ジオ神戸三宮

[マンション検討中さん]

公式URL：https://geo.8984.jp/mansion/sannomiya/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154700

所在地 兵庫県神戸市中央区中山手通2丁目3番46の一部（地番）
交通　 阪急電鉄神戸線「神戸三宮」駅 徒歩6分
　　　 　ＪＲ東海道本線「三ノ宮」駅 徒歩8分
　　 　　神戸市営地下鉄西神山手線「三宮」駅 徒歩4分
　　　　 ＪＲ東海道本線「元町」駅 徒歩8分
　　　　 阪神本線「神戸三宮」駅 徒歩9分
総戸数 69戸（うち非分譲住戸1戸含む）
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上15階建
竣工時期 2026年1月下旬(予定)
入居時期 2026年2月上旬（予定）

売主：阪急阪神不動産
施工会社：株式会社森組
管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート

【物件概要を追記しました。2023.9.25　管理担当】

[301: 坪単価比較中さん]

>>300 匿名さん
バイバーイ！

[302: 匿名さん]

飲食近いから夏場はゴキブリ走り回ってるイメージ
だから繁華街はノー
駅に向かう通勤通学時道路にゴミ収集前のゴミがあって匂いもあるしな
何が一等地かよく分からん

[303: 匿名さん]

定借さ避けたいなという人は多いように思うのに。
いろいろマンション物件を見ていると、
定借物件は増えてきているように思うのは気のせいでしょうか。
リセールしにくいとは聞くけど、アクセスの良い立地なら売れなくはないとも聞きます。
家族に残すとか考えなくていいのであれば、問題ないのかも。

[304: 買い替え検討中さん]

定借のメリットである購入価格が相場より２、３割安いを満たしていないし
ランニングコストが所有権より高いので、よっぽど住みたい場所でないと
躊躇してしまいます。

[305: 匿名さん]

ランニングコストが所有権より高いのはどうしてですか？
光熱費が所有権マンションに比べて割高になっています？
それとも地代、解体準備金でかかってくる月々のコストでしょうか？

[306: 匿名さん]

>>305 匿名さん
後者

[307: 買い替え検討中さん]

それよりプラウドの情報でてきませんね

[308: 匿名さん]

プラウドはアンダー販売のみ？

[309: 匿名さん]

プラウドも定借マンションじゃね？ここもブリリアも野村も定借で高いなら買うメリットもないからねー

お化け屋敷みたいにならんやろか？

[310: ご近所さん]

>>309 匿名さん

お化け屋敷みたいにならんやろか？

思わず笑っちゃいました。

東京の好立地と三宮を一緒にしないでもらいたい。
三宮なら所有権じゃないと。

[311: 匿名さん]

ジオ神戸三宮　坪350
プラウド神戸トアロード　坪450
の差をどう見るかでしょうか。

定借70年土地賃料は、ざっくり坪55万円なので、
定借の方がお得かも。

[312: 匿名さん]

定借は資産価値は低いですよ。

[313: 匿名さん]

>>303 匿名さん
今までは50年でその後未定の定借（普借）でしたが、
70年定借は今後増えると思う。
所有のタワマン終活問題の方が心配だね。

[314: eマンションさん]

>>312 匿名さん
築50年の所有も価値ないよ！

[315: 匿名さん]

>>314 eマンションさん
築20～30年くらいまでにリセールするなら所有
生涯所有するなら、解体問題がない定借かもね。

[316: 匿名さん]

なので定借は立地！

[317: 匿名さん]

築20～30年くらいまでにリセールするので所有権で
立地の良いマンションが高くても欲しいです。

[318: 匿名さん]

よく勘違いされてるのは、マンションの土地の所有は区分所有なので、本当の所有ではない。所有に価値をおくなら一戸建ですかね。

[319: eマンションさん]

区分所有は所有ですよ
借地は他人の所有

[320: 匿名さん]

>>319 eマンションさん
同意見です。
ただ、単独所有でないところにリスクがあることは
認識しておいた方がいいと思います。
正確にいうと、区分所有ではなく敷地利用権ですね。

[321: 販売関係者さん]

>>320 匿名さん
最後の1文はおかしい
単独所有でなくても所有は所有でしょう
敷地利用権なのは定期借地権の場合ですよ

[322: 匿名さん]

>>321 販売関係者さん
敷地利用権と借地権は違いますね。
専用部内の所有権と分離して処分できないリスクがあるということです。

[323: 匿名さん]

区分所有にリスクを感じる人がなんでマンション検討板にいるんやろ

[324: 名無しさん]

>>323 匿名さん
戸建ならまだしも、あまり価値のないマンションの土地の区分所有を定借と比べて言う人がいるからですね。

[325: 匿名さん]

意味ありますよ
土地は資産ですからね

[326: マンション検討中さん]

>>325 匿名さん
戸建ならよい。13平米程度の土地資産はあまり意味がない。
かつ、区分所有は出口が無い。タワマンならなおさら。
所有と定借議論の時、所有信者は冷静に。
リセール前提なら所有はあり。

