（仮称）文京区本郷三丁目計画（サッカー協会跡）

[匿名さん]

公式URL：
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：

建物の名称　（仮称）文京区本郷三丁目計画
用途　共同住宅
敷地面積　2,901.37㎡
建築面積　1,475.20㎡
延べ面積　32,070.07㎡
構造　鉄筋コンクリート
基礎工法　現場造成杭
階数　地上23階/地下3階
高さ　77.98m（最高82.88ｍ）
着工予定　令和6年9月1日
完了予定　令和10年4月30日
建築主　三井不動産レジデンシャル株式会社
設計者　株式会社日建ハウジングシステム
施工者　東急建設株式会社
標識設置年月日　令和5年9月9日

[162: 匿名さん]

区で云々はナンセンスだよね。
千代田・港でもしょうもないところもあるし。

[163: eマンションさん]

大街区一択

[164: 匿名さん]

文京区内でも上がっているところもあればそれほどでもないところもあるからね。
ともあれ、都心六区というのは伝統的に使われてきている指標だからそれにかみついてもしょうがない。

[165: マンコミュファンさん]

ルサンクの後継マンションが建てば文京区ももっと盛り上がるよ

[166: 匿名さん]

都心の定義って、本来は港区千代田区中央区の3区だけだったんですけどね。

マンションが高くなり過ぎたせいで、検討者に高値を納得させるには、都心の定義を広げざるを得なくなったのです（今さら強調する内容ではないですが）。

今のオマケ区は 5区か6区か知りませんが、来年あたりには8区まで広げるという話ですよ。

[167: 匿名さん]

文京区は準郊外でいいからケンカすんなよ。

大体、都心6区とか7区なんて使ってんの、売り手のデベロッパーだけだろ。
不動産のバイブル・レインズは都心 5区だよ。

[168: 周辺住民さん]

>>166 匿名さん
適当なこと言わない方がいいですよ。
まぁどんな区分けでもいいですが、区の中でどこがいいとか判別できない人が多い方が儲かるのでみんなで嵌っててください。

[169: マンション検討中さん]

都心以外のその他の区が、ぴーぴーうるさいねｗ

[170: 匿名さん]

>>166 匿名さん
>都心の定義を広げざるを得なくなった
東京オリンピックの前から都心六区は使われているのでその説は説得力がないですね。

1979年に創設された東京カンテイは伝統的に住宅相場で用いられる都心六区を採用しています。
1986年に創設されたレインズが都心五区を採用するのは、バブル期に値上がりが大きかった商業地が多い区でまとめたのでしょう。文京区を除く理由としては、商業地が少なく住専が多いため、ほぼ商業地で構成される都心五区とは同じ括りで扱えないと考えたのでしょう。

もともとは都心六区で、その後商業用不動産の評価が高くなってバブルの時に五区が使われるようになり、近年はさらに高値を追求できるという意味で都心三区にまで狭まったというところではないでしょうか。確かに新都心六区のように同じ都心六区でも山手線外の城東を入れる新しい括りもあるので、それと勘違いしているのでしょう。

[171: 匿名さん]

都心の話で発狂するのは文京区のスレだけですね

文京区民の都心コンプ爆発って感じかな^ ^

[172: 匿名さん]

>>170 匿名さん
に追記ですが、都心の定義を狭くすればするほど相場が釣り上げられる（希少性をアピールできる）と考えた人がどんどん都心をごく狭い範囲に限定していったのではないでしょうか。

[173: 匿名さん]

文京区らしい気持ち悪いスレになってきましたね。

山手線内側＋中央線内側に住めば都心コンプレックスはなくなりますよ（高いですが笑）。

[174: 匿名さん]

マンションレビューの調べによる全国市区町村 中古マンション価格ランキング100(2022年1月）によると

1位が港区、70平米換算推定価格は100032.29万円
2位が千代田区、同9719.54万円
3位が渋谷区、同8367.09万円
4位が中央区、同8202.98万円
5位が目黒区、同7631.47万円
6位が文京区、同7365.98万円
7位が新宿区、同6677.11万円
8位が品川区、同6668.43万円

