ジオ神戸三宮

[マンション検討中さん]

公式URL：https://geo.8984.jp/mansion/sannomiya/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154700

所在地 兵庫県神戸市中央区中山手通2丁目3番46の一部（地番）
交通　 阪急電鉄神戸線「神戸三宮」駅 徒歩6分
　　　 　ＪＲ東海道本線「三ノ宮」駅 徒歩8分
　　 　　神戸市営地下鉄西神山手線「三宮」駅 徒歩4分
　　　　 ＪＲ東海道本線「元町」駅 徒歩8分
　　　　 阪神本線「神戸三宮」駅 徒歩9分
総戸数 69戸（うち非分譲住戸1戸含む）
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上15階建
竣工時期 2026年1月下旬(予定)
入居時期 2026年2月上旬（予定）

売主：阪急阪神不動産
施工会社：株式会社森組
管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート

【物件概要を追記しました。2023.9.25　管理担当】

[1: マンション検討中さん]

定借７０年ですが、立地は最高です。

[2: 匿名さん]

>>定借７０年
70年後は確実に死んでいそうな気がして、逆に候補にしたくなっています。
あとは価格が安ければ。
施工会社の株式会社森組って、地元の建築会社みたいですね。
評判どうでしょう？

「老後に住居を残されても」と言われそうなので、郊外の戸建てとか、避けた方がいいのかなとか・・・

[3: 匿名さん]

これは売れる定借な気がします

[4: マンション検討中さん]

マンションって出口のほうが難しいですから、それを考えなくていいっていうのは思っている以上にラクですよ。

[5: 通りがかりさん]

現地より写真を撮ってきました。
繁華街から近いですが比較的静かな場所になるので素敵なマンションになると思います！

[6: 匿名さん]

場所が、生田神社や税務署、警察署の隣なので、安心して暮らせそうですよね。気分的なものかもしれませんが。

>>5さん
ありがとうございます。

繁華街に近いので、ちょっとお散歩しながらお買物ができるのがいいと思います。
近くにコープがあるので、スーパーがある安心感もあります。

[7: マンション検討中さん]

>>6 匿名さん

警察署が隣にあることで、サイレンの音などに悩まされることにならないか、ちょっと心配です。

[8: 匿名さん]

知り合いが生田警察すぐ南のリベールミッドキャストという分譲マンションに住んでいましたが、夜中でも朝でも関係なしにパトカーのサイレンの音がうるさすぎて売却したと言ってましたわ
立地が良かったため損することはなかったようですけど、警察署と消防署の近くにだけは2度と住まないと言ってましたわ

[9: ご近所さん]

エアコン一台で全館空調？なので、そうそう窓を開けることもないのでは？
窓を閉めると遠くでなんか音がする程度です。

[10: マンコミュファンさん]

>>7 マンション検討中さん
私も検討してます。
近所に住んでいるので、仕事帰りとかで19時過ぎにこの前を通ると生田警察署の道場から練習の雄叫びが聞こえます。
道場に口調が完備されてないみたいで、窓を開けて練習しておられるみたいです。
日中はどうなのかわからないですが、通るたびにヤーとかワーとか、聞こえてきます。
実際住んだらどのくらい耳につくかわからないだけに、めちゃくちゃ悩みます。

[11: 周辺住民さん]

>>10 マンコミュファンさん
こんにちわ。私も近隣に住んでおりますが、確かに剣道の練習の雄たけびは聞こえますが「練習してるな～」くらいでうるさいと思ったことはないですよ！

[12: 検討板ユーザーさん]

>>11 周辺住民さん

夜中のサイレンなどはどんな感じでしょうか？

[13: 周辺住民さん]

>>12 検討板ユーザーさん
私はあまり気になりませんが、そもそもが街中なので住宅街などに比べるとパトカーや救急車のサイレンは多いように思います！

[14: 周辺住民さん]

