ルフォン船堀ザ・タワーレジデンスってどうですか？

[マンション検討中さん]

ルフォン船堀ザ・タワーレジデンスについての情報を希望しています。
公式URL：https://lefond.jp/funabori-tower/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154689

所在地：東京都江戸川区船堀三丁目603番、604番、605番1～4、606番1～2
交通：都営地下鉄新宿線「船堀」駅徒歩3分
間取：3LDK～4LDK
面積：65.96㎡～86.62㎡
売主：株式会社サンケイビル
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社サンケイビルマネジメント

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
２０２４年１月に気になる物件（キットキャット）
https://www.sumu-lab.com/archives/93399/

[1: マンション検討中さん]

いよいよ公式HPがアップされました。
こちらを購入するか5年待って区役所再開発の方を購入するか迷います。

[2: eマンションさん]

ライフプラザ船堀の平均坪単価を越すかな？

[3: 匿名さん]

4LDKの間取り、見ました。

洋室に窓が多くて、LDKにも3面窓でかなり明るそうです。
玄関もクランクインだったり、玄関あけてLDKまで見えちゃうのもなくてよさそうですよね。
気になったのは冷蔵庫置き場が固定されているので、ここにぴったり入るサイズじゃないといけなさそうな点。大きいサイズは入らない気がしちゃいます。

[4: マンション比較中さん]

こちらの価格、近くのマンションの営業の方が坪400万円だと言っていました。

[5: eマンションさん]

ライフプラザ（410万）に惜しくも届かず

[6: 匿名さん]

駅から近いというのはポイントが高いですね。

新宿まで３０分程度東京駅までは２０分程度で行けてしまうので、楽に通勤や通学ができるのがいいし、
乗り換えればどこへ行くにも便利なところも魅力の一つでしょう。
平米数もファミリー向けだし都心に暮らしたいファミリー世帯にとってはかなり良い立地や条件がそろっているなと思います。

[7: マンション検討中さん]

駅の南側の商業地域南端っていうのが良いですね。区役所隣接は東建ですごい金額になりそうなんで、こちらが購入できればいいのですが。

[8: 匿名さん]

>>7 マンション検討中さん
幹事は日鉄興和だからたいしたものにはならないよ

[9: マンション検討中さん]

>>8 匿名さん
東建入ってたら値段はたいした値付けしてくるんじゃない？ルフォンだから価格は期待しているんだけどね。

[10: マンション検討中さん]

>>1 マンション検討中さん
上層階に住みたい場合はこっちを買っておいた方が良さそうですね。平井のプラウドで2億後半の金額してるんで。ここだったら高くても1.5億前後だと思います。

[11: eマンションさん]

>>10 マンション検討中さん
平井のペントは1.5億じゃないの？2億の部屋なんてあるの！？

[12: 周辺住民さん]

>>10 マンション検討中さん
1.5億でも近くのパークハウスと比べたら倍ですけどね。今マンション買ってる人は何を考えているんだろうね？

[13: マンコミュファンさん]

ルフォンのタワー物件は微妙ですよ(ルフォン・ザ・タワー大塚)

[14: マンション検討中さん]

>>13 マンコミュファンさん
あそこ結構かっこいいですよ

[15: 匿名さん]

立地の良さはもちろんですが、広い間取りのプランもあって魅力ある物件ですね。
上階からの眺望もよさそうですよね。収納スペースも広くて使いやすそう。
設備の内容がもう少し詳しく掲載してあるといいのですが・・。
エントリーしないとわからない感じですかね。

[16: 匿名さん]

HPのキッチンの画像みるにディスポ―サーはなさそうな感じですね。

[17: マンション検討中さん]

この規模でディスポーザー無し？
処理槽設置出来ないとか理由があるのですかね。

[18: 匿名さん]

>>17 マンション検討中さん
ディスポーザーはあるとのことでした。

[19: マンション比較中さん]

