ブランズ本郷ってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/hongo/

名　称：ブランズ本郷
売主：東急不動産株式会社
施工会社：株式会社淺沼組
管理会社：株式会社東急コミュニティー

建築敷地の地名地番　東京都文京区本郷一丁目109番1、109番2
交通　都営大江戸線「本郷三丁目」駅 徒歩4分　東京メトロ丸ノ内線「本郷三丁目」駅 徒歩5分
都営三田線・大江戸線「春日」駅 徒歩6分　東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅 徒歩8分
都営三田線「水道橋」駅 徒歩7分　JR中央・総武線「水道橋」駅 徒歩10分

間取：2LDK～3LDK (予定)
面積：52.90m2～78.82m2 (予定)
総戸数：90戸 (権利者住戸57 戸含む)
用途　共同住宅
敷地面積　1,726.79㎡
建築面積　913.92㎡
延べ面積　9,914.05㎡
構造　鉄筋コンクリート造
基礎工法　杭基礎
階数　地上14階/地下1階
高さ　45.90m

駐車場：43台(来客用2台、身障者用1台、権利者住戸用平置5台・機械式21台含む)
自転車置場：118台(権利者住戸用平置6台、ラック式70台含む)
バイク置場：10台(権利者住戸用6台含む)
インターネット使用料：1,100円(月額)
備考：第1期17戸供給済み

建物竣工：　　　2025年 9月下旬予定
引渡し可能時期：2025年10月下旬予定
販売スケジュール：第2期　2024年6月上旬販売開始予定

建築主　東急アルス本郷マンション建替組合
設計者　株式会社淺沼組
施工者　株式会社淺沼組

東急不動産が事業協力者
https://www.tokyu-land.co.jp/news/2022/000733.html

第2期
予定販売価額：10,700万円台(1戸)～16,700万円台(1戸)
予定最多価額帯：12,000万円台・14,000万円台（各4戸）※1,000万円単位
今回販売戸数(予定)：未定
予定分譲戸数：33戸(うち第2期以降販売戸数16戸)
管理費(月額)：18,000円～26,800円
修繕積立金(月額)：11,100円～16,600円
修繕積立基金：318,600円～474,700円

[21: 名無しさん]

>>19 さん

>>19 口コミ知りたいさん
2LDKが多いですが、70平米超の3LDKが3戸はありますよ。かなりの倍率になってしまいそうですが。。

[22: eマンションさん]

自分も3LDKのお部屋希望です。ここだけ晴海フラッグレベルの倍率になってしまいそう笑

[23: 名無しさん]

ブランズ本郷弓町とかではなく、ブランズ本郷にしているあたり、本気度合い感じるね。
ブランズ本郷一丁目が2021年に竣工したけど、その名前決めた時からこの計画あったんだろうか。

[24: ご近所さん]

アルスシリーズ第一号の建て替えですから、力は入れてそうですよね。

[25: ご近所さん]

明日から4月、物件HP公開されますかね？

[26: 匿名さん]

アンダーの80㎡超が明らかに買いな価格設定だっただけに、一般販売がどうなるか良くも悪くも楽しみだね

[27: 周辺住民さん]

HP公開されましたね。価格は概ね予想通りですが、3LDK が西向きで眺望微妙なのとオールリビングインなのがなんとも。。。

[28: 匿名さん]

EAタイプなら東向きで２部屋独立だね。
部屋がちょっとずつ小さくなってバスルームも1317だけど。

[29: 匿名さん]

管理費が340円/㎡程度なのはよいね。建て替え物件の利点かな。

[30: 評判気になるさん]

物件概要見る限りは52.90㎡~78.82㎡で10,700万~16,700万円台ってことは坪670~700万円くらいでしょうか
この立地と規模、今の市況で坪700万円いかないのはかなりお安く見えますがやはり建て替えならではのプライスということなんですかね

[31: 口コミ知りたいさん]

>>30 評判気になるさん

この立地最高なので、かなり弱気な価格設定ですね。低層は眺望が期待できない部屋が多いのは難点ですが、それ以外ケチをつけるところは見当たらないです。
人気出ちゃいそうですね

