ルフォン船堀ザ・タワーレジデンスってどうですか？

[マンション検討中さん]

ルフォン船堀ザ・タワーレジデンスについての情報を希望しています。
公式URL：https://lefond.jp/funabori-tower/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154689

所在地：東京都江戸川区船堀三丁目603番、604番、605番1～4、606番1～2
交通：都営地下鉄新宿線「船堀」駅徒歩3分
間取：3LDK～4LDK
面積：65.96㎡～86.62㎡
売主：株式会社サンケイビル
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社サンケイビルマネジメント

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
２０２４年１月に気になる物件（キットキャット）
https://www.sumu-lab.com/archives/93399/

[201: 匿名さん]

スーパーによって置いてある商品が違ったりして楽しいですよね。

このあたりはわかりませんが、前にテレビでマルエツ特集をしていて、ピザやアイスなど、マルエツのPB商品をわざわざ買いに行ったことがあります。
オオゼキだったら肉とか……？
PB商品や安い商品、おいしい食品など、聞いたら行って買って試してみたくなります。

[202: マンコミュファンさん]

もう400じゃ買えない時代になっている
駅近は値崩れが遅い
都心部は土地がなく立石、新小岩、小岩等荒川以東に再開発の流れが来ている
ちょっとしたDINKSはもう都心マンション買えず、このまま一極集中も変わらないなら値崩れはしないだろうな

[204: 通りがかりさん]

こちらのマンション残りあと何部屋くらいあるのでしょうか？ご存知の方いらっしゃいますか？

[205: マンション比較中さん]

立地や住環境の素晴らしさなど、非常に魅力的な物件だと思うのですが、
購入を迷っている方の理由(デメリット)は何でしょうか。
やはり価格面が最大の要因だとは思いますが、その他要因を教えて頂ければと思います。

以下がぱっと思いつくものでしょうか…
・水害リスク
・都営新宿線の路線力

[206: eマンションさん]

>>205 マンション比較中さん

街力というか商業が弱い
落ち着いてるといえば聞こえはいいが
総武線、特に新小岩あたりと比べると街は小さい
住むのが嫌な駅ではないけど、すごく好きになるとこでもないのに今の相場だから？個人的には。大規模再開発みたいな得たいのしれない期待もない

[207: 通りがかりさん]

>>205 マンション比較中さん
水害で資産価値が毀損することはない。震災リスクを心配するなら液状化歴のあるような地盤の脆い土地に建つ古い物件の方が怖いと思う。

[208: 評判気になるさん]

>>207 通りがかりさん

船堀には関係ないでしょ。3.11で液状化した豊洲とか有明とかは検討する気も無いので余計なお世話です。

[209: 匿名さん]

そもそも、立地から選ぶ方が多いのでは？と思っていたのですが、そうでもないのかしら・・・
興味のない街は魅力も無いと感じるだろうし、住もうと思わないからマンションの検討もしないだろうなと。でも一応新築はチェック！っていう方々も多いのかしら。価値観は本当に人それぞれで面白いなと思います。
最寄り駅が徒歩3分で専有面積が広めなのはとても魅力的に感じます。問題は価格だと思うんですけど。どうなのかな。

[210: マンション検討中さん]

>>209 匿名さん
確かに安すぎる価格なので心配になる気持ちはわかります

[211: マンション検討中さん]

あと何部屋残っていますか？

[212: マンション検討中さん]

こちらのマンションの坪単価がお分かりの方、教えてください。

[213: 匿名さん]

坪400です

[214: eマンションさん]

>>211 マンション検討中さん
全体の約1/3残っているそうです。
営業の方に本日教えていただきました。

[215: マンション検討中さん]

>>213 匿名さん

ご回答ありがとうございます。
都内の新築なのでかなり高いと覚悟していましたが予想よりは低めでした。

[216: 匿名さん]

>>214 eマンションさん
ありがとうございます。売れ残っている感じでしょうか。少しづつ販売する戦略でしょうか。
安めの部屋が残っているなら今さらですが欲しいなと思っています。

[217: マンション検討中さん]

>>216 匿名さん
第3期としてこれから販売するそうなので、売れ残っているワケではないですね。
こちらの物件全体的に決してお安いとは言えない価格帯ですよね。

[218: 匿名さん]

>>217 マンション検討中さん
平井と小岩のタワマンを見ていましたが、安めのルフォンを検討しています

[219: 匿名さん]

>>218 匿名さん
平井、小岩のタワマンはそれぞれ坪単価おいくらくらいでしたか？

[220: 匿名さん]

