プラウドシティ方南町

[匿名さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/c115150/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154667

プラウドシティ方南町
所在地 東京都杉並区堀ノ内一丁目462-1他25筆(地番)
交通 東京メトロ丸ノ内線 「方南町」駅 徒歩5分
構造規模 鉄筋コンクリート地上14階 371戸（非分譲住戸163戸含む）
竣工時期 2024年7月上旬（予定）
入居時期 2024年11月下旬（予定）

売主 野村不動産株式会社
施工 株式会社長谷工コーポレーション
管理　野村不動産パートナーズ株式会社

[スムラボ 関連記事]
２０２４年１月に気になる物件（キットキャット）
https://www.sumu-lab.com/archives/93399/

【タイトル・物件概要を訂正し、追記しました。2023.9.6　管理担当】

[1301: 口コミ知りたいさん]

>>1300 マンコミュファンさん
1300キリ番おめ

[1302: マンコミュファンさん]

>>1301 口コミ知りたいさん

Thank you so much!

[1303: 匿名さん]

>>1288 ご近所さん
エントランスへのアプローチ結構沈み込んでいますね。左マンションの石垣を見る限り?1階くらいのレベル差があるように見えますが1階は周りと比べると実質半地下ということでしょうか。

[1304: 通りがかりさん]

半地下ではないね。

[1305: 周辺住民さん]

>>1303 匿名さん
写真は昨日の防災設備の検査の様子です。撮影場所は方南通りからアプローチを降り切った所で、右側がプラウドシティ方南町、正面に見えている建物は隣接地のエクセル方南です。写真で見てわかる通り、方南通りと本マンションは高低差が約2階分あります。この土地は南および東が高く、北と西は平坦な土地となっています。

[1306: 検討板ユーザーさん]

>>1305 周辺住民さん
高低差は２階分なんですね、４階分はあるかと感じてました。

[1307: 検討板ユーザーさん]

>>1305 周辺住民さん
おお～

[1308: 通りがかりさん]

全く半地下ではないね

[1309: マンション検討中さん]

外観かっこいい

[1310: 評判気になるさん]

竣工前完売は難しくなってきましたね。
地権者入居前完売も怪しい

[1311: 名無しさん]

先着残り13ですね

[1312: 匿名さん]

>>1311 名無しさん

だいぶ埋まってきましたね。
B-3だけまるまる空いてるけど。

地権者さんはいい部屋選べて羨ましいです。

[1313: 評判気になるさん]

>>1312 匿名さん
B-3貴重な南向きなのに勿体無いですね。レイアウトもう少し検討できなかったのでしょうかね。

[1314: 匿名さん]

B-3は柱の食い込み具合がキツいからあの価格じゃ厳しいかな
プレミアム住戸もなかなか売れないですね・・・

[1315: 匿名さん]

>>1310 評判気になるさん

地権者先に入るから
本来の竣工前完売とは違うね
半年ちょいでは短すぎる
1月の入居時に完売してるかどうかだろうね

[1316: マンション検討中さん]

>>1310 評判気になるさん

地権者は何月入居？

[1317: 匿名さん]

>>1316 マンション検討中さん
10月から順次。

[1318: マンション検討中さん]

価格表見比べると、ABC棟より高いDEF棟の方が金額高めなのは何故でしょう？
同じ階・同じ平米数くらいの物件見比べても高めですよね。

[1319: マンション検討中さん]

>>1318 マンション検討中さん
間違えました。
○ABC棟よりDEF棟の方が
×ABC棟より高いDEF棟の方が

[1320: 匿名さん]

>>1318 マンション検討中さん
よくわかりませんが、柱が細くて有効床面積が広いからなのではないでしょうか？あくまで推測ですけど‥

[1321: マンション検討中さん]

>>1320 匿名さん
ご回答ありがとうございます！
柱が細くて有効床面積が広い、、なるほど！
同じ階・同じ平米数であれば、あとは加味されるのは方角かなと思っていましたが、そうでもなさそうだし、不思議に思っていました。

[1322: 評判気になるさん]

>>1321 マンション検討中さん

どのマンションも後発の部屋は値上がりするものです！
似た条件でも、先に販売されたABCのが安くなってます

[1323: eマンションさん]

>>1320 匿名さん
それもあるけど、ABCは前の建物が古かったりしてますからね。

[1324: マンション検討中さん]