[32: 匿名さん]

>>26 匿名さん

ここのアンダー見送ったんだよな。タイミング合わなかった。
本気で検討するべきだったか。

[33: 口コミ知りたいさん]

パークコートザ・タワーと同じくらいの単価ですね

[34: 評判気になるさん]

>>26 匿名さん
狭い部屋で、しかもアンダーより割高ですからね。
これでも倍率つくんでしょうね。

[35: マンコミュファンさん]

パークシティ中野の価格700超えましたね。立地考えると、ここの方がお買い得に見えてしまう。。

[36: 評判気になるさん]

>>35 マンコミュファンさん

中野の方が楽しいでしょう

[37: 名無しさん]

>>34 評判気になるさん
アンダーで誘って、これこそ天井なんじゃないですかね

[38: 検討板ユーザーさん]

>>37 名無しさん
アンダー行ってないから知らないんだろうけど、元々低層階は一般販売向けに残して出してなかったぞ

[39: 通りがかりさん]

>>38 検討板ユーザーさん
ですね。アンダーで販売したのは全て完売しましたね。一般販売に残してくれたというのが正しい気がします。

[40: eマンションさん]

>>35 マンコミュファンさん
再開発と大規模かつ中央線駅直結まで考えたら、不動産として中野の方がど鉄板でしょー

[41: マンション掲示板さん]

>>40 eマンションさん
確かにその条件は魅力的ですね！ただ、中野は肝心の間取りが個人的には受け入れられないものが多いのが残念です、、やたら間口の小さい部屋が目立ちますね。

[42: 評判気になるさん]

中野推しキモ杉内。
屋根なしペデで繋げただけで直結とか詐欺だろｗｗ

[43: 匿名さん]

アルスの建て替え第1号なんですね。東急のマンションは好立地に多いので、これが成功したら他も建て替えが進みそうです。

[44: マンション検討中さん]

>>42 評判気になるさん
客観的視点すら持てないお前は、いつまでもデベに搾取されてなさい

[45: 匿名さん]

>>44 マンション検討中さん

パコタワ坪５００でゲット済みのワイは、毎日日本橋に向けて拝んでから就寝してるんやでｗｗ

[46: 周辺住民さん]

中野自体があまり好きじゃないので自分はこちら推しです。線路が目の前なのも厳しい。

[47: マンション検討中さん]

本郷ハウスの建替ってデベどこですかね？

[48: 匿名さん]

場所も間取りもよいけど、狭すぎる。
地権者の養分になるのはごめんです。

[49: マンション検討中さん]

第二期以降16戸て、第一期はもう終わったんでしょうか。

[50: 匿名さん]

>>49 マンション検討中さん
はい、アンダー（非公開で一部に限定販売）にて完売しております。

[51: 評判気になるさん]

>>50 匿名さん

100㎡台の部屋はありましたか？
文京区マンションは小部屋が多いので検討する機会が少ないのです。

[52: 検討板ユーザーさん]

>>51 評判気になるさん
6室ありましたね（99平米含む）。販売もやはり広い部屋からどんどん売れていってたように思います。

[53: マンション検討中さん]

1.8億円～2億円って感じでしたね
まー文京区の広い部屋欲しい層にはピンズドで瞬殺されましたけど

[54: 通りがかりさん]

>>53 マンション検討中さん
1.8億は80平米くらいでしたね。100平米は２億以上だったかと。

[55: 評判気になるさん]

この立地で100㎡台は希少ですよね。
仕様が分からないものの、今の市況なら3億弱でも即売れそうです。

[56: マンション検討中さん]

アンダーって、誰が対象だったんですか。

[57: マンション検討中さん]

>>56 マンション検討中さん

どういう基準かはわかりませんが、私は以前ブランズの他の物件（都心の高級物件でとても買えない金額だったのですぐに退散しましたが）のモデルルームに行ったことがあり、それがきっかけで案内をいただけたのだと思っております。

[58: 匿名さん]

