります。

「子安小学校」「港南台」「予定地」というキーワードでGoogle検索すると関連の記事が出てきます。

[106: 口コミ知りたいさん]

>>104 ご近所さん
築12年のうぐいすの杜の中古より安いですね、こちらの坪単価。
高圧線を気にしてる方がいらっしゃいますが目立つ高さにあるわけでもないし、それが理由の安さとも思えないけど。
港南台駅前で久しぶりの財閥系新築マンションだから期待したけど、やっぱり安いなりの物件なのかな？
そう入ってもこの安さだからプライムみたいにダラダラ売れ残ることはないでしょうね

[107: ご近所さん]

高圧線は嫌悪施設ではありますよ。雨上がりなどジージーと音がしています（雨が降っている時は雨の音で聞こえない）。あとは、下の階はほとんどまともに日が当たりません。それから、ここからは推測ですが、本件はマンション建替えなので以前より権利者（従来の居住者）と話しをしているわけで、今ほど金額が上がる前の建て替え決議時の価格に引っ張られているのではないかと思います。権利者としては知り合いに話をしているかも知れないし、後から大きく上がったら権利者が嘘つき呼ばわりされますからね。三菱地所は今後もマンション建て替えなど港南台での分譲を考えているでしょうから、ここで金額が上がりすぎてしまうと今後売りにくくなることもあるでしょう。それにしても、デベに取材もしないで自分の感覚で価格を推定する素人さんには騙されないようにしましょう。

[108: マンコミュファンさん]

>>107 ご近所さん

「ここからは推測ですが」とへんてこりんな推測する人にもね。

[109: マンション掲示板さん]

>>107 ご近所さん
建て替え決議時に地権者に「新築は坪単価いくらで売り出します」とか報告するんですか？素人なので知らなくてすみません。
建て替えだと土地の買収費用がないので安いのかな、と思ったり。デベに取材もしてない素人の推測ですけど笑

[110: 買い替え検討中さん]

用地の買収がないというのは、ちょっと違います。

旧こまどり団地の区分所有者たち（土地の持ち主）が建替え事業をするのであって、デベロッパーは建替え事業の協力者でしかありません。土地は旧こまどり団地の区分所有者たちのものです。なお、建替え後は新たにマンションを購入した区分所有者も加わることで区分所有者の数が増えるため、１戸あたりの土地の持ち分は減ります。

[111: ご近所さん]

新築の売り出し単価は事前に公表しませんが、①自分の資産額で取得できる面積を算定するための床価格（権利床単価）、②従来の自分の床面積まで買い増す（増床＝ましゆか）ときにつかう床価格（増床単価）、③それよりも買い増すときにつかう床価格、は提示します。そして一般に、郊外型ファミリーマンションの場合、床原価の1.25倍程度が売り出し価格になりますから、仮に②が200万円なのに300万円で分譲したら、いくら何でもボッタクリ、もっと権利床がもらえたハズ、となってしばらく地元で建て替えが事実上できなくなるわけです。

[112: マンション検討中さん]

モデルルームの詳細な見学レポートを見つけました

https://hamaship-mansion.com/tph-yokohamakounandai-3/

[113: ご近所さん]

>>112 マンション検討中さん
この記事すごいですね。わかりやすくてとても参考になります。

[114: マンション検討中さん]

モモレジさんのブログも貼っておきます。

https://mansion-madori.com/blog-entry-10075.html?sp

[115: 検討板ユーザーさん]

ひばり団地を通り抜けていくルートを紹介した動画を見つけました。

https://youtu.be/A6p5NXTNN8w?si=VLjaLNUV8SItkzcE

[116: 名無しさん]

こちらのマンション、良心的な価格設定でよいですね！
青葉台のプロミライズもそうですが、団地建替え事業は割安になるものなのでしょうか？

[117: マンション掲示板さん]

今回の販売対象外となる部屋も結構あったので、第2期も数はありそうですね

[118: 通りがかりさん]

勤務先が港南台なので気にはしていましたが、想定以上にお高いので驚きです
物価高の時代ですから仕方ないのかな

[119: マンション検討中さん]

安いって聞いてから期待してたんですけど、私にはかなり高額に感じました。
港南台ではこの金額妥当くらいなのでしょうか？

[120: 匿名さん]

>>119 マンション検討中さん
添付のスムラボブロガーが予想していた価格をみてください。この方の感覚はだいぶズレていますが価格の妥当性は高いと思います。
上でもあがってましたが中古相場についても書かれているこちらのブログがとても参考になりましたよ。
https://hamaship-mansion.com/tph-yokohamakounandai-3/

[121: マンション掲示板さん]

