オープンレジデンシア神楽坂プレイスについての情報を希望しています。
公式URL：https://ms.ohd.openhouse-group.com/bukken/kanto/kagurazaka-p/
所在地：東京都新宿区改代町23番2（地番）
交通：東京メトロ東西線「神楽坂」駅徒歩7分
東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅徒歩3分
間取：1LDK～3LDK
面積：34.65平米～74.08平米
売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：未定
設計・監理：株式会社長谷建築設計事務所
管理会社：株式会社オープンハウス合人社コミュニティ
総戸数：64戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造地下1階地上5階建
用途地域：準工業地域
駐輪場：67台
建物完成予定：2025年 8月下旬
入居予定年月：2025年 9月下旬
販売予定時期：2023年11月中旬
バルコニー面積：2.11平米～15.69平米
建ぺい率：60%
容積率：300%
敷地面積：1,229.63平米
建築面積：826.52平米
延床面積：4,062.39平米
ここから、神楽坂が人生になる。
東京有数の“花街”として栄え、独自の文化を今に伝える「神楽坂」。
古くから人々を魅了するこの街はフランス文化を逸早く取り入れるなど、
常に進化し続けているのも特徴のひとつ。
伝統と先進。その両方を兼ね備えた豊かな暮らし。
出逢い、感動し、満たされる。
ほかでは体感できない日常が、ここから始まります。
- 東京メトロ東西線「神楽坂」駅徒歩7分・東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅徒歩3分
-「大手町」駅直通8分
- 1LDK～3LDK
- 内廊下設計
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
よろしくお願いします。
[スレ作成日時]2023-09-27 08:08:11
オープンレジデンシア神楽坂プレイスってどうですか？
| No.1 |
by 匿名さん 2023-09-27 08:49:21
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改代町で神楽坂？と思いましたが最近は神楽坂も広くなりましたからね。
伊藤忠のレジディア神楽坂とか東京日商エステムのエステムプラザ神楽坂ノースに比べたら少しはマシなのかも知れません。 |
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|---|---|---|
| No.2 |
>>1 匿名さん
またコアな。エムステプラザ神楽坂ノースは神楽坂駅から12分もある文京区立地ですからね。徒歩10分内であればぎりぎり分からなくもないですが… |
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| No.3 |
駐車場は？
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| No.4 |
59平米の物件は1億超えるでしょうか
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| No.5 |
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| No.6 |
山手線内側のオプレジだからべらぼうな値段で出しそう。@700～か？
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| No.7 |
>>6 匿名さん
さすがに平均では@600ぐらいでは。ピアース神楽坂センティアで平均@550ぐらいでしたので。最近の上昇分乗っけてもそんなものかと。 |
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| No.8 |
ここなら車は必要ないかもしれません。
或いは、近くの駐車場を別に借りるかになりそうかな。 アウトポール設計で柱のごつごつした感じもないので部屋が広く使えそう。 あとはどんな設備なのか知りたいですね。 |
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| No.9 |
このエリアの新築で、必ず指摘される偽神楽坂呼称問題。
公式サイトでも、地蔵通り商店街はおまけで毘沙門天や石畳強調。 商店街沿いの新築の方は、さすがに潔く江戸川橋名乗っているものの、先日、賃貸ですが外苑東通りの向こうに「○○神楽坂」もできました。 |
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| No.10 |
ここも管理が巡回かあ。
萎える |
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| No.11 |
来月から販売開始ですね。
プランページには３ＬＤＫが見れないのですが 問い合わせをしないと見ることが出来ないのでしょうか。 ターゲット層としては単身やdinksさんなのかもしれませんね。 |
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| No.12 |
江戸川橋ですよね？
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| No.13 |
ネオ神楽坂です
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| No.14 |
ここから、神楽坂が人生になる
とのコピーですが、目の前は「江戸川橋診療所」と、神楽坂の意識高い系とは対極にある「昭和のメシ屋」とも言うべき飲食店、日々の買い物は「マルエツ江戸川橋店」、ウエブで強調されている石畳のエリアまでは上り坂で徒歩十数分なので、そうはならないと思いますが。 |
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| No.15 |
神楽坂よりも江戸川橋駅の方が断然近い距離に位置しているので通常利用するなら
有楽町線が無難かな 神楽坂までもそれほど距離はなさそうなので行く場所によっては東西線利用できるので かなり便利だと思う。 このあたりならどこへ行くにもアクセスがいいので住みやすいこと間違いないでしょうね |
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| No.16 |
>>10 匿名さん