>>219 匿名さん
平井と小岩は大体450万でした。
ルフォンは坪400万程度ですので、割安ですよね。20階建てなのでタワマンといわれると微妙ですが。

[221: 名無しさん]

205さんはルフォンの営業さんですか？
船堀駅から駅近で久々の大規模マンション、多くは南向きで商業区分の境目なので南側の抜け感が長く保たれる蓋然性が高い点、駅の逆サイドで再開発の可能性が高い点（船堀に大規模再開発がないと上で言ってる人いますが、本当に検討した人ならそんなことないが自明なので割愛）は魅力です。
一方で、高級感がないこと、外階段、そもそも都営新宿線沿線に将来性をあまり感じなかった、などで坪単価500くらいの他地域の新築物件を購入しました。
テールリスクとしては水害あるかもしれませんが、冷静にVaRを考えれば、中～高層階を検討している人には殆ど俎上に乗らないと思います。

[222: 匿名さん]

販売価格が一番知りたいんですよね。。。

販売予定時期 11月中旬販売開始予定
販売予定戸数 7戸
販売予定価格 未定
間取り 3LDK・4LDK

管理費(月額) 19,700円～22,800円
修繕積立金(月額) 8,490円～9,840円
インターネット使用料(月額) 1,650円
管理準備金(引渡時一括) 35,400円～41,000円
修繕積立基金(引渡時一括) 637,000円～738,000円
前受管理費等2か月分(引渡時一括) 59,680円～68,580円

なぜ販売価格だけ「未定」？？

[223: マンション検討中さん]

>>200 周辺住民さん　船堀に住んでたらたしかに小岩には行く理由はないですよね。交通的にも船堀から小岩は行きにくい。でも、小岩も船堀も飛行機新幹線ともに電車や高速バスなどのアクセスしやすい。さらに船堀は高速の入り口も近い。駅チカのわりにルフォン周りは車も走りやすいし、ぎゅうぎゅう感もない。近場にスーパーが4つ、ドラッグストアもデカいのあるし、医院もたくさん。スポーツジムや映画館もゴルフ練習場もあるし、学校は新しいし、これに歩いて区役所ができて、老後も近場でなんでもあるなら、多少値がはっても住んで満足はすると思う。

[224: マンション掲示板さん]

>>222 匿名さん価格は利回りがいま変動しまくりなので売る！って決めないと出せないのでしょう。
でも諸々別途料金で8000万はいくでしょう

[225: 匿名さん]

8000万台だと、65平米か、70平米の低層階しか無理かなぁ

[226: マンション検討中さん]

>>223 マンション検討中さん
小岩に行く理由がないと思うのはあなただけでは？

[227: マンション検討中さん]

売れ残っている部屋で欲しい部屋があれば先着順で買えますか？
抽選ですか？

[228: マンション検討中さん]

2期で話を聞いたときは残っている部屋の中からは先着で選べそうでしたけど、3期は売り出し少ないんでしたっけ？

[229: 名無しさん]

三期はいつから開始ですか？

[230: マンション検討中さん]

まだ販売中か分かりませんが最上階って夏暑くて冬寒いイメージだけどゼッチ効果によってそれが解消されたりしますか？

[231: 匿名さん]

共用廊下側の部屋は、トキビルとNTTのせいで日当たりなさそうでしょうか？

[232: eマンションさん]

まねきの湯の跡地に
コーナン　
https://edogawa.goguynet.jp/2024/11/11/conan/

[233: マンション検討中さん]

>>232 eマンションさん
堀船みたいな感じの店舗になるのかな？

[234: 検討板ユーザーさん]

ホームセンターなかったので
良いでしょう

[235: 口コミ知りたいさん]

>>230 マンション検討中さん
同じエリアの最上階に住んでいますが、南西向きなので、冬はリビングには常時、陽が当たるので、日中は暖房が要りません。反面、夏場は暑いですが、どの道、エアコンはつけるので、気にならないです。冬、暖かいのは、最高ですよ。

[236: 匿名さん]

ここは、一応高級マンションの造りなのでしょうか？
駅前だから価格も高いのはわかりますが、スペックも良いですか？
ルフォンシリーズはあまり聞いたことがなくて、どなたか教えてください

[237: 名無しさん]

>>236 匿名さん
占有部の内装はスペック高いと思います。周辺のマンション(小岩プラウド/パークシティ、市川リーフシティ)でグレードアップしないといけないものがルフォンでは標準装備。(天然御影石の天板と側板、タッチレス水洗、玄関床タイル)。
お金で変えられない部分だと、共有部から占有部玄関まで顔パス認証で通過できるところは、エリア唯一かな？
共有部はパークシティや市川に比べると規模的にやや見劣りするものの、必要なものは揃っている印象で、イメージ図を見る限り高級さは感じます。
各階ゴミ置き場無し、外廊下はマイナスに映る人がいるかもしれない、というところです。

