パークタワー向ヶ丘遊園ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

パークタワー向ヶ丘遊園についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/F2005/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154644

所在地：神奈川県川崎市多摩区登戸字戊耕地2129番７外17筆　
　　　　土地区画整理事業施工地区内51街区1-1画地他（仮換地指定済）（地番）
　　　　神奈川県川崎市多摩区登戸字戊耕地2085番5他（従前地）
　　　　川崎市多摩区登戸字戊耕地2162番1（の一部）（底地）（地番）
交通：小田急電鉄小田原線「向ヶ丘遊園」駅　徒歩2分
　　　小田急電鉄小田原線「登戸」駅　徒歩7分
　　　南武線「登戸」駅　徒歩8分
間取：１LDK～４LDK
面積：37.16平米～84.19平米　※一部住戸にはトランクルーム面積1.05平米～1.27平米を含む
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
販売代理：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

総戸数：241戸（一般販売対象戸数186戸）他に店舗5戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上25階
用途地域：商業地域
区画整理法：仮換地・従前地：川崎市多摩区登戸字戊耕地2085番5他
　　　　　　　　　・底地：川崎市多摩区登戸字戊耕地2162番1（の一部）他
　　　　　　　　　・完成予定時期2026年3月

駐車場：総戸数 241戸 に対して 敷地内機械式 153台 敷地内平面 2台
駐輪場：総戸数 241戸 に対して482台
バイク置場：総戸数 241戸 に対して6台
トランクルーム：総戸数 241戸 に対して44区画（住戸付設）
施設・設備：ワーキングスペース、キッズスペース、グランピングルーム（ゲストルーム）、
　　　　　　スカイラウンジ、屋上テラス等

竣工時期：2025年11月下旬竣工予定
入居時期：2026年 1月下旬入居予定
販売予定時期：2024年1月中旬販売予定

バルコニー面積：10.13平米～37.92平米
敷地面積：3,450.00平米
建築面積：1,551.57平米
延床面積：25,577.97平米

人生にもっと、遊と園を。
Sta. FRONT, 241 TOWER

総戸数241邸。街の新しいランドマークとなる駅前タワーレジデンス誕生。

- 急行停車＆始発駅
　小田急線「向ヶ丘遊園」駅徒歩2分 小田急線「登戸」駅徒歩7分
- 美しく整備される駅前
　約37.2haの土地区画整理事業
- 目の前に広がる開放的な眺望
　地上25階建 免震タワーレジデンス

ここ数年でリモートワークが普及した。
でも、通勤が無くなった訳ではない。
だけど、暮らしの考え方は少しづつ変化してきたと思う。

働くだけが、大人じゃない。
家族の時間、遊びの時間、そして自然に寄り添う時間、
あらゆる時間が暮らしには必要だ。

時代は変わった。住まいも変わろう。
もっと自分らしい速度で人生を愉しむために。

これからの暮らしは、街を一望するこの駅前タワーから。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[41: 口コミ知りたいさん]

>>40 匿名さん
見てみましたが、非常階段は外だが内廊下の可能性がありそうな感じですね。ただ各回ゴミ捨て場はなさそう…
ただ、普通は外廊下となる住戸配置プランをわざわざ内廊下にするとその分だけコストが増えますね。仕様と価格発表を待ちたいと思います。

[42: 匿名さん]

外廊下のタワマン・・なら、真っ先に豊洲タワーが思い付きますね。あそこは立地と仕様が高いので、今でも資産価値保たれているし、自分は管理費維持費に影響出るなら、そこまで内廊下には拘っていないかな。

但し、こういう郊外のタワマンだと、元々駅近であっても資産価値の維持が都内と比べると難しいので、外廊下はマイナス評価に繋がるかもしれませんね。

[43: eマンションさん]

https://bluestyle.livedoor.biz/archives/52547651.html

2基のエレベーターの向かいがスペースを挟んで業務用エレベーターとゴミ置き場では？
外廊下だとしても開口部は少そうな気がする。
開口部のところは田の字3LDK、エレベーターの横の少し細長い部屋は採光取れないから廊下側が収納の2LDKとか？
その隣の大きい部屋はエレベーターと業務用エレベーターの隙間あるから寝室側に窓ついた3LDKにできるとか

建物の形が歪だよなぁ

[44: マンション比較中さん]