最近のオープンレジデンシアは巡回管理が基本ですからね。戸数少なめ、共用施設もない、駐車場もない（少ない）ので収入源がない分、管理を抑えて管理費も抑えると。 ただここは神楽坂を謳う60戸超ですから、巡回というのは正直心もとないですね。。。多少管理費上げてでもマンションの品質維持に当ててもよかったのではと思ってしまいます。 |
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| No.17 |
管理が巡回、ということは週に何回か来てくれるということなんですよね？
ゴミ出しがある日には来てくれる、みたいなかんじなんでしょうか。 となると、セキュリティ面がいかにしっかりしているか、というのが大切になってくるのかな。 管理人さんによる人の目で犯罪を防ぐ、というのがしにくくなってくるので。 |
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| No.18 |
神楽坂まではなかなかの距離があり、少しハザード面が心配な印象もありますね。
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| No.19 |
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| No.20 |
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| No.21 |
第1期9戸って。都心で600万こえてて巡回管理は厳しいのでは？
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| No.22 |
場所は悪くないのだけど、なんだかね。
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| No.23 |
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| No.24 |
場所悪くないですか？
この場所だけが低地になっていて下水溢れないか心配ですが。 どうなんでしょう。 |
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| No.25 |
え、、高くね？？
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| No.26 |
ひょっとして地下にも部屋があるのかしら…
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| No.27 |
>>26 匿名さん
物件概要見るとありますね。6部屋ぐらいでしょうか。価格表示見ると地下階で約4.5億円（予定）ですからビジネスとしては上手いですね。買う側の住み心地は…現地要確認ということで。 |
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| No.28 |
洪水ハザード引っかかっている地域ですので、何かしらの対策があれば良いのですが…
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| No.29 |
この物件ランニングコストがかなり安いような。管理費＋修繕積立金で平米300円ちょっと。ディスポーザーなし、エレベーター一機、駐車場なし（機械式も当然なし）、管理は巡回というコストカットが効いている気がします。修繕積立金平米90円は些か安すぎる気もしますが…
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| No.30 |
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| No.31 |
1LDKは少し狭い気がして、2LDKがちょうどいいサイズなのかもと考えています。
2LDKでも1部屋使わなくて1LDKみたいにしてもいいのかとも思いました。 洪水のハザードマップは気になるところです。 自衛としては、低層階は買わないことくらいでしょうか。地下は災害時どうなっちゃうのか不安ですね・・・ |
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| No.32 |
駐輪場はどこになるのでしょうか？外観からだとよく分からず。
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| No.33 |
1LDKでも窓が多い感じがしますね。
これならそれなりに部屋の中は明るくなってくれそうですし、 日当たりも良さそう。冬の寒さがどうなのか少し気になるところです。 |
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| No.34 |
ダメだな
高すぎるし江戸川橋だし |
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| No.35 |
人気の地域なのでしょうね。
みなさんも書かれているように、価格が本当にお高いです。 間取りがすごく広いとか設備が充実しているとはないので これはちょっと強気な価格ですね。 高級マンションという感じではないので苦戦するのでは？ |
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| No.36 |
マンション全体が、そもそも強気な価格の状態がずっと続いているような気がします^^;
こちらもそれにならっている、ということで。 ただ神楽坂と言っても江戸川橋のエリアだったら、 もう少し安くてもいいのになぁ、と正直思うところはあるかなぁ。 |
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| No.37 |
ランニングコストのお話が出ていましたが、たしかに管理費が7,500～というのは物件価格から比較すると低い金額に思えます。
総戸数64戸という規模の建物だからなのか、修繕積立金も3,100円～と破格の金額。 でも修繕費に関しては今後大幅にアップしていくと思われますので、備えは必要かもしれません。 間取りもプライバシーを考慮した、なかなか良さそうな感じに思えました。 |
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| No.38 |
>>37 匿名さん
オプレジが強調する余計なものは作らない（ラウンジや駐車場も含めた施設）が効いてますよね。分譲マンションにゆとりは求めない人にとってはしっかりハマります。 オプレジの間取りは柱が食い込んでおり、ゆとりがないケースが多いのですが、本物件は比較的アウトフレームしてます。占有面積でも悪くないと思います。 |
