（仮称）文京区本郷三丁目計画（サッカー協会跡）

[匿名さん]

公式URL：
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：

建物の名称　（仮称）文京区本郷三丁目計画
用途　共同住宅
敷地面積　2,901.37㎡
建築面積　1,475.20㎡
延べ面積　32,070.07㎡
構造　鉄筋コンクリート
基礎工法　現場造成杭
階数　地上23階/地下3階
高さ　77.98m（最高82.88ｍ）
着工予定　令和6年9月1日
完了予定　令和10年4月30日
建築主　三井不動産レジデンシャル株式会社
設計者　株式会社日建ハウジングシステム
施工者　東急建設株式会社
標識設置年月日　令和5年9月9日

[146: 匿名さん]

>>144 マンコミュファンさん
凸版印刷から印刷が取れて、TOPPANになるみたいに、パーっと景気よくならないもんですかねえ。

https://youtu.be/e65Ci0c8nO0?si=sBuDcWEXvTO0QDm5

[147: 匿名さん]

Bーぐる減便

赤字だから？

[148: 匿名さん]

>>147 匿名さん
運転手の人手不足とか、燃油価格の高騰とかも追い打ちをかけていそう。
ますます高台の奥地にある住宅の価値が下がりますね。

[149: 匿名さん]

湯島ルートは乗車率が低いからでは。

[150: 匿名さん]

ここが竣工する頃にはさすがにマンション価格の高騰も終わってるかな？
それとも玉数の少なくなってる都心部新築はまだまだ上がってるのだろうか？

[151: 検討板ユーザーさん]

>>150 匿名さん

まだ上がっている可能性が高いですね。

[152: マンコミュファンさん]

>>146 匿名さん
TOPPANさん、利益水準、坂道転げ落ちてますけど？

[153: 匿名さん]

>>150 匿名さん

都心六区はまだまだ止まらないね。
2023年9月　東京23区は前月比＋1.0％の7,098万円
https://www.kantei.ne.jp/report/70m2/1242

[154: ジロリアン]

本郷ハウス建替ってご存知でしょうか？

[155: ジロリアン]

本郷３丁目計画と同じデべとＧＣと聞いていますが

[156: 匿名さん]

都心は6区も7区もないですよ。笑

せいぜい4区（港区千代田中央区渋谷区）では？

[157: 評判気になるさん]

>>156 匿名さん
新宿区も入れｔ都心5区ってのが一般的な共通認識と思いますけど。

[158: 匿名さん]

> 本郷３丁目計画と同じデべ
（仮称）宝生ハイツ建替え計画では頓挫しているようだけど..

[159: 匿名さん]

>>156 匿名さん
>>157 評判気になるさん
住宅は都心6区ですよ。これは恣意的でもなんでもなく、大昔から使われています。

[160: 匿名さん]

住宅地だと都心は港、千代田、渋谷の３区だね、自分的には。
中央区は入れたくない。
文京区はほぼ全部が山手線内側なので、実態は「都心」に最も近い、ともいえる。

[161: マンション検討中さん]

>>159 匿名さん
その他の区がピーピー喚かないでね。


https://twitter.com/poodocc/status/1468901335907336193?t=kGxPi3RLzLDZQ...

[162: 匿名さん]

区で云々はナンセンスだよね。
千代田・港でもしょうもないところもあるし。

[163: eマンションさん]

大街区一択

[164: 匿名さん]

文京区内でも上がっているところもあればそれほどでもないところもあるからね。
ともあれ、都心六区というのは伝統的に使われてきている指標だからそれにかみついてもしょうがない。

[165: マンコミュファンさん]

ルサンクの後継マンションが建てば文京区ももっと盛り上がるよ

[166: 匿名さん]

都心の定義って、本来は港区千代田区中央区の3区だけだったんですけどね。

マンションが高くなり過ぎたせいで、検討者に高値を納得させるには、都心の定義を広げざるを得なくなったのです（今さら強調する内容ではないですが）。

今のオマケ区は 5区か6区か知りませんが、来年あたりには8区まで広げるという話ですよ。

[167: 匿名さん]

文京区は準郊外でいいからケンカすんなよ。

大体、都心6区とか7区なんて使ってんの、売り手のデベロッパーだけだろ。
不動産のバイブル・レインズは都心 5区だよ。

[168: 周辺住民さん]

>>166 匿名さん
適当なこと言わない方がいいですよ。
まぁどんな区分けでもいいですが、区の中でどこがいいとか判別できない人が多い方が儲かるのでみんなで嵌っててください。

