パークタワー向ヶ丘遊園ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

パークタワー向ヶ丘遊園についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/F2005/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154644

所在地：神奈川県川崎市多摩区登戸字戊耕地2129番７外17筆　
　　　　土地区画整理事業施工地区内51街区1-1画地他（仮換地指定済）（地番）
　　　　神奈川県川崎市多摩区登戸字戊耕地2085番5他（従前地）
　　　　川崎市多摩区登戸字戊耕地2162番1（の一部）（底地）（地番）
交通：小田急電鉄小田原線「向ヶ丘遊園」駅　徒歩2分
　　　小田急電鉄小田原線「登戸」駅　徒歩7分
　　　南武線「登戸」駅　徒歩8分
間取：１LDK～４LDK
面積：37.16平米～84.19平米　※一部住戸にはトランクルーム面積1.05平米～1.27平米を含む
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
販売代理：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

総戸数：241戸（一般販売対象戸数186戸）他に店舗5戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上25階
用途地域：商業地域
区画整理法：仮換地・従前地：川崎市多摩区登戸字戊耕地2085番5他
　　　　　　　　　・底地：川崎市多摩区登戸字戊耕地2162番1（の一部）他
　　　　　　　　　・完成予定時期2026年3月

駐車場：総戸数 241戸 に対して 敷地内機械式 153台 敷地内平面 2台
駐輪場：総戸数 241戸 に対して482台
バイク置場：総戸数 241戸 に対して6台
トランクルーム：総戸数 241戸 に対して44区画（住戸付設）
施設・設備：ワーキングスペース、キッズスペース、グランピングルーム（ゲストルーム）、
　　　　　　スカイラウンジ、屋上テラス等

竣工時期：2025年11月下旬竣工予定
入居時期：2026年 1月下旬入居予定
販売予定時期：2024年1月中旬販売予定

バルコニー面積：10.13平米～37.92平米
敷地面積：3,450.00平米
建築面積：1,551.57平米
延床面積：25,577.97平米

人生にもっと、遊と園を。
Sta. FRONT, 241 TOWER

総戸数241邸。街の新しいランドマークとなる駅前タワーレジデンス誕生。

- 急行停車＆始発駅
　小田急線「向ヶ丘遊園」駅徒歩2分 小田急線「登戸」駅徒歩7分
- 美しく整備される駅前
　約37.2haの土地区画整理事業
- 目の前に広がる開放的な眺望
　地上25階建 免震タワーレジデンス

ここ数年でリモートワークが普及した。
でも、通勤が無くなった訳ではない。
だけど、暮らしの考え方は少しづつ変化してきたと思う。

働くだけが、大人じゃない。
家族の時間、遊びの時間、そして自然に寄り添う時間、
あらゆる時間が暮らしには必要だ。

時代は変わった。住まいも変わろう。
もっと自分らしい速度で人生を愉しむために。

これからの暮らしは、街を一望するこの駅前タワーから。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[641: 口コミ知りたいさん]

>>640 匿名さん
ここって固定資産税高くないですか？川崎市80平米で45万越、世田谷区駅徒歩10分以内50坪越でも60万円代だったような。。
商業施設の管理費と修繕積立金も高くないですか？マンション買ったことなくて。。

[642: マンション掲示板さん]

>>641 口コミ知りたいさん
固定資産税は70平米で40万だったかと。
管理費・修繕費は1.全体、2.住宅、3.店舗で構成され、住宅入居者は1.全体と2.店舗、店舗入居者は1.全体と3.店舗を負担だったかと思うので、1.全体の部分で負担することはあっても、3.店舗の分を負担することはないかと思います。
高いというか、コスパが悪いですね、各階ゴミ置き場なし、外廊下で。

[643: 匿名さん]

どうも誤解があるようです。
マンションの仕様としては充分過ぎると思います。過剰な仕様は将来維持管理に費用
がかかります。内廊下、噴水などはその最たるものです。各フロアのゴミ箱などは管理組合で後付けも可能です。

[644: マンコミュファンさん]

>>643 匿名さん
仰る通り、過剰な設備は負担になりますが、この設備であれば、ここの7割程度の管理費が相場だと思います。

[645: マンション検討中さん]

>>643 匿名さん

それこそ不可能の最たものです。
臭い対策に二重扉の独立した部屋が必要になりますがどうやって捻出するんですか？
しみったれた地権者思考でしかない。

[646: マンション検討中さん]

当初ここ2900万円～とか載ってたけど
だいぶ上乗せしてきたんだな

[647: 匿名さん]

ご心配ありません。
消臭機能付で大型のゴミ箱はあります。
オゾン消臭で蓋も電動のものさえあります。テクノロジーすごいです。
開け閉めで臭わないか？
大丈夫です。各階の廊下は外廊下、外気開放式だからです。
住民の知恵と工夫で快適な生活を過ごせるのではないでしょうか。

[648: 匿名さん]

>>643 匿名さん
噴水は維持にお金がかかるでしょうが、各階ゴミ置場はあってほしかった…生活利便を大きく左右するので

[649: マンション比較中さん]