[327: マンコミュファンさん]

定借も悪くないという意見なら理解できるけど、区分所有はリスク！なんて斬新なご意見ですな

[328: マンション掲示板さん]

>>327 マンコミュファンさん
カーシェアならぬ、ランドシェアですね。

[329: 匿名さん]

地代と解体準備金を払うのが嫌

[330: 匿名さん]

>>329 匿名さん
地代は11000円、解体準備金は4000円程度
地代は固定資産税とあまり変わらない
解体準備金は所有でも必要な積立

[331: 匿名さん]

三宮で新築定借買うなら、buririaよりこっちにします。

[332: マンション検討中さん]

>>330 匿名さん
固定資産税と"あまり"変わらないとぼかした言い方をされていますが、所有権だとした場合の固定資産税は具体的にどれぐらいの数字なんでしょうか？

[333: 匿名さん]

>>332 マンション検討中さん
固定資産税は年13～14万円程度かと思いますので、月で11000円程度のため、地代とあまり変わりません。
ただし、物価上昇に応じて地代は上がります。
物価が20%上がれば、月3000円程度のアップになるかと。
もちろん、土地の評価額が上がれば固定資産税もあがります。
ご検討ください。

[334: eマンションさん]

>>331 匿名さん
プラウド神戸トアロードでしょ！

[335: 匿名さん]

ここの施工会社、森組さん何回か行政処分受けている会社ですね。大丈夫ですかね？情報あればお願いします。

[336: マンション検討中さん]

>>334 eマンションさん
プラウド神戸トアロードも定借なのですか？

[337: eマンションさん]

>>333 匿名さん
ありがとうございます。
13～14万円はどのように算出されたのでしょうか？
その金額が真実だとした場合、イメージとしては前払い地代が丸ごと地主の利益になって、毎月の地代は維持費ですかね。

[338: 検討板ユーザーさん]

>>336 マンション検討中さん
今後、さらに良い立地の定借は出てきます。
仕込みの話は聞きます。

[339: 買い替え検討中さん]

>>338 検討板ユーザーさん
すごく気になります。どこらへんに仕込んでるのですか？

[340: マンション掲示板さん]

>>337 eマンションさん
以下とおり、実勢価格はここは3000万円くらいかもですので、もっと固定資産税多くなるかもですね。その他都市計画税もかかってきます。
前払い地代は、最終帰ってくるので、地主は地代で利益はあまり得てないと思います。地主のマージンも乗せると、固定費が嵩み、売れにくくなるため、一般的には、建物の住居一部を無償譲渡していると思います。

[341: 匿名さん]

前払い地代は返ってこないでしょう
返ってくるのは保証金

[342: マンション検討中さん]

>>340 マンション掲示板さん
実勢価格3000万円の根拠は？

[343: 匿名さん]

前払地代は期間満了時には返ってこないですよね？
中途解約でも前払地代の未経過分だけが返ってくるんですよね？

[344: eマンションさん]

>>333 匿名さん
土地の固定資産税は微々たるものですよ
何も知らんのに嘘書いたらあかんで

[345: マンコミュファンさん]

固定資産税と地代があまり変わらない根拠もちゃんと出してくれないですし、なんとなく怪しい感じ

[346: マンション検討中さん]

>>342 マンション検討中さん
販売価格は6000万くらいですが、多めに見積もって半分の3000万円としましたが、確かに土地はもう少し安いですかね。
そうすると、2000万円×0.7×1.4%で、固定資産税は19万程度？
地代の方が安くなりますね。

[347: 匿名さん]

>>344 eマンションさん
わたしもそう思いましたが、地代（169円/平米）が意外に安くて、固定資産税と変わらないんですよ。
地代を安く見せてるだけですかね？！定借も使い切りならアリだと思いました。

[348: マンション検討中さん]

>>346 マンション検討中さん
そういう憶測で数値を出すんじゃなくて、きちんと根拠のある数値を出してほしい

[349: 口コミ知りたいさん]

>>348 マンション検討中さん
これが根拠ですよ。誰でも調べれるので自分で調べてみてください。不動産屋に行っても教えてくれますよ。

添付通り当該敷地の路線価は51万になってますが、周辺などにあわせ少なく見ても20万/平米として、20万×14平米（全体敷地を69戸で割る※実際は専用部面積按分ですが仮として）=2800万円
これに1.4%かけると固定資産税は年間39万程度。
実際は面積按分なので、70平米クラスであれば少なく見ても年間15万程度になるかと。
中央区中山手で70平米であれば、固定資産税15万程度は払っていると思います、
粗いコメントで申し訳ないです、わたしも地代と固定資産税が同程度ということに疑問がありますので、おかしい点ありましたらどなたかご指摘ください。

[350: 検討板ユーザーさん]

>>347 匿名さん
言ってることがよく分からん
土地は1/6に評価額が減らされて課税されるからそんな地代に匹敵するとかありえん
通常は地代は固定資産税の3倍が標準と言われている
固定資産税が土地分が50000だとすると150000でこれを12ヶ月で割るということ