ジオ神戸三宮

[マンション検討中さん]

公式URL：https://geo.8984.jp/mansion/sannomiya/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154700

所在地 兵庫県神戸市中央区中山手通2丁目3番46の一部（地番）
交通　 阪急電鉄神戸線「神戸三宮」駅 徒歩6分
　　　 　ＪＲ東海道本線「三ノ宮」駅 徒歩8分
　　 　　神戸市営地下鉄西神山手線「三宮」駅 徒歩4分
　　　　 ＪＲ東海道本線「元町」駅 徒歩8分
　　　　 阪神本線「神戸三宮」駅 徒歩9分
総戸数 69戸（うち非分譲住戸1戸含む）
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上15階建
竣工時期 2026年1月下旬(予定)
入居時期 2026年2月上旬（予定）

売主：阪急阪神不動産
施工会社：株式会社森組
管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート

【物件概要を追記しました。2023.9.25　管理担当】

[44: 匿名さん]

>>43 匿名さん
需要は有るだろうけど、前に言われていた通り修繕は次第にされなくなるから、最後はかなり傷んだ状態になり家賃も期待出来ないと思う。

[45: 匿名さん]

誤解ですって。
修繕は修繕積立金があるので通常の分譲マンションのように
最後の最後まできっちり修繕されていきます。
最後に余った修繕積立金は返却ではないでしょうか。
（住民自治で決めることですが）

[46: 匿名さん]

誤解じゃあ無い。修繕費が余る事は絶対に無い。　
マンションの修繕費は段階的な値上げが必要。
新しいうちは賛成が多数だろうから良いが、次第にどうせ壊すなら最低限の補修だけと言う住民が増えて来る。
総会で修繕費値上げ反対、金額の嵩む修理反対が多数占めて来ると大規模な修繕が出来なくなる
さらに取壊し費用も別途必要になって来るのもお忘れ無く。定借はそこそこ新しい内に売り逃げしないといけない。

[48: 匿名さん]

取り壊し費用も積み立ててますよ
難癖つけたいだけでしょう？
修繕は最初から修繕計画に沿って行われるので
途中の住民の意見で変更なんて大枠でほとんどありませんよ。

[50: 匿名さん]

>>48 匿名さん
マンション住んだ事ある？
いくら計画された修繕でも総会で否決されたら出来ないよ。

[52: 通りがかりさん]

所有権マンションの建替え問題も同じような気がします。
建替えて売り床が増えるのならばまだ建替え検討の余地はありそうですが、現状維持や売り床が減るとどうしようもないですよね。。

建替えるための解体費用と新しく建てる費用を年取ってから捻出出来るかが、所有権マンションのネックと思われます。
新しく買ってくれる人がいるから、建替えが成立しますからねー

そう言う意味で言うと、所有権マンションも解体する為の費用を積み立てたり、解体する直前の修繕の有無は定借マンションと同じかも。

何が自分のニーズに合ってるかですね。

[53: 管理担当]

[No.23～本レスは、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[54: 匿名さん]

>>52 通りがかりさん
言っている意味が良く分かりませんが。
分譲マンションで解体費要の積み立てなんか必要有りません。

[55: 匿名さん]

>>54
変換ミス→解体費用です

[56: 口コミ知りたいさん]

お隣のリベールミッドキャストなんて3LDKでも2000万ほどでしたよね。

しかもここは定借。いかがなものでしょうか

[57: 通りがかりさん]

>>38 匿名さん
みんなが欲しがるからでは無く、宗教法人だから手放さないんですよ。宗教法人の場合、借地料が一定以内なら非課税。利益は少ないが土地を手放さずに定額の収入が非課税で毎月入って来るのが魅力です。

[58: 匿名さん]

>>56
何時の時代の価格ですか？

[59: マンション掲示板さん]

>>58 匿名さん
たかだか10年前の話ですよ。
10年前その価格で今その倍以上で、お給料倍以上上がりましたか？あなたは上がってそうですが、世間一般では上がってないですよ笑
そしてここは定期借地権。良いですね！

[60: 匿名さん]

定借で困るのは売却する時ローンがかなり通らないのでかなり安くしないと売れないことと借地代と解体準備金で維持費が高すぎてさらに安くしないと売れないってこと

[61: 検討板ユーザーさん]

ここ室内設備のグレードは普通の分譲マンションよりかなり上です。それは嬉しいのですがその分、定借で安くなる金額が削られて分譲並みの価格になりそうな予感がします。

[62: 匿名さん]