[169: マンション検討中さん]

都心以外のその他の区が、ぴーぴーうるさいねｗ

[170: 匿名さん]

>>166 匿名さん
>都心の定義を広げざるを得なくなった
東京オリンピックの前から都心六区は使われているのでその説は説得力がないですね。

1979年に創設された東京カンテイは伝統的に住宅相場で用いられる都心六区を採用しています。
1986年に創設されたレインズが都心五区を採用するのは、バブル期に値上がりが大きかった商業地が多い区でまとめたのでしょう。文京区を除く理由としては、商業地が少なく住専が多いため、ほぼ商業地で構成される都心五区とは同じ括りで扱えないと考えたのでしょう。

もともとは都心六区で、その後商業用不動産の評価が高くなってバブルの時に五区が使われるようになり、近年はさらに高値を追求できるという意味で都心三区にまで狭まったというところではないでしょうか。確かに新都心六区のように同じ都心六区でも山手線外の城東を入れる新しい括りもあるので、それと勘違いしているのでしょう。

[171: 匿名さん]

都心の話で発狂するのは文京区のスレだけですね

文京区民の都心コンプ爆発って感じかな^ ^

[172: 匿名さん]

>>170 匿名さん
に追記ですが、都心の定義を狭くすればするほど相場が釣り上げられる（希少性をアピールできる）と考えた人がどんどん都心をごく狭い範囲に限定していったのではないでしょうか。

[173: 匿名さん]

文京区らしい気持ち悪いスレになってきましたね。

山手線内側＋中央線内側に住めば都心コンプレックスはなくなりますよ（高いですが笑）。

[174: 匿名さん]

マンションレビューの調べによる全国市区町村 中古マンション価格ランキング100(2022年1月）によると

1位が港区、70平米換算推定価格は100032.29万円
2位が千代田区、同9719.54万円
3位が渋谷区、同8367.09万円
4位が中央区、同8202.98万円
5位が目黒区、同7631.47万円
6位が文京区、同7365.98万円
7位が新宿区、同6677.11万円
8位が品川区、同6668.43万円

坪単価300万を超えるのはこの八区、9位にはさすがに都心扱いは問題だとおもわえる世田谷区が入っているので、それ以下は郊外と考えて良さそう。おそらくこの中のどれかを適当に選べば都心何区みたいなのがすぐでっちあげられるだろう。坪単価400を超えるのは港区と千代田区しかないので、都心三区はもう古くて、都心二区になるんじゃなかろうか。都心五区とか六区には新宿区のかわりに目黒区を入れたらいい。

https://www.mansion-review.jp/pressrelease/detail/date20220225/data.pd...

[175: 匿名さん]

>>173
> 中央線内側
中央線に外側、内側という概念があるのですか。知りませんでした。

[176: 匿名さん]

大江戸線には内側という概念がありますね。ここは大江戸線の内側。

[177: 匿名さん]

中央線は環状ではないですが、どちらが外側かと言われたら 中央線北側＝中央線外側 でよいでしょう。

[178: 匿名さん]

なるほど。
文京区や足立区は中央線外側ですね。

[179: 匿名さん]

千代田区神田須田町や外神田も中央線の外側

[180: eマンションさん]

都心環状線外側

[181: 名無しさん]

中央線の内側やら外側やら言ってるのは田舎っぺ。

[182: 匿名さん]

内堀通り（環状１号）の外側

[183: 匿名さん]

サッカー協会、宝生ハウス、本郷ハイツの中でパークコートはどこかな

[184: 匿名さん]

紛争になっている宝生ハイツは着工までに５年はかかるでしょう。

[185: 匿名さん]

これな
https://twitter.com/tokyo_shimbun/status/1575249212740374528

[186: 名無しさん]

中央線の北と南じゃない？内外って意味が分からないよ。

[187: 検討板ユーザーさん]

>>186 名無しさん

中央線の内側、外側と言っている人は、脳神経外科で受診してもらったほうがいいレベルだよ。図形の認知機能がおかしいのかもしれない。

[188: 匿名さん]

同感です

[189: 匿名さん]

東京人同士なら、中央線外側で十分通じますよ 笑笑

[190: eマンションさん]

京浜東北線外側
なら通じるかも。

[191: eマンションさん]

神田川外側
古川外側
大門外側
明治通り外側

[192: 匿名さん]

明治通り（環状５号）なら外側、内側と言って良い

[193: eマンションさん]

かねやす外側

[194: 匿名さん]

それ、江戸の外側、内側のはなしでは？

[195: 匿名さん]