>>647 匿名さん

どこに置くの～

[650: 匿名さん]

バリアフリーのエレベーターホールには充分過ぎるスペースがあります。デッドスペースの隅に置けます。固定式の物置きは消防法からは置けませんが可動式の大型ゴミボックスなら大丈夫です。

[651: 評判気になるさん]

>>650 匿名さん
うーむ。非常に幼稚なコメント。
わざとやっているのね。
そのごみの収集は？ゴミの種別分けは？
その回収の費用は？
出来ないことを敢えて言わせてるのね。

[652: 匿名さん]

ゴミ臭いエレベータホールとか絶対嫌だわ

[653: 口コミ知りたいさん]

モデルルーム見てきましたが、部屋の仕様の満足度は高いです。街の今後も期待できそうですし、何より、駅近小田急始発が個人的に条件ピッタリなので前向きに検討します。基本的には長期で住む用ですが、資産性保たれれば良いなぁ程度の期待を込めて眺望良さそうな階層.間取りで考えます。

しかし、向ヶ丘遊園でこの値段はかなり高いと思います。小田急線沿い条件がなければ検討の対象にも入らなそうな物件でした。

[654: 名無しさん]

>>653 口コミ知りたいさん
竣工済みでまもなく完売するプラウド向ヶ丘遊園と同階層で比較すると、さほど高くないと思いました。25階建てなので、平均で見ると高くなりますね。
物件価格より管理費・修繕費が割高に思います。

[655: 口コミ知りたいさん]

やはり管理費は割高ですよね。説明時には高めに設定しているので将来的に追加で貰う可能性は低いとは言ってました。

もし購入する際は管理費の割高分を考慮して、月1万40年在住としてもプラス500万円、そのくらいの物件を買ったと思い込むようにします。商業施設併設ですし、そこは割り切ります。

[656: 匿名さん]

小田急向ヶ丘遊園駅隣接、設備、再開発地区、倍率は相当でしょう。

管理費は割高ではなくこのくらいにはなると思います。
自主管理の一つである第三者管理方式だからです。住民にとって大変な管理組合の仕事を管理人に引き受けていただく管理方式です。我々が楽をする分、管理費はかかります。

[657: 匿名さん]

第三者管理は、管理会社と管理組合にとってwin-win。わざわざ休日に理事会とか、お互いに不幸。管理会社は、素人の理事会のお守りとか面倒な手前も省ける。別に第三者管理だから管理費が高いとかはない。(マスコミ記事のマンション管理士のまことしやかコメントは嘘)
第三者管理の物件に２件住んだ感想です。

[658: 匿名さん]

それは第三者管理ではなく自主管理だと思います。第三者管理をもう少し勉強する方がよろしいかと思います。
住民の管理組合の仕事を第三者にやってもらうため当然そこに費用は追加でかかります。このマンションの管理費が高くなるのは当然です。

[659: 匿名さん]

>>658 匿名さん
何言ってんの、自主管理と間違う訳ないでしょ。ｗ
管理者って１名分の人件費（しかもすっごく安い）ですよ。うちの場合は、手元の管理者業務委託契約書の月額は○○万円。これを総戸数で割った額なんて高々○○円。勿論、これは総戸数によるけど、少なくとも数百戸規模のタワマンなら管理費全体の○％で、管理費が割高とかそうでないとか議論するようなレベルの額にないです。割高と感じるなら、もっと別な管理項目を見た方がいいですよ。よく言われる第三者管理のデメリットって、管理者と管理会社が同じ会社だと、コストダウン意識が働かない可能性があるってことだけど、大手なら管理者部門と管理部門はきちんと分かれてるし、毎月の管理会社・管理者打合せの議事録で、相見とって発注してるかとかは確認できる。後は、世間相場とかけ離れてないか、管理組合員が総会で目を光らせてくださいってことかな。理事長、理事になってギリギリと少しでも安くしないと気が済まない人は、そもそも第三者管理のマンションなんて選択せず、理事長にでも立候補してください。

[660: 口コミ知りたいさん]

何言ってんのまで読んだ

[661: 匿名さん]

ほんとに注意が必要だと思いました。
第三者管理、大手なら管理者部門と管理部門はきちんと分かれてるから安心だと丸め込まれる素人が多いです。所詮同じ会社です。すぶずぶです。以前自主管理でうまくいったからとかは論外です。

[662: 通りがかりさん]

そんなことより、価格がたけーことが問題やろ。いやだなぁ。ゴミ袋持ってエレベーターを25階から持っていくのって。
管理費も高いし。しかも、修繕は毎年１割上がるってさ。しかも、駐車場の数、多くない？
駅前なのに。これ、もしかしたら、管理費上がるんじゃないの？いったいどのくらいの稼働率で見積もっているのかしら？クワバラクワバラ。

[663: マンコミュファンさん]

>>662 通りがかりさん
25階を購入されたわけではないですよね？
駐車場稼働率の見積を知らないということは。
シティテラス登戸とか残り僅かプラウド向ヶ丘遊園もありますよ。

[664: 通りがかりさん]

>>663 マンコミュファンさん
教えて。

[665: 匿名さん]

