オープンレジデンシア神楽坂プレイスってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

オープンレジデンシア神楽坂プレイスについての情報を希望しています。
公式URL：https://ms.ohd.openhouse-group.com/bukken/kanto/kagurazaka-p/

所在地：東京都新宿区改代町23番2（地番）
交通：東京メトロ東西線「神楽坂」駅徒歩7分
　　　東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅徒歩3分
間取：1LDK～3LDK
面積：34.65平米～74.08平米
売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：未定
設計・監理：株式会社長谷建築設計事務所
管理会社：株式会社オープンハウス合人社コミュニティ

総戸数：64戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造地下1階地上5階建
用途地域：準工業地域
駐輪場：67台

建物完成予定：2025年 8月下旬
入居予定年月：2025年 9月下旬
販売予定時期：2023年11月中旬

バルコニー面積：2.11平米～15.69平米
建ぺい率：60%
容積率：300%
敷地面積：1,229.63平米
建築面積：826.52平米
延床面積：4,062.39平米

ここから、神楽坂が人生になる。

東京有数の“花街”として栄え、独自の文化を今に伝える「神楽坂」。
古くから人々を魅了するこの街はフランス文化を逸早く取り入れるなど、
常に進化し続けているのも特徴のひとつ。
伝統と先進。その両方を兼ね備えた豊かな暮らし。
出逢い、感動し、満たされる。
ほかでは体感できない日常が、ここから始まります。

- 東京メトロ東西線「神楽坂」駅徒歩7分・東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅徒歩3分
-「大手町」駅直通8分
- 1LDK～3LDK
- 内廊下設計

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[21: マンション検討中さん]

第1期9戸って。都心で600万こえてて巡回管理は厳しいのでは？

[22: 匿名さん]

場所は悪くないのだけど、なんだかね。

[23: 検討板ユーザーさん]

>>21 マンション検討中さん
物件概要見ると560や580程度あるかと…
場所は悪くないのですが、オプレジでもこの価格帯だと長期戦になるかも知れませんね。

[24: 匿名さん]

場所悪くないですか？
この場所だけが低地になっていて下水溢れないか心配ですが。
どうなんでしょう。

[25: ご近所さん]

え、、高くね？？

[26: 匿名さん]

ひょっとして地下にも部屋があるのかしら…

[27: 名無しさん]

>>26 匿名さん
物件概要見るとありますね。6部屋ぐらいでしょうか。価格表示見ると地下階で約4.5億円（予定）ですからビジネスとしては上手いですね。買う側の住み心地は…現地要確認ということで。

[28: 匿名さん]

洪水ハザード引っかかっている地域ですので、何かしらの対策があれば良いのですが…

[29: マンション掲示板さん]

この物件ランニングコストがかなり安いような。管理費＋修繕積立金で平米300円ちょっと。ディスポーザーなし、エレベーター一機、駐車場なし（機械式も当然なし）、管理は巡回というコストカットが効いている気がします。修繕積立金平米90円は些か安すぎる気もしますが…

[30: 名無しさん]

>>29 マンション掲示板さん
内廊下は維持しながらが抜けました。

[31: 匿名さん]

1LDKは少し狭い気がして、2LDKがちょうどいいサイズなのかもと考えています。
2LDKでも1部屋使わなくて1LDKみたいにしてもいいのかとも思いました。

洪水のハザードマップは気になるところです。
自衛としては、低層階は買わないことくらいでしょうか。地下は災害時どうなっちゃうのか不安ですね・・・

[32: 名無しさん]

駐輪場はどこになるのでしょうか？外観からだとよく分からず。

[33: 匿名さん]

1LDKでも窓が多い感じがしますね。
これならそれなりに部屋の中は明るくなってくれそうですし、
日当たりも良さそう。冬の寒さがどうなのか少し気になるところです。

[34: マンション検討中さん]

ダメだな
高すぎるし江戸川橋だし

[35: 匿名さん]

人気の地域なのでしょうね。
みなさんも書かれているように、価格が本当にお高いです。
間取りがすごく広いとか設備が充実しているとはないので
これはちょっと強気な価格ですね。
高級マンションという感じではないので苦戦するのでは？

[36: 匿名さん]

マンション全体が、そもそも強気な価格の状態がずっと続いているような気がします^^;
こちらもそれにならっている、ということで。
ただ神楽坂と言っても江戸川橋のエリアだったら、
もう少し安くてもいいのになぁ、と正直思うところはあるかなぁ。

[37: 匿名さん]

ランニングコストのお話が出ていましたが、たしかに管理費が7,500～というのは物件価格から比較すると低い金額に思えます。
総戸数64戸という規模の建物だからなのか、修繕積立金も3,100円～と破格の金額。
でも修繕費に関しては今後大幅にアップしていくと思われますので、備えは必要かもしれません。
間取りもプライバシーを考慮した、なかなか良さそうな感じに思えました。

[38: マンション検討中さん]

>>37 匿名さん
オプレジが強調する余計なものは作らない（ラウンジや駐車場も含めた施設）が効いてますよね。分譲マンションにゆとりは求めない人にとってはしっかりハマります。
オプレジの間取りは柱が食い込んでおり、ゆとりがないケースが多いのですが、本物件は比較的アウトフレームしてます。占有面積でも悪くないと思います。

[39: 匿名さん]

神楽坂あたりだとパワーカップルには住みやすい地域というのが魅力です。
どこへ行くにも便利だし、治安もよくて静かなこと。周辺のレストランはおいしいところが多くて
グルメ好きには開拓が楽しいでしょう。
路線でいうと有楽町線の江戸川橋よりなので混雑具合も少なそうですね。

[40: 通りがかりさん]

20年前に住んでましたが、江戸川橋駅周辺は何度か浸水の被害にあっているので低層検討してる方はちゃんと履歴や浸水具合確かめたほうが良いと思いますよ。確か商店街のお店なんかも被害にあってました