なるほど！後発の部屋の方が値上がりするの、知りませんでした！
前に立つ建物も確かに影響しそうですよね。
みなさん、ご回答ありがとうございました！
前向きに検討していきたいと思います。

[1325: 検討板ユーザーさん]

DEFが高いのはプラウドの中庭ビューだからですよね。c棟は知らん古い家と睨めっこですからね。

[1326: 名無しさん]

中庭ってゆーほどものは無さそうですけどね。

[1327: マンション検討中さん]

>>1326 名無しさん
向かいの家から見下ろされるよりかはよいのでは。

[1328: 名無しさん]

>>1325 検討板ユーザーさん
南向き好条件のF棟4階以上は分譲出ておらず、やはり地権者さんに良いところは抑えられているのですねー。

[1329: 評判気になるさん]

>>1325 検討板ユーザーさん
その通りです

[1330: 匿名さん]

やっぱり立て替え事業って
地権者さんとのご近所付き合いというか、雰囲気というか、ちょっと重たくなったりするんですかね？
そこだけが不安です。
これだけ大規模だったらそんなに顔合わせることもないかな、、、？

[1331: マンコミュファンさん]

>>1330 匿名さん
ただ大規模な今回のマンションは、地権者の数も多いと聞いてます。付き合いは無いとは思いますが、年収や生活レベルが違う方が大勢いて共有部を使うことになることは認識しておかないと、入居後のギャップが大きいです。私の友人は迷惑な方がいて、よく共有部を占有していた人がいるマンションに入って後悔してました

[1332: マンション検討中さん]

地権者さんというのは建て替え前の居住者の方々ということではないのでしょうか？
年収や生活レベルが違う方とありますが、新たな入居者と地権者さんとでそんなに生活水準が違うものなのでしょうか？

[1333: eマンションさん]

>>1331 マンコミュファンさん

共用部の占有というのは、共用廊下に自転車やゴルフバックやベビーカーを出しっぱなしというイメージですな？

[1334: マンション検討中さん]

>>1333 eマンションさん
共有ラウンジとか、エントランスとか中庭とかにずっとたむろしてるとかってことじゃないですかね。
もちろん共有廊下に私物置くのも相当なルール違反ですが

[1335: 名無しさん]

>>1334 マンション検討中さん
生活レベルが違う人が大勢いて、かつ元からコミニティーができているので、団結力があるイメージです。少なくとも1億円前後のマンションを購入できる方の集まりが地権者であればいいのですが。。
このマンションは不安だと思いますよ

[1336: 名無しさん]

>>1335 名無しさん
ネガティブ妄想爆発中w

[1337: 匿名さん]

>>1334 マンション検討中さん

タムロくらい気にならないな

[1338: 名無しさん]

実際に地権者が多いマンションでは、不具合は相談が多い例があるらしいです

[1339: 口コミ知りたいさん]

生活レベルなんてあんまり変わらないでしょ。どっちも庶民ですよ。

[1340: 通りがかりさん]

そうだよ庶民的な街だよ。
わいわい楽しんだら良いのではないですか。

[1341: 通りがかりさん]

>>1338 名無しさん
地権者多いより、投資家で賃貸が多いマンションのが嫌だわ。

[1342: 検討板ユーザーさん]

>>1312 匿名さん
B3一部屋売れましたね。先着残り12

[1343: 匿名さん]

>>1341 通りがかりさん
いや、どっちが嫌っていうより、どっちも嫌ですね笑

[1344: 評判気になるさん]

>>1343 匿名さん
買ったのかい？

[1345: 評判気になるさん]

>>1332 マンション検討中さん
地権者とか年寄りの貧乏人でしょ？たまたまそこに住んでてラッキーなくじを死ぬ前に引き当てた貧乏人です。
正直見下してます。挨拶はしますが。

[1346: 名無しさん]

>>1345 評判気になるさん
本当の金持ちは、こんなマンション買わないよw

[1347: マンコミュファンさん]

>>1345 評判気になるさん
そのような発言をする人と、住みたくないです

[1348: 匿名さん]

すごく下衆な疑問なんですが、地権者の方々って大体おいくらで購入したのでしょうか？
すみませんこの流れでどうしても気になったもので、、

[1349: eマンションさん]

ゲリラ豪雨で善福寺川のサイレンが鳴り響いていますね。

[1350: マンション検討中さん]