生田警察駐車場南側の物件に賃貸で居住中ですが、夜中のサイレンはほんとびっくりします。
起きてる時間帯は良いんです、テレビ等つけていれば気にならないといえば嘘になっちゃいますが、そこまで気にはなりません。シーンと寝静まった時にあのサイレンが鳴り響くのです。
私は賃貸なので良いですが、絶対購入はしたいとは思いません。

[15: 検討板ユーザーさん]

>>13、14 周辺住民さん
参考になります！
ありがとうございます。

[16: 匿名さん]

警察署が隣だと安心だなというイメージしかなかったので、
ご近所にお住いの方からの情報はとても参考になります。
日中と夜の状況などを見ておく必要がありそうだなと思いました。

[17: マンション比較中さん]

中央消防署のすぐそばに住んでいましたが、音はあっと言う間に慣れますね。
あと、二重窓三重窓にするなど費用はかかりますが、
自力で比較的簡単に対策は取れます。

音を差し引いても動かせないこの立地の良さに魅力に感じます。
定借なら売却の心配をしないですむと前向きにとらえています。
いくらぐらいの売り出し価格になるんでしょうか？

[18: 匿名さん]

17さんおっしゃられてる、立地ですがそこまで良いでしょうか？

最近は周りの飲食店も潰れたり寂れたりでうす暗い感じですよ

駅までも近いですよ、しかし微妙な距離がありますし。

[19: マンション比較中さん]

ずっと近隣に住んでいますが希少性のあるエリアに感じますね。
駅が近くて困ることは我が家はないですし
飲食店が多いのも魅力です。
ちょっと近所に食べに行こうって思ってもフラワーロード以東、
トアロード以西となると選択肢が少なくなり同じお店ばかりになりがち。
特にフラワーロードの東側は最近でこそちょこっと美味しいお店が増えましたが
まだまだ豊富な選択肢とは言いがたく。。。

[20: 匿名さん]

こちらで気になることがあるとすれば、高圧一括受電サービス導入ですかね…
これって電気料金が急騰したりすることってないんでしょうか。
普段安いのは嬉しいのですが、
現状で例えば大手電力会社と比べるとどの程度やすくなるのだろう。

[21: マンション検討中さん]

ゴキブリ多そう

[22: マンション検討中さん]

簡易的なものですがパンフレット届きました。
ブラウンと黒が基調のシックな外観。
教会に配慮した周辺になじむ色合いですね。
とっても素敵です。

[24: 評判気になるさん]

70年住むつもりの人ならええんでないの
所有権だとして70年使い倒したマンションを他人にいくらで売るつもりだい

[25: 匿名さん]

>>24 評判気になるさん

20代なら可能かもしれないが30代以上なら自分で70年住めない。

結局、誰かに売る事になるが、それが難しい。
子供が居ても、そのまま住む可能性は低い。
古いマンションなんて，誰も住みたくない。
という事は、定借は2，30年経つと処分に困る。

[26: 匿名さん]

25番さん、それは違います。
不動産業をやっていますが、
賃貸は残存2年もあれば契約が可能です。
ここは立地がいいので、賃貸はすぐに契約に至ると思います。

[27: 匿名さん]

どこも似たようなものですが定借マンションの最後は賃貸マンションとなりますね

[28: 匿名さん]

結局、定借は途中で売れなくて最後は賃マンかぁ。

一度買ったら、最後まで付き合わないといけない。
何だかめんどくさいね。

[29: 匿名さん]

それはそうでもないと言いますか、
この物件をメインに扱う専門業者みたいなところが現れて
ちょっと安値で買い取ってくれて賃貸にかけてくるとか
蛇の道は蛇といいますかね。管理がまとまると業者もラクなので。
競売物件専門とか事故物件、共有持ち分買い取り業者とかいるわけで。
まあこういうところが不動産の面白味でもあります。
断言しますがこの物件なら最後始末に困るということはありません。

[30: 検討板ユーザーさん]