第三者管理、住民同士はSNSで意見交換なんてやったりするけど、ここと同じくステマが情報操作でしょ。

[666: 匿名さん]

>657

第三者を謳うならせめて管理会社とは完全に別の第三者がやるべきだよね。ネーミングからして詐欺まがい。

[667: 匿名さん]

管理会社に丸投げ管理方式が適当なような。丸投げしてる以上ぼったくられるのは承知の上でないと。

[668: 匿名さん]

>>642 マンション掲示板さん
ありがとうございます！よく見たら固定資産税と不動産取得税は(ご参考)と記載がありました。

[669: 匿名さん]

>668

ランニングコストとしての固定資産税は、1年目、２年目、７年目を確認した方がいいよ。固定資産税って１２月３１日時点の状態で翌年課税なので、１年目は建物分が無しで土地分だけと引き渡し後の日割り、２年目は建物分も課税されるけど新築の減免あり、７年目から減免が無くなる。

[670: マンション検討中さん]

そんなことより、価格がたけーことが問題やろ。いやだなぁ。ゴミ袋持ってエレベーターを25階から持っていくのって。
管理費も高いし。しかも、修繕は毎年１割上がるってさ。しかも、駐車場の数、多くない？
駅前なのに。これ、もしかしたら、管理費上がるんじゃないの？いったいどのくらいの稼働率で見積もっているのかしら？クワバラクワバラ。

言い得て妙ですね。

[671: マンション比較中さん]

>>670 マンション検討中さん
662と同じコメントですね。
25階から持って降りるのが嫌であれば、低階層にすればよろしいかと思いますが、1点疑問として、駅前だと駐車場利用者が減るということでしょうか？
言い換えると、駅遠だと駅までの移動手段として自動車を使うことが多いのでしょうか？
むしろ、都心か郊外かの方が駐車場設置率に影響するように思いましたが。

[672: 匿名さん]

1週間前の662が疑問の検討者であれば、GW中に営業に聞くでしょうから、検討者ではないでしょう。放っておきましょう。
プラウド向ケ丘遊園はついに完売したようですから、シティテラス登戸のすみふの営業かな。

[673: マンション検討中さん]

マンションマニアが資産性でおすすめ新築マンションの1つとしてあげてますね。
https://www.sumu-log.com/archives/63102/

[674: 通りがかりさん]

ゴミ云々言ってるけど、朝仕事行くついでに持ってけばいいじゃん笑
この地域は土曜が燃えるゴミだけど、水曜も収集日だからまだマシ。土曜がプラやボトルの地域はハズレ。

[675: 匿名さん]

>>674 通りがかりさん
手が汚れる

[676: 匿名さん]

>>673 マンション検討中さん
私もマンマニさんのファンですが、これは単にタワマン並べてるだけなのが残念…

[677: 口コミ知りたいさん]

小田急中経に載ってたな。電鉄もイチオシなんだな。

[678: 評判気になるさん]

>>677 口コミ知りたいさん
小田急不動産と販売してますからね

[679: 匿名さん]

国土交通省が第三者管理のガイドラインまとめる動きだね。とりあえずガイドラインが出るのを待って、それに沿ってるか確認したうえで判断が正しいかな。

しかし腰の重いお役所が素早い動き。利益相反を問題視してるのかな。

[680: 名無しさん]

北西向きって夏場の西日が強いから避けるべきなのでしょうか？
ご意見のある方、教えてください

[681: マンション検討中さん]

立地はいいから高くしてもいいのはわかるけど色々妥協して欲しくなかったな

[682: 匿名さん]

>680

LOW-Eがどれくらい西日防いでくれるかだね。青田売りって体験できないから判断難しい。

[683: 匿名さん]

>679

案では外部から監事を招くって規定にするみたいだけど、デベが連れてきたら中立性保てるかだね。

以前、地所が南青山で施工トラブル起こした後、補修して第三者の検査機関で確認の上引き渡すって提案したけど、その第三者と主張する検査機関にはトラブルを起こした施工会社から出向してる人が役員をしてたなんて落ちが。そういうこと平気でする業界。

[684: 匿名さん]

>>676 匿名さん
タワーや駅近や大規模がオススメ！って誰にでもわかることですからね…

[685: 匿名さん]

タワーって以前は希少性って価値があったけど、郊外にまでタワマンでそれがなくなったからね。今迄みたいにタワーってだけで資産性維持できるか。

[686: 検討板ユーザーさん]

これ、タワーなのね。

[687: 匿名さん]

高層板マン。

[688: 匿名さん]

>>683 匿名さん

監事は住民の中の事業協力者がなると思います。

[689: マンション掲示板さん]

>>680 名無しさん
北西向きで抜けてる中層階のタワーに住んでるけど夏というか春くらいからもうやばい。low-Eだけど思ったほど意味ない。レースカーテン1枚でエアコンなしだと16時くらいに室温が28℃を超える、4月から10月までエアコン必須で遮光カーテンも下ろしてる

[690: 匿名さん]

>>689 マンション掲示板さん
タワーは北東が一番人気ですよね・・・