東京の中心は東京タワーなんだから、中央線内側っていったら自然と南側が連想される。

そもそも不動産って、中央線南側＋山手線内側、という誰でも知ってる鉄則があるわけだし。

[196: 匿名さん]

>>195 匿名さん

東京の中心は皇居では？

[197: eマンションさん]

東京タワーは、
都心の南端ラインである古川近くに
あるで。

[198: 匿名さん]

ん。
皇居でメシ食ったり買い物したりするん？

[199: eマンションさん]

現在評価は
皇居の2キロ北東と2キロ南西で
全然違うから、
令和の中心は大街区か。

[200: 匿名さん]

東京の中心は東京タワー周辺 2kmくらいでしょうね

[201: 匿名さん]

>>200 匿名さん

皇居が東京、日本の中心でしょう。今どき、東京タワーが中心と言っているかたは、地方からのお上りさんかな？

[202: マンション掲示板さん]

>>195 匿名さん

田舎っぺ的な発想で、珈琲を吹いたw

[203: eマンションさん]

>>200 匿名さん

東京タワー周辺を基準に考える田舎者、つまりは成金、イコールいつかは落ちぶれるだろうにわか小金持ち。真の富裕層は番町に住む大金持ち。

[204: eマンションさん]

東京タワーの南側には、
主要な施設は何もないやろ。

[205: 匿名さん]

リニア中央新幹線 品川駅

[206: 匿名さん]

>>174 匿名さん 1日前

品川区や新宿区がいまいちパッとしないのはマンションが高くない地域が多いので平均するとそんなところで落ち着くんだろうね。

目黒区にかわされた文京区が猛追しているような気がするのは気のせいか。
小石川3丁目4丁目あたりでぼちぼち坪四百越えが出ているので坪単価300台後半はすでに超えていると考えるのが妥当だろう。

ここは多分坪400台平均はほぼ確実で、港区の物件と大して変わらない値段がつくんじゃないかな。

[207: 匿名さん]

> 文京区が猛追しているような気がするのは気のせいか。
気のせいです。それは願望ですね。

[208: 検討板ユーザーさん]

>>206 匿名さん
坪400？そんなに安いわけないでしょう。
最低でも坪600後半～700ですよ。

[209: 検討板ユーザーさん]

>>206 匿名さん

いま、文京区でさえも坪400万ってあり得ない気がするけど、気のせいかな？

[210: 匿名さん]

東京の中心は人によって解釈は違いますが、現在の東京の最も大きな渦の中心の一つが東京タワーでしょうね。

比べてしまうのは良くありませんが、中央線北側に目を向けると少しかわいそうというかなんだか暗い気持ちになってしまいますね。

[211: マンション掲示板さん]

>>210 匿名さん

おまえさんは田舎者に認定だ。

[212: 匿名さん]

線路北の都心コンプレックス爆発、って感じの流れがとまりませんなあ

[213: マンコミュファンさん]

>>212 匿名さん

大人をなめるなよ、お子ちゃまは。

[214: 検討板ユーザーさん]

文京区民は東京が羨ましいんかな。

[215: 匿名さん]

>>214 検討板ユーザーさん

じゃあさ、山手線も中央線も外側にある目白に高級住宅街があるのは、どう説明する？　牛臭い田舎者は歩けないだろうけどな。

[216: eマンションさん]

牛臭いって、、、中央線外側にはフンでも落ちてるんですか？

たしかに小石川には世界最大級の場外馬券売り場がありますが、、、

[217: マンコミュファンさん]

>>216 eマンションさん

うるせーよ！　人間のクズが。お前は社会のダニだよ

東京を知らない田舎もんが。文京区に住めないんだろ。とっとと消えろ！

[218: 匿名さん]

場外馬券売り場があるのは文京区後楽では？

[219: 評判気になるさん]

小石川には日建ハウジングシステムの設計による大型工作物があります。

建築物として供されることなく解体・撤去されることが決まっているようです。

[220: 匿名さん]

馬券場？小石川でもどっちでもいいよ
近所だし変わらんよ

[221: 匿名さん]

オフト後楽園は壊されてウィンズの中にハウス！ってなったのは5年前。
場外馬券売り場はビルの中になって、だいぶきれいになった。最近はアプリで馬券が買えるしレースの動画も見れる。場外馬券売り場はスマホもパソコンも使えない老人しかいない、いずれ無くなる、パチンコ屋が文京区から消えたように。

[222: 口コミ知りたいさん]

