ジオ神戸三宮

[マンション検討中さん]

公式URL：https://geo.8984.jp/mansion/sannomiya/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154700

所在地 兵庫県神戸市中央区中山手通2丁目3番46の一部（地番）
交通　 阪急電鉄神戸線「神戸三宮」駅 徒歩6分
　　　 　ＪＲ東海道本線「三ノ宮」駅 徒歩8分
　　 　　神戸市営地下鉄西神山手線「三宮」駅 徒歩4分
　　　　 ＪＲ東海道本線「元町」駅 徒歩8分
　　　　 阪神本線「神戸三宮」駅 徒歩9分
総戸数 69戸（うち非分譲住戸1戸含む）
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上15階建
竣工時期 2026年1月下旬(予定)
入居時期 2026年2月上旬（予定）

売主：阪急阪神不動産
施工会社：株式会社森組
管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート

【物件概要を追記しました。2023.9.25　管理担当】

[1: マンション検討中さん]

定借７０年ですが、立地は最高です。

[2: 匿名さん]

>>定借７０年
70年後は確実に死んでいそうな気がして、逆に候補にしたくなっています。
あとは価格が安ければ。
施工会社の株式会社森組って、地元の建築会社みたいですね。
評判どうでしょう？

「老後に住居を残されても」と言われそうなので、郊外の戸建てとか、避けた方がいいのかなとか・・・

[3: 匿名さん]

これは売れる定借な気がします

[4: マンション検討中さん]

マンションって出口のほうが難しいですから、それを考えなくていいっていうのは思っている以上にラクですよ。

[5: 通りがかりさん]

現地より写真を撮ってきました。
繁華街から近いですが比較的静かな場所になるので素敵なマンションになると思います！

[6: 匿名さん]

場所が、生田神社や税務署、警察署の隣なので、安心して暮らせそうですよね。気分的なものかもしれませんが。

>>5さん
ありがとうございます。

繁華街に近いので、ちょっとお散歩しながらお買物ができるのがいいと思います。
近くにコープがあるので、スーパーがある安心感もあります。

[7: マンション検討中さん]

>>6 匿名さん

警察署が隣にあることで、サイレンの音などに悩まされることにならないか、ちょっと心配です。

[8: 匿名さん]

知り合いが生田警察すぐ南のリベールミッドキャストという分譲マンションに住んでいましたが、夜中でも朝でも関係なしにパトカーのサイレンの音がうるさすぎて売却したと言ってましたわ
立地が良かったため損することはなかったようですけど、警察署と消防署の近くにだけは2度と住まないと言ってましたわ

[9: ご近所さん]

エアコン一台で全館空調？なので、そうそう窓を開けることもないのでは？
窓を閉めると遠くでなんか音がする程度です。

[10: マンコミュファンさん]

>>7 マンション検討中さん
私も検討してます。
近所に住んでいるので、仕事帰りとかで19時過ぎにこの前を通ると生田警察署の道場から練習の雄叫びが聞こえます。
道場に口調が完備されてないみたいで、窓を開けて練習しておられるみたいです。
日中はどうなのかわからないですが、通るたびにヤーとかワーとか、聞こえてきます。
実際住んだらどのくらい耳につくかわからないだけに、めちゃくちゃ悩みます。

[11: 周辺住民さん]

>>10 マンコミュファンさん
こんにちわ。私も近隣に住んでおりますが、確かに剣道の練習の雄たけびは聞こえますが「練習してるな～」くらいでうるさいと思ったことはないですよ！

[12: 検討板ユーザーさん]

>>11 周辺住民さん

夜中のサイレンなどはどんな感じでしょうか？

[13: 周辺住民さん]

>>12 検討板ユーザーさん
私はあまり気になりませんが、そもそもが街中なので住宅街などに比べるとパトカーや救急車のサイレンは多いように思います！

[14: 周辺住民さん]

生田警察駐車場南側の物件に賃貸で居住中ですが、夜中のサイレンはほんとびっくりします。
起きてる時間帯は良いんです、テレビ等つけていれば気にならないといえば嘘になっちゃいますが、そこまで気にはなりません。シーンと寝静まった時にあのサイレンが鳴り響くのです。
私は賃貸なので良いですが、絶対購入はしたいとは思いません。

[15: 検討板ユーザーさん]

>>13、14 周辺住民さん
参考になります！
ありがとうございます。

[16: 匿名さん]

警察署が隣だと安心だなというイメージしかなかったので、
ご近所にお住いの方からの情報はとても参考になります。
日中と夜の状況などを見ておく必要がありそうだなと思いました。

