（仮称）文京区本郷三丁目計画（サッカー協会跡）

[匿名さん]

公式URL：
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：

建物の名称　（仮称）文京区本郷三丁目計画
用途　共同住宅
敷地面積　2,901.37㎡
建築面積　1,475.20㎡
延べ面積　32,070.07㎡
構造　鉄筋コンクリート
基礎工法　現場造成杭
階数　地上23階/地下3階
高さ　77.98m（最高82.88ｍ）
着工予定　令和6年9月1日
完了予定　令和10年4月30日
建築主　三井不動産レジデンシャル株式会社
設計者　株式会社日建ハウジングシステム
施工者　東急建設株式会社
標識設置年月日　令和5年9月9日

[21: マンション掲示板さん]

スーゼネでないどころか、
ゼネコントップ10にも入らない東急建設に
パークコートを任せないやろ。

[22: 口コミ知りたいさん]

>>16 匿名さん
あの環境・地歴の小石川をパークコートにしたくらいだから、三井はそろそろパークコート（を含めたマンションネーミング全体）をリブランディングする気じゃないかな？

[23: 匿名さん]

本郷ヒルテラスじゃない？

[24: eマンションさん]

パークホームズ文京小石川ヒルテラス
くらいの格か。

[25: 匿名さん]

>>22 口コミ知りたいさん
>あの環境・地歴の小石川
PC文京小石川のあったあたりは江戸時代に大名や旗本の屋敷がひしめいていた地域だから地歴としては十分。明治以後も水戸徳川家上屋敷あとに砲兵工廠がやってきたが、あれは当時としては国運をかけて作られた超ハイテクな先端技術の研究所兼工場だからね、周囲には高級官僚や技術者が続々と移り住み、富裕な人々の子女をお預かりする女学校もできた。そんな小石川の地歴はバカにできるものじゃないよ。

[26: 匿名さん]

小石川の話題は控えめに。あんまり騒ぐとイカレコヤマさんがやってきそう。

[27: 匿名さん]

>>12 匿名さん
私もパークコートの可能性が高いと思っていますが、ロジックが逆かと感じています。

残念ながらどの駅からも離れているので、つくりを頑張ることで、つまりパークコートに仕立てることで、魅力をアップさせる作戦をとってくるのかなと思います。

[28: 匿名さん]

>>24 eマンションさん
>パークホームズ文京小石川ヒルテラス
>くらいの格か。
そうですね、地歴的に言うとPH文京小石川ヒルテラスも小石川上富坂町という町人地だったので同じぐらいといえば同じぐらい。

生活利便性でいくとそれよりここは少し劣る印象がありますが、幹線道路から一本入った閑静さがいいですね。不特定多数の人がたくさん集まってくる駅の近くの商業地とはまた違った落ち着いた感じがある。今回もパークホームズを冠する一方で、一般のパークホームズよりもオーバースペックな物件にしてくるかもです。

パークホームズ文京本郷ヒルテラスなんてのはありそうかなあと。

[29: eマンションさん]

過去のパークコートの施工会社を
調べたら、
答えが分かるよ。

[30: 匿名さん]

施工会社だけだとパークコート渋谷 ザ タワーも東急建設だから同じグレードということになってしまうが…

[31: 匿名さん]

ひょっとしたらパークマンシオンかも（笑
https://www.tokyu-cnst.co.jp/works/151.html

[32: 匿名さん]

ここワクチン接種会場として何度か通ったけど、駅近とは言えないものの「ちょうどいい距離感」なんだよね。徒歩6, 7分だと思うけど坂も少ないし歩いていて気持ちが良い。
この規模のマンションが建つなら近場にスーパーも出来るんじゃないかな？

[33: 検討板ユーザーさん]

>>32 匿名さん

サミットがありますよ。

[34: 評判気になるさん]

隣の湯島総合センターも老朽化が激しいですが、
そことの複合開発ではないんですかね？

[35: 口コミ知りたいさん]

三井だし複合の気がしますよね、なんとなく

[36: 匿名さん]

建築計画のお知らせの標識に書かれた用途の通りと思いますけどね。

[37: 名無しさん]

あきらめましょう。あきらめましょう。

[38: 35]

失礼、言葉を不正確に使ってしまいました。
「複合施設を建てるかも」ではなく「将来的に複合施設的な区画になるかも」的な想像というか妄想です。

[39: 匿名さん]

色々手を出さないでシンプルにマンションにしてきたのはちょっと意外な感じだけど、変に駅直結とか大規模再開発とかいうキーワードがないぶん、スクラッチでマンションのクオリティを追求してくるのではないかと期待してしまうんだけど、どうなんだろうね。

パークコートを期待するけれど、パークコートかくあるべしみたいなパークコートギークみたいな層も一定数いるみたいだし、変にブランドの制約を受けるよりはヒルテラスでパークホームズの上位モデルですよ、みたいな作り方もあるかなと。