>>18 匿名さん
ディスポーザー付きはどちらからの情報ですか？
販売準備室に問い合わせしても教えてもらえなかったので。

[20: 名無しさん]

噂によると下層は8000万台、中層は9000万台、上層は1億超えのようですね
5年後の北側タワマンの価格はどうなるのか…

[21: 匿名さん]

近所の分譲マンションに住んでますが、船堀は不便ですよ。
メジャー大型スーパー無し、美味しい飲食店は少ない、都市銀行はＵＦＪのみ、新宿線は行き先により乗り換えが非常に面倒（なかでも岩本町-秋葉原なんて最悪）で駅は小さく汚い。
通勤に急行は関係無いし。
予算の都合で東西線を諦め新宿線にしましたが、差は大きかった。
民度は城東地区のそれ。
利点はバスが充実していること、区役所の移転とその再開発、小松川ICが出来たおかげで高速道路に乗りやすいところくらいしか感じていません。

[22: 匿名さん]

>>21
私は生まれも育ちもこの辺りで松江商店街がメインだった頃の記憶があるせいかメジャー大型スーパー無し（厳密にイオン旧忠実屋、ダイエーがありますが）
なのが良いところだと思います
ただスーパーはヤマイチぐらいですね
まともだったほとだは潰れて中村屋も近いうちになくなりそうですが

銀行も松江出ればありますし
東西線は副都心には直接行かないので個人的には不便です
その点船堀は電車で新宿、バスで亀戸、錦糸町といった副都心に直接行けるのが利点だと思います
　
葛西ですと副都心はバスで亀戸、錦糸町にしか直接いけません

不便かどうかは行動範囲で決まりますし葛西、船堀ですと値段も葛西エリア高めですが好みで選ぶ範囲でしか変わらないので一概に言えないかと思います

[23: 口コミ知りたいさん]

>>20 名無しさん
ないない、江戸川区だぞ
商売なのに売れない設定してどうするのよ
1億は最上階角のみ

[24: 評判気になるさん]

>>23 口コミ知りたいさん
現時点で綾瀬ですらあの値段だからね
ありえない話ではない

[25: 匿名]

>>22
地元だから贔屓目に見てんじゃないの？
スーパーや銀行の件は事実。
路線力については東西線と新宿線の不動産価格に表れている。

それこそ

[26: マンション掲示板さん]

>>24 評判気になるさん
流石に綾瀬の方が駅力は上じゃない？新宿線と千代田線に差があり過ぎるかな
しかもすみふなのと規模感が違うっていうので、1割以上は安いと想像する
後発の区役所タワーがあるから早めに捌きたいでしょ
小岩とのバッティングも避けたいだろうし

[27: 検討板ユーザーさん]

>>25 匿名さん
いやだから
東西線や新宿線だと好みで選ぶ程度の価格の差だという話だよ


船堀地区は昔から何もないのがいいところと言ってる人も実際多いし　　

スーパーや銀行は少ないのは調べれば分かったことなんだから別の場所に住めばよかっただけでは？
わかってて勝手に住んで不便だの愚痴るのはおかしすぎ

[28: マンション掲示板さん]

>>21 匿名さん

メジャー大型スーパーは品質が良くないので望む人は少ないと思いますが
中堅スーパーがライフしかないのが残念ですよね
オオゼキや文化堂とかそのあたりに来て欲しいですね

[29: 名無しさん]

>>28 マンション掲示板さん
でもすこし距離あるけど普通にみんな小岩、葛西をはしごして買い物するこど珍しくないと思うから今のまんまでもいいと思う

結局スーパーが増えたところで2.3地域のスーパーを巡っての買い物に落ち着く

[30: 通りがかりさん]

>>25 匿名さん

そうはいっても銀行はともかく葛西もまともなスーパーはベルクス、ヤマイチぐらいだし時点でワイズマートかな？ぐらいしかないからそんなにこの辺と変わらんだろ
イトーヨーカドーも悪くはないけどね