みずほ銀行と三井住友銀行は中古定借マンションでもローンが組めます。三菱UFJは物件別に判断されるとのこと。「中古定借マンションだとローンが組めない」というのは事実ではない思います。

[63: マンション検討中さん]

旧山口銀行の跡地が気になります。
というより絶対そっちのほうがいいですよね？
高そう～

[64: 匿名さん]

山口銀行跡地のプラウドは規模的にワコーレトアロードザ・スイートが参考になりそうですね。そこまで高いかな？

[65: 匿名さん]

↑
時代が違う
1.5倍はすると思う

[66: 匿名さん]

価格は当然当時より上がっていると思いますが
中古価格・人気度も参考になると思います

立地はいいけど規模の小さいスィートはそこまで人気化せず
山手幹線沿いの大規模ワコーレは立派さも相まって人気です。

プラウドがどういう仕様で出してくるかわかりませんが
あの土地の小ささではゴージャス感の演出は難しそうです。
オール億ションというわけにはいかないと思いますので
1LDKも多そうです。

びっくりするほど高くはなさそうです。（きっと、たぶん、そうあってほしい？

[67: 検討板ユーザーさん]

ワコーレは立地悪いですよ。現地３件とも見に行きましたが、あそこを買うのは価格が安くても無理です。

[68: 検討板ユーザーさん]

言っちゃあ悪いけど、こんな定借のマンション買うぐらいなら、ワコーレのマンション買ってる方がマシよ。中古ならワコーレザ神戸トアロード、ワコーレトアロードザスイートとちょろちょろ中古も出ているね。新築なら3件程中央区界隈も出ているね。
ワコーレトアプレミアムはちょっとあの狭小地に住めるかが問題だけど、定借じゃないからね

定借だけはやめておけよ

[69: マンション検討中さん]

>>68 検討板ユーザーさん
この周辺なら、三菱のザパークハウスがピカ一ですね。
ワコーレは他に選択肢がない場合の消極的選択になるよ。

[70: 匿名さん]

分譲のワコーレトアプレミアム、定借のジオ、分譲のプラウドですね。
最高坪単価は駅近のプラウドになると思います。
ジオとワコーレは予算と好みにあわせてそれぞれの選択ということでしょうか。

[71: 匿名さん]

ブランド力ならプラウド＞＝ジオ＞ワコーレ
立地で比べたらプラウド＞ジオ＞ワコーレ
設備でくらべたらジオ＞プラウド＝ワコーレ
価格無視すればプラウドですね。
ジオは設備は素晴らしそうなので価格次第か。
ワコーレは価格が安ければ。

[72: 匿名さん]

10年落ちの中古をピカイチと言われても。
さすがに設備も古いだろうし。ウチはいらない。

[73: 匿名さん]

正直ここ10年で限って言えば設備なんかほとんど変わってないよ。むしろ10年ぐらい前の物件の方が良いもの入ってたりする。ここ最近の物件は建築資材高騰、人件費up、人手不足で結構抜いてるとこ抜いてるよ。

[74: 匿名さん]

プラウドは、目の前にコンビニその２階に24時間ジム、並びに24時間の温浴施設、びっくりドンキーとすごすぎる環境ですね。ケーキの美味しいカフェやガストもすぐそば。早く情報が欲しいです。絶対買いたい！！

[75: マンション検討中さん]

>>71 匿名さん
プラウドは平均坪単価400万くらいではないかと予想しています。

[76: 匿名さん]

設備は大きく変わった感がありますよ。
ここのZEHーMもそうですが
わずかな電気代のエアコン一台で
全館空調は非常にありがたい。
真冬でも洗面所や玄関トイレなど部屋の隅々まで暖かいなんてとても助かります。
野村不動産もこれに力を入れてますから、最新マンションには採用してくると思います。

[77: マンション検討中さん]

>>72 匿名さん
ザパークハウスはタワマンでもないのに免震構造なんですよ。造りも今のコストダウンされたマンションより金かけてる。
でもジオの室内に関してはザパークハウスより高グレードで素晴らしいと思う。定借が気にならないなら、満足度は高いと思う。
でも新築では予算が許せば第1候補はプラウド、次がジオかな。個人的には定借がどうしても気になる。

[78: マンコミュファンさん]

>>54 匿名さん
建て替えるときの解体費用をどう捻出するかなので、積み立てる必要はないですが…
解体する時に一括で何億円も払えれば問題ありませんもんね。

[79: 匿名さん]