高騰しているとはいえ横浜で坪350はターミナル駅とか大きめな駅の駅近とか東京までの交通の利便性高い所だけでしょう。

[122: 検討中さん]

実際の販売価格は坪280ぐらいなので、新築マンションとしては高くはないと思いますね

[123: ご近所さん]

南面する棟のうち、南側の棟は高圧線のすぐ近くだし、北側の棟は上の方の階を既存住民がかなり取得していてその中に入っていくのは気が引けるので、見送りました。つぐみ待ちです。

[124: マンション掲示板さん]

>>119 マンション検討中さん
港南台の中古マンションの坪単価と比較すると新築の割にはお安いという感覚です。
今の港南台はこの金額妥当だと思います。

[125: 匿名さん]

ここの坪単価って250前後、これで「高い」っていう意見があることにびっくり。
他の物件とか見てないのかな？

[126: 口コミ知りたいさん]

みなさんお金持ちですね。

[127: マンション検討中さん]

新築マンションの値段がそもそも高いってのは理解できる
誰が買えるの？って値段でも売れるので、お金持ってる人は持ってるんだなあと

[128: 職人さん]

>>127 マンション検討中さん
お金持ってるというか自分の家が必要なら買うだけじゃないでしょうか。今の超低金利でローン組んで住宅ローン控除もあれば固定資産税すら控除から払い出しできますよ。
もちろん金利は今後上がるでしょうけど資材や原材料が上がっているのでマンションそのものはあまり値下げできない。
今は高いからという理由でマンションや家を買わない人はたぶん一生買わないと思います。
他の方も言っている通り駅近のこの立地、パークハウスブランドで坪単価で250-280万てかなり安いですよ。

[129: ご近所さん]

モデルルームは600人待ちだそうです。4月から第二期開始。

[130: マンション掲示板さん]

>>129 ご近所さん
すごいなぁ。

[131: 通勤中さん]

>>129 ご近所さん
待ち多いですね。第一期より、価格は上がりそうですね。

[132: 匿名さん]

>>129 ご近所さん
これだけ人気だと予約取るのも大変。
抽選もすごそうだね。
さすがパークハウスブランドだなって感じ。
値段も下がりにくそうだし買えるのであれば買いたいなぁ。

[133: 名無しさん]

>>132 匿名さん
三菱さんの話では価格は第二期以降、上がっていくとのこと。それでもこの立地ならまだ安いのではないかな？

[134: マンション検討中さん]

駅近だし駅前商業施設充実してるし学校も近い。そう考えると破格に安い。ギューギュー詰め感は惜しいけど。
小規模マンションで地権者が押さえてる部屋も多いし、販売に回ってる部屋は争奪戦でしょうね。確か第一回抽選は3月初めだったので、その時希望住戸を出せた人が一番競争率低かったんじゃないでしょうか。まだモデルルームまで辿り着けない人が多かったし

[135: マンションさん]

第一期は人気の部屋が4～5倍、それ以外は1～2倍だったので大体の方が希望通りの部屋が買えたと思います。

[136: 周辺住民さん]

港南台で駅近新築マンションはまたしばらくは出てこないでしょうから欲しい人が集まってるんでしょうか。
プライム港南台が売れ残ってたときはコロナとか時期的なことからだったからなんでしょうかね。

[137: 匿名さん]

>>136 周辺住民さんプライムとは比べ物にならないくらい駅近に感じるからでは？
実際の徒歩時間はそれほど変わらないかもしれませんが、プライムはダラダラ上り坂に比べパークはほぼフラットだし、バーズの中を通り抜けられるし、とにかく「駅近！」感が半端ない
です、私的には

[138: 評判気になるさん]

>>136 周辺住民さん
不動産のブランド力もある気がします。
プライムではなく、大手不動産の名前だったら注目度が違うかなと。私個人の意見ですが。

環境的にはプライムの場所の方が静かで好きですね。

[139: マンション掲示板さん]

みなさん初めまして。

第一期で購入予定なんですが、レジデンスケアをつけるべきか迷っています。12年保証で\308,000、毎月\2,200程で、高いなあと思ってます。

新築マンションの設備って12年で故障や不具合を起こすものなのでしょうか？

[140: マンション比較中さん]

>>139 マンション掲示板さん
保障の範囲次第かと。
動くものはだいたい10年程度で故障してもおかしくない。
たとえば、換気扇やディスポーザー、食洗器、浴室乾燥機等が自然故障でも保障されたとしても、１つくらいしか壊れず、それが修理可能なレベルだとしたら30万円は高いかな。
とはいえ個体差はあるので、もっと故障する可能性もあるし、修理不可能な場合に代替の新品交換可能とかなら一気に黒字に。

[141: マンション掲示板さん]

