ルフォン船堀ザ・タワーレジデンスってどうですか？

[マンション検討中さん]

ルフォン船堀ザ・タワーレジデンスについての情報を希望しています。
公式URL：https://lefond.jp/funabori-tower/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154689

所在地：東京都江戸川区船堀三丁目603番、604番、605番1～4、606番1～2
交通：都営地下鉄新宿線「船堀」駅徒歩3分
間取：3LDK～4LDK
面積：65.96㎡～86.62㎡
売主：株式会社サンケイビル
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社サンケイビルマネジメント

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
２０２４年１月に気になる物件（キットキャット）
https://www.sumu-lab.com/archives/93399/

[49: 匿名さん]

2LDKさんの予想では坪370-390万。
なかなかよさそうだね。

[50: 買い替え検討中さん]

このマンションの位置は駅前なのに駅前すぎないから電車の音がうるさいということもなさそう。あと主要道路からも一歩なかに入ってるので車通りうるさいということもなさそうで良いですね。

[51: 買い替え検討中さん]

>>21 をみて思ったが、船堀にこういう繁華街的な要素を期待してるほうが間違ってるきがする。繁華街が好きなら西葛西とか他の場所に住めばいいだけだし。美味しいお店や飲み屋が増えれば治安も悪くなるし静かな街ではなくなってしまう。駅前でそこそこ生活には便利なのに繁華街ではない（駅前でキャッチしてる人たちが逆に場違い感があるレベル）

銀行に関しては少ないは同意。でも今どきは振込も手続きもほぼオンラインでスマホで完結でしょ。行くだけで手数料吸われるような場所にこのマンションを買うレベルの人が行くとは思えないので問題ない。

美味しい食材を揃えたいとかDIYが好きとかじゃなければ普通レベルで便利な場所。
東京なのに緑が多くて、キャッチボールも思いっきりできて、水遊びや外遊びがしたいという、田舎と都会の間ぐらいの体験が味わえる街。それが船堀。

[52: 匿名さん]

人気がなさそうですね。やはり、船堀の駅力のせいかな。

[53: マンコミュファンさん]

こちら、ひろめのお部屋が多めなので、購入を検討しております。

船堀だけでは、日常の生活の買い物などは厳しいでしょうか？

[54: 匿名さん]

キッチンの広さ、風呂の広さが残念。価格が安けりゃ妥協も考えるけど、高いなら即撤退。

[55: マンション検討中さん]

86平米の間取りは良いけど、高層だと坪400近いんでしょ？さすがに船堀で億は出せないし、撤退する人が多そう

[56: マンション検討中さん]

広域で85平米以上見てるけど、神奈川でも1.1億越えてくる。

もしここが1億で買えるなら、東京とのこどもへの助成とかも考えると、悪くないのかな、と思えてくる。

[57: 買い替え検討中さん]

相場が上がってるから船堀で億だせなくてもほかも買えないという現実。
86平米欲しい人は55平米で中央区に買うってこともないだろうし…。

[58: 買い替え検討中さん]

どういう人が買うんでしょうね？
上位クラスのサラリーマンか、ダブルインカムのパワーカップルか、今は日本人が買わなくてもお金持ちの中国人とかインド人が安い安いって買ってくれるからデベも強気の姿勢なのかもしれませんね。

[59: 検討板ユーザーさん]

>>58 買い替え検討中さん

１億あたりなら普通のサラリーマンだよ
一人馬力で買える限界ではあるけど

[60: 買い替え検討中さん]

普通をどこの基準に置くか。厚労省によると中央値年収は423万円らしいけど×２でも１億は結構無謀じゃないのかなぁ。

[61: 名無しさん]

>>58 買い替え検討中さん
上位リーマンやパワカが船堀に買うとは思えないから外国人かな
ただ船堀って名前に食指が動くか
竣工前完売はなかなか厳しいだろうな

[62: 名無しさん]

>>60 買い替え検討中さん

そもそもダブルローンは論外だろ
普通は低い方に合わせて返済額が手取りの4倍になるように組むのが一般的だからな

厚労省のデータはそもそも信用できん

[63: マンション掲示板さん]

>>61 名無しさん
普通に完売すると思うが

[64: 匿名さん]

ここは駅前だから完売しそうだなぁ。

[65: 検討板ユーザーさん]