>>221 匿名さん

ガラケーしか持っていないお年寄りもいるからね笑　スーパーやコンビニでも、SuicaやQR決済を使わないから、いまだに小銭を使うお年寄りは迷惑極まりないよね。スマホを持たない理由が分からない。

[223: 匿名さん]

東京ドームの跡地もマンションになる可能性が高いらしい

[224: 匿名さん]

パークコート後楽園ザ・タワー？

[225: 匿名さん]

東京ドーム跡地は三井不動産の持ち物ですが、
それを三井不動産レジデンシャルに売却するということでしょうか？

[226: 匿名さん]

他のスレでドームシティの再開発で超高級マンション（分譲）が建つとの願望が書かれていますが、それはないと思いますよ。現状、遊園地としての集客で将来にわたる超安定的な利益を得ているのに、わざわざその仕組みを手放すとは思えない。

すみふがマンション分譲で殿様商売を続けていられるのは、賃貸オフィスをたくさん所有していて、そこからの安定収入があるから。三井、三菱もそれを参考にしているはずです。

[227: 匿名さん]

東京ドーム跡地は第二の麻布台ヒルズじゃないですかね。高さ制限もなく地盤も良いので可能性高そう。

[228: 匿名さん]

麻布台ヒルズの中身は知りませんが、ドームシティの再開発は子供が喜ぶ再開発になると思いますよ。現にそれで集客できているので（大人向けだけだと集約できないかも）、わざわざ路線変更しないと思います。

[229: マンコミュファンさん]

>>226 匿名さん
＞現状、遊園地としての集客で将来にわたる超安定的な利益

ROA低すぎだったんだよ

[230: 匿名さん]

ヒルズは森ビルですよ。


笑

[231: 匿名さん]

>>229 マンコミュファンさん
だから低すぎるROAに目を付けて、それを改善するのでは？

[232: マンション掲示板さん]

そもそも、
(株)東京ドームが
ROAの低さで外資にイチャモンつけられ、
三井不動産になきついて
ホワイトナイトに
なってもらったわけやしな。

[233: マンション掲示板さん]

客入りがよくて賑わってれば優良経営って短絡的に思い込んじゃう人、多いよね
なんで買収されたか、232さんが書いてくれたこと、よく理解してくださいね
良いお年を

[235: 匿名さん]

どうも話が合わんね、ROAが低いことは知っているし（買収の原因となった）、そのこと自体否定していないのに。読解力が？ですな

[236: 匿名さん]

要するにマンションにして土地の一部を切り売りして資産を縮小しちゃえばROAが改善すると言いたいんだよね。そりゃ見かけ上ROAは改善するのかもしれないが、PBRが悪くなるので株価にマイナスの影響がありますよ。

コロナが五類となり社会の状況は一変し、三井不動産が買収したあとのリニューアルの効果もあって東京ドームシティ単体での収益は上がっていると思いますよ。だからこそマンションにして売るなんてありえない。あるとすれば高級賃貸じゃないかな、ホテルライクなサービスを受けられるようなサービスアパートメントぐらいはやるかもしれない。

[237: eマンションさん]

でっかい公園にしようぜ

[238: 匿名さん]

もし東京ドームをすべてマンションにしてしまうと、1000人近くいる従業員が路頭に迷いますね。

単に（もっともっと）稼げる施設に変えていくってことでしょう。

[239: マンコミュファンさん]

>>235 匿名さん
後出しジャンケンポイ！さん、よいお年を～～～w

[240: 匿名さん]

質問をまとめると、三井不動産はここは分譲して手放してしまった方が長期保有するよりも儲かる、という考えなのでしょうか？

[241: 評判気になるさん]

>>238 匿名さん
築地に持ってけばいいやん

[242: 匿名さん]

>>240 匿名さん
常識で考えてそうだと思いませんかね。もし東京ドームシティを切り売りするとしましょう。あなたがもし後楽園に土地付き戸建てを持っていて、現にそこに住んでいたとして、売りますか？それが答えです。

[243: 名無しさん]

>>242 匿名さん
「東京ドームシティを切り売りする」を前提とするなら「後楽園に土地付き戸建てを・・・売りますか？」という設問は成り立たないのでは？

[244: 匿名さん]

>>243 名無しさん
ああ、ちょっと説明が必要ですね。
後楽園駅徒歩3分未満の戸建てって存在しているんですが、売らないでしょって話です。接道に難ありの物件もありますが。

[245: 匿名さん]

ドームシティの敷地面積は13.3ha。ここに目一杯マンションを建てるとして、容積率900％（文京ガーデン）、販売対象0.7（レンダブル比）とすれば、販売できる床面積は
13.3ha（＝133,000㎡）×9×0.7＝83万7,900㎡