>>140 マンション比較中さん
ありがとうございます！

10年程度で何かある、と考えると12年はギリギリちょうどいい設定ですね(そういう想定で組まれている商品なんでしょうけど)。保証対象とそれぞれの新品値段を見て再検討してみます。ありがとうございます。

[142: ご近所さん]

>>139 マンション掲示板さん
我が家のビルトイン食洗機、2010年にシステムキッチンを導入したときに設置して以来、毎日使用していますが、この半年くらいで怪しくなってきました。閉じてスイッチオンして、しばらく洗っているのですが、いきなりピピッピピッと警告音が鳴り出して止まってしまいます。全体をぐぐっと押してやるとまた動き出すのですが。毎日使っているので、どこかが摩耗したのか接触が悪くなったんでしょう。まあ、食洗機は急に壊れてもすぐには困らないですが、買い替えると10万円はするのでツラいな。

給湯器とかは困りますよね。給湯器が壊れたときは、突然動作しなくなりました。10年目くらいだったと思います。ウォシュレットも10年くらいでお湯にならなくなりました。水は出たのですが、冬だったのでお尻が冷たかったです笑

レジデンスケア、一度に30万円超はツラいですが、月払いで2,200円なら、私は加入するかも。

来年には港南台住人ですね。セレブはいないしオシャレ度も低いですが、のんびりした良い街なのでお楽しみに～

[143: 職人さん]

港南台は実は隠れ金持ちは多いですよ。特にパークハウス横浜港南台の横のひばり団地は団地とはいえ住民の質が非常に高いと思います。
パークハウス横浜港南台の次の大規模再開発となるつぐみ団地の再開発も気になるところです。
だいぶ先のイメージですが、

[144: 匿名さん]

レジデンスケアは20年保証なら迷わず加入すると思いますが12年は微妙な年数ですよね。
ただ365日いつでもサポートにつながる安心感はありますし、月額で考えると負担額はそれほど高くないのでは？と思いました。
3～4年目にプロがお掃除してくれるサービスもよいですね。

[145: マンション掲示板さん]

港南台の相場を知らず都心からの距離だけ見ると高く見えるのかも

[146: 検討中]

モデルルームに行ってきました！
現地も静かで道も広く素敵な場所でした。
W棟を検討してるのですが、N棟やS棟に比較し価格が安く、西向きは不人気なのでしょうか。。。？
ごみ置き場などがあるのでそれを考慮しての価格なのでしょうか。
E棟の販売時期は未定とのことでしたが、日当たりがよくないと担当者の人に言われましたが現地を見ると開放感もあるので実際どうなのか気になってます。
東向きの家に住んだことがないのですが、遮るものがなくても日当たりは悪いのでしょうか？
ご意見お聞きしたいですm(__)m

[147: 匿名さん]

公式サイトの配置図を拝見するとS1棟、S2棟、N棟の日照は保証されそうですが
W棟、E棟は東と西向きな上に一部影がかかりそうで日照条件がよろしくないのかもしれませんね。
あと、よく耳にするのは東向きの日照は午前中だけになるみたいです。

[148: 検討板ユーザーさん]

>>146 検討中さん
担当者の方からか日照シミュレータは見せてもらいましたか？季節毎にパターンも用意してあるのでご確認された方がよいかと思います。

[149: ご近所さん]

西向きのW棟の正面は、ひばり団地です。ひばり団地は全棟南向きなので、W棟のベランダをひばり団地のベランダからのぞかれる心配はありませんが（逆も）、ひばり団地の敷地の方が若干高いので、ひばり団地12～13号棟（5階建て）で日照（西日）が少し遮られるかも。

東向きのＥ棟は、よく見るとほんの少し北東向きですね。ベランダ正面は広い道路なので、開放感はありますが、日照はイマイチかもしれませんね。でも、これから温暖化がますます進むことでしょうから、完全に南向きだと暑すぎるなんてことになるかもしれません。また、日中は仕事に出ているので、日照は必ずしも重要ではないと考える方もいるようです。以前、ブランズシティ本郷台のモデルルームを見に行ったら、北東向きだったか北西向きだったかの住戸がわりと早く売れてしまったと言われました。お値段がリーズナブルなので、昼間はどうせ家にいないから日当たりはあまり気にしないという方が買っているとのこと。

ちなみに、知人が昨年、都内で真南向きのマンション（11階）を買ったのですが、日当たりが良すぎて夏はとても暑く、昼間から遮光カーテンを閉め切っていると言っていました。

[150: 検討板ユーザーさん]

南の太陽は高度が高いので（採光は取れるが）直射日光が差し込むことは少ないのでは？
むしろ、真夏の西陽の直射はキツいと聞きますが。