坪350でも竣工前完売は無理だろ
誰が江戸川区田の字低層に8000万出すんだよ

[66: マンコミュファンさん]

>>65 検討板ユーザーさん
俺は出す予定だけど
都内で買える現実的な物件はこの辺りしかないからな
他の都内駅チカでここより安く買える場所あるか？

[67: 通りがかりさん]

>>66 マンコミュファンさん
「安い」という意味合いが頭額なのか資産価値なのかで変わるけど、江戸川区で言えば区役所隣接か小岩の方がいい
残債割れのリスクが比較すると圧倒的に低い

[68: マンコミュファンさん]

>>67
資産価値がある物件なんて一般人には無理だろ
区役所横や小岩は買える気がしない

元から一括で買う予定のため残債割れは意識してない

[69: マンション掲示板さん]

>>68 マンコミュファンさん
一括で買うとかそういうどうでもいい嘘はいいから
そんなやつがここ買う訳ないし
まとまった現金があるなら、見せ金でローン引っ張って浜松町や三田ガーデン買うだろ

[70: マンコミュファンさん]

>>69 マンション掲示板さん
普通に考えてそんな嘘を付く必要ないだろ
実際に買う予定

そんなやつがここ買う訳ないし
とか君のそういう意見のほうがどうでもいい

[71: マンション検討中さん]

まぁ言っても頭金を贈与で1000万、夫婦で1000万ずつと考えたら結構現実的な値段になるからな
都内がいいという人にとってはこの辺で限界な価格

[72: 匿名さん]

大抵ネガコメントは買えない人の僻み

[73: eマンションさん]

>>69 マンション掲示板さん
買う気がなければ検討スレなんて来ないでしょ
てかなんで検討スレなのに嫌みな発言するのかね？

[74: 匿名さん]

オンライン個別相談が案外埋まってないのは人気ないってことですか？

[75: 名無しさん]

>>74 匿名さん

気になりました。
売り主がメジャー7ならまた違ったんでしょうけど…
だからこその価格抑えめであると信じてます。

[76: 通りがかりさん]

>>75 名無しさん
抑えめだから2LDKさんの予想でも370-390に収まってる訳だが

[77: マンコミュファンさん]

>>75 名無しさん
君プナ爺だろ
街スレBANされたか？

[78: マンション検討中さん]

>>74 匿名さん
埋まってないのですか？
第3希望まで全てNGでそのまま連絡も無いです。
人気物件だから担当者も販売焦っていないので連絡来ないのかと思ってましたが。

[79: マンコミュファンさん]

>>78 マンション検討中さん

ここの予約は、希望日選択して、そのあと希望時間を選択する方式だけど…

どこか別のとこと勘違いしてない？

[80: マンコミュファンさん]

>>76 通りがかりさん

ローレルコートの上層が390くらいだから、400超えも普通にあるのでは？

[81: 検討板ユーザーさん]

船堀3物件立て続けに販売で船堀周辺で検討している人も比較検討できていいですよね

その中でもこちらが一番高級路線になるのかしら
それともこの物件より駅から遠い方が差別化のために設備充実させているのか気になります

[82: 匿名さん]

>>79 マンコミュファンさん
その希望が第3希望まで全て埋まっていた。と言う事です。

[83: マンコミュファンさん]

>>82 匿名さん

同じくです。
予算低すぎて連続ないのかなと…

[84: 匿名さん]

ここを一括で買うような人は、数年後のブリリア船堀の最上階狙ったほうがいい。

[85: マンション検討中さん]

やばいめっちゃ初心者なので希望予算とか適当に選んでしまった。
あまりにかけ離れてたら相手にされないものなんですかね？

[86: 検討板ユーザーさん]

区役所移転2年延期。
船堀の相場にも影響あるかな

[87: 匿名さん]

ブリリア船堀も2031年入居だとすると今から7年先だな…
その頃にはもしかしたら大暴落して安く買えるかも？？

とか考えてたらずっと買えないけど。

[88: 口コミ知りたいさん]

こことプラウドタワー平井の平均単価の差はどれくらいになると思いますか？

[89: eマンションさん]

>>87 匿名さん

もしそうなったら所得も下がってる訳だからな
買う層は対して変わらん

[90: マンコミュファンさん]