[17: マンション比較中さん]

中央消防署のすぐそばに住んでいましたが、音はあっと言う間に慣れますね。
あと、二重窓三重窓にするなど費用はかかりますが、
自力で比較的簡単に対策は取れます。

音を差し引いても動かせないこの立地の良さに魅力に感じます。
定借なら売却の心配をしないですむと前向きにとらえています。
いくらぐらいの売り出し価格になるんでしょうか？

[18: 匿名さん]

17さんおっしゃられてる、立地ですがそこまで良いでしょうか？

最近は周りの飲食店も潰れたり寂れたりでうす暗い感じですよ

駅までも近いですよ、しかし微妙な距離がありますし。

[19: マンション比較中さん]

ずっと近隣に住んでいますが希少性のあるエリアに感じますね。
駅が近くて困ることは我が家はないですし
飲食店が多いのも魅力です。
ちょっと近所に食べに行こうって思ってもフラワーロード以東、
トアロード以西となると選択肢が少なくなり同じお店ばかりになりがち。
特にフラワーロードの東側は最近でこそちょこっと美味しいお店が増えましたが
まだまだ豊富な選択肢とは言いがたく。。。

[20: 匿名さん]

こちらで気になることがあるとすれば、高圧一括受電サービス導入ですかね…
これって電気料金が急騰したりすることってないんでしょうか。
普段安いのは嬉しいのですが、
現状で例えば大手電力会社と比べるとどの程度やすくなるのだろう。

[21: マンション検討中さん]

ゴキブリ多そう

[22: マンション検討中さん]

簡易的なものですがパンフレット届きました。
ブラウンと黒が基調のシックな外観。
教会に配慮した周辺になじむ色合いですね。
とっても素敵です。

[24: 評判気になるさん]

70年住むつもりの人ならええんでないの
所有権だとして70年使い倒したマンションを他人にいくらで売るつもりだい

[25: 匿名さん]

>>24 評判気になるさん

20代なら可能かもしれないが30代以上なら自分で70年住めない。

結局、誰かに売る事になるが、それが難しい。
子供が居ても、そのまま住む可能性は低い。
古いマンションなんて，誰も住みたくない。
という事は、定借は2，30年経つと処分に困る。

[26: 匿名さん]

25番さん、それは違います。
不動産業をやっていますが、
賃貸は残存2年もあれば契約が可能です。
ここは立地がいいので、賃貸はすぐに契約に至ると思います。

[27: 匿名さん]

どこも似たようなものですが定借マンションの最後は賃貸マンションとなりますね

[28: 匿名さん]

結局、定借は途中で売れなくて最後は賃マンかぁ。

一度買ったら、最後まで付き合わないといけない。
何だかめんどくさいね。

[29: 匿名さん]

それはそうでもないと言いますか、
この物件をメインに扱う専門業者みたいなところが現れて
ちょっと安値で買い取ってくれて賃貸にかけてくるとか
蛇の道は蛇といいますかね。管理がまとまると業者もラクなので。
競売物件専門とか事故物件、共有持ち分買い取り業者とかいるわけで。
まあこういうところが不動産の面白味でもあります。
断言しますがこの物件なら最後始末に困るということはありません。

[30: 検討板ユーザーさん]

>>24 評判気になるさん
定借の怖いのは修繕ですよ。古くなれば成る程、どうせ取り壊すのだからと手抜きが増えてきます。どこで逃げるか最後はババ抜きになります。逃げ遅れて相続でもして最後まで持っていると、取り壊して土地の返還までさせられるので、後の世代が大変です。

[31: 匿名さん]

逆に最後がいつかわかっているが故にそれに合わせて修繕をある程度絞った方がコスパよい気もします
終わりが見えずフル修繕しつづけるのもそれはそれでしんどそう

[32: 匿名さん]

定借でも高そうだから意味ない

[34: マンション比較中さん]

修繕は修繕積立金があるじゃないか。
使い切れなかった分が最後返還されるぐらいだろ。
終わりって考える奴はほかを探せばいいだけなのになんでここに執着してるんだろ。

[35: マンコミュファンさん]

プラウド苦楽園は定借でまだ築浅なのに売り出し物件が何件かあります。(広さの割に安い)そこを参考に考えてみては。

[36: 匿名さん]

安いのは元値が安いからでしょう　定借のいいところ

[37: 匿名さん]