>>24 評判気になるさん
定借の怖いのは修繕ですよ。古くなれば成る程、どうせ取り壊すのだからと手抜きが増えてきます。どこで逃げるか最後はババ抜きになります。逃げ遅れて相続でもして最後まで持っていると、取り壊して土地の返還までさせられるので、後の世代が大変です。

[31: 匿名さん]

逆に最後がいつかわかっているが故にそれに合わせて修繕をある程度絞った方がコスパよい気もします
終わりが見えずフル修繕しつづけるのもそれはそれでしんどそう

[32: 匿名さん]

定借でも高そうだから意味ない

[34: マンション比較中さん]

修繕は修繕積立金があるじゃないか。
使い切れなかった分が最後返還されるぐらいだろ。
終わりって考える奴はほかを探せばいいだけなのになんでここに執着してるんだろ。

[35: マンコミュファンさん]

プラウド苦楽園は定借でまだ築浅なのに売り出し物件が何件かあります。(広さの割に安い)そこを参考に考えてみては。

[36: 匿名さん]

安いのは元値が安いからでしょう　定借のいいところ

[37: 匿名さん]

>>36 匿名さん
思う程安くないですよ。精々500万円。
固定資産税は建物にはかかるし、地代も必要で相場が上がれば値上げしてくる。取り壊し費用の積み立ても必要なのかな。
結局初期費用が数百万安くなるだけで、維持費は同じ。事情があって売ろうと思っても、安くなる上に売りにくいとなれば、わざわざ定借を選ぶ必要はないと思う。東京の超一等地なら話は変わるが、地方都市の定借はどこも厳しいと思う。
後、定借の中古は買う時に銀行のローン審査厳しいですよ。借地ですから。

[38: 匿名さん]

みなが欲しがる土地は地主さんが手放さないから苦肉の策が定借マンション
分譲にしてもすべてを叶える理想のマンションなんてあり得ない
みんななにかを優先して何かを諦めてる
それが物件選び

[40: マンション検討中さん]

>>38 匿名さん

かっこいい！！！

[41: マンション検討中さん]

ところで非分譲部屋って豪華なんでしょうか？

[42: 検討板ユーザーさん]

>>41 マンション検討中さん
教会関係者が住むのならカトリック系なら豪華、プロテスタント系は質素？

[43: 匿名さん]

成程、リセールしようとしても売れにくいのが定借マンションなのですか。
そうすると最後の方はシニア層中心の世帯か賃貸部屋になりそうですが、立地が良ければ建物がかなり古くなっても賃貸の需要はありますか？

[44: 匿名さん]

>>43 匿名さん
需要は有るだろうけど、前に言われていた通り修繕は次第にされなくなるから、最後はかなり傷んだ状態になり家賃も期待出来ないと思う。

[45: 匿名さん]

誤解ですって。
修繕は修繕積立金があるので通常の分譲マンションのように
最後の最後まできっちり修繕されていきます。
最後に余った修繕積立金は返却ではないでしょうか。
（住民自治で決めることですが）

[46: 匿名さん]

誤解じゃあ無い。修繕費が余る事は絶対に無い。　
マンションの修繕費は段階的な値上げが必要。
新しいうちは賛成が多数だろうから良いが、次第にどうせ壊すなら最低限の補修だけと言う住民が増えて来る。
総会で修繕費値上げ反対、金額の嵩む修理反対が多数占めて来ると大規模な修繕が出来なくなる
さらに取壊し費用も別途必要になって来るのもお忘れ無く。定借はそこそこ新しい内に売り逃げしないといけない。

[48: 匿名さん]

取り壊し費用も積み立ててますよ
難癖つけたいだけでしょう？
修繕は最初から修繕計画に沿って行われるので
途中の住民の意見で変更なんて大枠でほとんどありませんよ。

[50: 匿名さん]

>>48 匿名さん
マンション住んだ事ある？
いくら計画された修繕でも総会で否決されたら出来ないよ。