>>88 口コミ知りたいさん

坪390予想だからおなじくらいじゃない？

[91: マンション検討中さん]

>>90 マンコミュファンさん
同じなら平井の方が良くね？

[92: 匿名さん]

本当に検討している人は、
掲示板の書き込みを参考にしない方がいいです。
自分のライフスタイルにあった場所なら良いと思います。

[93: マンコミュファンさん]

>>91 マンション検討中さん

ブランドは他しかにそうだけど、街は好き好きかと。

[94: 周辺住民さん]

たかだか住んで10年ぐらいの現地民ですが、船堀についてなにか質問はございますか？

[95: マンション検討中さん]

生まれも育ちもこの辺の私が船堀について質問があれば何でも答えますよ

[96: マンション検討中さん]

>>94 周辺住民さん

教育環境ってどうでしょうか

あまり受験率が高くないとは聞いているんですが荒れてませんか？

[97: eマンションさん]

>>94 周辺住民さん

日常の買い物ができるスーパーは充実してますでしょうか？
また、ちょっとした買い物をする場合は、どちらの駅に出ることが多いのでしょうか？

[98: マンション検討中さん]

>>96 さん
荒れるの定義にもよりますが学級崩壊みたいなことはないです
荒れる人は学校自体来なくなるので心配はありません
都心の方でも表にはあまりでませんが私立に落ちた子を中心に荒れてることは割とあるので気にする必要はないでしょう
自分の倅は区立九段に行きましたが

>>97
ヤマイチ、ライフを中心に少し足を伸ばしてオリンピック、サミット、東武、ベルクスですね
たつみ青果、藤田水産といった個人のお店も安くてそこそこの品質です

[99: 周辺住民さん]

>>96

まだ受験までは進んでいないので受験率まではわかりません、すみません。
通学している感じでは荒れてる様子や破天荒な子供などはいない雰囲気です。
学級崩壊なども起こっていません。現状では安心して通わせています。

周りのお友達も含めて割りと塾や公文習い事など通わせている家庭も多く感じます。

[100: 周辺住民さん]

>>97

私はかなりこだわりが少ない方なので、いわゆるイオン系でも特に文句なく利用できてしまうという感覚でお答えします。

この物件のマンション周辺から徒歩3～5分圏内にスーパーが5つ存在します。
駅前ということもありかなり充実していると思います。

●イオンフードスタイル
けして大きいとはいえない…中規模程度の店舗でサーティワンやフードコートなどが併設されており、フライパンや洗剤・ごみ袋・ちょっとした家電などの生活雑貨も売ってるスーパー。売り場が広いので商品ラインナップもそこそこ。

●マックスバリュ
ここは24時間営業のため深夜に急に買い出しが必要になったときにすごい便利。

●ヤマイチ
マックスバリューのすぐ横にあるので、目的の商品が売り切れてたりするとハシゴしたりします。ヤマイチは安くて美味しいものが多い気がします。ただ売り場がとてもせまい、地元のスーパー感がすごい。

●いなげや
マックスバリュよりも広めのスーパー。それぞれの単価が高く、買い物をすると高くついてる印象。パンのラインナップが多い。駐車場にクレープ屋さんとか焼き鳥やさんがくるのでたまに買ってる。

●アタック船堀
地元のスーパーといった感じでコンビニよりちょっと広めのスーパー。個人的にはあまり行ったことはありません。

>>98　さんの言ってるのも合わせると結構スーパーは充実してますね。個人的にはこの充実度は魅力の一つ何じゃないかと思います。
高級志向のスーパーはないので、おいしいフルーツやブランドお肉、有名なオリーブオイルといったものは手に入りません。

ライフは徒歩だと厳しいけどよく行きますね。

[101: 周辺住民さん]

ちょっとした買い物だと周辺に●●駅が便利というものがないので、車や自転車があると便利だと感じます。

南砂町や葛西南方面（車で15分、自転車で30分程度）ホームセンターやショッピングセンターがいくつかありますのでそちらを利用することが多いです。無印良品やユニクロなどの店舗が入っています。

電車でいくなら、錦糸町や押上駅のソラマチ（スカイツリー）方面も色々お買い物できます。
もっと足を伸ばすなら、新宿や電車乗り換えつつ上野、日本橋、銀座、東京・大手町周辺などでも近くはないが遠くはないといった感覚でお買い物できます。