>>1348 匿名さん
人によりますね。

[1351: 匿名さん]

>>1349 eマンションさん

ここ、買うの見送ってよかった。

[1352: 検討板ユーザーさん]

>>1351 匿名さん
良かったねえ。

[1353: 名無しさん]

>>1348 匿名さん
買換えだから、実費は3000ぐらいでしたよ。
残債の程度とか、購入した部屋がどれくらい広くなるとかで変わるので人によりますが。
部屋のグレードも分譲者より低いですけど。

[1354: マンション検討中さん]

>>1353 名無しさん

羨ましい！

[1355: マンコミュファンさん]

地権者購入価格は本当に広さにや階数によって違います。
ほぼ0で住み替えとなる方もいれば8,000万超プラスになる方もいます。

[1356: マンション検討中さん]

欲しい。。

[1357: 口コミ知りたいさん]

先着残り24！

[1358: マンコミュファンさん]

地権者はすごく安いパターンが多いです！ですから、土地を譲った訳ですし、、。ここみたいに地権者がいるマンションは面倒ですよ

[1359: 評判気になるさん]

地権者は高齢者が多いと思われるので、ファミリー層に寛容なら良いが中には口うるさいご老人もいるからな‥
でも上手いこと共生するしかない！

[1360: 通りがかりさん]

>>1358 さん

4／5が賛成しないと建て替えができないからね。
月20万円程度の年金暮らしの人が、
建て替えに賛成するとしたら、
それなりの条件でないと無理やな。

最低限、建て替えのために、民間賃貸を2年間借りる分の家賃もかかる。

1000万＋位では、80%の同意は厳しそう

[1361: eマンションさん]

>>1360 さん

>>1360 通りがかりさん
1000万プラスαとかの次元じゃなくて、
地権者は売れば最低でも5000万とかの利益が出るっていうのが前提ですよ。

[1362: 匿名さん]

>>1361 eマンションさん

短期譲渡取得で税金払った後で5000万円の利益です？
とするのなら、上層階の地権者さん達は1億円強の部屋を3000万円くらいで入手してるんですかね～

[1363: 名無しさん]

>>1362 匿名さん
そんなに世の中、甘くないと思うよw

[1364: 評判気になるさん]

>>1362 匿名さん
残念ながらそんなにお安くはありませんでした。

[1365: マンション検討中さん]

地権者は等価交換（土地を売った代金をマンション購入資金に充当する）って考え方なので、土地代だけで1億超えるような人は代金払わなくていいどころか余って返ってくる可能性もありますね。

地権者が優遇さてれるわけではなく、60年前くらい前に買った土地が爆益を産み出しただけです。

[1366: マンション検討中さん]

地権者マンションとはいえ、魅力的だなあ

[1367: 評判気になるさん]

>>1366 マンション検討中さん
言わいる団地マンションです

[1368: マンコミュファンさん]

>>1365 マンション検討中さん

少なくともこのマンションの話ではないですね

[1369: 検討板ユーザーさん]

>>1362 匿名さん
税引前ですよー
3000万ぐらいの支払いで8000万で売れたら嬉しいです

[1370: 検討板ユーザーさん]

雨が降ると怖いねー

[1371: eマンションさん]

>>1370 検討板ユーザーさん

氾濫ギリギリで持ち堪えましたね
善福寺川の近所に住んでいますが子供がサイレンを怖がってしまうんですよね
大人からしても夜中に鳴ると少し怖いです

[1372: 匿名さん]

ざっくりですが、建て替え決議前の売値が2000-2500万。
65平米ぐらいの新マンション（分譲仕様にアップグレード）がプラス2700万ぐらい。
10階以上だとして分譲価格9500万ぐらいですね。

[1373: 周辺住民さん]

>>1370 検討板ユーザーさん
写真、確かに善福寺川なのですが、この近辺ではなく、ずいぶん上流でほぼ荻窪に近い、神通橋あたりではないでしょうか。

[1374: 契約者さん4]

さすがのハザードマップが赤いとこだけありますねw

[1375: マンコミュファンさん]

確かに写真はこの近辺ではなさそうですね
ただ善福寺川はゲリラ豪雨が降るとすぐに水位が上がってしまうのは事実なんですよね
普段はサギやカモさん達がいるのんびりとした川なんですがね
もう少しどうにかならないものか

[1376: 周辺住民さん]