仮に平米単価250万円として、うち2割が利益になるとすれば、利益は
83万7,900㎡×250万円/㎡×0.2＝4,189.5億円

一方、（株）東京ドームの2023年3月期の営業利益は50億4100万円だから、上記マンション販売時の利益に到達するには83年かかるわけだ。

同期純利益は39.13億円、総資産は2,852億8400万円なので、ROAは39.13÷2,852.84＝1.4％。コロナ禍前は2%以上あったみたいだけど、そもそもROAは5％以上あるいは8％以上あるべしとされている。

ここでは5%を採用、ROAの計算に営業利益を使う（マンション販売との比較のため）とすれば、営業利益の目標は143憶円になる。これだとマンション販売時の利益に到達するのに29年となり、30年目以上の長い目で見ればマンション販売よりも現状の施設構成をベースにビジネスを続けた方がよいと判断できる。

[246: 匿名さん]

３行で、お願いします。

[247: 匿名さん]

>>245 匿名さん
まさか同じ商売を続けるとも限らんしな、机上の空論だと思う。東京ドームは遊園地に思い入れがあって、それを外せない制約があったように思う。三井不動産にはそれがない。

[248: マンション掲示板さん]

>>245 匿名さん
初夢ですか？
都市公園法のない世界を夢想したのですねwww

[249: 匿名さん]

東京ドームシティは遊戯施設もだいぶ老朽化してるからなあ。少子化は続くし先細りビジネスなのは確か。大阪のエキスポランドみたいにテーマパークと商業施設を合わせた新しい施設に建て替える可能性もあるかもしれないが、投資も嵩むし東京のど真ん中でそれをするとは考えにくいな。

[250: 匿名さん]

東京のど真ん中は東京タワー周辺地区です。

[251: 匿名さん]

前社長がスポーツ・エンタメに注力したいみたいなことを言っていたから、基本は今の路線でいくんだと思う。もちろん、今風に作り替えると思うけど。

>>248
マンションなんかにするわけないだろ、という意図で書きましたが、読み取れませんでしたか。4行以上はつらかったかな？

[252: 匿名さん]

東京タワーもちょっと離れてる。日本が民主主義国家であることを考えると、中心は国会議事堂かな。

[253: eマンションさん]

>>251 匿名さん
成立可能性ないんだからマンションの採算試算なんて意味ないでしょ
新年から寝言は勘弁してねw

[254: 匿名さん]

>>253 eマンションさん
いま揉めてる神宮は都市計画の変更で都市公園の区域が変わったんだよ。知ってた？

[255: eマンションさん]

>>254 匿名さん
うん外苑がみそつけられたから後楽園でやるのはハードルがどーんと上がったよね

[256: 匿名さん]

東京ドーム跡地はマンションでしょう。
目下資材高だの人件費高だの言い訳付けてますが、軒並み最高益。
しかも高く出過ぎないよう調整後の数字のはず。

地権者ゼロの総戸数１００００戸×平均３億で分譲ｘ粗利４０％　＝　１兆２千億の売り上げや。東京ドーム存続なんてさせてる場合じゃねぇんやで。
全部高級マンソンにしてぼろ儲けや。

[257: 匿名さん]

>>255 eマンションさん
都市計画の変更の段階では、誰も気づきませんよ。外苑がそうだったから笑。そして建物の計画が公表されてから騒ぎ出す

[258: 匿名さん]

後楽園かー。
都心からは離れてるけど敷地は広いよね、あそこ。
商業地域だし、マンションにするなら第二のハルミフラッグみたいになりそうね。

[259: eマンションさん]

>>258 匿名さん
「商業地域だし」と
「マンションにするなら第二のハルミフラッグみたいになりそうね」
の因果関係が理解できないので解説お願いします
正月から理解力不足ですみません

[260: 匿名さん]

ハルミではなく ブンキョフラッグじゃないかな？

[261: 匿名さん]

> 地権者ゼロの総戸数１００００戸×平均３億で分譲ｘ粗利４０％　＝　１兆２千億の売り上げや。

3憶円で1万戸を売るのは相当ハードル高そうですね。ハルミフラッグの分譲分は4000戸強ですが、それくらい割安なら売れそうですが。

あと、細かい突っ込みで恐縮ですが、あなたが書きたかったのは正しくは、売り上げが3兆円、粗利益が1兆2000億円ですね。

[262: 匿名さん]

後楽園は都心のど真ん中だし、再開発されればかなりの高値になりそう。

[263: 匿名さん]