[238: 匿名さん]

共用廊下側の寝室は、暗いでしょうか？
NTTデータとトキビルがかなり近いように思います。

[239: 名無しさん]

確かに日は当たりにくそうな気がしますが、はっきりとは分からないですね。。

[240: 管理担当]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[241: 評判気になるさん]

>>240 マンション検討中さん

ジェイグランはローレルコートと同じくらいだろ。大差ないよ

[242: 周辺住民さん]

先日現地を見てきましたが、ほぼ上の方まで鉄筋が伸びてはいました。
部屋からは抜け感が良いのでしょうが、真隣により高いトキビルがあるので、外観的にはタワマン()という感じはせず目立つ感じもなかったですね

[243: 匿名さん]

>>242 周辺住民さん

ルフォン購入者はタワマンが欲しくて買ったわけではないと思うので、外観のタワマンらしさが無いことは気にしていないのでは？（タワマン愛好者なら平井か小岩を買ってるはずですし）

[244: 評判気になるさん]

それにしてもTOKIビルは古い（築30年くらい？）賃貸マンションだけど、今後入居する人は減らないんだろうか。
所有じゃないからあと10年くらい経ったら建替えとか話が出てきそうですね

[245: マンション検討中さん]

ルフォンは立地と住環境が良いので、資産価値に期待できそうですね。

[246: マンション検討中さん]

ここは、所謂総武線沿線に乱立している「ザ・タワマン」ではないですが、どのくらいRV期待できますかね？
区役所移転後の7年後にはＲＶ20％は期待できるかな？楽しみですね

[247: マンション検討中さん]

何度か現地を見に行きましたが、ルフォンのすぐ隣にあるトキビルの巨大室外機（下が自転車置き場）の騒音が気になって購入は見送りました。
室外機は、常に動いているわけではなかったですが、時々、低音で動いてしばらくして止まり、また動いては止まりと繰り返していました。
窓を閉めていれば気にならない程度なのかもしれませんが、心地よい季節に窓を開けることを想定すると、特にＡ，Ｂ、Ｃタイプの廊下側の部屋では気になるのではないかなと思いました。ＮＴＴデータとの間で音が反響することを考えると、Ｄタイプよりも東側でも廊下側では響くのかもしれません。

[248: 匿名さん]

あの室外機の音は日中だけだかなと思いますが・・・
で、２４７さまは、ローレルコートを買われたのでしょうか？

[249: マンション検討中さん]

バルコニーの隣戸との隔て板がショートタイプですね

[250: 名無しさん]

>>96 マンション検討中さん
足立区、葛飾区、江戸川区の中学受験率はいずれも10%で都区内ワースト3だよ
城東にはサピックスなどの中学受験塾も私立中高一貫校も皆無なのが答え

[251: 口コミ知りたいさん]

>>250 名無しさん
城東だろうが城南だろうが湾岸だろうが、塾がどこだろうが所詮は島国日本で大差ないよ。
非駐で海外で働けない、子供を帰国子女に出来ない、日本にいる時の年収が2,000万円にも満たない人たちの枠の中でベストとかワーストとか争ってても仕方ないし、視野が狭いと思う

[252: 検討板ユーザーさん]

>>250 名無しさん
それは公立小学校から算出したデータだと思うが
23区西部や特に都心3区なんて小学校でも区外どころか都外からの越境通学が大半だしこの辺でも住民借りて通ってることも珍しくない、そしたらそのデータには、含まれないからそういうデータ自体意味がない

[253: 通りがかりさん]

>>250 名無しさん
有名受験塾はないけど個人というか、ローカルな中学受験塾は普通にあるよ

豊洲は城東エリアに含まれないのですね（笑）
初めて知りました

レベルがどうとか騒ぎそうですが
あなたが挙げてる3区でも
江戸川区　江戸川女子、愛国
足立区　足立学園
葛飾区　修徳　共栄学園

東京に住んでる以上都内の学校ぐらいすべて把握しておきましょう

[254: マンション検討中さん]

ところで、共用廊下側の寝室はNTTのせいで、日当たり見込めず日中は真っ暗でしょうか。。。。。

[255: マンション検討中さん]