＞だんだんと内廊下かもしれないとも思ってきました。内廊下としてもやれなくは無い設計です。

共有廊下側の部屋に窓がある（３LDKのCタイプ）内廊下のマンションって有り得る？
共有廊下側に吹き抜けがあれば可能だが、間取り図を見るとそうは思えないので、外廊下でほぼ間違いなしと思う。

[45: 匿名さん]

>>43 eマンションさん

ありがとうございます。
こんな資料があるんですね。
業務用エレベーターのところは、うーん、ゴミ置き場を設置できるスペースが無いですね。
もしゴミ置き場を設置するのであれば前室を設けることがほとんどで、それが無いという事は、多分無いです。
そして東側の立面図を見る限り、やはり外廊下のようですね。おっしゃる通り、開口部はかなり少なそうではあります。

何と言いますか、登戸駅直結タワーがフルスペックで来ているので、こちらはとにかくコストカットで来ている可能性はありそうですね。
郊外の三井はそういうことやってくることがあります。
登戸駅直結タワーは価格が恐ろしい事になりそうなだけに、こちらは現実的な価格で勝負ということかもしれません。
各階ゴミ置き場を無くすことで、管理費も現実的な価格になりますし…
いずれにせよ、公開空地による容積率緩和を受けてますし、アトラスは各階ゴミ置き場あるので、頑張って欲しいところです…

[46: eマンションさん]

>>43 eマンションさん

各階ゴミ置き場は43さんのいう通りっぽい。
そして間取りから外廊下は確定だと思う。タワーというか背が高い板マンという印象。

[47: 匿名さん]

>>44 マンション比較中さん

情報が少ないながらだったので、内廊下の可能性も消せなかったのですが、東側の立面図見たら外廊下のようですね。
現実的な価格で勝負ということだと思いますが、坪350は間違いなく超えてくる中で、安い買い物ではないため、もう少し頑張って欲しかったですね。

[48: eマンションさん]

>>45 匿名さん
業務用エレベーターの右側の一室がゴミ置き場かと思いますよ。前室は業務用エレベーターと共用かと思われます。

[49: マンション検討中さん]

内廊下にしないのは、その立地の購買力と価値観に合わせてのこと。要は、内廊下に拘りがない人たちには猫に小判であり、無理して原価を上げて販売価格も上げたら、売れないから。津田沼、幕張のタワーが外廊下なのも同じ。それで不満な人は、都内にいくらでも立派なタワーがあるので、そちらにどうぞということです。

[50: eマンションさん]

>>47 匿名さん

プラウドが380ですからね、少なくとも380スタートかと思います。登戸のタワーも高くなりそうだし、なんなら相模大野が400近いので、ここが350スタートする理由はなさそう…

[51: マンション検討中さん]

>>49 マンション検討中さん
でも隣駅の登戸駅直結タワーはフルスペックの予定なんですよね。あえての差別化なのかなんなのか…

[52: eマンションさん]

手洗いボウルが無かったり設備も怪しいしワイドスパンでも無いので、タワーにこだわりなければプラウド買ってしまうのが良さそう

[53: 匿名さん]

>>48 eマンションさん

三井の公式HPのフロアマップだと塞がってるんですよね。
なので、構想段階ではあったにせよ、無くなったのかなと思います。

https://www.31sumai.com/mfr/F2005/commonspace.html

[54: 匿名さん]

一般的にタワマンに求められるスペックは以下の3つ
1.内廊下
2.各階ゴミ置き場
3.免振　OR　制振

個人的には3はどうでもよい。
特に免振は、本当にやばい縦揺れの地震に無意味だから。
一方、１と２は必須。
なので、個人的にはここはタワマンではなく板マンという認識。

ただ、フルスペックのタワマンを遊園に作ったら、坪400オーバーとなって都内と逆転して売れないだろうし、プラウドのような板マンでも坪380になるのだがら、売り手にしたら極力仕様を落とした物件にせざるを得ないのは理解できる。
逆に、フルスペックの登戸のタワマン、いったいいくらで売るつもりなのか気になる。

[55: 匿名さん]

>>54 匿名さん
管理面で24時間有人管理とコンシェルジュもあったらいいと思います。こちらはどうでしょうか。

[56: 匿名さん]

>>54 匿名さん
タワマンスペックの拘りは人それぞれですよ。
私の優先順位は
1 免震もしくは免震と制振のハイブリッド型（制震は高層階はしっかり揺れるので）
2 タワマンなので当たり前ですが眺望と日当たり
3 各階ゴミ置き場
4 共用施設の充実度
5 駅距離or商業施設直結
6 内廊下（外廊下仕様でコストが下がるならむしろそちらで大歓迎）