OK、マルエイ、ドンキ、業務スーパー、イオンは品質に問題ありで普通の人はつかわんし

[31: 匿名さん]

>>27 検討板ユーザーさん
大体多くの場合今は
江戸川区だと堅実に借り入れ4倍に抑えて新宿線買うか
すこし頑張って5-6倍借りて東西線かJRてな感じだよな

好みといえば好みで決められる差

[32: マンション検討中さん]

ルフォンは船堀の食品スーパーでは1番品質の良い、いなげやの近くにあるのはいいと思いますけどね。
そこら辺で満足できないのであれば、向かないかと思います

[33: 口コミ知りたいさん]

>>32 マンション検討中さん
いなげやはイオンと提携してから品質は良くないよ
提携前はそこそこだったけど

[34: 匿名さん]

>>32 マンション検討中さん
船堀に限って言えば1番はライフだよ
2番はハズレの日もあるがヤマイチ
ローカルチェーンらしく質と値段の両立

イオン、マックスバリュー、いなげや
値段以下の物が多いかな？という感じだけど
イオンはチーズの品揃えがこのエリアではいい
週2.3回買ってる

[35: 検討板ユーザーさん]

>>19 マンション比較中さん
ディスポーザーありますね！
https://www.lefond.jp/funabori-tower/limited/

[36: マンション比較中さん]

>>35 検討板ユーザーさん
ですね～。ありがとうございます。
でも、ほかの仕様も高級感出してる感じで、価格気になります。
本当に8,000万円台～なんですかね。手が出ないなぁ。

[37: 匿名さん]

>>36 マンション比較中さん
ジェイグランとローレルコートがどっちも坪単価350万～って感じだから、より駅近で設備も良さそうなここがそれ以上になる気しかしないですよね…

[38: マンション比較中さん]

>>37 匿名さん
確かに…

[39: 匿名さん]

>>37 匿名さん
>>38 マンション比較中さん
競合マンション、増えてくれる分には嬉しいです。多分、売れなかったら値引きも期待できたりするのかもと邪心も・・・

坪350万円の予想もそれ以上にすると売れないだろうということで、法外な値段？はつけにくいのかと思います。
買い手ファーストだと、お手頃に買えるのかと思っています。

[40: 匿名さん]

今の所妥当な所だと坪420万あたりなら買い

[41: マンション検討中さん]

>>39
350万ですら弱気な感じの値付けなのに法外な価格とは一体いくらから？

[42: 検討板ユーザーさん]

>>39 匿名さん

ジェイグランやローレルコートも坪350万だし買い手ファーストなお値段だから本当にルフォンザ・タワーはいくらになるのか
今の情報を見るにこの辺りの良さをしってるのであれば迷っている理由が価格だけなら買うべき物件であることは間違いない

[43: 匿名さん]

駅からも近いし緑も多くて落ち着いた暮らしができそうな場所なのはなかなかいいですし、
再開発によってガラッと街の雰囲気も良くなるのはメリットが高いです。
２０階建て全戸南西向き住戸なので日当たりにも期待できそうかな
ゆとりがあるスペースになっているのでファミリー世帯が主になりそうでしょうか

[44: 匿名さん]

船堀は、駅に近いところもお店はあっても歓楽街っていう感じじゃないので
普通にファミリーで暮らすのもありだと思う。
下町っていう感じで賑やかだし、治安もまあまあだと思うし
親にとっては通勤も都心までしやすいし、全体的にほどよい。
ゆえに値段がやっぱり高くなりがちな。

[45: eマンションさん]

壺450行かない位かね。
本当、不動産高すぎる。
完全にペアローン前提で、少子高齢化なんて解消するわけないよね。
全部A部さん時代のレガシー

[46: マンション検討中さん]

船堀駅近くってセレモニーホール何件かありましたよね？将来的に資産価値あがるんですかね？

[47: eマンションさん]

坪450辺りなら一人馬力で買えるギリギリやね

[48: マンション検討中さん]