>>254 マンション検討中さん
A Bタイプくらいまではデータセンターとトキビルの間辺りに寝室が位置してそうなので、暗いことはなさそう。

[256: マンション検討中さん]

千葉方面だと市川中、ちょっと離れるけど渋幕、秀英中あたりも通える範囲でいいね。

[257: マンション検討中さん]

駅から近いのはもちろんだけど、改札からホームまでの導線も、新宿線の駅にしてはシンプルかつ近いのが地味にありがたい。
暇すぎて時間測ってみたけど、電車降りてから改札までおよそ30秒(階段に一番近い車両から下車)、改札からマンションエントランス想定の場所まで2分30秒くらいでした。

[258: 名無しさん]

>>257 マンション検討中さん
同じく船堀って駅の動線本当に優秀だと思う。
駅からの自宅までの時間に拘る人多いのに、駅入り口からホームまでの時間は無視されている意味がよく分からない。
同じ都営新宿線で住吉、西大島、大島、下手すると3分くらいホームに辿り着くのに時間かかる一方で船堀は30秒も掛からないですよね。

[259: マンション比較中さん]

正直昨今の分譲価格を見ると割安感が否めない
所謂大規模タワーではないため管理費修積も割安
その上設備は需要者の要望する質の高いものが標準装備

既に板橋や八王子で坪5，600万が出ているうえ、
今年に入って高騰した建築費が市場に反映されるのは来年以降

江戸川区というだけで投資家に相手にされない恩恵を受けられるお得感

[260: 販売関係者さん]

>>248
深夜０時前に見に行っても、室外機は時々動いていました。
日中だけなら商業地区の喧噪の一つとして割り切れるのですが、深夜も動いていたので気になりました。
私は、ルフォンの購入を見送り、引き続き他を検討中です。

[261: 評判気になるさん]

投資家の方達は江戸川区というだけで興味ないみたいですが、江戸川区役所が船堀に移転されることは湾岸エリアや晴美エリアの再開発に比べたらそこまで評価されないのでしょうか？
ハザードマップが1番の原因？

[262: 匿名さん]

先日MRで販売状況見たら、7~8割は契約済みとなってた。まぁまぁ順調そうだね。

[263: 名無しさん]

契約した方は引き渡しが楽しみですね。
スポーツ公園側にあるダイソー裏手に物販店舗の建設予定があるみたい。何かな～

https://edogawa.goguynet.jp/2025/01/06/funabori-keikaku/

[264: 匿名さん]

船堀でおすすめのカフェありますか？雪の釜珈琲以外で。

[265: 口コミ知りたいさん]

>>264 匿名さん
残念ながらカフェは殆どないよ。
船堀タワーの1Fのチェーン店、ミスド、駅前の神戸屋の機械で入れた200円のコーヒーくらい
10分ちょっと東側に歩いてLuminoという個人店は焙煎を店内でやっていて世界中のコーヒー豆取り扱っているからすごくいいんだけど、難点は現金しか取り扱いがないこと
本当にそんなもんだと思う。

[266: 通りがかりさん]

今日　暇だったので船堀中を散歩しました。建設中のマンションや空き地を中心に見て回ったけど、このマンションより立地が良いところはなかったですよ。中学は、市川中が良いと思います。電車も下りで全然混みませんし、座って通えるかと。同じ通りのリサイクル業者跡地も6階建ての店舗プラス共同住宅になるみたいですが、賃貸でしょうか。意外とかなり土地が広くて驚きました。マンションだと、なかなかの好立地だと思います。

[267: 名無しさん]

コーナンにはロピアが入るみたいですね！

[268: 通りがかりさん]

>>266 通りがかりさん
市川は進学実績もどんどん伸びてるし（2024年は東大合格者数が30人の大台に乗った）、城東地区に次々と高額な新築タワマンが建つ恩恵を受けてさらに進学実績伸びると思います

[269: 匿名さん]

葛西にスタバ出来たらしいけど船堀にもできないかなー

[270: 匿名さん]

>>269 匿名さん

とある大手チェーンで、城東地区にてオーナーをされてる方の情報ですが、名だたるカフェチェーンが船堀駅前を狙ってるらしいですよ
そのオーナーも息巻いているとのこと

[271: 評判気になるさん]

>>266 通りがかりさん
囲いがとれて、敷地が見えるようになっていました。かなり広い土地です。店舗、何が入るか気になります。タワーレジデンスもかなりカッコイイ外観ですね。書き込みのあったトキビルの室外機の音は特に気になりませんでした。最近のサッシの防音性は凄い性能ですので、窓を閉めると外の音は、そもそも全く気にならないと思いますが。