（仮称）文京区本郷三丁目計画（サッカー協会跡）

[匿名さん]

公式URL：
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：

建物の名称　（仮称）文京区本郷三丁目計画
用途　共同住宅
敷地面積　2,901.37㎡
建築面積　1,475.20㎡
延べ面積　32,070.07㎡
構造　鉄筋コンクリート
基礎工法　現場造成杭
階数　地上23階/地下3階
高さ　77.98m（最高82.88ｍ）
着工予定　令和6年9月1日
完了予定　令和10年4月30日
建築主　三井不動産レジデンシャル株式会社
設計者　株式会社日建ハウジングシステム
施工者　東急建設株式会社
標識設置年月日　令和5年9月9日

[1: 匿名さん]

用途が共同住宅とだけあるので、スーパーやコンビニは設けられなさそうですね。

[2: マンション掲示板さん]

ここの周辺住民の方々は心が広そう（願望）

[3: 匿名さん]

ここの敷地は商業地域　建蔽率80％　容積率600％　60m高度地区となっているけれど高さ77.98mということは総合設計制度を活用するのかな？

周辺も巻き込んで再開発も期待されたけれど、どうやら単体で建て替えという計画におちついたんだね。パークコートを期待したいが、さてどうだろうか？

[4: デベにお勤めさん]

やはり文京ナンバーワンはパコイシカワ（ただし東西から俯瞰した場合に限る）
で揺るがなさそうですね。

文京の割と高台立地で２３階建てというだけでも奇跡です。

[5: 匿名さん]

>>4 デベにお勤めさん
駅直結で商業施設の上に建っているマンションも便利で人気があり資産性は高いと思うんだけど、商業施設がない、一階から最上階まで全部マンションというスタイルこそが高級マンションだと公言する人もいるので一概には言えないと思う。おそらく好みの問題で一長一短あると思うので、どちらが勝るというものではないが、それなりに双璧をなすようなものが建つんじゃないかな。

[6: 匿名さん]

（仮称）宝生ハイツ建替え計画も三井不動産ですね

[7: 匿名さん]

ここは学校もないし、無問題！

[8: 匿名さん]

サッカー協会ビル跡地は、ルサンクや宝生ハイツのように、異常な住民がいなさそうなので、住環境が良さそうですね。

[9: 匿名さん]

異常という表現は >>8 匿名さんから見てそうでしょうが、一般には避けるべきです。念のため。

[10: 匿名さん]

宝生ハイツに関しては裁判になってしまったようですが。

[11: 匿名さん]

都市開発二部でパークコートの事例が残念ながら見当たらなかったので、おそらくパークタワー。駄菓子菓子、とても素敵なマンションになることでしょう。

[12: 匿名さん]

個人的にはここはパークコートかなと思うな。
幹線道路から一本入っているし、周辺の建物よりも頭ひとつ高く、高台なので眺望も期待できる。JR御茶ノ水駅まで7分という立地を考えると少々買い物利便性が低くても高値で取引されるんじゃないかと思う。

[13: マンション掲示板さん]

スーパーゼネコンじゃない
パークコートの例って
あるの？

[14: マンション掲示板さん]

駅徒歩何分？

[15: 匿名さん]

>>14 マンション掲示板さん
同じ場所にあったサッカーミュージアムの駅距離はフォートラベルの情報によるとこんな感じ。直結ではないものの利便性は高いね。

1) 東京メトロ御茶ノ水駅から徒歩で6分
2) JR御茶ノ水駅から徒歩で6分
3) 東京メトロ新御茶ノ水駅から徒歩で6分
4) 都バス湯島一丁目から徒歩で2分 順天堂病院前からも2分
5) 都バス本郷二丁目から徒歩で5分

https://4travel.jp/dm_shisetsu/10013364

[16: 匿名さん]

ただパークコートは全部調べたわけではないけれど、大名屋敷だった地歴のある場所を好むような傾向があって、本郷は町人が住む町屋という長屋が密集していた地域だったので地歴的にはちょっとパークコートらしくないかなと思う。ただ旗本の跡部甲斐守の屋敷の一部が敷地に一部かかっているので、その辺をどう考えるか。

