ジオ神戸三宮

[マンション検討中さん]

公式URL：https://geo.8984.jp/mansion/sannomiya/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154700

所在地 兵庫県神戸市中央区中山手通2丁目3番46の一部（地番）
交通　 阪急電鉄神戸線「神戸三宮」駅 徒歩6分
　　　 　ＪＲ東海道本線「三ノ宮」駅 徒歩8分
　　 　　神戸市営地下鉄西神山手線「三宮」駅 徒歩4分
　　　　 ＪＲ東海道本線「元町」駅 徒歩8分
　　　　 阪神本線「神戸三宮」駅 徒歩9分
総戸数 69戸（うち非分譲住戸1戸含む）
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上15階建
竣工時期 2026年1月下旬(予定)
入居時期 2026年2月上旬（予定）

売主：阪急阪神不動産
施工会社：株式会社森組
管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート

【物件概要を追記しました。2023.9.25　管理担当】

[107: 通りがかりさん]

借地はまじやめとけって。笑

元町駅のシエリア神戸元町って借地マンションも結局賃貸で出まくってるやん？

[108: 検討板ユーザーさん]

1番狭いＣタイプ 52.56 ㎡(1LDK)の1番低層階で4500万前後でしょうか!?

次に広い間取り Bタイプ 70.21 ㎡(2LDK)の1番低層階で6000万前後でしょうか!?

[109: 検討版ユーザーさん]

>>107 通りがかりさん

賃貸勢が増えるとやはり民度が‥

ゴミ出しルール違反や廊下にモノ置いたり‥
まぁ自身の資産ではなく期間限定の借家になるので、どうしてもそうなってしまいがちですよね。

[110: 匿名さん]

70㎡で6000万は手頃に感じますね。設備がいいからなぁ。そもそもあと70年も生きてないし。マンションがまだ新しいうちに命を落としそう。

[111: eマンションさん]

>>110 匿名さん
まぁあくまで予想価格の段階ですが‥
所有権で70㎡6000万なら値頃感あるけど、
定借ならどうなんですかね？
人それぞれ受け止めかたは変わるでしょうが。

定借の相場は所有権の価格の大体7割～8割って言われてて、立地が良いので仮に8割として所有権の場合に換算すると定借で6000万なら所有権で7500万ってことになりますよね。
1番低層階70㎡7500万、坪単価で350万相当‥。なかなかの金額になりますね。

これが高いか安いか‥どう感じるかは人それぞれでしょうが。

[112: 検討板ユーザーさん]

>>111 eマンションさん
心配なのはここは設備の仕様を上げていますよね。
定借で安くなる分がそこで削られて来ると思います。
８割より高くなって8割5分とか9割まであがるかも知れませんよ。ジオは元々が分譲マンション高値設定していますから、安いだろうと思っているとがっかりする可能性もあります。

[113: 評判気になるさん]

>>112 検討板ユーザーさん

もし本当に9割くらいの価格設定になるのなら
近似エリアの所有権新築マンションと比べて
1割しか安くないので魅力は薄れますね。

定借の唯一のメリットは価格なので(笑)

[114: 匿名さん]

所詮は定借やのに、ねっ

[115: 匿名さん]

今売り出し中の大阪の４大タワーが軒並み目玉が落ちそうな強き設定なのに
ここを極端にリーズナブルに設定してくる理由がありません。
周辺マンションより設備が良いのに価格だけ周辺にあわせるのもへんな理屈。
高値設定は受け入れるしかないと思う。ほしいならですが。

[116: 匿名さん]

>>115 匿名さん
大阪のタワマンとここでは比べる対象にもならないですよ。過大評価しすぎ。
しかしジオですから、定借とはいえ期待する程には安くは無いでしょうね。

[117: 通りがかりさん]

>>115 匿名さん

ここを極端にリーズナブルに設定してくる理由がありません
ん　
→ 所有権ならその通り。
定借の分 他よりその分 安くならないとね、って話しかと。

[118: 匿名さん]

よくわからないんですが・・・

土地は定期借地権

>>期間満了時に敷地を更地にして返還
>>引渡日より2097年2月28日まで

分譲後の権利形態 土地：専有面積割合による定期借地権(転借地権)の準共有
建物：専有部分は区分所有権、共有部分は専有面積割合による所有権の共有

97年だと、あと74年後なので生きていないだろうと仮定して、とりあえず住んでいればいいのかなと・・・寿命がのびてしまうと出ていかなくちゃいけないから大変そうですが。

[119: 匿名さん]

ここで言われてるように
定借でリセールが二束三文なら
中古で買えばよくないですか？
そんなに値落ちが確約なら私は中古で欲しいです。
でも本当に言われてるようにそんなに都合よく安くなりますかね？
定借を連呼してる書き込みこそ民度が低いので
そういうのを信じて本当に安くなるかそっちの方が心配。

[120: 名無しさん]

何を言っても定借が残念。。。

[121: 匿名さん]

ギャラリーの予約取れません。
西宮ガーデンズまで行かないとならないのに
こんなに予約が困難とは。。。

[122: 匿名さん]

予約が取れないと言われたら気になるもんでしょう。そういうやり方です。

所詮なにを言っても定借。それに尽きる！

[123: 匿名さん]

なんか眉唾だなぁ
なんでもかんでもいちゃもんつけたいだけなのに
なぜここにいるんですか？
よほど暇なのか、よほど不幸な人生なのか
きっと嫁も恋人もいないさみしいおっさんなんだろうな

