（仮称）文京区本郷三丁目計画（サッカー協会跡）

[匿名さん]

公式URL：
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：

建物の名称　（仮称）文京区本郷三丁目計画
用途　共同住宅
敷地面積　2,901.37㎡
建築面積　1,475.20㎡
延べ面積　32,070.07㎡
構造　鉄筋コンクリート
基礎工法　現場造成杭
階数　地上23階/地下3階
高さ　77.98m（最高82.88ｍ）
着工予定　令和6年9月1日
完了予定　令和10年4月30日
建築主　三井不動産レジデンシャル株式会社
設計者　株式会社日建ハウジングシステム
施工者　東急建設株式会社
標識設置年月日　令和5年9月9日

[1: 匿名さん]

用途が共同住宅とだけあるので、スーパーやコンビニは設けられなさそうですね。

[2: マンション掲示板さん]

ここの周辺住民の方々は心が広そう（願望）

[3: 匿名さん]

ここの敷地は商業地域　建蔽率80％　容積率600％　60m高度地区となっているけれど高さ77.98mということは総合設計制度を活用するのかな？

周辺も巻き込んで再開発も期待されたけれど、どうやら単体で建て替えという計画におちついたんだね。パークコートを期待したいが、さてどうだろうか？

[4: デベにお勤めさん]

やはり文京ナンバーワンはパコイシカワ（ただし東西から俯瞰した場合に限る）
で揺るがなさそうですね。

文京の割と高台立地で２３階建てというだけでも奇跡です。

[5: 匿名さん]

>>4 デベにお勤めさん
駅直結で商業施設の上に建っているマンションも便利で人気があり資産性は高いと思うんだけど、商業施設がない、一階から最上階まで全部マンションというスタイルこそが高級マンションだと公言する人もいるので一概には言えないと思う。おそらく好みの問題で一長一短あると思うので、どちらが勝るというものではないが、それなりに双璧をなすようなものが建つんじゃないかな。

[6: 匿名さん]

（仮称）宝生ハイツ建替え計画も三井不動産ですね

[7: 匿名さん]

ここは学校もないし、無問題！

[8: 匿名さん]

サッカー協会ビル跡地は、ルサンクや宝生ハイツのように、異常な住民がいなさそうなので、住環境が良さそうですね。

[9: 匿名さん]

異常という表現は >>8 匿名さんから見てそうでしょうが、一般には避けるべきです。念のため。

[10: 匿名さん]

宝生ハイツに関しては裁判になってしまったようですが。

[11: 匿名さん]

都市開発二部でパークコートの事例が残念ながら見当たらなかったので、おそらくパークタワー。駄菓子菓子、とても素敵なマンションになることでしょう。

[12: 匿名さん]

個人的にはここはパークコートかなと思うな。
幹線道路から一本入っているし、周辺の建物よりも頭ひとつ高く、高台なので眺望も期待できる。JR御茶ノ水駅まで7分という立地を考えると少々買い物利便性が低くても高値で取引されるんじゃないかと思う。

[13: マンション掲示板さん]

スーパーゼネコンじゃない
パークコートの例って
あるの？

[14: マンション掲示板さん]

駅徒歩何分？

[15: 匿名さん]

>>14 マンション掲示板さん
同じ場所にあったサッカーミュージアムの駅距離はフォートラベルの情報によるとこんな感じ。直結ではないものの利便性は高いね。

1) 東京メトロ御茶ノ水駅から徒歩で6分
2) JR御茶ノ水駅から徒歩で6分
3) 東京メトロ新御茶ノ水駅から徒歩で6分
4) 都バス湯島一丁目から徒歩で2分 順天堂病院前からも2分
5) 都バス本郷二丁目から徒歩で5分

https://4travel.jp/dm_shisetsu/10013364

[16: 匿名さん]

ただパークコートは全部調べたわけではないけれど、大名屋敷だった地歴のある場所を好むような傾向があって、本郷は町人が住む町屋という長屋が密集していた地域だったので地歴的にはちょっとパークコートらしくないかなと思う。ただ旗本の跡部甲斐守の屋敷の一部が敷地に一部かかっているので、その辺をどう考えるか。

[17: 匿名さん]