喧嘩を売ってるでしょうね。
ジオの別の定借ですが画像のように毎月積み立てるので
一時的な捻出は必要ありません。

[80: 匿名さん]

一般的にはややこしくなるのでこう分けます。
分譲マンションは土地と建物の所有権があるマンション。
定借マンションンは土地が借地で建物にのみ所有権があるマンション。
これで区分しないと、広義にはここも分譲マンションになってしまいます。

[81: 通りがかりさん]

定借のマンションは解体しての更地返還なので解体するための積立が必要ですが、土地を所有するマンションは必要ないとの見解なのでしょう。
所有権マンションの建替え問題は、なかなか根深い問題のような気がしますが・・・

[82: 匿名さん]

>>81 通りがかりさん
分譲マンションの場合、所有者の多数決で建替えになった時は、反対の人は自分の部屋を買い取ってもらって出ていくだけですね。
法令もこの度条件が緩和されされ建替えのハードルが低くなります。

[83: マンション検討中さん]

>>82 さん

一般的に築70年で容積率maxのマンションを処分する場合、土地の買い取り価格より処分費用が上回るでしょうね
まあここぐらいの立地であれば大丈夫かな

[84: 匿名さん]

もうこじつけの論理が無茶苦茶になってきてる

[85: 匿名さん]

>>83 マンション検討中さん
人口減少するとはいえ、分譲だと中心部で立地良ければ持ち出しにはならないでしょう。郊外のマンションは絶望的でしょうが、築30年越えてもそこそこの価格で売れますね。早めに売ってしまえば問題なし。
定借は取り壊し費用の積立金、インフレ進むと修繕費と同じく値上げしていかないと不足してしまうのが分譲と違って辛いところ。

[86: マンコミュファンさん]

全国の分譲マンションの数が694万戸で、そのうち建替えられたマンションが2.3万戸、定借は3.3万戸だそうです。

建替えはこれから戸数が増えてきてどんな感じになるか（これまでの建替えは等価交換でスムーズに進んだ）…
定借はまだ終わりを迎えたマンションもなく（古くて30年前位）…

どちらも事例が少なく何とも言えませんね。

[87: 匿名さん]

プラウドの情報はありませんか？
だれかスレッドを立ててくれ！

[88: 匿名さん]

あまりZEHに着目しておりませんでしたが、太陽光パネルで発電した太陽光発電電力を計量し各住戸の電気使用量から差し引くシステムですか。
これまでの太陽光パネルを採用するマンションでは発電した電力を共用施設の照明やエレベーターに利用する程度でしたが、各世帯の電気料金に還元されるとは凄い。

[89: 名無しさん]

ここは平均坪単価いくらですか？

[90: 匿名さん]

定借の物件なんて買ったら最後

どうすることも出来なくなる。

[91: 匿名さん]

>>90 匿名さん

売り抜けは厳しいだろうから自己消費か賃貸運用だろうね
所有権でも70年住んだ家を売って儲けてやろうようなんて人はいないだろうから、自分で70年住む気があるなら確実に処分できる定借もありかもね

[92: 不動産関係者さん]

>>91 匿名さん

ここの販売の方ですか？笑

[93: 匿名さん]

１億ぐらい小遣いとは言わないまでもちょっと頑張れば捻出できる富裕層が多くいることを知らないんだろうな。

[94: 通りがかりさん]

>>93 匿名さん
でもちょっと頑張っても定借では頑張りがいが無いような。

[95: マンション検討中さん]

個人的にはリビングからお風呂場に直接インなのがあまりにも残念

[96: 匿名さん]

>>95 マンション検討中さん
確かに変わった間取りですよね。
lDKの玄関上がればいきなりキッチンも斬新だと思います。

[97: マンション検討中さん]

>>96 匿名さん
1DK→1LDK 脱字していました。訂正です。

[98: マンコミュファンさん]

>>90 匿名さん
やっぱり定借のマンションはダメなんですか？
どうすることも出来なくなるとは具体的には、
どうなるんですか？

[99: 通りがかりさん]

場所がええ言うても所詮定借。

なんでまた定借にしたんかいね、あと間取りよ間取り。日本のマンション設計する人間はセンス無しかいね

[100: 匿名さん]

山口銀行跡地は13階建の55戸だそうです。
工事始まっていました。

[101: 匿名さん]