[17: 匿名さん]

本郷真砂にパークコートがありますがね

[18: 匿名さん]

セメント工場跡地

[19: 匿名さん]

工場じゃなくてオフィスでした

[20: 匿名さん]

>>16 匿名さん
10年以上前、本郷真砂にパークコートが出来たころは、パークコートブランドは立地も含めたクオリティの証だった。ところが2015年頃以降のパークコートは、タワーは引き続き力入れるけど、それ以外はブランドで高く売りつけるための賃貸向けのような安普請ばっかり。麻布界隈とか初台とか酷い。ここは23階でタワー扱いになるだろうから、ちゃんとしたパークコートタワーになること期待。

[21: マンション掲示板さん]

スーゼネでないどころか、
ゼネコントップ10にも入らない東急建設に
パークコートを任せないやろ。

[22: 口コミ知りたいさん]

>>16 匿名さん
あの環境・地歴の小石川をパークコートにしたくらいだから、三井はそろそろパークコート（を含めたマンションネーミング全体）をリブランディングする気じゃないかな？

[23: 匿名さん]

本郷ヒルテラスじゃない？

[24: eマンションさん]

パークホームズ文京小石川ヒルテラス
くらいの格か。

[25: 匿名さん]

>>22 口コミ知りたいさん
>あの環境・地歴の小石川
PC文京小石川のあったあたりは江戸時代に大名や旗本の屋敷がひしめいていた地域だから地歴としては十分。明治以後も水戸徳川家上屋敷あとに砲兵工廠がやってきたが、あれは当時としては国運をかけて作られた超ハイテクな先端技術の研究所兼工場だからね、周囲には高級官僚や技術者が続々と移り住み、富裕な人々の子女をお預かりする女学校もできた。そんな小石川の地歴はバカにできるものじゃないよ。

[26: 匿名さん]

小石川の話題は控えめに。あんまり騒ぐとイカレコヤマさんがやってきそう。

[27: 匿名さん]

>>12 匿名さん
私もパークコートの可能性が高いと思っていますが、ロジックが逆かと感じています。

残念ながらどの駅からも離れているので、つくりを頑張ることで、つまりパークコートに仕立てることで、魅力をアップさせる作戦をとってくるのかなと思います。

[28: 匿名さん]

>>24 eマンションさん
>パークホームズ文京小石川ヒルテラス
>くらいの格か。
そうですね、地歴的に言うとPH文京小石川ヒルテラスも小石川上富坂町という町人地だったので同じぐらいといえば同じぐらい。

生活利便性でいくとそれよりここは少し劣る印象がありますが、幹線道路から一本入った閑静さがいいですね。不特定多数の人がたくさん集まってくる駅の近くの商業地とはまた違った落ち着いた感じがある。今回もパークホームズを冠する一方で、一般のパークホームズよりもオーバースペックな物件にしてくるかもです。

パークホームズ文京本郷ヒルテラスなんてのはありそうかなあと。

[29: eマンションさん]

過去のパークコートの施工会社を
調べたら、
答えが分かるよ。

[30: 匿名さん]

施工会社だけだとパークコート渋谷 ザ タワーも東急建設だから同じグレードということになってしまうが…

[31: 匿名さん]

ひょっとしたらパークマンシオンかも（笑
https://www.tokyu-cnst.co.jp/works/151.html

[32: 匿名さん]

ここワクチン接種会場として何度か通ったけど、駅近とは言えないものの「ちょうどいい距離感」なんだよね。徒歩6, 7分だと思うけど坂も少ないし歩いていて気持ちが良い。
この規模のマンションが建つなら近場にスーパーも出来るんじゃないかな？

[33: 検討板ユーザーさん]

>>32 匿名さん

サミットがありますよ。

[34: 評判気になるさん]

隣の湯島総合センターも老朽化が激しいですが、
そことの複合開発ではないんですかね？

[35: 口コミ知りたいさん]