>>1375 マンコミュファンさん
平成の中頃までは、豪雨のたびに増水していましたが、環七地下貯水槽の設置と東京都の河川改修工事が進んだ結果、この近辺で危険水位になることは、ほぼ無くなりました。ただ上流の荻窪付近は、これから改修工事を行う予定の場所がまだ残っている状態です。
https://www.kensetsu.metro.tokyo.lg.jp/content/000062580.pdf

[1377: eマンションさん]

>>1373 周辺住民さん
違う場所掲載するとはとんでもないですね。

[1378: マンション掲示板さん]

捏造でしたか。びっくりしました。ほんとにとんでもないですね。

[1379: 名無しさん]

私がマンションの自治会の防災担当の時、善福寺川が氾濫しそうなら、善福寺公園の野球グランドが一段下がっていて、そこに、川の水をためると説明を聞いています。

[1380: マンション掲示板さん]

>>1370 みたいになってからが始まりというか、こんな状態になった後で調節池が開放されるので、ここから氾濫発生までにはかなり時間がかかりますね。
環七調節池が供与されて以降は今のところ一度も氾濫していません。

[1381: eマンションさん]

内覧会行かれました？どうでしたか？

[1382: 評判気になるさん]

先着24戸になってるので、第３期第１次は24戸のうち半分の12戸は売れなかったってこと？
みなさん、人気ない理由は何と思われますか？

[1383: マンコミュファンさん]

>>1382 評判気になるさん

景観と間取りですかね

[1384: 坪単価比較中さん]

>>1382 評判気になるさん
人気ないかどうかの評価は置いといて、4階以上や6階以上が条件の購入検討者だと選択肢がなさすぎるってのもあるのでは？
上層階～中層階の大半が地権者に抑えられてる。
これはプラウドの立替物件では、だいたいそうみたいですけどね。

[1385: マンション検討中さん]

とはいえ魅力的なマンションですよね、、

[1386: eマンションさん]

>>1384 坪単価比較中さん

小竹向原や阿佐ヶ谷はそんなことなかったけどね。

[1387: 名無しさん]

>>1386 eマンションさん

そちら2物件は総戸数がさらに多いので、地権者さん割合が低かった点も影響してるかも。

[1388: 名無しさん]

内覧会、終わりました。元々住んでいて、東西南北は解りますが、結構、建物が大きな分、迷路でした。

[1389: 匿名さん]

坂下で隣地がアパートマンションの立地ですし、
どうしたって上のほうから埋まるでしょうねぇ

以前はかなり広い庭があったようですが
建て替えでそれもなくなったようですし。。

[1390: eマンションさん]

>>1389 匿名さん

上の階を買える予算なら、他を買う。

[1391: 口コミ知りたいさん]

>>1390 eマンションさん
他って具体的にはどこを買いますか？

[1392: マンション掲示板さん]

>>1391 口コミ知りたいさん

パークシティ中野

[1393: 検討板ユーザーさん]

>>1392 マンション掲示板さん

中野の予算帯はこことは結構違うと思いますが…
2LDKで1.3億～とかですよね

[1394: マンション検討中さん]

>>1382 評判気になるさん
半分も売れないなんて、野村なら、シティじゃないプラウド小竹向原以来でしょうか。割安感を出さないとこの物件は売りにくそうですね。

[1395: 名無しさん]

>>1382 評判気になるさん

需要と供給ですね。
一部のタワマンをのぞいて、この価格帯の大規模を裁くには、時間を要します。

[1396: 評判気になるさん]

>>1394 マンション検討中さん

プラウド小竹向原は、工事中に火災、ボヤ？とかかなかったっけ？

プラウドシティ小竹向原は、販売期を分けて、長期で販売していた気がする。

[1397: 検討板ユーザーさん]

>>1395 名無しさん
住不ならともかく、以前このスレでも野村は全戸売れる価格で販売すると誰か書かれてたような。でも、第３期第１次が半分売れてない事実があり。

[1398: eマンションさん]

いずれにせよ、売れ残りが多い物件はリセールにも影響するので、方南町を好きでなけれは、購入は熟慮すべきかと。

[1399: マンコミュファンさん]

今年の2月中旬ぐらいから一期開始して、
なんだかんだ残り1/3～1/4ぐらいなんですね！

[1400: 通りがかりさん]

>>1397 検討板ユーザーさん

金利上がってきているから、しゃーない。