ここは何言うても定借なんよ
定借はアカンよ
しかもタイミング悪いことにすぐ近くに野村の山口銀行跡地計画あるし

[102: マンション掲示板さん]

オワコン化する日本において定借はいうほど悪くないとは思うけど、所有権のほうが圧倒的に中古で売れやすいのは現状事実なので無難な買い物するなら所有権かなあ

[103: 匿名さん]

だから言うてますやんか、ここはなんや言うても定借やから
ほんま一言で完結よな、定借

[104: 匿名さん]

5000万の予算だとどれぐらいの広さの部屋が買えますかね？
せいぜい低層階の2LDKぐらいまで？

[105: 評判気になるさん]

>>104 匿名さん
60平米位だと思う。

[106: 匿名さん]

>>105 評判気になるさん

やっぱそれぐらいですか。
60㎡なら3LDKを作ってほしいなぁ。無理かな。

[107: 通りがかりさん]

借地はまじやめとけって。笑

元町駅のシエリア神戸元町って借地マンションも結局賃貸で出まくってるやん？

[108: 検討板ユーザーさん]

1番狭いＣタイプ 52.56 ㎡(1LDK)の1番低層階で4500万前後でしょうか!?

次に広い間取り Bタイプ 70.21 ㎡(2LDK)の1番低層階で6000万前後でしょうか!?

[109: 検討版ユーザーさん]

>>107 通りがかりさん

賃貸勢が増えるとやはり民度が‥

ゴミ出しルール違反や廊下にモノ置いたり‥
まぁ自身の資産ではなく期間限定の借家になるので、どうしてもそうなってしまいがちですよね。

[110: 匿名さん]

70㎡で6000万は手頃に感じますね。設備がいいからなぁ。そもそもあと70年も生きてないし。マンションがまだ新しいうちに命を落としそう。

[111: eマンションさん]

>>110 匿名さん
まぁあくまで予想価格の段階ですが‥
所有権で70㎡6000万なら値頃感あるけど、
定借ならどうなんですかね？
人それぞれ受け止めかたは変わるでしょうが。

定借の相場は所有権の価格の大体7割～8割って言われてて、立地が良いので仮に8割として所有権の場合に換算すると定借で6000万なら所有権で7500万ってことになりますよね。
1番低層階70㎡7500万、坪単価で350万相当‥。なかなかの金額になりますね。

これが高いか安いか‥どう感じるかは人それぞれでしょうが。

[112: 検討板ユーザーさん]

>>111 eマンションさん
心配なのはここは設備の仕様を上げていますよね。
定借で安くなる分がそこで削られて来ると思います。
８割より高くなって8割5分とか9割まであがるかも知れませんよ。ジオは元々が分譲マンション高値設定していますから、安いだろうと思っているとがっかりする可能性もあります。

[113: 評判気になるさん]

>>112 検討板ユーザーさん

もし本当に9割くらいの価格設定になるのなら
近似エリアの所有権新築マンションと比べて
1割しか安くないので魅力は薄れますね。

定借の唯一のメリットは価格なので(笑)

[114: 匿名さん]

所詮は定借やのに、ねっ

[115: 匿名さん]

今売り出し中の大阪の４大タワーが軒並み目玉が落ちそうな強き設定なのに
ここを極端にリーズナブルに設定してくる理由がありません。
周辺マンションより設備が良いのに価格だけ周辺にあわせるのもへんな理屈。
高値設定は受け入れるしかないと思う。ほしいならですが。

[116: 匿名さん]

>>115 匿名さん
大阪のタワマンとここでは比べる対象にもならないですよ。過大評価しすぎ。
しかしジオですから、定借とはいえ期待する程には安くは無いでしょうね。

[117: 通りがかりさん]

>>115 匿名さん

ここを極端にリーズナブルに設定してくる理由がありません
ん　
→ 所有権ならその通り。
定借の分 他よりその分 安くならないとね、って話しかと。

[118: 匿名さん]

よくわからないんですが・・・

土地は定期借地権

>>期間満了時に敷地を更地にして返還
>>引渡日より2097年2月28日まで

分譲後の権利形態 土地：専有面積割合による定期借地権(転借地権)の準共有
建物：専有部分は区分所有権、共有部分は専有面積割合による所有権の共有

97年だと、あと74年後なので生きていないだろうと仮定して、とりあえず住んでいればいいのかなと・・・寿命がのびてしまうと出ていかなくちゃいけないから大変そうですが。

[119: 匿名さん]