>50

一般分譲の前にアンダー販売って形としては優先販売ってことになるから、しれっと二期販売から開始の体ってルール的にはアウトだよね。東急不動産ってまともな会社だと思ってたのに。

アンダーでやるなら最後までそれをやり通す覚悟でないと。

[59: 通りがかりさん]

>>58 匿名さん
アンダーに呼ばれてない僻みかな？

[60: マンション検討中さん]

体裁上、あたかも一期からちゃんと一般公開販売したかのようにHPを取り繕っているということなのですか？　秘密で優先販売すると、法に触れるのですか？

[61: 口コミ知りたいさん]

これで宅建業法に触れてたら、デベロッパー全部捕まってるよ

[62: マンション掲示板さん]

>>61 口コミ知りたいさん
そもそも公開しないで完売してるマンションもありますからね。

[63: eマンションさん]

抽選の倍率はどのくらいになるんですかね…

[64: 匿名さん]

>>56 マンション検討中さん

自分は以前ブランズタワー豊洲のプレミアムフロアを検討したことがあったので案内来ましたね。別に投資家じゃないので、ブランズのアンダーって対象範囲広いんだなと思いました。　野村や三井から来たことはないです。

[65: 匿名さん]

天井が高いようなので、間取りが狭くても広く見えそうな設計ですね。
アクセスも良いので心惹かれるなと思ったのですが
総戸数９０戸のうち、権利者戸数は５７戸と半数以上です。
駐輪場も権利者用は平置きとか、
あからさまにわかってしまうのはどうなのでしょう。
仕方がないことかもしれませんが、住んでいくうちに
いろいろデメリットが出てきそうか思うと、他を選択してもよいように感じますね。

[66: 匿名さん]

アンダーってはじめて聞きました

買う気がなくても資料請求をしておいて、次のマンションで買うかもしれないと思わせておいた方がいいってことですか？

>>公開しないで完売してるマンション
優良物件だと公開しないで予約販売だけで売れてしまうということですよね

買うなら知り合いになっていた方がよさそうです

[67: 周辺住民さん]

不動産に限ったことじゃなくて、車も時計も買える人にしか営業しないし、売らない。今までの購入者に優先するのも当たり前。
お金がある人のところに情報も金も集まるよ。

[68: 口コミ知りたいさん]

>>67 周辺住民さん
そうなんだけど、良い情報とは限らない
むしろ高値づかみさせられることも多い
金銭感覚がゆるい金持ちから
ぼったくろうとするからね

[69: 匿名さん]

>60

優先販売したら、以降の販売でその旨告知するってのがルール。

[70: 匿名さん]

>61

お上は腰が重くて、断ってるのにしつこく営業活動してノイローゼになったというくらいでないと動かない。

正直不動産なんてドラマが成立するほどの裏のある業界。ちゃんとやってる会社とそうでない会社、消費者が正しく判断しないと。

[71: マンション検討中さん]

>>69 匿名さん

東急のホームページ、しれっと第二期販売と書かれてますが、それはオッケー？

[72: 口コミ知りたいさん]

>>66 匿名さん
資料請求レベルじゃ無理です…
属性良くてそれなりの物件の商談をして次回以降にワンチャンあるか

さらにここの初っ端アンダーは新宿伊勢丹の外商会

[73: 名無しさん]

これぞバブル末期ですな

[74: 名無しさん]

>>73 名無しさん
こういうデフレ脳の老害が日本をダメにしたんだよね
謝罪して欲しいくらいだわ

[75: 口コミ知りたいさん]

>>73 名無しさん

湾岸がもっと高いので、むしろここは割安感があります。

[76: 名無しさん]

>>57 マンション検討中さん
ザ・ハウス、ザ・レジデンスですか?