>>36 匿名さん
思う程安くないですよ。精々500万円。
固定資産税は建物にはかかるし、地代も必要で相場が上がれば値上げしてくる。取り壊し費用の積み立ても必要なのかな。
結局初期費用が数百万安くなるだけで、維持費は同じ。事情があって売ろうと思っても、安くなる上に売りにくいとなれば、わざわざ定借を選ぶ必要はないと思う。東京の超一等地なら話は変わるが、地方都市の定借はどこも厳しいと思う。
後、定借の中古は買う時に銀行のローン審査厳しいですよ。借地ですから。

[38: 匿名さん]

みなが欲しがる土地は地主さんが手放さないから苦肉の策が定借マンション
分譲にしてもすべてを叶える理想のマンションなんてあり得ない
みんななにかを優先して何かを諦めてる
それが物件選び

[40: マンション検討中さん]

>>38 匿名さん

かっこいい！！！

[41: マンション検討中さん]

ところで非分譲部屋って豪華なんでしょうか？

[42: 検討板ユーザーさん]

>>41 マンション検討中さん
教会関係者が住むのならカトリック系なら豪華、プロテスタント系は質素？

[43: 匿名さん]

成程、リセールしようとしても売れにくいのが定借マンションなのですか。
そうすると最後の方はシニア層中心の世帯か賃貸部屋になりそうですが、立地が良ければ建物がかなり古くなっても賃貸の需要はありますか？

[44: 匿名さん]

>>43 匿名さん
需要は有るだろうけど、前に言われていた通り修繕は次第にされなくなるから、最後はかなり傷んだ状態になり家賃も期待出来ないと思う。

[45: 匿名さん]

誤解ですって。
修繕は修繕積立金があるので通常の分譲マンションのように
最後の最後まできっちり修繕されていきます。
最後に余った修繕積立金は返却ではないでしょうか。
（住民自治で決めることですが）

[46: 匿名さん]

誤解じゃあ無い。修繕費が余る事は絶対に無い。　
マンションの修繕費は段階的な値上げが必要。
新しいうちは賛成が多数だろうから良いが、次第にどうせ壊すなら最低限の補修だけと言う住民が増えて来る。
総会で修繕費値上げ反対、金額の嵩む修理反対が多数占めて来ると大規模な修繕が出来なくなる
さらに取壊し費用も別途必要になって来るのもお忘れ無く。定借はそこそこ新しい内に売り逃げしないといけない。

[48: 匿名さん]

取り壊し費用も積み立ててますよ
難癖つけたいだけでしょう？
修繕は最初から修繕計画に沿って行われるので
途中の住民の意見で変更なんて大枠でほとんどありませんよ。

[50: 匿名さん]

>>48 匿名さん
マンション住んだ事ある？
いくら計画された修繕でも総会で否決されたら出来ないよ。

[52: 通りがかりさん]

所有権マンションの建替え問題も同じような気がします。
建替えて売り床が増えるのならばまだ建替え検討の余地はありそうですが、現状維持や売り床が減るとどうしようもないですよね。。

建替えるための解体費用と新しく建てる費用を年取ってから捻出出来るかが、所有権マンションのネックと思われます。
新しく買ってくれる人がいるから、建替えが成立しますからねー

そう言う意味で言うと、所有権マンションも解体する為の費用を積み立てたり、解体する直前の修繕の有無は定借マンションと同じかも。

何が自分のニーズに合ってるかですね。

[53: 管理担当]

[No.23～本レスは、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[54: 匿名さん]

>>52 通りがかりさん
言っている意味が良く分かりませんが。
分譲マンションで解体費要の積み立てなんか必要有りません。

[55: 匿名さん]

>>54
変換ミス→解体費用です

[56: 口コミ知りたいさん]

お隣のリベールミッドキャストなんて3LDKでも2000万ほどでしたよね。

しかもここは定借。いかがなものでしょうか

[57: 通りがかりさん]

>>38 匿名さん
みんなが欲しがるからでは無く、宗教法人だから手放さないんですよ。宗教法人の場合、借地料が一定以内なら非課税。利益は少ないが土地を手放さずに定額の収入が非課税で毎月入って来るのが魅力です。

[58: 匿名さん]

>>56
何時の時代の価格ですか？

[59: マンション掲示板さん]

>>58 匿名さん
たかだか10年前の話ですよ。
10年前その価格で今その倍以上で、お給料倍以上上がりましたか？あなたは上がってそうですが、世間一般では上がってないですよ笑
そしてここは定期借地権。良いですね！

[60: 匿名さん]

定借で困るのは売却する時ローンがかなり通らないのでかなり安くしないと売れないことと借地代と解体準備金で維持費が高すぎてさらに安くしないと売れないってこと

[61: 検討板ユーザーさん]