本郷真砂にパークコートがありますがね

[18: 匿名さん]

セメント工場跡地

[19: 匿名さん]

工場じゃなくてオフィスでした

[20: 匿名さん]

>>16 匿名さん
10年以上前、本郷真砂にパークコートが出来たころは、パークコートブランドは立地も含めたクオリティの証だった。ところが2015年頃以降のパークコートは、タワーは引き続き力入れるけど、それ以外はブランドで高く売りつけるための賃貸向けのような安普請ばっかり。麻布界隈とか初台とか酷い。ここは23階でタワー扱いになるだろうから、ちゃんとしたパークコートタワーになること期待。

[21: マンション掲示板さん]

スーゼネでないどころか、
ゼネコントップ10にも入らない東急建設に
パークコートを任せないやろ。

[22: 口コミ知りたいさん]

>>16 匿名さん
あの環境・地歴の小石川をパークコートにしたくらいだから、三井はそろそろパークコート（を含めたマンションネーミング全体）をリブランディングする気じゃないかな？

[23: 匿名さん]

本郷ヒルテラスじゃない？

[24: eマンションさん]

パークホームズ文京小石川ヒルテラス
くらいの格か。

[25: 匿名さん]

>>22 口コミ知りたいさん
>あの環境・地歴の小石川
PC文京小石川のあったあたりは江戸時代に大名や旗本の屋敷がひしめいていた地域だから地歴としては十分。明治以後も水戸徳川家上屋敷あとに砲兵工廠がやってきたが、あれは当時としては国運をかけて作られた超ハイテクな先端技術の研究所兼工場だからね、周囲には高級官僚や技術者が続々と移り住み、富裕な人々の子女をお預かりする女学校もできた。そんな小石川の地歴はバカにできるものじゃないよ。

[26: 匿名さん]

小石川の話題は控えめに。あんまり騒ぐとイカレコヤマさんがやってきそう。

[27: 匿名さん]

>>12 匿名さん
私もパークコートの可能性が高いと思っていますが、ロジックが逆かと感じています。

残念ながらどの駅からも離れているので、つくりを頑張ることで、つまりパークコートに仕立てることで、魅力をアップさせる作戦をとってくるのかなと思います。

[28: 匿名さん]

>>24 eマンションさん
>パークホームズ文京小石川ヒルテラス
>くらいの格か。
そうですね、地歴的に言うとPH文京小石川ヒルテラスも小石川上富坂町という町人地だったので同じぐらいといえば同じぐらい。

生活利便性でいくとそれよりここは少し劣る印象がありますが、幹線道路から一本入った閑静さがいいですね。不特定多数の人がたくさん集まってくる駅の近くの商業地とはまた違った落ち着いた感じがある。今回もパークホームズを冠する一方で、一般のパークホームズよりもオーバースペックな物件にしてくるかもです。

パークホームズ文京本郷ヒルテラスなんてのはありそうかなあと。

[29: eマンションさん]

過去のパークコートの施工会社を
調べたら、
答えが分かるよ。

[30: 匿名さん]

施工会社だけだとパークコート渋谷 ザ タワーも東急建設だから同じグレードということになってしまうが…

[31: 匿名さん]

ひょっとしたらパークマンシオンかも（笑
https://www.tokyu-cnst.co.jp/works/151.html

[32: 匿名さん]

ここワクチン接種会場として何度か通ったけど、駅近とは言えないものの「ちょうどいい距離感」なんだよね。徒歩6, 7分だと思うけど坂も少ないし歩いていて気持ちが良い。
この規模のマンションが建つなら近場にスーパーも出来るんじゃないかな？

[33: 検討板ユーザーさん]

>>32 匿名さん

サミットがありますよ。

[34: 評判気になるさん]

隣の湯島総合センターも老朽化が激しいですが、
そことの複合開発ではないんですかね？

[35: 口コミ知りたいさん]

三井だし複合の気がしますよね、なんとなく

[36: 匿名さん]

建築計画のお知らせの標識に書かれた用途の通りと思いますけどね。

[37: 名無しさん]

あきらめましょう。あきらめましょう。

[38: 35]