坪単価300万を超えるのはこの八区、9位にはさすがに都心扱いは問題だとおもわえる世田谷区が入っているので、それ以下は郊外と考えて良さそう。おそらくこの中のどれかを適当に選べば都心何区みたいなのがすぐでっちあげられるだろう。坪単価400を超えるのは港区と千代田区しかないので、都心三区はもう古くて、都心二区になるんじゃなかろうか。都心五区とか六区には新宿区のかわりに目黒区を入れたらいい。

https://www.mansion-review.jp/pressrelease/detail/date20220225/data.pd...

[175: 匿名さん]

>>173
> 中央線内側
中央線に外側、内側という概念があるのですか。知りませんでした。

[176: 匿名さん]

大江戸線には内側という概念がありますね。ここは大江戸線の内側。

[177: 匿名さん]

中央線は環状ではないですが、どちらが外側かと言われたら 中央線北側＝中央線外側 でよいでしょう。

[178: 匿名さん]

なるほど。
文京区や足立区は中央線外側ですね。

[179: 匿名さん]

千代田区神田須田町や外神田も中央線の外側

[180: eマンションさん]

都心環状線外側

[181: 名無しさん]

中央線の内側やら外側やら言ってるのは田舎っぺ。

[182: 匿名さん]

内堀通り（環状１号）の外側

[183: 匿名さん]

サッカー協会、宝生ハウス、本郷ハイツの中でパークコートはどこかな

[184: 匿名さん]

紛争になっている宝生ハイツは着工までに５年はかかるでしょう。

[185: 匿名さん]

これな
https://twitter.com/tokyo_shimbun/status/1575249212740374528

[186: 名無しさん]

中央線の北と南じゃない？内外って意味が分からないよ。

[187: 検討板ユーザーさん]

>>186 名無しさん

中央線の内側、外側と言っている人は、脳神経外科で受診してもらったほうがいいレベルだよ。図形の認知機能がおかしいのかもしれない。

[188: 匿名さん]

同感です

[189: 匿名さん]

東京人同士なら、中央線外側で十分通じますよ 笑笑

[190: eマンションさん]

京浜東北線外側
なら通じるかも。

[191: eマンションさん]

神田川外側
古川外側
大門外側
明治通り外側

[192: 匿名さん]

明治通り（環状５号）なら外側、内側と言って良い

[193: eマンションさん]

かねやす外側

[194: 匿名さん]

それ、江戸の外側、内側のはなしでは？

[195: 匿名さん]

東京の中心は東京タワーなんだから、中央線内側っていったら自然と南側が連想される。

そもそも不動産って、中央線南側＋山手線内側、という誰でも知ってる鉄則があるわけだし。

[196: 匿名さん]

>>195 匿名さん

東京の中心は皇居では？

[197: eマンションさん]

東京タワーは、
都心の南端ラインである古川近くに
あるで。

[198: 匿名さん]

ん。
皇居でメシ食ったり買い物したりするん？

[199: eマンションさん]

現在評価は
皇居の2キロ北東と2キロ南西で
全然違うから、
令和の中心は大街区か。

[200: 匿名さん]

東京の中心は東京タワー周辺 2kmくらいでしょうね

[201: 匿名さん]

>>200 匿名さん

皇居が東京、日本の中心でしょう。今どき、東京タワーが中心と言っているかたは、地方からのお上りさんかな？

[202: マンション掲示板さん]

>>195 匿名さん

田舎っぺ的な発想で、珈琲を吹いたw

[203: eマンションさん]

>>200 匿名さん

東京タワー周辺を基準に考える田舎者、つまりは成金、イコールいつかは落ちぶれるだろうにわか小金持ち。真の富裕層は番町に住む大金持ち。

[204: eマンションさん]

東京タワーの南側には、
主要な施設は何もないやろ。

[205: 匿名さん]

リニア中央新幹線 品川駅

[206: 匿名さん]