城北を都心とは言わないよ。
レインズが規定する都心5区にも文京区は入っていないよ。

[264: 匿名さん]

都心５区って言っても港南みたいな汚物処理エリアも含まれるし、アドレスで見ないと意味がないよ。

[265: 匿名さん]

アドレスで見ると中央線北だし都心から離れてるし、ますます不利になるよ。

[266: 匿名さん]

小石川は住環境も良いし人気の高いアドレスですよ。

[267: 匿名さん]

小石川ガーデンヒルズですかね。

[268: 匿名さん]

ヒルズは高台で森ビルですね。ww

ここは低地の神田川沿いなのでリバーサイドの方がしっくりきません？

[269: 匿名さん]

リバーサイド小石川東京

[270: 口コミ知りたいさん]

ドーム跡地専用スレができてますので、そちらに移動してくれませんか？
もちろんサッカー協会土地に直結する話題はウエルカムですが、ドーム跡地に特化した書込みはここにそぐわないと思います

[271: 匿名さん]

>>270 口コミ知りたいさん
せめてスレタイとかリンク貼ってください。

[272: 評判気になるさん]

>>271 匿名さん
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/694049/

[273: 匿名さん]

東京ドーム跡地との一体再開発もあるかもしれない。

[274: 匿名さん]

>>273 匿名さん
あらへんわ

[275: 匿名さん]

ミッドタウン後楽園にパークコート本郷三丁目
三井の文京区に対する本気を感じる。

[276: 匿名さん]

都心3キロ圏外にミッドタウンが欲しいとか話が変な方にズレていく原因は、文京区民の都心コンプレックスにあると思う。

[277: 匿名さん]

水道橋は地価も高いし都心じゃないか？

[278: 匿名さん]

激おこ文狂ちゃんまじカワヨ( ^ω^ )

[279: 匿名さん]

とはいえ既にある所に上書きするよりも、なかった所に新たに作る方が伸びしろは大きい。おそらくここはパークコートになるだろうし、まだ改良の余地のある文京区に魅力を感じるデベロッパーは三井に限らず多いだろう。

[280: 匿名さん]

>>279 匿名さん
専用スレができたので、ご移動ください

東京ドーム跡地再開発ってどうだべ？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/694049/

[281: 匿名さん]

＞おそらくここはパークコートになるだろうし


パークタワーだとお聞きしましたよ。

[282: 匿名さん]

パークタワーを名乗るには、今どき低い気がしますね。パークホームズだったら笑うけど。

[283: 匿名さん]

>>281 匿名さん
確かに担当が都市開発二部だしそれもあるかもなあ。パークコートになったら誰も買えなくなるという話もあるし。

[284: 匿名さん]

>>282 匿名さん
>パークホームズだったら笑う
それでもヒルテラスをつけて差別化してくる可能性がありますよ

[285: 匿名さん]

>>283 匿名さん
都市開発二部って何を担当する部署なんでしょうか。

[286: 匿名さん]

パークホームズ小石川も高いと言われてたけどあっという間に完売したよね。

[287: 匿名さん]

大阪もパークコートが出来るんだ！って大騒ぎして笑われてましたね（結局出来ず）。

文京区民と大阪民って似てますよ。

周りが見えずに自分のところだけ贔屓する性格が。

[288: 匿名さん]

>>287 匿名さん
小石川にパークコートタワーができるときに、そんなはずはない、と頑張って反論して恥をかいたのをお忘れですか？決まったあとには高値を正当化するためだとか一生懸命言い訳してましたよね、覚えてますよ（笑

[289: 匿名さん]

パークコートでもパークタワーでも、どちらでもいいじゃないですか。

平均の階高が3.4mなので（ロビー階とパラペットを含みますが）、まずまずのスペックになるのではないでしょうか。想像ですが、賃貸用の狭い住戸が幾分か設定されそうで、それゆえにパークコートを名乗らない、というのはありえそうですね。

[290: 匿名さん]

文京ガーデンが大失敗に終わっちゃったからね。

ここは慎重にいかないとさ？

[291: 匿名さん]

ここは住宅以外だと店舗1つだけなんでしょ。失敗のしようがないと思います。

文京ガーデン失敗の責任は地権者（か地権者から床を買った人）が負っていて、デベの懐はまったく痛んでいないはずですよ。デベは事業者そのものではなく事業協力者でしたから。

[292: 匿名さん]

あ、店舗1つすらないのか。生活利便性がイマイチな地域なのに残念。

[293: 匿名さん]

