オープンレジデンシア神楽坂プレイスってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

オープンレジデンシア神楽坂プレイスについての情報を希望しています。
公式URL：https://ms.ohd.openhouse-group.com/bukken/kanto/kagurazaka-p/

所在地：東京都新宿区改代町23番2（地番）
交通：東京メトロ東西線「神楽坂」駅徒歩7分
　　　東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅徒歩3分
間取：1LDK～3LDK
面積：34.65平米～74.08平米
売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：未定
設計・監理：株式会社長谷建築設計事務所
管理会社：株式会社オープンハウス合人社コミュニティ

総戸数：64戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造地下1階地上5階建
用途地域：準工業地域
駐輪場：67台

建物完成予定：2025年 8月下旬
入居予定年月：2025年 9月下旬
販売予定時期：2023年11月中旬

バルコニー面積：2.11平米～15.69平米
建ぺい率：60%
容積率：300%
敷地面積：1,229.63平米
建築面積：826.52平米
延床面積：4,062.39平米

ここから、神楽坂が人生になる。

東京有数の“花街”として栄え、独自の文化を今に伝える「神楽坂」。
古くから人々を魅了するこの街はフランス文化を逸早く取り入れるなど、
常に進化し続けているのも特徴のひとつ。
伝統と先進。その両方を兼ね備えた豊かな暮らし。
出逢い、感動し、満たされる。
ほかでは体感できない日常が、ここから始まります。

- 東京メトロ東西線「神楽坂」駅徒歩7分・東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅徒歩3分
-「大手町」駅直通8分
- 1LDK～3LDK
- 内廊下設計

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[10: 匿名さん]

ここも管理が巡回かあ。
萎える

[11: 匿名さん]

来月から販売開始ですね。
プランページには３ＬＤＫが見れないのですが
問い合わせをしないと見ることが出来ないのでしょうか。
ターゲット層としては単身やdinksさんなのかもしれませんね。

[12: マンション検討中さん]

江戸川橋ですよね？

[13: マンション比較中さん]

ネオ神楽坂です

[14: 神楽坂偽装問題追求委員会]

ここから、神楽坂が人生になる
とのコピーですが、目の前は「江戸川橋診療所」と、神楽坂の意識高い系とは対極にある「昭和のメシ屋」とも言うべき飲食店、日々の買い物は「マルエツ江戸川橋店」、ウエブで強調されている石畳のエリアまでは上り坂で徒歩十数分なので、そうはならないと思いますが。

[15: 匿名さん]

神楽坂よりも江戸川橋駅の方が断然近い距離に位置しているので通常利用するなら
有楽町線が無難かな
神楽坂までもそれほど距離はなさそうなので行く場所によっては東西線利用できるので
かなり便利だと思う。
このあたりならどこへ行くにもアクセスがいいので住みやすいこと間違いないでしょうね

[16: マンション検討中さん]

>>10 匿名さん
最近のオープンレジデンシアは巡回管理が基本ですからね。戸数少なめ、共用施設もない、駐車場もない（少ない）ので収入源がない分、管理を抑えて管理費も抑えると。

ただここは神楽坂を謳う60戸超ですから、巡回というのは正直心もとないですね。。。多少管理費上げてでもマンションの品質維持に当ててもよかったのではと思ってしまいます。

[17: 匿名さん]

管理が巡回、ということは週に何回か来てくれるということなんですよね？
ゴミ出しがある日には来てくれる、みたいなかんじなんでしょうか。
となると、セキュリティ面がいかにしっかりしているか、というのが大切になってくるのかな。
管理人さんによる人の目で犯罪を防ぐ、というのがしにくくなってくるので。

[18: マンション検討中さん]

神楽坂まではなかなかの距離があり、少しハザード面が心配な印象もありますね。

[19: マンコミュファンさん]

>>10 匿名さん

オプレジ舐めんな。伊達に安くないぞ。地下部屋最高だからな。身体には間違えなく悪影響。それがタマラン。

[20: 通りがかりさん]

>>19 マンコミュファンさん

ブランズ牛込柳町はキャンセル出ないですかね？

[21: マンション検討中さん]

第1期9戸って。都心で600万こえてて巡回管理は厳しいのでは？

[22: 匿名さん]

場所は悪くないのだけど、なんだかね。

[23: 検討板ユーザーさん]