三井だし複合の気がしますよね、なんとなく

[36: 匿名さん]

建築計画のお知らせの標識に書かれた用途の通りと思いますけどね。

[37: 名無しさん]

あきらめましょう。あきらめましょう。

[38: 35]

失礼、言葉を不正確に使ってしまいました。
「複合施設を建てるかも」ではなく「将来的に複合施設的な区画になるかも」的な想像というか妄想です。

[39: 匿名さん]

色々手を出さないでシンプルにマンションにしてきたのはちょっと意外な感じだけど、変に駅直結とか大規模再開発とかいうキーワードがないぶん、スクラッチでマンションのクオリティを追求してくるのではないかと期待してしまうんだけど、どうなんだろうね。

パークコートを期待するけれど、パークコートかくあるべしみたいなパークコートギークみたいな層も一定数いるみたいだし、変にブランドの制約を受けるよりはヒルテラスでパークホームズの上位モデルですよ、みたいな作り方もあるかなと。

[40: 評判気になるさん]

>>38 35さん
すぐの用途変更はないと思いますよ。
手間のわりにメリットないので。

[41: 匿名さん]

用途変更する場合は建築申請がやり直しになりますね

[42: 匿名さん]

まあ小学校とかが含む複合再開発でドーンとスゴいの作ってほしかったけど、八重洲二丁目北地区第一種市街地再開発事業みたいなのはまだ文京区には早いかな。区民の想像力がついていかないと思う。

[43: 通りがかり]

文京区にそんなのいらない笑
望む人は湾岸や地方に住めば解決でしょ

[44: 匿名さん]

>>43 通りがかりさん
>文京区にそんなのいらない笑
そう、それが想像力の欠如なんですよね。だからまだ早い。

しかし、文京区は小さな個人の所有地に細切れにされていて、公共に開放された緑地や広場空間が非常に少ないかあっても狭いために、いざ災害が起きた時に支援を受けられない、老朽化がすすんだ建物が多いのですが、それらの建物が倒壊したら多数の区民が区外に逃げないといけないという問題があります。公共施設を建てるための土地も足りません。

再開発事業がなければ、足りない小学校の床面積も、足りない老人福祉施設も、足りない公共の広場も、増やすことができません。猫の額みたいな土地を持った個人が家を建てるしかできない。市民に開かれた空間の創出は夢のまた夢です。

[45: 匿名さん]

郷土愛がある人ほど、この問題に胸を痛めているとおもいます。
思い切った大規模再開発が必要だと誰もが感じているのですが、一部の強硬な人たちがその計画を思いとどまらせてしまっている。中央区も豊島区も渋谷区もやっていることが文京区ではできない。それを笑っている人がたくさんいる。

[46: 匿名さん]

コモンズという言葉を知らない人が多いのではないでしょうか。残念ですね。

[47: 通りすがり]

>>44 匿名さん
文京区歩いたことありますか？なさそうですね
ちなみに区民に役立つ施設は歓迎ですが、マンションは要らないですね
マンションになって残念です

[48: 匿名さん]

>>47 通りすがりさん
>文京区歩いたことありますか？なさそうですね
それはあなたにそのままお返ししたい。文京区の何がわかっているのでしょうかね。
高台の一種住専もたくさんあるし、一方で後楽園のような集客施設がある商業地もあるのが文京区です。そうした多様性に気がついていないあなたはとても行動範囲が狭いのではないでしょうか。

区民のための施設を作るには、広い土地が必要です。細かい個人の土地に分割されている地域を集約して、タワーマンションを建てるとか複合オフィスビルを建てるとかして土地を作るしかありません。

現状ではマンションを作らせることが最も有力な事業者に手を挙げさせる手段と思いますよ。もともとそこに住んでいた人たちの住居の代わりとなる住居を提供することもできますよね。家の代わりにオフィスビルの権利床をもらってもハア？ってなるでしょ（笑

[49: 匿名さん]