かなり上流の方で既に指摘済みだけど下駄履きが嫌いな人もいるからその辺は好みの問題だろうね。それに本郷三丁目や湯島、新御茶ノ水のワテラスなどそこそこの規模のスーパーが近隣にあって、もっと近くにはまいばすけっとのようなミニスーパーも数カ所あるので不便は言い過ぎ。

[294: 匿名さん]

千代田区の方でも再開発や高さ制限の緩和に強硬に反対する人はワテラスやサクラテラスが失敗だと公言してますが、それはあなたの趣味に合わないだけでしょ(笑

[296: 匿名さん]

>>295 匿名さん
それ、商業施設の中というより路面店だから関係ないような。

[297: 匿名さん]

>>293 匿名さん
そうか。不便は言い過ぎなのか。一番近いのは湯島のサミットかな。まいばすの方が近そうだけど、信号を渡る必要がありますね。

[298: 匿名さん]

>>289 匿名さん
地権者用に賃貸を設定する必要は今回ないですよね。

[299: 匿名さん]

地権者がいないから逆に全戸を持ち家の分譲にするのは大変かもしれません。一方で、都心に近いので賃貸需要は大きいと思います。

仮に1戸平均70㎡としたら、販売戸数は、
3万2000㎡×0.7（販売面積）÷70㎡＝320戸
となり、かなりの戸数に。ひょっとしたら、パークコート小石川の販売戸数よりも多いかも。

[300: 匿名さん]

>>299 匿名さん
売れそうですけどね

[304: 匿名さん]

>>299 匿名さん
70平米3LDKだったら飛ぶように売れていくかと。
まあ全戸それという設定はないので、現実的には50平米ぐらいの2LDKとか1LDKも混じるので500戸以上販売されるでしょうね。白金ザスカイも千戸超えてましたが売れましたからねえ、高台でJR御茶ノ水駅が最寄りとなると結構強気の値段で完売するでしょうね。

[305: マンコミュファンさん]

>>304 匿名さん
飛ぶように売れる値段はバーゲン価格
そんな安値では売りませんよ
あなたがデベでもそうするでしょ

[306: 匿名さん]

ここの丸一棟に加えて同時期に、本郷ハウス、宝生ハイツ、東急アルスなどの建て替えによる分譲分も加わるので、すごい戸数が供給されそうですね。春以降は利上げ局面になり、マンション販売には逆風になるんだが、どうなるのだろうか。

[307: 匿名さん]

>>305 マンコミュファンさん
>そんな安値では売りませんよ
とはいえチャレンジングな売り出し価格でも粛々と売れていくのが文京区の3LDK、最近は家賃もすごいことになってますよ。1年もすると周辺相場が追い越してしまっていつのまにやらお手頃価格になっているという...

[308: 匿名さん]

高いと思っても買うギリギリのところで
お値段をつけるのかしらね

[309: マンション検討中さん]

いつぐらいから販売開始でしょうか

2年前ぐらい？

[310: 匿名さん]

販売開始は着工後、基礎工事が終わったくらいからでしょうね。完成の2年くらい前でしょうか。

[311: 匿名さん]

>>306 匿名さん
ル・サンクも忘れないであげて

[312: 匿名さん]

ルサンクは販売計画どころか建設計画が明らかになっていないから忘れてしまうよね

[313: 匿名さん]

「（仮称）文京区本郷三丁目計画」に関する公聴会の開催について
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/kenchiku/kijun/kotyokai_bunky...

[314: 匿名さん]

>>313 匿名さん
土日に現地で図書が見れるのはすごいな、結構人が集まるかも

[315: マンション検討中さん]

坪750万以上は確定ですね。

[316: マンコミュファンさん]

>>315 マンション検討中さん
何か出ました？

[317: 評判気になるさん]

工期長いなー
土日完全閉所なんかな？

[318: 匿名さん]

>>317 評判気になるさん
今流行りの働き方改革ってやつだよね
年寄りの目からするとぬる過ぎて笑っちゃうが、そういえばあの頃一緒に働いていたあいつもこいつもみーんな若くして死んでいった。

https://www.to-gisi.com/magazine/78/doc03.pdf

[319: 名無しさん]

>>318 匿名さん
皆さんの世代が劣悪な労働環境のもと自己犠牲で今の豊かな社会の基礎をつくってくださったと感謝しております。
あなた様はご健勝のようですが若い頃のダメージがお身体に蓄積していらっしゃるものと拝察します。
どうぞご自愛のうえ天寿をまっとうなさってください。

[320: 匿名さん]