失礼、言葉を不正確に使ってしまいました。
「複合施設を建てるかも」ではなく「将来的に複合施設的な区画になるかも」的な想像というか妄想です。

[39: 匿名さん]

色々手を出さないでシンプルにマンションにしてきたのはちょっと意外な感じだけど、変に駅直結とか大規模再開発とかいうキーワードがないぶん、スクラッチでマンションのクオリティを追求してくるのではないかと期待してしまうんだけど、どうなんだろうね。

パークコートを期待するけれど、パークコートかくあるべしみたいなパークコートギークみたいな層も一定数いるみたいだし、変にブランドの制約を受けるよりはヒルテラスでパークホームズの上位モデルですよ、みたいな作り方もあるかなと。

[40: 評判気になるさん]

>>38 35さん
すぐの用途変更はないと思いますよ。
手間のわりにメリットないので。

[41: 匿名さん]

用途変更する場合は建築申請がやり直しになりますね

[42: 匿名さん]

まあ小学校とかが含む複合再開発でドーンとスゴいの作ってほしかったけど、八重洲二丁目北地区第一種市街地再開発事業みたいなのはまだ文京区には早いかな。区民の想像力がついていかないと思う。

[43: 通りがかり]

文京区にそんなのいらない笑
望む人は湾岸や地方に住めば解決でしょ

[44: 匿名さん]

>>43 通りがかりさん
>文京区にそんなのいらない笑
そう、それが想像力の欠如なんですよね。だからまだ早い。

しかし、文京区は小さな個人の所有地に細切れにされていて、公共に開放された緑地や広場空間が非常に少ないかあっても狭いために、いざ災害が起きた時に支援を受けられない、老朽化がすすんだ建物が多いのですが、それらの建物が倒壊したら多数の区民が区外に逃げないといけないという問題があります。公共施設を建てるための土地も足りません。

再開発事業がなければ、足りない小学校の床面積も、足りない老人福祉施設も、足りない公共の広場も、増やすことができません。猫の額みたいな土地を持った個人が家を建てるしかできない。市民に開かれた空間の創出は夢のまた夢です。

[45: 匿名さん]

郷土愛がある人ほど、この問題に胸を痛めているとおもいます。
思い切った大規模再開発が必要だと誰もが感じているのですが、一部の強硬な人たちがその計画を思いとどまらせてしまっている。中央区も豊島区も渋谷区もやっていることが文京区ではできない。それを笑っている人がたくさんいる。

[46: 匿名さん]

コモンズという言葉を知らない人が多いのではないでしょうか。残念ですね。

[47: 通りすがり]

>>44 匿名さん
文京区歩いたことありますか？なさそうですね
ちなみに区民に役立つ施設は歓迎ですが、マンションは要らないですね
マンションになって残念です

[48: 匿名さん]

>>47 通りすがりさん
>文京区歩いたことありますか？なさそうですね
それはあなたにそのままお返ししたい。文京区の何がわかっているのでしょうかね。
高台の一種住専もたくさんあるし、一方で後楽園のような集客施設がある商業地もあるのが文京区です。そうした多様性に気がついていないあなたはとても行動範囲が狭いのではないでしょうか。

区民のための施設を作るには、広い土地が必要です。細かい個人の土地に分割されている地域を集約して、タワーマンションを建てるとか複合オフィスビルを建てるとかして土地を作るしかありません。

現状ではマンションを作らせることが最も有力な事業者に手を挙げさせる手段と思いますよ。もともとそこに住んでいた人たちの住居の代わりとなる住居を提供することもできますよね。家の代わりにオフィスビルの権利床をもらってもハア？ってなるでしょ（笑

[49: 匿名さん]

文京区に必要なのはコモンズの創出です。
反対運動のメッカみたいな評判が立ってしまって、文京区には一流のデベロッパーによる質の高い開発はしばらく絶えてないですね。文京ガーデンが最後じゃないでしょうか。

[50: 匿名さん]

文京区に必要なのはオープンハウスです。
区内の住宅地が全てオープンレジデンシアになれば、アベ政治を許さなかった文京区民が追い求める真の平等が実現されます。
文京区が世界に誇る東京大学の上野千鶴子先生も「みんなで貧乏になればいい」と仰っています。
文京区にタワマンは要らない！