パークタワー向ヶ丘遊園ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

パークタワー向ヶ丘遊園についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/F2005/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154644

所在地：神奈川県川崎市多摩区登戸字戊耕地2129番７外17筆　
　　　　土地区画整理事業施工地区内51街区1-1画地他（仮換地指定済）（地番）
　　　　神奈川県川崎市多摩区登戸字戊耕地2085番5他（従前地）
　　　　川崎市多摩区登戸字戊耕地2162番1（の一部）（底地）（地番）
交通：小田急電鉄小田原線「向ヶ丘遊園」駅　徒歩2分
　　　小田急電鉄小田原線「登戸」駅　徒歩7分
　　　南武線「登戸」駅　徒歩8分
間取：１LDK～４LDK
面積：37.16平米～84.19平米　※一部住戸にはトランクルーム面積1.05平米～1.27平米を含む
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
販売代理：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

総戸数：241戸（一般販売対象戸数186戸）他に店舗5戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上25階
用途地域：商業地域
区画整理法：仮換地・従前地：川崎市多摩区登戸字戊耕地2085番5他
　　　　　　　　　・底地：川崎市多摩区登戸字戊耕地2162番1（の一部）他
　　　　　　　　　・完成予定時期2026年3月

駐車場：総戸数 241戸 に対して 敷地内機械式 153台 敷地内平面 2台
駐輪場：総戸数 241戸 に対して482台
バイク置場：総戸数 241戸 に対して6台
トランクルーム：総戸数 241戸 に対して44区画（住戸付設）
施設・設備：ワーキングスペース、キッズスペース、グランピングルーム（ゲストルーム）、
　　　　　　スカイラウンジ、屋上テラス等

竣工時期：2025年11月下旬竣工予定
入居時期：2026年 1月下旬入居予定
販売予定時期：2024年1月中旬販売予定

バルコニー面積：10.13平米～37.92平米
敷地面積：3,450.00平米
建築面積：1,551.57平米
延床面積：25,577.97平米

人生にもっと、遊と園を。
Sta. FRONT, 241 TOWER

総戸数241邸。街の新しいランドマークとなる駅前タワーレジデンス誕生。

- 急行停車＆始発駅
　小田急線「向ヶ丘遊園」駅徒歩2分 小田急線「登戸」駅徒歩7分
- 美しく整備される駅前
　約37.2haの土地区画整理事業
- 目の前に広がる開放的な眺望
　地上25階建 免震タワーレジデンス

ここ数年でリモートワークが普及した。
でも、通勤が無くなった訳ではない。
だけど、暮らしの考え方は少しづつ変化してきたと思う。

働くだけが、大人じゃない。
家族の時間、遊びの時間、そして自然に寄り添う時間、
あらゆる時間が暮らしには必要だ。

時代は変わった。住まいも変わろう。
もっと自分らしい速度で人生を愉しむために。

これからの暮らしは、街を一望するこの駅前タワーから。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[781: 検討板ユーザーさん]

予算が同じなら、駅近で設備・仕様に妥協するか、設備・仕様に妥協できない人は立地を妥協するか。
エリアは全然違いますが、後者だと幕張は軒並み抽選で売れ行き好調ですね

[782: マンション検討中さん]

高すぎやねん。
これなら、住友にするやろ。
普通に考えて。

[783: 評判気になるさん]

なんだかんだ、出来上がってみたらそれなりに見栄えするものになりそうな気はするんですけどね。
街の完成で一段上がり、登戸タワマンの完成でもう一段上がり、という可能性を考えると、今の価格で買っておけば良かったという絵面が待っていそうな。。設備仕様と照らせば皆さん言及されている通り「高い」ということなんでしょうけど。
区画整理ど真ん中、という点も加味するとこれはこれで買いなのかな？と思います。
思い切り私見ですけど。。。

[784: マンション比較中さん]

そうですね、いまの新築はどこもこんなもんですからね。
個人的には、管理費そのままに各階ゴミ置き場さえあればプレミアムプランで納得いくんですが。
おっしゃる通り、区画整理のど真ん中と登戸タワマンに期待して、いまはコスパ悪いなと思いながら購入する感じですかね。

[785: 口コミ知りたいさん]

>>783 評判気になるさん
見栄えはするだろうけど中身は外廊下の直床、各階ゴミ置き場なしですよね？

[786: マンション掲示板さん]

>>785 口コミ知りたいさん
なしだとして、他に良いとこご存じですか？
今話題のTPH宮前平も建物は同じような評価なので、最近の川崎あたりの郊外はこれがスタンダードな気もして

[787: マンション検討中さん]

こんなとこ、やめときなよ。
プレミスト宮崎台とか3L6000万円台からあって、内廊下で設備は最高よ。

[788: マンション検討中さん]

>>787 マンション検討中さん
階数が違うので一概に比較できないですが、あちらは坪平均400で平均だと70平米8000万円のようですね
立地が悪いと仕様が良いのは、トレードオフですね

[789: 評判気になるさん]