ここ室内設備のグレードは普通の分譲マンションよりかなり上です。それは嬉しいのですがその分、定借で安くなる金額が削られて分譲並みの価格になりそうな予感がします。

[62: 匿名さん]

みずほ銀行と三井住友銀行は中古定借マンションでもローンが組めます。三菱UFJは物件別に判断されるとのこと。「中古定借マンションだとローンが組めない」というのは事実ではない思います。

[63: マンション検討中さん]

旧山口銀行の跡地が気になります。
というより絶対そっちのほうがいいですよね？
高そう～

[64: 匿名さん]

山口銀行跡地のプラウドは規模的にワコーレトアロードザ・スイートが参考になりそうですね。そこまで高いかな？

[65: 匿名さん]

↑
時代が違う
1.5倍はすると思う

[66: 匿名さん]

価格は当然当時より上がっていると思いますが
中古価格・人気度も参考になると思います

立地はいいけど規模の小さいスィートはそこまで人気化せず
山手幹線沿いの大規模ワコーレは立派さも相まって人気です。

プラウドがどういう仕様で出してくるかわかりませんが
あの土地の小ささではゴージャス感の演出は難しそうです。
オール億ションというわけにはいかないと思いますので
1LDKも多そうです。

びっくりするほど高くはなさそうです。（きっと、たぶん、そうあってほしい？

[67: 検討板ユーザーさん]

ワコーレは立地悪いですよ。現地３件とも見に行きましたが、あそこを買うのは価格が安くても無理です。

[68: 検討板ユーザーさん]

言っちゃあ悪いけど、こんな定借のマンション買うぐらいなら、ワコーレのマンション買ってる方がマシよ。中古ならワコーレザ神戸トアロード、ワコーレトアロードザスイートとちょろちょろ中古も出ているね。新築なら3件程中央区界隈も出ているね。
ワコーレトアプレミアムはちょっとあの狭小地に住めるかが問題だけど、定借じゃないからね

定借だけはやめておけよ

[69: マンション検討中さん]

>>68 検討板ユーザーさん
この周辺なら、三菱のザパークハウスがピカ一ですね。
ワコーレは他に選択肢がない場合の消極的選択になるよ。

[70: 匿名さん]

分譲のワコーレトアプレミアム、定借のジオ、分譲のプラウドですね。
最高坪単価は駅近のプラウドになると思います。
ジオとワコーレは予算と好みにあわせてそれぞれの選択ということでしょうか。

[71: 匿名さん]

ブランド力ならプラウド＞＝ジオ＞ワコーレ
立地で比べたらプラウド＞ジオ＞ワコーレ
設備でくらべたらジオ＞プラウド＝ワコーレ
価格無視すればプラウドですね。
ジオは設備は素晴らしそうなので価格次第か。
ワコーレは価格が安ければ。

[72: 匿名さん]

10年落ちの中古をピカイチと言われても。
さすがに設備も古いだろうし。ウチはいらない。

[73: 匿名さん]

正直ここ10年で限って言えば設備なんかほとんど変わってないよ。むしろ10年ぐらい前の物件の方が良いもの入ってたりする。ここ最近の物件は建築資材高騰、人件費up、人手不足で結構抜いてるとこ抜いてるよ。

[74: 匿名さん]

プラウドは、目の前にコンビニその２階に24時間ジム、並びに24時間の温浴施設、びっくりドンキーとすごすぎる環境ですね。ケーキの美味しいカフェやガストもすぐそば。早く情報が欲しいです。絶対買いたい！！

[75: マンション検討中さん]

>>71 匿名さん
プラウドは平均坪単価400万くらいではないかと予想しています。

[76: 匿名さん]

設備は大きく変わった感がありますよ。
ここのZEHーMもそうですが
わずかな電気代のエアコン一台で
全館空調は非常にありがたい。
真冬でも洗面所や玄関トイレなど部屋の隅々まで暖かいなんてとても助かります。
野村不動産もこれに力を入れてますから、最新マンションには採用してくると思います。

[77: マンション検討中さん]

>>72 匿名さん
ザパークハウスはタワマンでもないのに免震構造なんですよ。造りも今のコストダウンされたマンションより金かけてる。
でもジオの室内に関してはザパークハウスより高グレードで素晴らしいと思う。定借が気にならないなら、満足度は高いと思う。
でも新築では予算が許せば第1候補はプラウド、次がジオかな。個人的には定借がどうしても気になる。