>>21 マンション検討中さん
物件概要見ると560や580程度あるかと…
場所は悪くないのですが、オプレジでもこの価格帯だと長期戦になるかも知れませんね。

[24: 匿名さん]

場所悪くないですか？
この場所だけが低地になっていて下水溢れないか心配ですが。
どうなんでしょう。

[25: ご近所さん]

え、、高くね？？

[26: 匿名さん]

ひょっとして地下にも部屋があるのかしら…

[27: 名無しさん]

>>26 匿名さん
物件概要見るとありますね。6部屋ぐらいでしょうか。価格表示見ると地下階で約4.5億円（予定）ですからビジネスとしては上手いですね。買う側の住み心地は…現地要確認ということで。

[28: 匿名さん]

洪水ハザード引っかかっている地域ですので、何かしらの対策があれば良いのですが…

[29: マンション掲示板さん]

この物件ランニングコストがかなり安いような。管理費＋修繕積立金で平米300円ちょっと。ディスポーザーなし、エレベーター一機、駐車場なし（機械式も当然なし）、管理は巡回というコストカットが効いている気がします。修繕積立金平米90円は些か安すぎる気もしますが…

[30: 名無しさん]

>>29 マンション掲示板さん
内廊下は維持しながらが抜けました。

[31: 匿名さん]

1LDKは少し狭い気がして、2LDKがちょうどいいサイズなのかもと考えています。
2LDKでも1部屋使わなくて1LDKみたいにしてもいいのかとも思いました。

洪水のハザードマップは気になるところです。
自衛としては、低層階は買わないことくらいでしょうか。地下は災害時どうなっちゃうのか不安ですね・・・

[32: 名無しさん]

駐輪場はどこになるのでしょうか？外観からだとよく分からず。

[33: 匿名さん]

1LDKでも窓が多い感じがしますね。
これならそれなりに部屋の中は明るくなってくれそうですし、
日当たりも良さそう。冬の寒さがどうなのか少し気になるところです。

[34: マンション検討中さん]

ダメだな
高すぎるし江戸川橋だし

[35: 匿名さん]

人気の地域なのでしょうね。
みなさんも書かれているように、価格が本当にお高いです。
間取りがすごく広いとか設備が充実しているとはないので
これはちょっと強気な価格ですね。
高級マンションという感じではないので苦戦するのでは？

[36: 匿名さん]

マンション全体が、そもそも強気な価格の状態がずっと続いているような気がします^^;
こちらもそれにならっている、ということで。
ただ神楽坂と言っても江戸川橋のエリアだったら、
もう少し安くてもいいのになぁ、と正直思うところはあるかなぁ。

[37: 匿名さん]

ランニングコストのお話が出ていましたが、たしかに管理費が7,500～というのは物件価格から比較すると低い金額に思えます。
総戸数64戸という規模の建物だからなのか、修繕積立金も3,100円～と破格の金額。
でも修繕費に関しては今後大幅にアップしていくと思われますので、備えは必要かもしれません。
間取りもプライバシーを考慮した、なかなか良さそうな感じに思えました。

[38: マンション検討中さん]

>>37 匿名さん
オプレジが強調する余計なものは作らない（ラウンジや駐車場も含めた施設）が効いてますよね。分譲マンションにゆとりは求めない人にとってはしっかりハマります。
オプレジの間取りは柱が食い込んでおり、ゆとりがないケースが多いのですが、本物件は比較的アウトフレームしてます。占有面積でも悪くないと思います。

[39: 匿名さん]

神楽坂あたりだとパワーカップルには住みやすい地域というのが魅力です。
どこへ行くにも便利だし、治安もよくて静かなこと。周辺のレストランはおいしいところが多くて
グルメ好きには開拓が楽しいでしょう。
路線でいうと有楽町線の江戸川橋よりなので混雑具合も少なそうですね。

[40: 通りがかりさん]

20年前に住んでましたが、江戸川橋駅周辺は何度か浸水の被害にあっているので低層検討してる方はちゃんと履歴や浸水具合確かめたほうが良いと思いますよ。確か商店街のお店なんかも被害にあってました

[41: 名無しさん]

>>40 通りがかりさん
あの辺のビル、入口に防水板を用意してるとこをいくつも見かけます。
皆さん備えていらっしゃるのですね。

[42: 名無しさん]