ちなみに、さすがに首都圏では聞いたことありませんが、名古屋の野村のプラウドタワーなんて、ディスポーザーも無いのに各階ゴミ置き場も無いという酷い物件ありますよ。まあ内廊下ではありますが、いまだに完売されてませんね

[57: 匿名]

>>54 匿名さん
個人的な定義はどうでもいいｗ

[58: 匿名さん]

>>56 匿名さん
内廊下と各階ごみ置き場は有るか無いかが明白で分かりやすい基準だが、眺望は同じタワマンでも向きや階数によっても異なるし、日当たりなどというのは一般的にはタワマンの西や南向きは夏暑すぎて嫌われるケースが多い。
内廊下と各階ごみ置き場がタワマンスペックの基本で、それに加えて眺望や共用施設といった付加価値がどれだけついているのかが考慮されるのではないでしょうか。

[59: マンション掲示板さん]

>>58 匿名さん
タワーはただでさえ管理費が高くなりがちなのに内廊下と各階ゴミ捨て場がついてないとか選ぶ意味がないんだよね。共用施設はどうせそれほど利用頻度高くないから、管理費を抑えるために最低限に留めてもよいのだが。

[60: 匿名さん]

現状の情報を整理した予想
・ディスポーザーはある
・各階ゴミ置き場はほぼ無い
・ほぼ外廊下
・コンシェルジュ多分いない
・管理費は現実的(400㎡/円は多分いかないぐらい)

[61: マンション検討中さん]

>>60 匿名さん
流石に各階ゴミ置き場は期待したいけどなあ。
公式HPのフロアマップだと塞がってる、という書き込みがあるが、表現しきれていないだけなのではないかと思ってる。

外廊下のほぼ板マン形状のマンションなら管理費は300円台がいいなあ…

[62: 通りがかりさん]

>>60 匿名さん

管理費単価の単位間違ってますよ。

[63: 匿名さん]

【今後がっかりポイントとして挙げられそうなこと】

・中途半端にタワーにして容積率緩和を受けてしまったせいで、公開空地を設けなくてはいけなくなったこと
　→ 公開空地はマンションの土地なので、住民が維持管理、固定資産税の支払いをしなくてはいけないルール。公開空地は地域開放なので、地域住民が自由に出入りできる。近隣住民とトラブルが発生しがち。最近ではパークタワー勝どきでトラブルが起きている

・中途半端にハザードを気にしたせいで、地下に自走式駐車場にしなかったこと
　→アトラスタワーは自走式地下駐車場。自走式地下駐車場であれば雨にも濡れないし、維持管理費もほぼかからない。ここはタワーパーキングとなるため、余計な維持管理費がかかる。雨にも濡れる。

・店舗5区画
　→アトラスタワーでさえテナント誘致に苦戦しているのに、店舗5区画は本当に余計。近所にはオーケーストアもドラッグストアもあるのに、更に何を誘致するのか…維持管理費も余計にかかるし、このマンションでかかえる必要は全く無かった。

[64: 匿名さん]

>>63 匿名さん

雨にも濡れるというのは、車が濡れるという意味ではなくて、マンションから車に乗る時、逆にマンションに帰ってきた時に雨に濡れるという意味。
誤解されそうだったので補足。

[65: 匿名さん]

>>62 通りがかりさん

投稿直後に気づいたんですが、このサイトは修正できないので大目に見てください。

ちなみにこのぐらいの小規模マンションで各階ゴミ置き場付けたら、管理費は500円/㎡超えると思います…

[66: 匿名さん]

>>63 匿名さん
ドレッセタワー新綱島で問題になっていた下駄部分のテナントに関する管理費用や修繕積立金を住民も負担することになるのかどうかも気になりますね。

[67: マンション比較中さん]

タワマン謳っておきながら、各階ゴミ置き場が無いのは厳しいですね。自分は今は板状マンションですが、ディスポーザーあっても、やっぱりゴミを一階まで捨てに行くのにパジャマや寝癖のまま・・という訳にもいかず、何気に面倒です。

[68: マンション比較中さん]

深夜を見計らって一度だけパジャマで捨てに行きましたが、大規模マンション故、やはり夜中でも犬の散歩帰りの方とエレベーターで鉢合わせになり気まずい思いをしてからは、絶対、ゴミ捨てだけの用事でもそこそこ身なりは整えるようにしています。