新宿線はラッシュでも東西線JRと比べて混雑していないのが良い所ですが、今後は船堀にマンションがたくさん建つので混雑するのでしょうか？

[49: 匿名さん]

2LDKさんの予想では坪370-390万。
なかなかよさそうだね。

[50: 買い替え検討中さん]

このマンションの位置は駅前なのに駅前すぎないから電車の音がうるさいということもなさそう。あと主要道路からも一歩なかに入ってるので車通りうるさいということもなさそうで良いですね。

[51: 買い替え検討中さん]

>>21 をみて思ったが、船堀にこういう繁華街的な要素を期待してるほうが間違ってるきがする。繁華街が好きなら西葛西とか他の場所に住めばいいだけだし。美味しいお店や飲み屋が増えれば治安も悪くなるし静かな街ではなくなってしまう。駅前でそこそこ生活には便利なのに繁華街ではない（駅前でキャッチしてる人たちが逆に場違い感があるレベル）

銀行に関しては少ないは同意。でも今どきは振込も手続きもほぼオンラインでスマホで完結でしょ。行くだけで手数料吸われるような場所にこのマンションを買うレベルの人が行くとは思えないので問題ない。

美味しい食材を揃えたいとかDIYが好きとかじゃなければ普通レベルで便利な場所。
東京なのに緑が多くて、キャッチボールも思いっきりできて、水遊びや外遊びがしたいという、田舎と都会の間ぐらいの体験が味わえる街。それが船堀。

[52: 匿名さん]

人気がなさそうですね。やはり、船堀の駅力のせいかな。

[53: マンコミュファンさん]

こちら、ひろめのお部屋が多めなので、購入を検討しております。

船堀だけでは、日常の生活の買い物などは厳しいでしょうか？

[54: 匿名さん]

キッチンの広さ、風呂の広さが残念。価格が安けりゃ妥協も考えるけど、高いなら即撤退。

[55: マンション検討中さん]

86平米の間取りは良いけど、高層だと坪400近いんでしょ？さすがに船堀で億は出せないし、撤退する人が多そう

[56: マンション検討中さん]

広域で85平米以上見てるけど、神奈川でも1.1億越えてくる。

もしここが1億で買えるなら、東京とのこどもへの助成とかも考えると、悪くないのかな、と思えてくる。

[57: 買い替え検討中さん]

相場が上がってるから船堀で億だせなくてもほかも買えないという現実。
86平米欲しい人は55平米で中央区に買うってこともないだろうし…。

[58: 買い替え検討中さん]

どういう人が買うんでしょうね？
上位クラスのサラリーマンか、ダブルインカムのパワーカップルか、今は日本人が買わなくてもお金持ちの中国人とかインド人が安い安いって買ってくれるからデベも強気の姿勢なのかもしれませんね。

[59: 検討板ユーザーさん]

>>58 買い替え検討中さん

１億あたりなら普通のサラリーマンだよ
一人馬力で買える限界ではあるけど

[60: 買い替え検討中さん]

普通をどこの基準に置くか。厚労省によると中央値年収は423万円らしいけど×２でも１億は結構無謀じゃないのかなぁ。

[61: 名無しさん]

>>58 買い替え検討中さん
上位リーマンやパワカが船堀に買うとは思えないから外国人かな
ただ船堀って名前に食指が動くか
竣工前完売はなかなか厳しいだろうな

[62: 名無しさん]

>>60 買い替え検討中さん

そもそもダブルローンは論外だろ
普通は低い方に合わせて返済額が手取りの4倍になるように組むのが一般的だからな

厚労省のデータはそもそも信用できん

[63: マンション掲示板さん]

>>61 名無しさん
普通に完売すると思うが

[64: 匿名さん]

ここは駅前だから完売しそうだなぁ。

[65: 検討板ユーザーさん]

坪350でも竣工前完売は無理だろ
誰が江戸川区田の字低層に8000万出すんだよ

[66: マンコミュファンさん]