>>174 匿名さん 1日前

品川区や新宿区がいまいちパッとしないのはマンションが高くない地域が多いので平均するとそんなところで落ち着くんだろうね。

目黒区にかわされた文京区が猛追しているような気がするのは気のせいか。
小石川3丁目4丁目あたりでぼちぼち坪四百越えが出ているので坪単価300台後半はすでに超えていると考えるのが妥当だろう。

ここは多分坪400台平均はほぼ確実で、港区の物件と大して変わらない値段がつくんじゃないかな。

[207: 匿名さん]

> 文京区が猛追しているような気がするのは気のせいか。
気のせいです。それは願望ですね。

[208: 検討板ユーザーさん]

>>206 匿名さん
坪400？そんなに安いわけないでしょう。
最低でも坪600後半～700ですよ。

[209: 検討板ユーザーさん]

>>206 匿名さん

いま、文京区でさえも坪400万ってあり得ない気がするけど、気のせいかな？

[210: 匿名さん]

東京の中心は人によって解釈は違いますが、現在の東京の最も大きな渦の中心の一つが東京タワーでしょうね。

比べてしまうのは良くありませんが、中央線北側に目を向けると少しかわいそうというかなんだか暗い気持ちになってしまいますね。

[211: マンション掲示板さん]

>>210 匿名さん

おまえさんは田舎者に認定だ。

[212: 匿名さん]

線路北の都心コンプレックス爆発、って感じの流れがとまりませんなあ

[213: マンコミュファンさん]

>>212 匿名さん

大人をなめるなよ、お子ちゃまは。

[214: 検討板ユーザーさん]

文京区民は東京が羨ましいんかな。

[215: 匿名さん]

>>214 検討板ユーザーさん

じゃあさ、山手線も中央線も外側にある目白に高級住宅街があるのは、どう説明する？　牛臭い田舎者は歩けないだろうけどな。

[216: eマンションさん]

牛臭いって、、、中央線外側にはフンでも落ちてるんですか？

たしかに小石川には世界最大級の場外馬券売り場がありますが、、、

[217: マンコミュファンさん]

>>216 eマンションさん

うるせーよ！　人間のクズが。お前は社会のダニだよ

東京を知らない田舎もんが。文京区に住めないんだろ。とっとと消えろ！

[218: 匿名さん]

場外馬券売り場があるのは文京区後楽では？

[219: 評判気になるさん]

小石川には日建ハウジングシステムの設計による大型工作物があります。

建築物として供されることなく解体・撤去されることが決まっているようです。

[220: 匿名さん]

馬券場？小石川でもどっちでもいいよ
近所だし変わらんよ

[221: 匿名さん]

オフト後楽園は壊されてウィンズの中にハウス！ってなったのは5年前。
場外馬券売り場はビルの中になって、だいぶきれいになった。最近はアプリで馬券が買えるしレースの動画も見れる。場外馬券売り場はスマホもパソコンも使えない老人しかいない、いずれ無くなる、パチンコ屋が文京区から消えたように。

[222: 口コミ知りたいさん]

>>221 匿名さん

ガラケーしか持っていないお年寄りもいるからね笑　スーパーやコンビニでも、SuicaやQR決済を使わないから、いまだに小銭を使うお年寄りは迷惑極まりないよね。スマホを持たない理由が分からない。

[223: 匿名さん]

東京ドームの跡地もマンションになる可能性が高いらしい

[224: 匿名さん]

パークコート後楽園ザ・タワー？

[225: 匿名さん]

東京ドーム跡地は三井不動産の持ち物ですが、
それを三井不動産レジデンシャルに売却するということでしょうか？

[226: 匿名さん]

他のスレでドームシティの再開発で超高級マンション（分譲）が建つとの願望が書かれていますが、それはないと思いますよ。現状、遊園地としての集客で将来にわたる超安定的な利益を得ているのに、わざわざその仕組みを手放すとは思えない。

すみふがマンション分譲で殿様商売を続けていられるのは、賃貸オフィスをたくさん所有していて、そこからの安定収入があるから。三井、三菱もそれを参考にしているはずです。