文京区に必要なのはコモンズの創出です。
反対運動のメッカみたいな評判が立ってしまって、文京区には一流のデベロッパーによる質の高い開発はしばらく絶えてないですね。文京ガーデンが最後じゃないでしょうか。

[50: 匿名さん]

文京区に必要なのはオープンハウスです。
区内の住宅地が全てオープンレジデンシアになれば、アベ政治を許さなかった文京区民が追い求める真の平等が実現されます。
文京区が世界に誇る東京大学の上野千鶴子先生も「みんなで貧乏になればいい」と仰っています。
文京区にタワマンは要らない！

[51: 匿名さん]

文京区全体でマンションがいらないとか高層建築がいらないという人は、みんなのいえ、という映画を見るといいですよ。

田中邦衛演じる大工の棟梁が全室畳敷きのプランを提案する所と同じで笑うところです。

[52: 匿名さん]

特定の企業のマンションをどうこう言うつもりはないですが、適法の範囲で最大利益をあげるという姿勢はマンション反対運動にとって脅威じゃないですか？反対する余地がない、憲法に保障された個人の財産権の範囲で作られちゃうわけです。

マンションいらないとか言っていると、駐車場もない管理巡回みたいなマンションがたくさん建つわけです。それが悪いとは言いませんが、私としては24時間有人管理で商業施設や小学校や公共空地のある複合再開発マンションが欲しいなとおもってしまいます。空き地は災害の時に避難するのに役立つでしょうし、堅牢なタワーマンションは自宅避難を可能として避難所の設置数を減らす効果があるでしょう。

みなさん災害のたびに仮設住宅を高いお金を出して作るような防災計画って、容認できますか？

[53: 匿名さん]

山手線内で自分たちだけは意地でも一戸建てに住み続けようというのはいかがなものか。

[54: 匿名さん]

>>53 匿名さん
一種住専に戸建てを建てて住んでいる人をどうこう言えませんよ。
だだ商業地域とか準工業地域もあるので、そこに一種住専と同じ容積率とか高さ制限を適用するのはおかしいと思います。

[55: 通りがかりさん]

いいかい学生さん、文京区でオプレジをな、オプレジをいつでも買えるくらいになりなよ。
それが、人間、えら過ぎもしない、貧乏過ぎもしない、ちょうどいいくらいってとこなんだ。

[56: 匿名さん]

>>54 匿名さん
商業地域で高度地区に指定された都心で住環境がどうの日陰がこうのと言う人も住んでいる土地柄だからなあ...

まず都市計画とは何かというところからレクチャーしないとあかん人が多そう。

そもそも都市計画策定時点で議論に参加していない無関心な人ほどそういう傾向が強そうだ。文京区の街づくりなんて他人事だと無関心のままでやってきた人ほど後になって大騒ぎをするんだろうな。

[57: 通りすがり]

文京区はそこそこ手が届くからマンション作ると貧乏人が流入してきて郊外と変わらなくなる
できればもう少し他と違うまちづくりをして欲しい

[58: 匿名さん]

商業地区で日影規制がない土地でも、日影を理由に工事差し止めの仮処分が認められたケースがあることは、知っていますよね？

[59: 匿名さん]

>>54 匿名さん
一種住専が文京区の開発アレルギーの源な気がしてなりません。

[60: 匿名さん]

>>58 匿名さん
あるのかもしれないけれど、業者がそれこそ銭金の問題じゃないとか言い出したら違憲だと言って最高裁まで争いそうですが、その辺、どうだったんですか？

[61: 匿名さん]

>>57 通りすがりさん
文京区は所詮、都心の中にある郊外なのですよ。
街づくりのビジョンも無いままどんどん切り売りされてマンションだけが増えていくベッドタウン。
それ以上でも以下でもありません。

[62: マンション掲示板さん]

>>61 匿名さん
それなんとなく実感出来ます…
区長が…人口増やすのこの20年頑張りました、こんなに増えました！って選挙後に語ってましたけど都市計画置き去りすぎる…。

[63: 匿名さん]

>>60 匿名さん
業者は抗告しましたが認められていません。

[64: 匿名さん]