[124: 通りがかりさん]

何か言ったところで結局、定期借地権やん

[125: 匿名さん]

私はその定借すら買えない暇人
相手してあげましょうか？

[126: 匿名さん]

定借物件についてはいろんな考え方があるのかなと思います。
別に財産も残す必要がなく、今はアクセスのよい立地に住みたいとかなら十分検討できる物件。
価格はそれにともなってついてくるもので…。
リセールしにくいのは確かに聞くのでそのことも踏まえての考え方ですよね。

[127: 匿名さん]

>>126 匿名さん
確実に終の住処になれば良いですよ
ところが人生何があるかわからない
引越ししないといけないとか、マンションを売って老人ホームに入ろうと思った時に、定借では身動きが取れなくなる可能性が一般のマンションより高くなる
その覚悟は必要

[128: eマンションさん]

>>127 匿名さん

その覚悟あって購入しても結局後悔するのが定借。
普通の人が手出ししない定借。

所詮定借って定借って言われるのにも理由があるんだなぁ笑

[129: 匿名さん]

元町駅の定借もすぐに完売したもんなぁ

[130: 匿名さん]

そりゃ元町の物件みたく
定借なりに割安ならココもすぐに売れるでしょう。リセール気にせず終の住処として買う実需層ならそこまで定借定借と気にしないでしょうし。

ただ所有権と比べ 相対的に割高と判断されたら売れない(売れにくい)。
それだけの話しかと。

[131: 匿名さん]

あの元町も完売、完売詐欺で大量に余ってたじゃないですか

スーモで賃貸で出まくっていましたよ。まだ今も大量かな？

賃貸で安く借りた人の勝ちやねー

[132: 坪単価比較中さん]

さすがに赤字で貸してるわけでもないだろうから、賃貸需要があれば最悪なんとかなるかな

[133: マンション検討中さん]

さすがに坪350～400では、中古を考えるなぁ。

[134: 匿名さん]

坪350～400？70平米で8000万？
むりむり

[135: 匿名さん]

Aプランですが、なぜ南にお風呂？

[136: 匿名さん]

南にあってもええやんか。

[137: デベロッパーにお勤めさん]

何を言っても所詮は定借

[138: 匿名さん]

株で大儲けしたひとが殺到してそうな雰囲気ですね
これからは政府もZEHマンションに注力していくとか。
ZEHかどうか転売のしやすさは変わりそうですね。

[139: 匿名さん]

定借だとしても立地や条件が良ければリセールは問題なくできる可能性はありますが、
やはり定借というのはイメージ的に自分の者にはならない土地ということを考えると
将来性が欠けてしまうなというのはあります。メリットは管理が楽ということくらいでしょうか
相続人がいる場合は色々と手続きが大変になってくるのかな

[140: マンション検討中さん]

地代や管理費あわせて月4万くらいはコスト的に高いよね。

[141: 通りがかりさん]

>>140 マンション検討中さん

地代は土地にかかる固定資産税の毎月払い的な感じ
所有権だと年一でまとめて払う　こんな感じかな
あとは解体費用の積み立てに納得できるかどうか

[142: マンション検討中さん]

地代は固定資産税より高くなりますよ。税金との差額は地主の貴重な収入源になります。

[143: 匿名さん]

マンションの土地にかかる固定資産税は地代に比べると半分以下だよ
解体準備金含めるとかなりの割高
不況に陥ると借地のローンはつきません
ローンがつくかどうかは時代により変わります

[144: マンション検討中さん]

舌足らずでしたか。固定資産税の内、建物部分は購入者負担。土地は地主負担。その土地部分の固定資産税を地主が地代で回収するわけですが、当然幾らかの上乗せがあるはずです。土地所有のマンションの固定資産税よりトータルで若干割高になると思います。

[145: 匿名さん]

そうですね　
土地にかかる固定資産税と都市計画税が10万だとしたら地代は１１～１２万（1～２割増し）ぐらいなイメージでしょうかね

[146: 匿名さん]

モデルルームにいかれた方いらっしゃいますか？
いちばん広い78㎡がいくらだったか教えてもらえないでしょうか？

[147: 匿名さん]

ここにいる奴は誰もモデルルームに行っていないんかい（笑）

[148: eマンションさん]

>>146 匿名さん

階数によりますが、8～9000万といった話でした。

[149: 口コミ知りたいさん]

>>145 匿名さん
ここなら1番広い部屋でも土地の固都税は5万以下ですよ
住宅建てば軽減されますからね
土地の税金かかりませんからねーというけど何倍もの地代を取られます

[150: 通りがかりさん]

どの部屋もただただキッチンの位置がおかしくてどーやって家具配置すればいいのか意味不明。
残念。

[151: 匿名さん]

間取りが特殊ですね
水回りも普通にタカラスタンダードとかのほうが個人的には好みです

[152: 匿名さん]

キッチンとダイニングテーブルを兼ねるイメージですね

[153: 評判気になるさん]

>>148 eマンションさん
ありがとうございます。定借78平米で8～9000万ですか。坪単価380万円で定借だと、立地良くても悩みますね。
間取りも独特ですし、リセール難しそうです。

[154: 匿名さん]

売れているんでしょうか

[155: 匿名さん]

ワコーレ神戸トアプレミアムのほうが安いってこと？
あちらは所有権なのに。

[156: マンション検討中さん]

近くの山口銀行跡地の野村不動産の物件がかなり高くなりそうなので、ここも強気らしいですよ。