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| No.39 |
神楽坂あたりだとパワーカップルには住みやすい地域というのが魅力です。
どこへ行くにも便利だし、治安もよくて静かなこと。周辺のレストランはおいしいところが多くて グルメ好きには開拓が楽しいでしょう。 路線でいうと有楽町線の江戸川橋よりなので混雑具合も少なそうですね。 |
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| No.40 |
20年前に住んでましたが、江戸川橋駅周辺は何度か浸水の被害にあっているので低層検討してる方はちゃんと履歴や浸水具合確かめたほうが良いと思いますよ。確か商店街のお店なんかも被害にあってました
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| No.41 |
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| No.42 |
そういえばここの近くでは水道本管のトラブルもありましたね
お風呂にも入れない生活が何日も続いていたようです インフラの老朽化は大きな問題ですね |
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| No.43 |
正直不動産のネタになってもおかしくないね。
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| No.44 |
神楽坂の駅までは緩やかだけど坂道があるので、その点は若干だるく感じる部分はあるかな…（帰り道は）
江戸川橋の方がまだ近いしアップダウンがない分、使いやすくはある。 ただ自分の行先がどちらの路線になるのか、それによって使える駅も変わってくるので何ともしがたい部分もアリ。 神楽坂は激しい坂ではないので、気にならない人もいると思うので個人差はありそう。 |
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| No.45 |
アップダウンのある道なりだと歩きだとまぁ気になりませんが、
自転車となるとやはり大変ですよね。。 ここは最寄駅に駐輪場はあるのでしょうか。 |
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| No.46 |
全然、駅周辺って駐輪場があるイメージないなぁ。
一応、文京区のホームページ内を検索したら、あるにはあったけど どうやら一時利用みたいだったら 必ず停められるという保証はない模様。 たぶん、この距離なら普通に歩いてしまった方が早いでしょう。 |
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| No.47 |
江戸川橋の交番のところに駐輪場ありますけど、一時貸しで規模も小さいので、だいたい埋まっています。神楽坂はないと思います。
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| No.48 |
必ず使えるような駐輪場はないんですね、、
であれば無難に歩いて駅まで行った方が良さそうなんですね。 定期貸をとれたら良いんですが。 |
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| No.49 |
駐輪場の確保は確実とはいえないロケーションですが、
あんまり自転車を使わなくても暮らせそうな気もします。 最寄駅徒歩３分、または７分は歩きで十分かなと思っています。 |
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| No.50 |
1LDK検討でしたが、価格が高い…中古ででてるピアース神楽坂レジデンス(5,340万円)の方が立地も価格も魅力だな。
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| No.51 |
こちらハザードに引っかかっていて、地下に貯水池の様なものができるようですが、近隣の水をすべて受け入れる事にはならないのでしょうか？また、浸水地域なのに、どうして地下住戸を作るんでしょうか？買うとしても上の方の階だなとは思っています。
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| No.52 |
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| No.53 |
神楽坂駅から江戸川橋駅にかけてのエリア、グルメも充実していて交通の便もよく、単身やDINKS層に人気が高くなってますね。
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| No.54 |
>>51 マンション比較中さん
近隣の水を受け入れるものではなく、マンションに降った雨をしばらく溜めておいて雨がやんだら下水に流す仕組みだと思います。 近年、ゲリラ豪雨などで降水初期の下水パンクが起きやすいので、降水初期の下水道負担を減らすための設備と考えてください。 |
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| No.55 |
そういうものがあるとは、本当に全然知らなかったです。
屋上などから流れてくる水をそこにいったん貯めて、一気に流すのではなくて様子を見ながら流す、 そうすることでマンション自体が守られるという発想なんですね？ 素人の理解なのでもしかしたら少し違うかもですが… |
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| No.56 |
江戸川橋地蔵通り商店街が近所にあるのがとても楽しそうです。
スーパーなどの店舗が近隣に集まっているのも便利は便利ですが、 色々楽しみがあったり、雰囲気があったりするのが商店街ですよね。 |
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| No.57 |
ここ、ずっと残ってますね。そろそろ1年くらいたつような。そんな人気ないんでしょうか？いいかなと思ってたのに、それが気になります。商店街近いと昼間はいいですが、夜は酔っ払いも迷い込んでくるのが気になりますね。
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| No.58 |
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| No.59 |
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