>>63 匿名さん
全くないことではないでしょうね。とはいえよほどの事情がないと認められないだろうなとは思います。明らかに個人の財産権の制限にあたりますから、みんなそれができることになったら都市計画なんて無に帰してしまいます。建築側に重大な法令違反や、交渉過程において何らかの悪質な行為があるなどの背景があるとウルトラCの判断も十分ありえる気がします。

ただそういう背景がなく、善意に基づく交渉をし建築上の配慮をした場合、純粋な営利事業ではなく震災で倒壊の恐れのある建物の建て替えその他なんらかの公益性がある計画の場合には難しいのではないかと思います。そうしたウルトラCを認めることは著しく公益に反するからです。

[65: 匿名さん]

ごくごく稀にですが「採光権」を重視する司法判断が出ることがあります。商業地域で日影規制がないから云々と尤もらしく言ってはいけません。

[66: 匿名さん]

>>65 匿名さん
>尤もらしく言ってはいけません
それはあなたにもお返しします。めったにない稀な例外があるというだけのことを、さもよくあることのように尤もらしく言ってはいけません。

建て替えができず震災で倒壊して不幸にして亡くなられた方の顔写真を関係者に送りつけるなんてことはしたくないです。

[67: 匿名さん]

ごくごく稀にと言っていますが。ただ、そのような司法判断が出ることはあるのは、知っているべきです。

[68: 匿名さん]

このマンションは、もともと高層のオフィスビルが元々建っていた場所でその建て替えとも言えるわけです。

おそらく高さは上に伸びると思いますが、公開空地も設けられると思いますので、今あるビルよりも細くなって北側の日照は改善するのではないかと想像します。つまり原則を曲げてまでウルトラCで守らなければいけないほどの今以上の日当たりの大幅な悪化というものはないと思います。疑われるなら実際に説明会でその辺を質問されるとよろしいでしょう。

[69: 匿名さん]

>>67 匿名さん
>ごくごく稀にと言っていますが。ただ、そのような司法判断が出ることはある
そういう一縷の望みを持たされると弁護士さんに大枚払って訴訟をしたくなるわけですよね。よほど酷くて同情できるケースを除けば、そのお金を困っている人に寄付する方が有意義でしょう。

[70: 匿名さん]

>>67 匿名さん
それダウト　>>58 ではそう言ってなかった。指摘があってから渋々　>>65 で稀なことだと認めた。嘘とまでは言わないが誠実な態度ではないな。弁護士さんの営業活動と邪推されかねませんよ、自重してください。

[71: 匿名さん]

背景なしに常識を覆すような判例を例えに出すと、訴訟を起こすと白いものも黒くなるとシンプルに誤解する人がでかねない。濫訴を誘発するつもりなのかと思ってしまう。

[72: 匿名さん]

ダウトではないですがね。あとは文献を調べてください。

[73: 匿名さん]

下駄履きマンションを嫌う人、駅近の騒々しさを嫌う人、近隣の建物より頭一つ抜けた部屋を好む眺望重視の人、そういう人たちのハートをがっちり掴むマンションですね。

[74: 匿名さん]

ここも揉めるの？？

[75: 匿名さん]

それを期待しているのか変なことを書いている人は若干一名スレに取り憑いているね。

基本的に建て替えで既存建物以上に環境を悪化させるとは考えにくい計画だし接道など弱点もないので揉める要素があまりない。シンプルに四角いマンションをすとんと建てるだけなので構造や設計面でも攻めるポイントはほとんどないだろう。

[76: 匿名さん]

>>75 匿名さん
この手の人ですよね笑
https://www.sumu-log.com/archives/58735/

[77: 匿名さん]

>>76 匿名さん
そういうシンプルなのは茶化すだけで逃げてくからまあどうでもいいんだけどね。たまに収奪者を収奪するという思想を持っている人が混じっていてウザいんだよね。彼らにしてみるとデベロッパーは収奪者であり、彼らの利益を奪い取るためにそのプロジェクトを潰そうと考えているんだよな。集団で襲いかかって掲示板をジャックする戦法が嗜みのようだね。