[69: eマンションさん]

案外誰も気にしてないけどね

[70: 匿名さん]

>66

本来下駄の管理費、修繕積立は下駄の所有者が負担するべき（区分所有法で”原則”所有割合に応じて負担と規定）なんだけど、三井は過去に下駄のある物件で管理費が高い理由を下駄がある分警備員を増やす必要があるなんて説明していたくらいだからありうるかもね。

[71: 匿名さん]

>63

公開空地は防犯対策も管理組合の仕事になる。見落としがちだけどモデルルームできたら街灯と防犯カメラの設置状況も確認しておいた方がいい。不足していて、痴漢事件とかあったりすると管理組合の負担で追加設置する必要が生じる。

[72: 匿名さん]

>64

別棟のタワーパーキングなら通路に屋根つけるくらいすればいいのにね。あと、車寄せも。

[73: 匿名さん]

そもそも車寄せが無いんだよなあ
この時点で、色々と期待値下がる

[74: 匿名さん]

公式サイトオープンしたけど、色々残念。せっかくの眺望なのに透明バルコニーが高層階でも限られるって・・

[75: 匿名さん]

>>74 匿名さん

透明バルコニーは丸見えになるので、個人的にはすりガラスぐらいが好きです。

[76: 評判気になるさん]

個人的にタワマンに必要と思うクオリティ
(必須)
各階ゴミ箱
車寄せ
浴室乾燥
食洗機
玄関前カメラ
二重床二重天井
ダブルソフトクローズ

(あれば嬉しい)
ディスポーザー
キッチンカウンター天然石

(なくてもいい)
ミストサウナ
床暖房
廊下タイル張り

[77: 匿名さん]

>76

各階ごみ捨てでディスポーザーなしだと生ごみの臭いがすごいことに。

[78: 匿名さん]

>75

三井ってバルコニーの手すりの上から見える位置に物干しつけちゃったりするからすりガラスでもアウトだったりする。

[79: 匿名さん]

タワマンでなくても荷捌きスペースと子供用自転車置き場は必須かな。

荷捌きスペースがないと郵便や宅配の車が路駐に、子供用自転車置き場がないと玄関前に放置がでてくる。

[80: マンコミュファンさん]

>>78 匿名さん
個人的な感想ですが、洗濯物と室外機が全部丸見えでたくさん並んでると生活感がすごいので、上だけ見えてるくらいがちょうどいいです。

[81: 匿名]

>>78 匿名さん
そう？高さ調整で上にもできるってだけで、高い位置で固定ってことはないと思いうけど。見えるのが嫌なら、低い位置にして使えばいいだけ。

[82: 通りがかりさん]

>>76 評判気になるさん
個人的には、後から変更できるのは必須でないです。
食洗機やキッチン水栓などは後から簡単に変えられるし、必須ではないですかね。
使って便利なので、ディスポーザーと床暖房は必須ですかね。
あと、玄関前のカメラってない所が多くないですか？

[83: 通りがかりさん]

>>82 通りがかりさん
玄関前カメラを必須にしてしまうと、選ぶ所が限られてしまうかなと

[84: 匿名さん]

玄関前カメラは以前はデフォルトだったんだけど最近コストダウンで減っている。三井は以前は食器棚もデフォルトだったんだけどね。

[85: 匿名さん]

>81

高く設定できるってだけで景観に配慮してない証拠。見えない位置に設定するデベもある。

[86: 評判気になるさん]

>>85 匿名さん
低すぎると洗濯物引きずっちゃうから意味なくない？
生活のしやすさとデザインのバランス良いと思うけど。

[87: 評判気になるさん]

>>82 通りがかりさん
玄関前カメラ最近なくなっていますが、ないと結構不便なのでオプションでいいからカメラつけたいです。

[88: 口コミ知りたいさん]

>>85 匿名さん
高級物件なら、最初から禁止にして金具さえない。そういうデべですよ。

[89: マンション検討中さん]

>>88 口コミ知りたいさん
高級かどうかではなく、洗濯物の禁止は風の強さの関係だと聞いたことがあります。

[90: 評判気になるさん]

>>84 匿名さん
十数年前から余り見かけませんが、いつ頃の話でしょうか？
風除室やエントランスにはカメラが付いていますが、何故か玄関先にはカメラが付いていない仕様が多いですよね。
玄関先のインターホンも共用部なので、勝手に変えられないのですよね。