文京区だし、せいぜい坪500くらいじゃないかな。

[321: 検討板ユーザーさん]

キーチャンこと北澤選手とラモス選手が好きでした。マンションの壁一面に躍動感のある日本代表のモザイク画をお願いします。

[322: 評判気になるさん]

>>321 検討板ユーザーさん
あなたのお部屋の中だけにしといてください

[323: マンション掲示板さん]

>>320 匿名さん

プラウドが600超なので坪500はありえないですね…

[324: 匿名さん]

坪800ぐらいはすると思う。

[325: 周辺住民さん]

平均は坪700～750万円かなと。
プレミアムで結構延ばしてきそうな気がします。

[326: 匿名さん]

ペントハウスとか坪1000あるんじゃないですかね。東南角、特に高層階は同じぐらいついてもおかしくない、パークコート文京本郷ザタワーとかになったら絶対にそのレベルまで上がる投資家案件になるはず

[327: 匿名さん]

ザ・豊海タワー マリン＆スカイ
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUC03CGX0T00C24A4000000/

三井不動産ですね

[328: 匿名さん]

坪700なら瞬間蒸発かもしれませんね。相当高くなるのでは？

[330: 匿名さん]

隣接する湯島幼稚園と一体で再開発して、タダで育成室やこども園などを作ってもらえばいいのに。

[331: 匿名さん]

>>327 匿名さん
タワマンの完成時期への影響について、三井不動産は「調査中」としている。

[332: 匿名さん]

>>327 匿名さん
建築工学が専門の東京大学の神田順 名誉教授は、「本当に強度が不足しているという判断になれば、すでにコンクリートを入れた部分は一度取り壊すしかなく、計画どおりに施工するのは難しくなる」

[333: 匿名さん]

>>330 匿名さん
ほんそれ、なんで文京区ってこう頭が固いかな。
ストレートに税金使って小学校の建て替えに莫大な税金を投入するかと思えば、十分な補助金を出さなかったために区内の特養の運営会社に逃げられるという大失態。金銭感覚がおかしいと思う。

[334: 匿名さん]

子育て支援制度額ランキングを見ると、文京区はランキング圏外ですね。
治安が良いけれどぶっちぎりでいいと言うわけではなく、同じぐらいに安全な区は他にも多い。公園が少ないのが致命的。一方で狭い狭い小学校に小さな小さな校舎しか建てられない環境で、凝りに凝った校舎をプレミアム価格で建てる文京区。
https://news.mynavi.jp/article/20240221-2887876/

[335: 匿名さん]

三井不動産、大変ですね

[336: 匿名さん]

>>327 匿名さん
タワマンは要りません

[337: 匿名さん]

>>336 匿名さん
窪町小学校の学区にタワマンを建てて下に大規模な育成室と小学校を作り、今窪町小学校のあるところには緑の公園を作りましょう。建設費はタワマンの売却益で相殺します。これからは共稼ぎが普通になるので育成室を増やす必要があります。

[338: 匿名さん]

>>337 匿名さん
高層建築物は要らない

[339: 匿名さん]

>>338 匿名さん
>高層建築物は要らない
広くてたくさんの生徒を受け入れられる区立小学校は欲しくないんですか？

窪町小学校は最近建て直したばかりだから、他の建て替え小学校の仮校舎として活用すればいいなと思う。

高い建物はいらないという感情論では、この圧倒的な区民の福祉厚生に役立つ施設の価値に傷ひとつつけられないだろう。あとは踏み出す勇気、それだけ。

[340: 匿名さん]

文京小石川ヒルテラスが駅近高台(坂だが)そこそこ広い超絶立地だったけどパークホームズになったからなー。

[341: 文京区民]

隣接の湯島幼稚園は来年4月に移転し、幼稚園と一体化されていた湯島総合センターは地上11階地下2階、延べ床面積約11,000～12,000㎡、高さ約50～60mに建て替えられるようです。
既存の図書館や児童館などのほか、新たに屋内遊び場や民間飲食施設が想定されているとのこと。
マンション完成時に合わせるような工期で、マンションの資産価値向上に大いに役立つことが期待されているようです。

[342: 匿名]

パークタワー本郷の販売はいつですか？
2025年明けたらすぐ？

[343: マンコミュファンさん]

文京区ですからね。
そこそこのタワマンでそこそこの価格で出てくると思いますよ。

[344: 検討板ユーザーさん]

パークタワー本郷、はよ

[345: 通りがかりさん]

>>342 匿名さん

2026年入ってからやろ。23階程度で大した規模じゃないからね。