[77: マンション検討中さん]

>>76 名無しさん
57です。それはどこの物件でしょうか？
その物件には行っておりませんので違いますが。

[78: 名無しさん]

ブランズ ザ・ハウス一番町
ブランズ六本木 ザ・レジデンス

[79: 匿名さん]

どこのデベも商談で聞きだした予算や希望エリアとかの条件から、そこがダメだった場合こちらはどうですかってやってるから、ここのアンダー対象がどこ検討してたかってあまり意味のない詮索のような。

[80: マンション検討中さん]

このマンション本気で検討しているのですが、本郷小は雰囲気はどうでしょうか。結構生徒が多いのと、受験生が多いと思うので殺伐としてないか心配しています。
また、みなさん受験用の塾にはどのあたりに通っているのでしょうか。

[81: 匿名さん]

文京区の小学校は昔から学業レベルもそこそこ高く、中学受験をするお子さんも多いのが特徴ですね。
本郷小に関しては、令和４年どにユネスコスクールに加盟承認されたそうです。
ユネスコスクールを調べてみると「児童生徒の心の中に平和のとりでを築く」という理念があるので、平和な小学校といえますね。
親としては安心して通わせられるんじゃないでしょうか

[82: 通りがかりさん]

権利者57戸数もいるのか、、、
言い方悪いけど老人ホームの可能性あるな。

[83: 口コミ知りたいさん]

>>82 通りがかりさん

今の老人は団塊の世代で、好き勝手に生きて日本をダメにした罪人たち。本当に腹立たしい。

[84: マンション比較中さん]

元64戸のうち57戸が戻るとはかなり高い割合ですね。

竣工が1970年なので団塊世代より前の人が買ったのでしょう。相続や仲介で入居していた人が多いと思います。

https://www.tokyu-land.co.jp/news/assets/070b9023360c1444d1cba1a9aa58a...

[85: 通りがかりさん]

売り手に確認した方がいい。洗練されたマンションでも老人ホームだとどうしても雰囲気が変わってしまう。理事会でも今の時代にあった判断ができるのか。真面目に大事なことだと思う。

[86: 評判気になるさん]

>>85 通りがかりさん

いや、東急なので、多分理事会を組まずに第三者管理になります

[87: 匿名さん]

>>85 通りがかりさん
そうそう。だから買わない方がいいですよ！！

[88: 通りがかりさん]

>>87 匿名さん
第三者管理はダメなのですか

[89: マンコミュファンさん]

>>88 通りがかりさん

倍率を下げたいだけかと。

[90: 匿名さん]

上野思賜公園とか自然の多い公園が近隣にあって良いですね。
季節によってかなり景色も変わってくるでしょうし、
利便性もいいですがこういう要素も欲しいところですね。

[91: 匿名さん]

文京区の公立小って今こんな感じなのか。
https://note.com/zetta_202911/n/n86a9673958ce

[92: マンション比較中さん]

下記の4:10辺りから。具体的な小学校は出てこず

「学力高い」都内の中国人、文京区の小学校に“爆入学”　中国SNSで“3S1K”が話題に【もっと知りたい！】【グッド！モーニング】(2024年4月27日)
https://www.youtube.com/watch?v=1YLmECIb8qw

[93: マンション検討中さん]

20校で389人なら、1校あたり20人。1学年あたり3人強。1クラスあたり1人が平均か。平均値なら違和感ないけど、どこかの学校に偏ってると少しびっくりするかな。

[94: 匿名さん]

総戸数９０戸に対して、権利者住戸５７戸。
あまりにも地権者の数が多過ぎますね。
住むには素敵な立地ではありますが、いろいろ決め事のときとか大変なこともありそうかな。
地権者の少ない物件のほうが住みやすいかなと感じました。

[95: 匿名さん]

>>94 匿名さん

そのとおり。

[96: eマンションさん]

>>94 匿名さん
団地やオンボロ戸建じゃなくて、(当時の)高級分譲マンションの建替事業なんだから考えすぎだよ

[97: 名無しさん]

>>96 eマンションさん

そう思う。そもそもの戸数もタワマンのように多くないしね。地権者も相続でお子さんやお孫さんに譲る方もいるのでは？気になる方はやめたほうがいいですよ！少しでも倍率を比較してあげたほうが、希望者にはいいかと。

[98: マンション検討中さん]