[227: 匿名さん]

東京ドーム跡地は第二の麻布台ヒルズじゃないですかね。高さ制限もなく地盤も良いので可能性高そう。

[228: 匿名さん]

麻布台ヒルズの中身は知りませんが、ドームシティの再開発は子供が喜ぶ再開発になると思いますよ。現にそれで集客できているので（大人向けだけだと集約できないかも）、わざわざ路線変更しないと思います。

[229: マンコミュファンさん]

>>226 匿名さん
＞現状、遊園地としての集客で将来にわたる超安定的な利益

ROA低すぎだったんだよ

[230: 匿名さん]

ヒルズは森ビルですよ。


笑

[231: 匿名さん]

>>229 マンコミュファンさん
だから低すぎるROAに目を付けて、それを改善するのでは？

[232: マンション掲示板さん]

そもそも、
(株)東京ドームが
ROAの低さで外資にイチャモンつけられ、
三井不動産になきついて
ホワイトナイトに
なってもらったわけやしな。

[233: マンション掲示板さん]

客入りがよくて賑わってれば優良経営って短絡的に思い込んじゃう人、多いよね
なんで買収されたか、232さんが書いてくれたこと、よく理解してくださいね
良いお年を

[235: 匿名さん]

どうも話が合わんね、ROAが低いことは知っているし（買収の原因となった）、そのこと自体否定していないのに。読解力が？ですな

[236: 匿名さん]

要するにマンションにして土地の一部を切り売りして資産を縮小しちゃえばROAが改善すると言いたいんだよね。そりゃ見かけ上ROAは改善するのかもしれないが、PBRが悪くなるので株価にマイナスの影響がありますよ。

コロナが五類となり社会の状況は一変し、三井不動産が買収したあとのリニューアルの効果もあって東京ドームシティ単体での収益は上がっていると思いますよ。だからこそマンションにして売るなんてありえない。あるとすれば高級賃貸じゃないかな、ホテルライクなサービスを受けられるようなサービスアパートメントぐらいはやるかもしれない。

[237: eマンションさん]

でっかい公園にしようぜ

[238: 匿名さん]

もし東京ドームをすべてマンションにしてしまうと、1000人近くいる従業員が路頭に迷いますね。

単に（もっともっと）稼げる施設に変えていくってことでしょう。

[239: マンコミュファンさん]

>>235 匿名さん
後出しジャンケンポイ！さん、よいお年を～～～w

[240: 匿名さん]

質問をまとめると、三井不動産はここは分譲して手放してしまった方が長期保有するよりも儲かる、という考えなのでしょうか？

[241: 評判気になるさん]

>>238 匿名さん
築地に持ってけばいいやん

[242: 匿名さん]

>>240 匿名さん
常識で考えてそうだと思いませんかね。もし東京ドームシティを切り売りするとしましょう。あなたがもし後楽園に土地付き戸建てを持っていて、現にそこに住んでいたとして、売りますか？それが答えです。

[243: 名無しさん]

>>242 匿名さん
「東京ドームシティを切り売りする」を前提とするなら「後楽園に土地付き戸建てを・・・売りますか？」という設問は成り立たないのでは？

[244: 匿名さん]

>>243 名無しさん
ああ、ちょっと説明が必要ですね。
後楽園駅徒歩3分未満の戸建てって存在しているんですが、売らないでしょって話です。接道に難ありの物件もありますが。

[245: 匿名さん]

ドームシティの敷地面積は13.3ha。ここに目一杯マンションを建てるとして、容積率900％（文京ガーデン）、販売対象0.7（レンダブル比）とすれば、販売できる床面積は
13.3ha（＝133,000㎡）×9×0.7＝83万7,900㎡

仮に平米単価250万円として、うち2割が利益になるとすれば、利益は
83万7,900㎡×250万円/㎡×0.2＝4,189.5億円

一方、（株）東京ドームの2023年3月期の営業利益は50億4100万円だから、上記マンション販売時の利益に到達するには83年かかるわけだ。

同期純利益は39.13億円、総資産は2,852億8400万円なので、ROAは39.13÷2,852.84＝1.4％。コロナ禍前は2%以上あったみたいだけど、そもそもROAは5％以上あるいは8％以上あるべしとされている。