[40: 評判気になるさん]

>>38 35さん
すぐの用途変更はないと思いますよ。
手間のわりにメリットないので。

[41: 匿名さん]

用途変更する場合は建築申請がやり直しになりますね

[42: 匿名さん]

まあ小学校とかが含む複合再開発でドーンとスゴいの作ってほしかったけど、八重洲二丁目北地区第一種市街地再開発事業みたいなのはまだ文京区には早いかな。区民の想像力がついていかないと思う。

[43: 通りがかり]

文京区にそんなのいらない笑
望む人は湾岸や地方に住めば解決でしょ

[44: 匿名さん]

>>43 通りがかりさん
>文京区にそんなのいらない笑
そう、それが想像力の欠如なんですよね。だからまだ早い。

しかし、文京区は小さな個人の所有地に細切れにされていて、公共に開放された緑地や広場空間が非常に少ないかあっても狭いために、いざ災害が起きた時に支援を受けられない、老朽化がすすんだ建物が多いのですが、それらの建物が倒壊したら多数の区民が区外に逃げないといけないという問題があります。公共施設を建てるための土地も足りません。

再開発事業がなければ、足りない小学校の床面積も、足りない老人福祉施設も、足りない公共の広場も、増やすことができません。猫の額みたいな土地を持った個人が家を建てるしかできない。市民に開かれた空間の創出は夢のまた夢です。

[45: 匿名さん]

郷土愛がある人ほど、この問題に胸を痛めているとおもいます。
思い切った大規模再開発が必要だと誰もが感じているのですが、一部の強硬な人たちがその計画を思いとどまらせてしまっている。中央区も豊島区も渋谷区もやっていることが文京区ではできない。それを笑っている人がたくさんいる。

[46: 匿名さん]

コモンズという言葉を知らない人が多いのではないでしょうか。残念ですね。

[47: 通りすがり]

>>44 匿名さん
文京区歩いたことありますか？なさそうですね
ちなみに区民に役立つ施設は歓迎ですが、マンションは要らないですね
マンションになって残念です

[48: 匿名さん]

>>47 通りすがりさん
>文京区歩いたことありますか？なさそうですね
それはあなたにそのままお返ししたい。文京区の何がわかっているのでしょうかね。
高台の一種住専もたくさんあるし、一方で後楽園のような集客施設がある商業地もあるのが文京区です。そうした多様性に気がついていないあなたはとても行動範囲が狭いのではないでしょうか。

区民のための施設を作るには、広い土地が必要です。細かい個人の土地に分割されている地域を集約して、タワーマンションを建てるとか複合オフィスビルを建てるとかして土地を作るしかありません。

現状ではマンションを作らせることが最も有力な事業者に手を挙げさせる手段と思いますよ。もともとそこに住んでいた人たちの住居の代わりとなる住居を提供することもできますよね。家の代わりにオフィスビルの権利床をもらってもハア？ってなるでしょ（笑

[49: 匿名さん]

文京区に必要なのはコモンズの創出です。
反対運動のメッカみたいな評判が立ってしまって、文京区には一流のデベロッパーによる質の高い開発はしばらく絶えてないですね。文京ガーデンが最後じゃないでしょうか。

[50: 匿名さん]

文京区に必要なのはオープンハウスです。
区内の住宅地が全てオープンレジデンシアになれば、アベ政治を許さなかった文京区民が追い求める真の平等が実現されます。
文京区が世界に誇る東京大学の上野千鶴子先生も「みんなで貧乏になればいい」と仰っています。
文京区にタワマンは要らない！

[51: 匿名さん]

文京区全体でマンションがいらないとか高層建築がいらないという人は、みんなのいえ、という映画を見るといいですよ。

田中邦衛演じる大工の棟梁が全室畳敷きのプランを提案する所と同じで笑うところです。

[52: 匿名さん]

特定の企業のマンションをどうこう言うつもりはないですが、適法の範囲で最大利益をあげるという姿勢はマンション反対運動にとって脅威じゃないですか？反対する余地がない、憲法に保障された個人の財産権の範囲で作られちゃうわけです。

マンションいらないとか言っていると、駐車場もない管理巡回みたいなマンションがたくさん建つわけです。それが悪いとは言いませんが、私としては24時間有人管理で商業施設や小学校や公共空地のある複合再開発マンションが欲しいなとおもってしまいます。空き地は災害の時に避難するのに役立つでしょうし、堅牢なタワーマンションは自宅避難を可能として避難所の設置数を減らす効果があるでしょう。

みなさん災害のたびに仮設住宅を高いお金を出して作るような防災計画って、容認できますか？

[53: 匿名さん]

山手線内で自分たちだけは意地でも一戸建てに住み続けようというのはいかがなものか。

[54: 匿名さん]

>>53 匿名さん
一種住専に戸建てを建てて住んでいる人をどうこう言えませんよ。
だだ商業地域とか準工業地域もあるので、そこに一種住専と同じ容積率とか高さ制限を適用するのはおかしいと思います。

[55: 通りがかりさん]

いいかい学生さん、文京区でオプレジをな、オプレジをいつでも買えるくらいになりなよ。
それが、人間、えら過ぎもしない、貧乏過ぎもしない、ちょうどいいくらいってとこなんだ。

[56: 匿名さん]

>>54 匿名さん
商業地域で高度地区に指定された都心で住環境がどうの日陰がこうのと言う人も住んでいる土地柄だからなあ...

