グランフォーレ小山城山町に行ってみた − モデルルーム見学記

[マンション比較中さん]

JR東北新幹線、東北本線、宇都宮線、湘南新宿ライン、上野東京ライン、水戸線、両毛線「小山」駅より、徒歩7分のところにある『グランフォーレ小山城山町』の現地とマンションギャラリーへ言って参りました。

この日は、朝早くに家を出て、小山駅まで電車で乗って来ましたが、早く着いてしまいましたので、現地を先に見に行くことが出来ました。

今回、こちらの物件を来場予約した理由は、以前から、栃木県の物件を探しているためでもあります。あと、小山駅周辺って、宇都宮駅とは違い、閑静な住宅街というか街全体がやや落ち着いたムードなところがとても気に入ってました。

それでは、現地へ参ります。現地へ行くには、小山駅西口の改札を出て、大通りを直進し、駅前上町の二つ目の曲がり角に、「上野米穀店」というお店を右に曲がり、そのまま歩いて行くと、「なかや居酒屋」の交差点を渡り、少し歩くと、ようやく現地が見えて来ます。

対面には、「ダスキン」がありますので、こちらを目印に歩いて行くと良いでしょう。まあ、徒歩7分という表記はほぼ正解だと思います。それにしても、道のりがとてもフラットで、しかも、人があまりいなくて、それでいて、閑静な郊外の住宅地でいくら歩いていても、飽きないくらい気に入ってしまいました。

◇グランフォーレ小山城山町の物件の特徴について◇

公式サイトの地図をプリントアウトしましたが、私の場合、反対方向と逆方向に行ってしまうことがありますので、Googleマップから、小山駅から現地、マンションギャラリーへのルートを予め、記入しておいたので、ほぼ迷うことなく、現地に着くことが出来ました。そこで、当物件の簡単な内容をまとめて見ました。

所在地：栃木県小山市城山町二丁目12

交通：JR東北新幹線、東北本線、宇都宮線、湘南新宿ライン、上野東京ライン、水戸線、両毛線「小山」駅徒歩7分

地域・地区：商業地域・準防火地域

容積率：400%

敷地面積：826.23㎡

建築面積：433.52㎡

建築延床面積：4221.36

構造・規模：鉄筋コンクリート造 地上13階建

総戸数：47戸（全戸南向き）

間取り：2LDK～4LDK

専有面積：54.94㎡～87.54㎡

バルコニー面積：11.01㎡～20.21㎡

ルーフバルコニー面積；30.12㎡

駐車場：45台（機械）

駐輪場：78台（2段ラック式76台・平置2台）

バイク置き場台数：2台

竣工予定日：2025年1月末日予定

入居時期：2025年2月末日予定

設計・監理：株式会社TAP一級建築士事務所

施工 株式会社小川建設

売主 株式会社コーセーアールイー

現地を見終えたので、販売事務所の方へ向かいます。この販売事務所というのが、少々分かりずらくて、公式サイトにも地図がのっておらず、約30分くらい駅へ行ったり来たりして、迷った挙句、「中野屋ビル」という大きな看板が見えてきたので、あの場所に違いないと思い、向かいます。

マンションギャラリーに到着しました。受付を済ませる際には、アルコール消毒で手をかざすと、自動で体温が測れます。（取り合えず、平熱で良かった。）その後、商談席へ案内して貰い、紙のアンケート用紙を記入することにしました。

暫くすると、営業担当者の方がやって来て、名刺を頂きました。こちらとしましても、当物件のサイトを見てから来場予約をしているので、営業担当者の物件に関する説明は、少しありましたが、私の方から営業担当者さんへの質問があっても、私へのヒアリングはほぼなく、早速、模型コーナーに案内して貰いました。

実は、私、プライバシーにあまりズカズカと踏み込まれるのが好きではないので、こういうお客様本位というか、我儘を素直に聞いて下さる営業さんって、返って信頼出来るし、好感が持てるんですよね。

◇グランフォーレ小山城山町の物件の間取について◇

Aタイプ80.16㎡で4LDKのか～なり広い間取を案内して貰いました。これだけ広いと、予算的にちょっと難しいですが、まあまあ、そこは、モデルルームと割り切って
行きましょう！

尚、当物件には、Aタイプ、Bタイプ、Cタイプ、Dタイプ、Eタイプとあり、それぞれ、2LDK～4LDKとあります。

先ずは、玄関からお邪魔します。玄関の横には、靴が沢山入りそうな下足入れがあります。やっぱり、シューズクローゼットとかには、靴が少ししか入らないようなスペースよりも、こればっかりは、広い方が良いですよね～。廊下の幅は、920㎜でやや狭いです。

玄関の前には、約6.0帖の洋室があります。（主寝室のようですが、結構お部屋は広いです。）こちらのお部屋には、やや広めのウォークインクロゼットがあります。その隣は、約4.5帖の洋室とクローゼットがあり、その隣は、約4.7帖の洋室とウォークインクロゼットと収納入れがあります。

玄関の直ぐ横には、お手洗いがあります。ただ、困ったことに、トイレの手洗いカウンターは、付きません....。やっぱり、トイレという水回りに手洗いカウンターを付けるのって、とっても大変なんだろうなって思います。その隣は、洗面所と浴室があります。浴室は、結構、広くとってありますね。

キッチンは、浄水器、食洗機が標準装備になります。80㎡以上のお部屋だからなのか、部屋が一つ一つ広く感じました。

そこで、私なら、家族3人で4LDKのおうちを購入するとしたら、リビング・ダイニングを広くしたいので、洋室を造らずに、20.5帖の広さのリビング・ダイニングにして3LDKに間取を変更してもも良いかもと思いました。