ここで言われてるように
定借でリセールが二束三文なら
中古で買えばよくないですか？
そんなに値落ちが確約なら私は中古で欲しいです。
でも本当に言われてるようにそんなに都合よく安くなりますかね？
定借を連呼してる書き込みこそ民度が低いので
そういうのを信じて本当に安くなるかそっちの方が心配。

[120: 名無しさん]

何を言っても定借が残念。。。

[121: 匿名さん]

ギャラリーの予約取れません。
西宮ガーデンズまで行かないとならないのに
こんなに予約が困難とは。。。

[122: 匿名さん]

予約が取れないと言われたら気になるもんでしょう。そういうやり方です。

所詮なにを言っても定借。それに尽きる！

[123: 匿名さん]

なんか眉唾だなぁ
なんでもかんでもいちゃもんつけたいだけなのに
なぜここにいるんですか？
よほど暇なのか、よほど不幸な人生なのか
きっと嫁も恋人もいないさみしいおっさんなんだろうな

[124: 通りがかりさん]

何か言ったところで結局、定期借地権やん

[125: 匿名さん]

私はその定借すら買えない暇人
相手してあげましょうか？

[126: 匿名さん]

定借物件についてはいろんな考え方があるのかなと思います。
別に財産も残す必要がなく、今はアクセスのよい立地に住みたいとかなら十分検討できる物件。
価格はそれにともなってついてくるもので…。
リセールしにくいのは確かに聞くのでそのことも踏まえての考え方ですよね。

[127: 匿名さん]

>>126 匿名さん
確実に終の住処になれば良いですよ
ところが人生何があるかわからない
引越ししないといけないとか、マンションを売って老人ホームに入ろうと思った時に、定借では身動きが取れなくなる可能性が一般のマンションより高くなる
その覚悟は必要

[128: eマンションさん]

>>127 匿名さん

その覚悟あって購入しても結局後悔するのが定借。
普通の人が手出ししない定借。

所詮定借って定借って言われるのにも理由があるんだなぁ笑

[129: 匿名さん]

元町駅の定借もすぐに完売したもんなぁ

[130: 匿名さん]

そりゃ元町の物件みたく
定借なりに割安ならココもすぐに売れるでしょう。リセール気にせず終の住処として買う実需層ならそこまで定借定借と気にしないでしょうし。

ただ所有権と比べ 相対的に割高と判断されたら売れない(売れにくい)。
それだけの話しかと。

[131: 匿名さん]

あの元町も完売、完売詐欺で大量に余ってたじゃないですか

スーモで賃貸で出まくっていましたよ。まだ今も大量かな？

賃貸で安く借りた人の勝ちやねー

[132: 坪単価比較中さん]

さすがに赤字で貸してるわけでもないだろうから、賃貸需要があれば最悪なんとかなるかな

[133: マンション検討中さん]

さすがに坪350～400では、中古を考えるなぁ。

[134: 匿名さん]

坪350～400？70平米で8000万？
むりむり

[135: 匿名さん]

Aプランですが、なぜ南にお風呂？

[136: 匿名さん]

南にあってもええやんか。

[137: デベロッパーにお勤めさん]

何を言っても所詮は定借

[138: 匿名さん]

株で大儲けしたひとが殺到してそうな雰囲気ですね
これからは政府もZEHマンションに注力していくとか。
ZEHかどうか転売のしやすさは変わりそうですね。

[139: 匿名さん]

定借だとしても立地や条件が良ければリセールは問題なくできる可能性はありますが、
やはり定借というのはイメージ的に自分の者にはならない土地ということを考えると
将来性が欠けてしまうなというのはあります。メリットは管理が楽ということくらいでしょうか
相続人がいる場合は色々と手続きが大変になってくるのかな

[140: マンション検討中さん]

地代や管理費あわせて月4万くらいはコスト的に高いよね。

[141: 通りがかりさん]

>>140 マンション検討中さん

地代は土地にかかる固定資産税の毎月払い的な感じ
所有権だと年一でまとめて払う　こんな感じかな
あとは解体費用の積み立てに納得できるかどうか

[142: マンション検討中さん]

地代は固定資産税より高くなりますよ。税金との差額は地主の貴重な収入源になります。

[143: 匿名さん]

マンションの土地にかかる固定資産税は地代に比べると半分以下だよ
解体準備金含めるとかなりの割高
不況に陥ると借地のローンはつきません
ローンがつくかどうかは時代により変わります