>783

外廊下なのは外から見てもわかっちゃう。

[790: 検討板ユーザーさん]

内廊下絶対であれば、そもそも登戸・向ヶ丘遊園を見ない方がいいですよ
登戸タワマンも回廊型外廊下のはずなので、当面目立った物件は出てこないかと。中古も無いはずですし

[791: 評判気になるさん]

>>790 検討板ユーザーさん
嘘はダメよ。完成予想のパースを見てごらん。

[792: マンション比較中さん]

>>791 評判気になるさん
それは失礼。
登戸・向ヶ丘遊園で内廊下派は、登戸タワマンまで待てと。

[793: 名無しさん]

>>780 マンション検討中さん

> 今が最高値圏にあるのは皆認めます。

/今が最高値だと言う人は毎年いました。

・2013年→今が最高値のバブル
・2014年→今が最高値のバブル
・2015年→今が最高値のバブル
・2016年→今が最高値のバブル
・2017年→今が最高値のバブル
・2018年→今が最高値のバブル
・2019年→今が最高値のバブル
・2020年→今が最高値のバブル
・2021年→今が最高値のバブル
・2022年→今が最高値のバブル
・2023年→今が最高値のバブル
・2024年→今が最高値のバブル

[794: マンション検討中さん]

川崎の駅近新築で仕様のいいマンション、ほんと無いですね
武蔵小杉の地所レジがまもなく公開と言われてますが、予算以前に武蔵小杉はあまり住みたいとは思わないんだよな

[795: マンコミュファンさん]

>>793 名無しさん
つまり、この先も最高値を更新し続ける可能性が高いと？

[796: マンション検討中さん]

さすがに金利が上がったらマンション売れなくなるだろうから、もう上がることはないでしょ。

[797: マンコミュファンさん]

多くの人が選択する変動金利まで上がってきたら、物件価格が落ち着くと仮定しても、今度はローン返済額が上がるので、どこかで腹を括るしか

[798: 名無しさん]

>>795 マンコミュファンさん

> つまり、この先も最高値を更新し続ける可能性が高いと？

はい。そうです。
来年も最高値更新の可能性が高いです。

[799: マンション検討中さん]

>>796 マンション検討中さん

> 金利が上がったらマンション売れなくなるだろうから、もう上がることはないでしょ。

金利が上がるのは事実ですが、
上がるのは0.5%程度です。

消費税が5%から8%、そして10%に上がったことと比べたら、
変動金利の上昇なんてゴミですよ。

[800: マンション掲示板さん]

>>799 マンション検討中さん
変動金利は1年後には適用金利で2％位だよ

[801: eマンションさん]

>>800 マンション掲示板さん

ん？ソースは？それともただの感想？

[802: マンション比較中さん]

>>800 マンション掲示板さん
最近だとSBIネット銀行が基準金利を0.1%引き上げ、2.875%になりましたけど、新規借り入れについては引き下げ幅を0.1%拡大し、適用金利は変わらず0.298%です。
1年後も適用金利が0.298%ではないにしても、適用金利が2%とは、基準金利・引き下げ幅についてどういった見積もりですか？

[803: 匿名さん]

これから金利上がって購入者負担が上がっても、
ディベロッパー側も原価高騰に加えて企業の金利負担も上がるわけで、安易に利幅を減らして数を捌くのではなく、新築マンション供給自体を減らしてきそう。（あくまで想像）

一括で買えるようなリッチな高齢者を除いた一般的庶民は、ローン完済計画との兼ね合いで、無理に待つ必要もない気する。

[804: 評判気になるさん]

>>803 匿名さん

> 無理に待つ必要もない気する。

同意します。
待つ間の賃料も高騰しつつあるので、
待って得になるかはとても疑問です。

[805: 匿名]

日本の国力、日本人の能力はアメリカの大体１／３だから住宅ローンの金利も１／３の2%位ってことかな。

[806: 検討板ユーザーさん]

>>805 匿名さん
アメリカの住宅ローンは9割が固定金利で7%ですが、固定金利のことを仰ってますか？

[807: マンション検討中さん]

>799

モーサテの年度末の想定金利は長期が２％、短期が１％。

[808: マンション検討中さん]

デベロッパーって土地の仕入れからだと長期で動いてる。売れなくなったら供給を絞るはやるだろうけど、供給しない＝代金回収できないとなると次の仕入れができなくなる。やせ我慢いつまでできるか。

[809: 検討板ユーザーさん]

FPが今は変動が低金利だから頭金はそんな入れるな言うけど、それでいいの？
ちなみに独立系ではない。

[810: eマンションさん]

郊外が着いて来れなくなったらますます都心に集中でしょう。都心なら海外からも見込めますからね。
今でさえすでにその兆しはありますよ。

>一方、2023年に取引されたマンション用地は東京23区へ集積している。建築費の増加を価格に転嫁しやすい東京都心部へ投資が集中している。
https://www.nli-research.co.jp/report/detail/id=76478?mobileapp=1&...