[102: マンション検討中さん]

亀戸錦糸町副都心までバス一本でいけます
結構本数も多いので便利ですね

大手町、日本橋の辺りは自転車で行っても50分かからないので休みの日に運動感覚でいくのには丁度よい距離です

[103: マンション掲示板さん]

運動がてら自転車ということであれば、イクスピアリやディズニーリゾートも行けちゃいます！

[104: マンション検討中さん]

駅の北側と南側ならどっちの方が住みやすいんですか？

[105: 周辺住民さん]

>>104

南側しか住んだことないですが、どちらもあまり大差ないと思います！
北側のほうがちょっと繁華街よりなイメージで、居酒屋とかパチンコとか多めです。

[106: eマンションさん]

坪単価知りたいですね。オンライン個別相談も始まったし。

[107: eマンションさん]

>>106 eマンションさん

420くらいっぽいよ。

[108: マンション検討中さん]

なんとか一括で買えそうな感じで嬉しい

[109: マンション検討中さん]

坪単価420はきついなー

[110: マンション検討中さん]

平井以上？！

強気価格の理由は買い物の利便性？ゼッチ？

[111: 評判気になるさん]

平井の方も過去よりも今の方が上がってるんじゃないですか。
強気価格というか相場全体が上がってるので、土地柄や利便性によるものじゃないかと思います。

[112: マンション検討中さん]

オンライン説明会で共用施設の説明とか聞いた方います？

[113: 匿名さん]

>>112 マンション検討中さん

ほぼなにもなかったと思います！集会室とワーキングスペース？みたいな感じだったと記憶しております。

[114: マンション検討中さん]

>>113 匿名さん
坪単価420だと4LDKの中層階でも1億超えですか？

[115: 匿名さん]

>>114 マンション検討中さん

営業に聞いたら？
26坪なんだから普通に越えるでしょ。4LDKは角部屋設定が多くて、だいたい+αのせられることおおいし。

[116: 匿名さん]

>>114 マンション検討中さん

1億ないと4LDK買えないよ。

[117: 検討板ユーザーさん]

>>116 匿名さん

狭い方なら買えるよね？

[118: 口コミ知りたいさん]

>>113 匿名さん

ありがとうございます。
パーティールームとか欲しかったけどそういうのはなさそうですね。

[119: マンコミュファンさん]

苦しいマンションだなぁ
平井より高いの辛すぎる。平井買えて本当によかった。

[120: 口コミ知りたいさん]

>>118 口コミ知りたいさん
ありますよ
普段はキッズルームとして利用予定のようです

[121: 匿名さん]

>>119 マンコミュファンさん

平井が買えたとのこと、おめでとうございます！私もまだいい部屋が残っていれば、ほしかったです…

[122: 通りがかりさん]

天井高又サッシ高ご存知の方いらっしゃいますか?

[123: 検討板ユーザーさん]

>>122 通りがかりさん

サッシは2,000くらいだった。天井高は忘れた。

ここ、タワマンというより、板状スペックと思った方がいいよ。各階ゴミ置場もないし、外廊下だし。ただ、20階なだけ。

[124: 検討板ユーザーさん]

>>123 検討板ユーザーさん
だからルフォンザ・タワー〇〇ではなく
ルフォン〇〇ザタワーレジデンスという名前何じゃないの？
ある程度予想出来たことでは？

[125: マンション掲示板さん]

3LDKは最低でも8千万円台ですか？
具体的な価格の提示はありましたか？

[126: 匿名さん]

>>125 マンション掲示板さん
低層、中層、高層で金額提示されて低層3LDKでも8200万？だかだったかと。

[127: 買い替え検討中さん]

坪４２０万・・・
豊洲の中古、晴海フラッグデュオと同等の値段で、外廊下・各階ゴミ置き場なし・・・これは厳しいですね・・・

[128: 匿名さん]

まぁ坪420だと予想の範囲内で良かったと思う人多そう

[129: 評判気になるさん]

昔の豊洲の中古、晴海フラッグデュオと比べてるのが謎なんだけど…
なんで別地域の条件違うものと比較して厳しいと感じたんだ…

[130: 口コミ知りたいさん]

>>129 評判気になるさん
グーグルの口コミにも星1で投票してる人と同一かな？

[131: マンション検討中さん]