爺さん婆さんは売却するんじゃないでしょうか？
どんどん死なれても嫌ですね…
お金払って買う層と、もともといた権利者は明らかに稼ぐ力が違うますから、全てがあわないと思います。

[99: 匿名さん]

売却の結果64戸中57戸が残りました。また元いた層の方が金持ちな気がします。この近辺のビンテージマンションはここ含めて3棟。当時マンションを買えた層といえば特別ですよ。

[100: 匿名さん]

買いたくて個人情報提供して、エントリー様情報というので間取りを見たら殆どといっていいほど権利者住戸と買えない住居。南側は権利者で埋められています。
とても不愉快な気持ちになりました。

[101: 匿名さん]

大きな部屋で権利者がいない部屋は２階の南西の部屋のみ。どおりで間取り図に大きな間取りがないはずだ。

[102: 匿名さん]

>>100 匿名さん
アンダーで呼ばれてないならしゃーない
不愉快を感じる前に自分の属性の低さを嘆いた方が今後のためだよ

[103: 匿名さん]

>>99 匿名さん

当時はマンションより戸建ての方がステータスがあったし（いつかは戸建てと）、バブル前は都心も相当安かったよ。

[104: マンション掲示板さん]

>>102 匿名さん
なんでも平等ではないですよね。それが資本主義。
適当な部屋いくつか買って、違うマンションのアンダーに呼ばれるようになるしかないですよね。

[105: 匿名さん]

>>104 マンション掲示板さん
買わなくても予算が一定以上あり購入意向が高いこと等、明確に伝えておくとアンダーの連絡が来ると思います。

[106: 匿名さん]

アンダーに呼ばれなかった時点で
出遅れたと認める他ないでしょう。

これから残りの住戸で検討するか
ブランズ先生の次回作にご期待ください。

[107: 匿名さん]

立地素晴らしいですね。本郷の中でも恵まれたポジション。その割に坪単価は控えめな感じですね。

[108: マンション検討中さん]

立地も価格帯も申し分ありませんが、
間取りがやや手狭なことと
残り販売戸数16戸というのがネックですね。
めぼしい部屋は販売開始と同時に瞬殺されそうです。

開始早々短期打ち切りでまさに
ブランズ先生の次回作にご期待ください
ってかんじですかね。

[109: 評判気になるさん]

>>108 マンション検討中さん

いいところはほぼアンダーではけちゃいましたね。

[110: 検討板ユーザーさん]

公開販売開始前にほぼ終わってますね。
プランズ先生の次回作に期待するしかないか。

[111: マンション比較中さん]

アンダーは安かったみたいですし、一般で買うと損ですかね。それでも10倍くらいになりそうですが。私は、モリモト播磨坂かルジェンテで検討シフトにします。。。。

[112: 匿名さん]

ブランズ先生の次回作にご期待ください。

[113: マンション検討中さん]

ブランズ先生ってなんだよ
格が下がるからダサい名前出すなよ

[114: マンション検討中さん]

立地はとても良いのですが、広さと間取りが微妙なのが悩ましい。
みなさんおっしゃるように、アンダーであらかた売れて
めぼしい部屋はほとんど残っていないみたいですね。

[115: 名無しさん]

>>114 マンション検討中さん
広い部屋を狙っていたのですが、地権者住戸だったのかアンダーなのか。仕方ないですね。

[116: 匿名さん]

こちらは公開販売前にめぼしい部屋は
あらかた終わってしまっているから、今からできることは
登録だけしておいて次の新築案内を待つくらいですかねぇ。

[117: マンション検討中さん]

>>116 匿名さん
次の新築の時もアンダーでは買えないからどこかで買って繋がりを作った方がいいんでしょうね。この強気な状況だと。

[118: 名無しさん]

再来週は抽選登録みたいだけど、未だに営業から連絡がきていません。
忘れられましたかね

[119: マンション検討中さん]

もうこちらの物件は完売しましたかね？

[120: 匿名さん]

公式にはまだ始まってすらいませんが、
実質的にはほぼ終わっているようなものかもしれません。
とりあえず登録しておいて次回以降の新作案内を待つ方もいるとか。