[811: 名無しさん]

>>809 検討板ユーザーさん
人に依るでしょう。
現金を寝かせてるようなら頭金に当てればいいのでは。
住宅ローン金利よりも高いパフォーマンスで運用できるなら、投資に回した方がいいのでは。

[812: マンコミュファンさん]

>>809 検討板ユーザーさん
811さんが仰るように人によりけりですが、住宅ローン控除の恩恵は最大限享受しつつ、低金利のうちは運用に回した方が良いかと（積立だと中長期で負け難いです）。

[813: マンション比較中さん]

ここの住宅ローン控除借入限度額は、ZEH水準省エネ住宅のため3,500万円です。
現時点では確定ではないかと思いますが、今年同様であれば、2025年も子育て世帯・若者夫婦世帯は+1,000万円され4,500万円です。
13年後に4,500万円残高として残す方法が、住宅ローン控除をフル活用できる借り入れになります。
住宅ローン金利を0.3%とした場合、7,500万円程度借り入れると、13年後に4,500万になったはずです。
1億円の物件であれば、私ならフルローンで7,500と2,500のペアローンにします。

[814: eマンションさん]

>>809 検討板ユーザーさん
みなさん仰るように、ガチっと決め打ちではなく、金利の変動を見ながら構えておくというのが今とるべきスタンスではないでしょうかね。少なくとも当面は投資に回す方が有利なのは間違いなさそうですが、フルローンで日常生活に支障を来たすキャッシュフローでは意味がないので。
例えば頭金入れつつも、高金利のオートローン組まなきゃ車買えないような生活設計になるようなら本末転倒です。

[815: マンション検討中さん]

それにしても、概要を見てると、販売が月に2戸か、3戸という、非常に売れてない。
やっぱり厳しい。間取りも悪いし。

[816: 検討板ユーザーさん]

>>815 マンション検討中さん
月じゃなくて、週ですね
毎週受け付けてるので、6次、7次といってるようです

[817: 名無しさん]

高すぎと思ったけど板橋区で坪650と聞くとお値打ちに見えてくる

[818: マンション検討中さん]

すみふのシティタワーズ板橋大山ですね
相当ぶっ飛んでますよね
ここの絶対評価はさて置き、ここと同程度の立地・予算で、より良い設備・仕様の物件がなかなか上がってこないこないのをみると、いまの新築はツラい

[819: 匿名さん]

>>813 マンション比較中さん
今後金利が0.3で収まってるはずないじゃん、下手すると10倍の3％もあり得る

[820: マンション検討中さん]

>>819 匿名さん

> 下手すると10倍の3％もあり得る

可能性の話なので、何とでも言えますね。

現在は0.3%
来年に0.5%
再来年1.0%

ぐらいじゃないですか？

[821: マンション検討中さん]

>>820 マンション検討中さん

ソースはコレね。

今後の住宅ローン金利はどうなる？
https://toushi.homes.co.jp/column/loan/interest_rate/beginner764/

[822: マンション掲示板さん]

>>819 匿名さん
未来の話なのでキリがないですが、頭金に充てず、月々支払う住宅ローン金利より高いパフォーマンスで運用すればいいだけのこと。もちろん保証はないが、それは個人の判断。
そもそも住宅ローン金利上昇分すら資産運用できないと、将来今より貧しくなりかねないかと。
お金の話はこの辺で。

[823: マンコミュファンさん]

>>821 マンション検討中さん
こんなペースの金利上昇なら為替は年内に一旦170～180円まであるね。そしたらインフレ率は5％前後となり実質賃金はマイナス2～3％。
皆さん耐えられますか？

[824: 評判気になるさん]

>>823 マンコミュファンさん

普通では耐えるのが難しいので、価値も上がる不動産を借金して持つのが有効なんです。

インフレでモノ(家)の価格は上がり、
インフレでお金(円)の価格は下がる。

[825: 口コミ知りたいさん]

>>824 評判気になるさん
だからこそ早く買えって話ですしね。
絶対価格が下がる可能性なんて、ある程度経済見てたら大凡の想像つきますからね。
都心部と田舎とをごっちゃに語っちゃダメですけど。

[826: マンコミュファンさん]

>>824 評判気になるさん

おおっ！

インフレで現金の価値が下がるってことは、
借金の価値も下がるってことね。

これは棚から牡丹餅です！
住宅ローンが低金利で沢山借りられる人が得するという解説が理解出来ました。

[827: 通りがかりさん]

>>824 評判気になるさん

サプライズで日銀が金利を一気に上げたら詰むけどな。

[828: 評判気になるさん]

>>827 通りがかりさん
日銀自身の借金が重たくなるので、難しいでしょうけどね

[829: 評判気になるさん]

>>828 評判気になるさん
訂正
×日銀
○政府

[830: 口コミ知りたいさん]

>>828 評判気になるさん

大丈夫ですよ。
日銀には金利を一気に上げる理由もメリットも大義名分もありません。

せいぜい7月に0.25%上げる程度です。