まず都市計画とは何かというところからレクチャーしないとあかん人が多そう。

そもそも都市計画策定時点で議論に参加していない無関心な人ほどそういう傾向が強そうだ。文京区の街づくりなんて他人事だと無関心のままでやってきた人ほど後になって大騒ぎをするんだろうな。

[57: 通りすがり]

文京区はそこそこ手が届くからマンション作ると貧乏人が流入してきて郊外と変わらなくなる
できればもう少し他と違うまちづくりをして欲しい

[58: 匿名さん]

商業地区で日影規制がない土地でも、日影を理由に工事差し止めの仮処分が認められたケースがあることは、知っていますよね？

[59: 匿名さん]

>>54 匿名さん
一種住専が文京区の開発アレルギーの源な気がしてなりません。

[60: 匿名さん]

>>58 匿名さん
あるのかもしれないけれど、業者がそれこそ銭金の問題じゃないとか言い出したら違憲だと言って最高裁まで争いそうですが、その辺、どうだったんですか？

[61: 匿名さん]

>>57 通りすがりさん
文京区は所詮、都心の中にある郊外なのですよ。
街づくりのビジョンも無いままどんどん切り売りされてマンションだけが増えていくベッドタウン。
それ以上でも以下でもありません。

[62: マンション掲示板さん]

>>61 匿名さん
それなんとなく実感出来ます…
区長が…人口増やすのこの20年頑張りました、こんなに増えました！って選挙後に語ってましたけど都市計画置き去りすぎる…。

[63: 匿名さん]

>>60 匿名さん
業者は抗告しましたが認められていません。

[64: 匿名さん]

>>63 匿名さん
全くないことではないでしょうね。とはいえよほどの事情がないと認められないだろうなとは思います。明らかに個人の財産権の制限にあたりますから、みんなそれができることになったら都市計画なんて無に帰してしまいます。建築側に重大な法令違反や、交渉過程において何らかの悪質な行為があるなどの背景があるとウルトラCの判断も十分ありえる気がします。

ただそういう背景がなく、善意に基づく交渉をし建築上の配慮をした場合、純粋な営利事業ではなく震災で倒壊の恐れのある建物の建て替えその他なんらかの公益性がある計画の場合には難しいのではないかと思います。そうしたウルトラCを認めることは著しく公益に反するからです。

[65: 匿名さん]

ごくごく稀にですが「採光権」を重視する司法判断が出ることがあります。商業地域で日影規制がないから云々と尤もらしく言ってはいけません。

[66: 匿名さん]

>>65 匿名さん
>尤もらしく言ってはいけません
それはあなたにもお返しします。めったにない稀な例外があるというだけのことを、さもよくあることのように尤もらしく言ってはいけません。

建て替えができず震災で倒壊して不幸にして亡くなられた方の顔写真を関係者に送りつけるなんてことはしたくないです。

[67: 匿名さん]

ごくごく稀にと言っていますが。ただ、そのような司法判断が出ることはあるのは、知っているべきです。

[68: 匿名さん]

このマンションは、もともと高層のオフィスビルが元々建っていた場所でその建て替えとも言えるわけです。

おそらく高さは上に伸びると思いますが、公開空地も設けられると思いますので、今あるビルよりも細くなって北側の日照は改善するのではないかと想像します。つまり原則を曲げてまでウルトラCで守らなければいけないほどの今以上の日当たりの大幅な悪化というものはないと思います。疑われるなら実際に説明会でその辺を質問されるとよろしいでしょう。

[69: 匿名さん]

>>67 匿名さん
>ごくごく稀にと言っていますが。ただ、そのような司法判断が出ることはある
そういう一縷の望みを持たされると弁護士さんに大枚払って訴訟をしたくなるわけですよね。よほど酷くて同情できるケースを除けば、そのお金を困っている人に寄付する方が有意義でしょう。

[70: 匿名さん]

>>67 匿名さん
それダウト　>>58 ではそう言ってなかった。指摘があってから渋々　>>65 で稀なことだと認めた。嘘とまでは言わないが誠実な態度ではないな。弁護士さんの営業活動と邪推されかねませんよ、自重してください。