[78: 匿名さん]

品川の再開発を邪魔しようとしたり、神宮外苑の再開発にツッコミを入れたり、収奪者を収奪するという理論で整理するとすっきりと一本の真っ赤な線が浮き彫りになっていく、その線はどこに繋がっているのか？

[79: 匿名さん]

湯島三丁目のラブホ横マンションに住んで「湯島は文京区らしからぬエネルギッシュな猥雑さがあって好きなんです」とか言ってるより、本郷三丁目のタワマンに住んで「文京区は品格があって治安も良く子育てには最高です」とか言いつつ夜な夜な湯島三丁目の風俗店に通う方が富裕層っぽいですよね。

[80: 匿名さん]

そういえば今コンビニにある都心に住むの最新号に湯島が載ってたな。資産性で見る最強駅ランキングとか「文化・娯楽施設が充実している」駅Top30とかに堂々上位に入っていたような...

[81: 匿名さん]

ここは最寄りは御茶ノ水駅でしょ。
名称に本郷とつけるか御茶ノ水とつけるか。湯島アドレスだと間違いなく御茶ノ水なんだけどね。

[82: 匿名さん]

ここの隣にあるクレヴィアとオプレジはそれぞれ「御茶ノ水」と「本郷三丁目」だね

[83: 匿名さん]

本三は以前ほどブランド力がない気がする。。

[84: 匿名さん]

お茶の水ってつけると文京区よりも千代田区のイメージがあるし、文京区本郷よりは知名度も高いのでそっちかなあ。本郷って地名は村の中心地という意味なので、全国のあちこちにあるんだよね。

[85: マンコミュファンさん]

お上りさんが多いスレ

[86: 匿名さん]

本郷元町というネーミングもありますね笑

[87: 匿名さん]

パークコートタワーお茶の水、パークコートタワー文京本郷　パークコートタワー本郷
こう三つならべてみるとやはりお茶の水かなあ...

[88: 匿名さん]

本郷５丁目はどうですか？高台のようですが
https://www.archinet.co.jp/p/20021380/digest.html

[89: 匿名さん]

「本郷御茶ノ水」でええやん

[90: 匿名さん]

『御府内備考』によれば「本郷は古しへ湯島の内にして、その本郷なれば湯島本郷と称すべきを、上略して本郷とのみ唱へしより、後世湯島と本郷とはおのづから別の地名と成りしなるべし」とあるので湯島本郷というのもアリかも

[91: 匿名さん]

湯島は平安時代からの由緒正しい地名なんだよね。
湯島聖堂もあり、江戸時代は昌平坂学問所があり近代教育発祥の地と言われている。

[92: 匿名さん]

ウイキペディアの本郷の項目に、湯島本郷ではなく、中世にあった江戸郷の本郷ではないかという新説を愛知大の山田邦明先生が唱えているのが紹介されているね。

パークコートタワー江戸本郷とかも歴史を感じさせていいかもしれない

[93: 匿名さん]

「湯島本郷御茶ノ水」でええやん

[94: 匿名さん]

>>93 匿名さん
それ休刊した谷中根津千駄木みたいだな、コミュニティペーパーでありそう

[95: マンション掲示板さん]

>>93 匿名さん
みなさんセンスいいっすねー！
もっともりもりの名前見たいです

パークコート文京湯島本郷御茶ノ水傘谷坂上ルザ・タワー

でどうだ！

[96: マンション検討中さん]

パークコート文京本郷

[97: 匿名さん]

パークサッカーコートでいいんでない。

3LDKならワンフロア16世帯くらい？
戸数稼げないし、単身増やしてきそうだな

[98: マンコミュファンさん]

サッカー通りもパークコート通りになるといいですね

[99: 匿名さん]

>>95 マンション掲示板さん
だったらパークコートタワー江戸湯島本郷文京お茶の水とか...

[100: 匿名さん]

パークコート文京ナンバーワンタワー（ドヤァ！）