>>65 検討板ユーザーさん
俺は出す予定だけど
都内で買える現実的な物件はこの辺りしかないからな
他の都内駅チカでここより安く買える場所あるか？

[67: 通りがかりさん]

>>66 マンコミュファンさん
「安い」という意味合いが頭額なのか資産価値なのかで変わるけど、江戸川区で言えば区役所隣接か小岩の方がいい
残債割れのリスクが比較すると圧倒的に低い

[68: マンコミュファンさん]

>>67
資産価値がある物件なんて一般人には無理だろ
区役所横や小岩は買える気がしない

元から一括で買う予定のため残債割れは意識してない

[69: マンション掲示板さん]

>>68 マンコミュファンさん
一括で買うとかそういうどうでもいい嘘はいいから
そんなやつがここ買う訳ないし
まとまった現金があるなら、見せ金でローン引っ張って浜松町や三田ガーデン買うだろ

[70: マンコミュファンさん]

>>69 マンション掲示板さん
普通に考えてそんな嘘を付く必要ないだろ
実際に買う予定

そんなやつがここ買う訳ないし
とか君のそういう意見のほうがどうでもいい

[71: マンション検討中さん]

まぁ言っても頭金を贈与で1000万、夫婦で1000万ずつと考えたら結構現実的な値段になるからな
都内がいいという人にとってはこの辺で限界な価格

[72: 匿名さん]

大抵ネガコメントは買えない人の僻み

[73: eマンションさん]

>>69 マンション掲示板さん
買う気がなければ検討スレなんて来ないでしょ
てかなんで検討スレなのに嫌みな発言するのかね？

[74: 匿名さん]

オンライン個別相談が案外埋まってないのは人気ないってことですか？

[75: 名無しさん]

>>74 匿名さん

気になりました。
売り主がメジャー7ならまた違ったんでしょうけど…
だからこその価格抑えめであると信じてます。

[76: 通りがかりさん]

>>75 名無しさん
抑えめだから2LDKさんの予想でも370-390に収まってる訳だが

[77: マンコミュファンさん]

>>75 名無しさん
君プナ爺だろ
街スレBANされたか？

[78: マンション検討中さん]

>>74 匿名さん
埋まってないのですか？
第3希望まで全てNGでそのまま連絡も無いです。
人気物件だから担当者も販売焦っていないので連絡来ないのかと思ってましたが。

[79: マンコミュファンさん]

>>78 マンション検討中さん

ここの予約は、希望日選択して、そのあと希望時間を選択する方式だけど…

どこか別のとこと勘違いしてない？

[80: マンコミュファンさん]

>>76 通りがかりさん

ローレルコートの上層が390くらいだから、400超えも普通にあるのでは？

[81: 検討板ユーザーさん]

船堀3物件立て続けに販売で船堀周辺で検討している人も比較検討できていいですよね

その中でもこちらが一番高級路線になるのかしら
それともこの物件より駅から遠い方が差別化のために設備充実させているのか気になります

[82: 匿名さん]

>>79 マンコミュファンさん
その希望が第3希望まで全て埋まっていた。と言う事です。

[83: マンコミュファンさん]

>>82 匿名さん

同じくです。
予算低すぎて連続ないのかなと…

[84: 匿名さん]

ここを一括で買うような人は、数年後のブリリア船堀の最上階狙ったほうがいい。

[85: マンション検討中さん]

やばいめっちゃ初心者なので希望予算とか適当に選んでしまった。
あまりにかけ離れてたら相手にされないものなんですかね？

[86: 検討板ユーザーさん]

区役所移転2年延期。
船堀の相場にも影響あるかな

[87: 匿名さん]

ブリリア船堀も2031年入居だとすると今から7年先だな…
その頃にはもしかしたら大暴落して安く買えるかも？？

とか考えてたらずっと買えないけど。

[88: 口コミ知りたいさん]