ここでは5%を採用、ROAの計算に営業利益を使う（マンション販売との比較のため）とすれば、営業利益の目標は143憶円になる。これだとマンション販売時の利益に到達するのに29年となり、30年目以上の長い目で見ればマンション販売よりも現状の施設構成をベースにビジネスを続けた方がよいと判断できる。

[246: 匿名さん]

３行で、お願いします。

[247: 匿名さん]

>>245 匿名さん
まさか同じ商売を続けるとも限らんしな、机上の空論だと思う。東京ドームは遊園地に思い入れがあって、それを外せない制約があったように思う。三井不動産にはそれがない。

[248: マンション掲示板さん]

>>245 匿名さん
初夢ですか？
都市公園法のない世界を夢想したのですねwww

[249: 匿名さん]

東京ドームシティは遊戯施設もだいぶ老朽化してるからなあ。少子化は続くし先細りビジネスなのは確か。大阪のエキスポランドみたいにテーマパークと商業施設を合わせた新しい施設に建て替える可能性もあるかもしれないが、投資も嵩むし東京のど真ん中でそれをするとは考えにくいな。

[250: 匿名さん]

東京のど真ん中は東京タワー周辺地区です。

[251: 匿名さん]

前社長がスポーツ・エンタメに注力したいみたいなことを言っていたから、基本は今の路線でいくんだと思う。もちろん、今風に作り替えると思うけど。

>>248
マンションなんかにするわけないだろ、という意図で書きましたが、読み取れませんでしたか。4行以上はつらかったかな？

[252: 匿名さん]

東京タワーもちょっと離れてる。日本が民主主義国家であることを考えると、中心は国会議事堂かな。

[253: eマンションさん]

>>251 匿名さん
成立可能性ないんだからマンションの採算試算なんて意味ないでしょ
新年から寝言は勘弁してねw

[254: 匿名さん]

>>253 eマンションさん
いま揉めてる神宮は都市計画の変更で都市公園の区域が変わったんだよ。知ってた？

[255: eマンションさん]

>>254 匿名さん
うん外苑がみそつけられたから後楽園でやるのはハードルがどーんと上がったよね

[256: 匿名さん]

東京ドーム跡地はマンションでしょう。
目下資材高だの人件費高だの言い訳付けてますが、軒並み最高益。
しかも高く出過ぎないよう調整後の数字のはず。

地権者ゼロの総戸数１００００戸×平均３億で分譲ｘ粗利４０％　＝　１兆２千億の売り上げや。東京ドーム存続なんてさせてる場合じゃねぇんやで。
全部高級マンソンにしてぼろ儲けや。

[257: 匿名さん]

>>255 eマンションさん
都市計画の変更の段階では、誰も気づきませんよ。外苑がそうだったから笑。そして建物の計画が公表されてから騒ぎ出す

[258: 匿名さん]

後楽園かー。
都心からは離れてるけど敷地は広いよね、あそこ。
商業地域だし、マンションにするなら第二のハルミフラッグみたいになりそうね。

[259: eマンションさん]

>>258 匿名さん
「商業地域だし」と
「マンションにするなら第二のハルミフラッグみたいになりそうね」
の因果関係が理解できないので解説お願いします
正月から理解力不足ですみません

[260: 匿名さん]

ハルミではなく ブンキョフラッグじゃないかな？

[261: 匿名さん]

> 地権者ゼロの総戸数１００００戸×平均３億で分譲ｘ粗利４０％　＝　１兆２千億の売り上げや。

3憶円で1万戸を売るのは相当ハードル高そうですね。ハルミフラッグの分譲分は4000戸強ですが、それくらい割安なら売れそうですが。

あと、細かい突っ込みで恐縮ですが、あなたが書きたかったのは正しくは、売り上げが3兆円、粗利益が1兆2000億円ですね。