そういえばここの近くでは水道本管のトラブルもありましたね
お風呂にも入れない生活が何日も続いていたようです
インフラの老朽化は大きな問題ですね

[43: 匿名さん]

正直不動産のネタになってもおかしくないね。

[44: 匿名さん]

神楽坂の駅までは緩やかだけど坂道があるので、その点は若干だるく感じる部分はあるかな…（帰り道は）
江戸川橋の方がまだ近いしアップダウンがない分、使いやすくはある。
ただ自分の行先がどちらの路線になるのか、それによって使える駅も変わってくるので何ともしがたい部分もアリ。
神楽坂は激しい坂ではないので、気にならない人もいると思うので個人差はありそう。

[45: 匿名さん]

アップダウンのある道なりだと歩きだとまぁ気になりませんが、
自転車となるとやはり大変ですよね。。
ここは最寄駅に駐輪場はあるのでしょうか。

[46: 匿名さん]

全然、駅周辺って駐輪場があるイメージないなぁ。
一応、文京区のホームページ内を検索したら、あるにはあったけど
どうやら一時利用みたいだったら
必ず停められるという保証はない模様。
たぶん、この距離なら普通に歩いてしまった方が早いでしょう。

[47: ご近所さん]

江戸川橋の交番のところに駐輪場ありますけど、一時貸しで規模も小さいので、だいたい埋まっています。神楽坂はないと思います。

[48: 匿名さん]

必ず使えるような駐輪場はないんですね、、
であれば無難に歩いて駅まで行った方が良さそうなんですね。
定期貸をとれたら良いんですが。

[49: 匿名さん]

駐輪場の確保は確実とはいえないロケーションですが、
あんまり自転車を使わなくても暮らせそうな気もします。
最寄駅徒歩３分、または７分は歩きで十分かなと思っています。

[50: 検討板ユーザーさん]

1LDK検討でしたが、価格が高い…中古ででてるピアース神楽坂レジデンス(5,340万円)の方が立地も価格も魅力だな。

[51: マンション比較中さん]

こちらハザードに引っかかっていて、地下に貯水池の様なものができるようですが、近隣の水をすべて受け入れる事にはならないのでしょうか？また、浸水地域なのに、どうして地下住戸を作るんでしょうか？買うとしても上の方の階だなとは思っています。

[52: 匿名さん]

>>48 匿名さん

江戸川橋駅の周りに文京区の定期駐輪場ありますよ

https://www.city.bunkyo.lg.jp/b034/p001085/index.html

[53: eマンションさん]

神楽坂駅から江戸川橋駅にかけてのエリア、グルメも充実していて交通の便もよく、単身やDINKS層に人気が高くなってますね。

[54: 名無しさん]

>>51 マンション比較中さん
近隣の水を受け入れるものではなく、マンションに降った雨をしばらく溜めておいて雨がやんだら下水に流す仕組みだと思います。
近年、ゲリラ豪雨などで降水初期の下水パンクが起きやすいので、降水初期の下水道負担を減らすための設備と考えてください。

[55: 匿名さん]

そういうものがあるとは、本当に全然知らなかったです。
屋上などから流れてくる水をそこにいったん貯めて、一気に流すのではなくて様子を見ながら流す、
そうすることでマンション自体が守られるという発想なんですね？
素人の理解なのでもしかしたら少し違うかもですが…

[56: 匿名さん]

江戸川橋地蔵通り商店街が近所にあるのがとても楽しそうです。
スーパーなどの店舗が近隣に集まっているのも便利は便利ですが、
色々楽しみがあったり、雰囲気があったりするのが商店街ですよね。

[57: マンション比較中さん]

ここ、ずっと残ってますね。そろそろ1年くらいたつような。そんな人気ないんでしょうか？いいかなと思ってたのに、それが気になります。商店街近いと昼間はいいですが、夜は酔っ払いも迷い込んでくるのが気になりますね。

[58: 匿名さん]

>>57 マンション比較中さん
HPによると昨日完売のようですね。販売開始から7ヶ月くらいです。

[59: マンコミュファンさん]

>>55 匿名さん
マンションが守られるのではなく下水道の容量オーバー、ひいては内水氾濫を防ぐためのものです。