[78: マンコミュファンさん]

>>54 匿名さん
建て替えるときの解体費用をどう捻出するかなので、積み立てる必要はないですが…
解体する時に一括で何億円も払えれば問題ありませんもんね。

[79: 匿名さん]

喧嘩を売ってるでしょうね。
ジオの別の定借ですが画像のように毎月積み立てるので
一時的な捻出は必要ありません。

[80: 匿名さん]

一般的にはややこしくなるのでこう分けます。
分譲マンションは土地と建物の所有権があるマンション。
定借マンションンは土地が借地で建物にのみ所有権があるマンション。
これで区分しないと、広義にはここも分譲マンションになってしまいます。

[81: 通りがかりさん]

定借のマンションは解体しての更地返還なので解体するための積立が必要ですが、土地を所有するマンションは必要ないとの見解なのでしょう。
所有権マンションの建替え問題は、なかなか根深い問題のような気がしますが・・・

[82: 匿名さん]

>>81 通りがかりさん
分譲マンションの場合、所有者の多数決で建替えになった時は、反対の人は自分の部屋を買い取ってもらって出ていくだけですね。
法令もこの度条件が緩和されされ建替えのハードルが低くなります。

[83: マンション検討中さん]

>>82 さん

一般的に築70年で容積率maxのマンションを処分する場合、土地の買い取り価格より処分費用が上回るでしょうね
まあここぐらいの立地であれば大丈夫かな

[84: 匿名さん]

もうこじつけの論理が無茶苦茶になってきてる

[85: 匿名さん]

>>83 マンション検討中さん
人口減少するとはいえ、分譲だと中心部で立地良ければ持ち出しにはならないでしょう。郊外のマンションは絶望的でしょうが、築30年越えてもそこそこの価格で売れますね。早めに売ってしまえば問題なし。
定借は取り壊し費用の積立金、インフレ進むと修繕費と同じく値上げしていかないと不足してしまうのが分譲と違って辛いところ。

[86: マンコミュファンさん]

全国の分譲マンションの数が694万戸で、そのうち建替えられたマンションが2.3万戸、定借は3.3万戸だそうです。

建替えはこれから戸数が増えてきてどんな感じになるか（これまでの建替えは等価交換でスムーズに進んだ）…
定借はまだ終わりを迎えたマンションもなく（古くて30年前位）…

どちらも事例が少なく何とも言えませんね。

[87: 匿名さん]

プラウドの情報はありませんか？
だれかスレッドを立ててくれ！

[88: 匿名さん]

あまりZEHに着目しておりませんでしたが、太陽光パネルで発電した太陽光発電電力を計量し各住戸の電気使用量から差し引くシステムですか。
これまでの太陽光パネルを採用するマンションでは発電した電力を共用施設の照明やエレベーターに利用する程度でしたが、各世帯の電気料金に還元されるとは凄い。

[89: 名無しさん]

ここは平均坪単価いくらですか？

[90: 匿名さん]

定借の物件なんて買ったら最後

どうすることも出来なくなる。

[91: 匿名さん]

>>90 匿名さん

売り抜けは厳しいだろうから自己消費か賃貸運用だろうね
所有権でも70年住んだ家を売って儲けてやろうようなんて人はいないだろうから、自分で70年住む気があるなら確実に処分できる定借もありかもね

[92: 不動産関係者さん]

>>91 匿名さん

ここの販売の方ですか？笑

[93: 匿名さん]

１億ぐらい小遣いとは言わないまでもちょっと頑張れば捻出できる富裕層が多くいることを知らないんだろうな。

[94: 通りがかりさん]

>>93 匿名さん
でもちょっと頑張っても定借では頑張りがいが無いような。

[95: マンション検討中さん]

個人的にはリビングからお風呂場に直接インなのがあまりにも残念

[96: 匿名さん]

>>95 マンション検討中さん
確かに変わった間取りですよね。
lDKの玄関上がればいきなりキッチンも斬新だと思います。

[97: マンション検討中さん]

>>96 匿名さん
1DK→1LDK 脱字していました。訂正です。

[98: マンコミュファンさん]

>>90 匿名さん
やっぱり定借のマンションはダメなんですか？
どうすることも出来なくなるとは具体的には、
どうなるんですか？

[99: 通りがかりさん]

場所がええ言うても所詮定借。

なんでまた定借にしたんかいね、あと間取りよ間取り。日本のマンション設計する人間はセンス無しかいね

[100: 匿名さん]

山口銀行跡地は13階建の55戸だそうです。
工事始まっていました。