こことプラウドタワー平井の平均単価の差はどれくらいになると思いますか？

[89: eマンションさん]

>>87 匿名さん

もしそうなったら所得も下がってる訳だからな
買う層は対して変わらん

[90: マンコミュファンさん]

>>88 口コミ知りたいさん

坪390予想だからおなじくらいじゃない？

[91: マンション検討中さん]

>>90 マンコミュファンさん
同じなら平井の方が良くね？

[92: 匿名さん]

本当に検討している人は、
掲示板の書き込みを参考にしない方がいいです。
自分のライフスタイルにあった場所なら良いと思います。

[93: マンコミュファンさん]

>>91 マンション検討中さん

ブランドは他しかにそうだけど、街は好き好きかと。

[94: 周辺住民さん]

たかだか住んで10年ぐらいの現地民ですが、船堀についてなにか質問はございますか？

[95: マンション検討中さん]

生まれも育ちもこの辺の私が船堀について質問があれば何でも答えますよ

[96: マンション検討中さん]

>>94 周辺住民さん

教育環境ってどうでしょうか

あまり受験率が高くないとは聞いているんですが荒れてませんか？

[97: eマンションさん]

>>94 周辺住民さん

日常の買い物ができるスーパーは充実してますでしょうか？
また、ちょっとした買い物をする場合は、どちらの駅に出ることが多いのでしょうか？

[98: マンション検討中さん]

>>96 さん
荒れるの定義にもよりますが学級崩壊みたいなことはないです
荒れる人は学校自体来なくなるので心配はありません
都心の方でも表にはあまりでませんが私立に落ちた子を中心に荒れてることは割とあるので気にする必要はないでしょう
自分の倅は区立九段に行きましたが

>>97
ヤマイチ、ライフを中心に少し足を伸ばしてオリンピック、サミット、東武、ベルクスですね
たつみ青果、藤田水産といった個人のお店も安くてそこそこの品質です

[99: 周辺住民さん]

>>96

まだ受験までは進んでいないので受験率まではわかりません、すみません。
通学している感じでは荒れてる様子や破天荒な子供などはいない雰囲気です。
学級崩壊なども起こっていません。現状では安心して通わせています。

周りのお友達も含めて割りと塾や公文習い事など通わせている家庭も多く感じます。

[100: 周辺住民さん]

>>97

私はかなりこだわりが少ない方なので、いわゆるイオン系でも特に文句なく利用できてしまうという感覚でお答えします。

この物件のマンション周辺から徒歩3～5分圏内にスーパーが5つ存在します。
駅前ということもありかなり充実していると思います。

●イオンフードスタイル
けして大きいとはいえない…中規模程度の店舗でサーティワンやフードコートなどが併設されており、フライパンや洗剤・ごみ袋・ちょっとした家電などの生活雑貨も売ってるスーパー。売り場が広いので商品ラインナップもそこそこ。

●マックスバリュ
ここは24時間営業のため深夜に急に買い出しが必要になったときにすごい便利。

●ヤマイチ
マックスバリューのすぐ横にあるので、目的の商品が売り切れてたりするとハシゴしたりします。ヤマイチは安くて美味しいものが多い気がします。ただ売り場がとてもせまい、地元のスーパー感がすごい。

●いなげや
マックスバリュよりも広めのスーパー。それぞれの単価が高く、買い物をすると高くついてる印象。パンのラインナップが多い。駐車場にクレープ屋さんとか焼き鳥やさんがくるのでたまに買ってる。

●アタック船堀
地元のスーパーといった感じでコンビニよりちょっと広めのスーパー。個人的にはあまり行ったことはありません。

>>98　さんの言ってるのも合わせると結構スーパーは充実してますね。個人的にはこの充実度は魅力の一つ何じゃないかと思います。
高級志向のスーパーはないので、おいしいフルーツやブランドお肉、有名なオリーブオイルといったものは手に入りません。

ライフは徒歩だと厳しいけどよく行きますね。