127のコメントされている方とは違う者ですが
販売中の平井のタワーより高いのは正直びっくりしました。

平井は共有施設充実のタワマン、JR沿線で東京・新宿などへのアクセスは船堀より良好、日常の買い物が不便というわけでもないのに、なぜそれより高い値付けになったのでしょう。

7年先に延びましたが区役所移転による再開発がかなり期待されているのでしょうか？

[132: マンション掲示板さん]

>>131 マンション検討中さん
同じ時期に同じブランドなら比べるのはわかるが
違うのを比べてどうするの？

[133: 匿名さん]

マンションブランドに疎いんですが、
ルフォンはブランド的に高いということですか？

[134: マンション検討中さん]

>>133 匿名さん
それはない。メジャー7の方がブランド力があって高いのが通常。同地域の同じぐらいの築年数の中古物件の坪単価を比べてみてください。

自分もなぜこんなに強気単価なのか分からない。船堀ってそんな需要あるんですかね。マンマニさんとか有名マンクラにスルーされてるあたりそんな期待性アリとも思えないんだけど。

[135: 検討板ユーザーさん]

>>134 さん

メジャー７でないから坪420で済む訳だが
そんなこともわからんのか？

そもそもマンションなんて期待性で買う人は皆無だろ
買う買わないの判断基準は街が好きか嫌いかというだけ

[136: 通りがかりさん]

>>134 マンション検討中さん
ここの値付より検討スレに
君みたいな冷やかしが来てるほうが分からん
みんな真面目に検討してる人が多い中君みたいな人は迷惑やで

[137: 匿名さん]

まぁこの地区だとしても坪420で売れる世の中になってきてるってことですかねえ
駅徒歩3分はでかいからなんとか欲しいけどちょっと高いなあ

[138: 匿名さん]

具体的な価格帯を書かれている方がいらっしゃるのですが
資料をとりよせれば、価格は記載されているのでしょうか？
広い間取りのプランが多そうなので、使いやすいのかなと思うのですが
ホームページにはまだ記載されていないので、価格帯が気になっていました。
見学前にある程度の価格帯が知りたいのですが、8000万円～だと高いですね。

[139: 買い替え検討中さん]

>>138 匿名さん
予定販売価格帯に関しては、オンライン個別相談会が始まっているのでそれを予約して話した人が聞いたのだと想像します。
オンライン個別相談会の主な内容に予定販売価格帯という項目も書いてあったので。

[140: マンション検討中さん]

3LDKの場合管理費・修繕積立金いくらですか？

[141: 口コミ知りたいさん]

地元民で捌けないとヤバいね。広域は小岩のパークシティや平井のプラウドに流れそう。

[142: 評判気になるさん]

↑の両方見てきたけど、この2つと比べるなら流れるわ。
ルフォンはいわゆる一般の人が想像するタワマンとちょっとイメージ違いそうだしな。
通常の高層階があるマンションというイメージだ。

[143: 検討板ユーザーさん]

MRそろそろですかね？

[144: 匿名さん]

船堀エリアの人気度がどうなんでしょうね。

>>広域は小岩のパークシティや平井のプラウド
どんどんマンション建ちますし、早め完売ないと、売れ残りになってしまいそうで、価格も問題になってきそうです。

都営地下鉄新宿線「船堀」駅徒歩3分

急行も停車する駅なので、新宿線を利用する人にとってはいいかも。途中、住吉で半蔵門線、森下で大江戸線に乗り換えもできるから、通勤時間がそこまで長くないなら検討してもよさそうです。

[145: マンコミュファンさん]

上階ならばスカイツリー、東京タワー、富士山、臨海公園の観覧車、ディズニーの花火が見えますね。

[146: 検討板ユーザーさん]

>>141 口コミ知りたいさん
同じような価格で駅直結、何より沿線で後発が続いて伸びしろしかないしなー商業施設もバカ充実するだろうし、悩む、、、。

[147: 匿名さん]

価格大幅に見直さないと厳しいかもね。

https://www.proud-web.jp/mansion/b115660/

https://www.31sumai.com/mfr/X1613/?utm_source=google&utm_medium=listin...

[148: マンション比較中さん]

予定価格が想定より大幅にオーバーしていましたので見送ることにしました。