やっぱり、リビング・ダイニングが広いとそこに、大きな画面の液晶テレビとか用意して、普段は大広間で、たまには、シアタールームみたいに自分の好き好きにアレンジ出来そうなのを想像してしまいました。(笑)

床暖房も、約15.5帖あるリビング・ダイニングにのみ、標準仕様です。リビング・ダイニングの隣は、約5.0帖の洋室があり、押し入れクロゼットがあります。バルコニーも見せて貰いました。バルコニー面積は、20.21㎡です。（幅6,900㎜×奥行き1,950㎜）

そして、気になるセレクトプランは、「ノーブルホワイト」、「スモーキーモカ」、「プレミアムダーク」、の3種類から9月の現時点では、2階～13階まで選べます。天井高は、標準で約2,450あたりあります。尚、こちらは、直床二重天井になるそうです。

◇グランフォーレ小山城山町の販売価格について◇

第一期一次（抽選）↓

部屋番号　間取　タイプ　専有面積　販売価格（円）

202号室　 2LDK　 B　 54.94㎡　 3,598万円　

204号室　 3LDK　 D　 70.62㎡　 4,738万円

303号室　 3LDK C 66.08㎡　 4,518万円

401号室　 4LDK　　 A 80.76㎡　 5,468万円

501号室　 4LDK A 80.76㎡　 5,518万円

601号室　 4LDK A 80.76㎡ 5,568万円

602号室　 2LDK B 54.94㎡　 3,818万円

703号室　 3LDK C 66.08㎡　 4,718万円

804号室　 3LDK　 D　 70.62㎡　 5,058万円

1201号室　4LDK　　 A 80.76㎡　 5,868万円

1301号室　4LDK　　 E 87.54㎡　 6,298万円

以上になります。

◇グランフォーレ小山城山町の管理費等一覧表について◇

マンションギャラリーで、資料と一緒に管理費等一覧表も頂きましたので、こちらも、掲載します！

タイプ 専有面積 管理費 　修繕積立金 ※月額計 管理費準備金 修繕積立金

A 　 　80.76㎡ 15,100円　8,640円　 25,085円 15,100円　 444,000円

B 　　54.94㎡　10,300円　5,880円　 17,525円 10,300円　　 302,000円

C 　 　66.08㎡　12,400円　7,070円　 20,815円　12,400円　　 363,000円

D　　　70.62㎡　13,200円　7,560円　 22,105円 13,200円　　 388,000円

E 　　 87.54㎡　16,400円　9,370円　 28,615円 16,400円　　 481,000円

※月額の合計は、管理費+修繕積立金+ルーフバルコニー（Eタイプのみ1,500円）+インターネット月額1,045円+自治会費300円の毎月の合計金額になります。

・駐車場の月額使用料

種別　　 台数　 月額使用料

地上一段 2台　 7,300円
1・2
地上一段 2台　 5,300円
3・4
地上二段 2台　 5,300円
5・6
地上二段 4台　 6,800円
7～10
地上一段 4台　 6,300円
11～14
地上一段 8台　 5,800円
15～22
地上二段 8台　 6,800円
23～30
地上四段 3台　 7,000円
31～33
地上三段 2台　 5,300円
34・35
地上二段 2台　 5,300円
36・37
地上一段 2台　 7,300円
38・39
地上一段 3台　 5,300円
40～42
地上一段 3台　 5,300円
42～45
・駐輪場　場所　台数 （月額使用料）

自転車　上段　26台　100円

　　　　下段　50台　200円

　　　平置き　2台　300円

・バイク置き場（小型）　2台　1,000円

以上になります。

◇グランフォーレ小山城山町の物件の総評について（★5つが最高）◇

立地条件・住環境（★★★★★）

住環境は、とても素晴らしいと思います。まず、徒歩10圏内で自宅に帰れるのが最大の魅力でもあります。閑静で清潔感溢れる小山駅から徒歩7分の当物件は、資産価値が高くなることと思われます。

通学区は、小山第一小学校、小山中学校です。また、JR東北新幹線、東北本線、宇都宮線、湘南新宿ライン、上野東京ライン、水戸線、両毛線と7種類の路線という
交通アクセスの利便性の高さも、人気物件となる理由の一つではないでしょうか。

価格帯（★★★★）

これから、新築マンションの相場が上昇トレンドに入る中、価格帯としては、割とこなれた価格だと思います。資産価値・リセーリュバリューも大いにあるのではないでしょうか。どちらかと言うと、子育て世帯にぴったりなマンションにも思われます。

おすすめ度（★★★）

不動産の売買というのは、「タイミング」にかかっていると思います。こちらのマンションは、「買い」だと思います。とにかく、閑静で綺麗な街並みですので、自然に恵まれた栃木県小山市という郊外が好きな人にはとても向いていると思います。都心に比べるとややのんびりしていて、空気も綺麗です。

営業担当者の方も、こちらの質問に対して、真摯に対応して下さった方でしたので、もし、購入するなら今回担当して下さった方から購入したいと思います。ただ一つ、気になるのは、7～8年に一度は回ってくる「理事会」ですね。この理事会に加入するのがどうしても嫌な方は、こうした小規模なマンションよりも、総戸数200戸前後の大規模マンションを買われる方が、「第三者管理組合」にも加入していることが多い為、そちらをおすすめします。

後、見学記で投稿される方で、よく、文末に、「気になる方は早めの来場予約をおすすめします。」仰るのも、やはり、「鉄は熱いうちに打て」と言わんばかりに、れっきとした理由があり、「無償カラーセレクトや台所の高さ」など、早ければ早いほど、好きな場所を選べますので、そうした意味合いから、当物件も、気になる方は、これから世間では、第9波がくる恐れがあると言われている為、来場するなら今のうちではないかと考えられます。