プレイズ大宮日進町ってどうですか？

[マンション検討中さん]

プレイズ大宮日進町についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.p-omiya.jp/

所在地：埼玉県さいたま市北区日進町一丁目40-20（地番）
交通：エントランスより徒歩2分の「三進自動車」停留所からJR「大宮」駅西口までバス21分～24分
間取：2LDK～4LDK
面積：61.74㎡～85.63㎡
売主：三交不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[51: マンション掲示板さん]

>>50 マンション掲示板さん
確かに東武伊勢崎線はお買い得な気がします。
SR線は確かに運賃は高いですが、会社負担なら問題ない気もしますね。
あとはやはり武蔵野線のPH三郷ですかね。
これはかなり破格な値段で攻めてきましたよね。

[52: 坪単価比較中さん]

近隣のマンハイム大宮では築年が経ちすぎで参考にならないので、参考になるのはビクトリアアネーロ大宮の相場ですかね。
築20年、成約で～坪100万。駐車場1住戸1台無償。
ここが坪200万～ですから良くて20年で半額ですかね。

[53: 口コミ知りたいさん]

駅徒歩？分、機械式駐車場で設置率70%、駐輪場も161％、5,200万円台

三交不動産って三重県の会社だから大宮の相場を見誤ってるんじゃないだろうか
なんとなく北九州の第一交通産業が手掛けた某中浦和のマンションを思い出す

[54: 匿名さん]

更地の時にここの土地に国有地って看板あった気がしたので調べてみたんですがこれに出てる土地でしょうか？
https://xn--55q36pba3495a.com/auction/find?pid=11&grp=3&min=2000&s...

[55: 検討板ユーザーさん]

大宮駅徒歩16分でルピアが坪単価300万弱とかで出てたからなあ

[56: 匿名さん]

流石に２０００万円台はないけど、４０００万円なら
イマドキの物件としては可やすいほうかもしれませんね。
駅までが遠いので、バス利用が苦痛ではない人じゃないとというのはあるかな。

[57: 坪単価比較中さん]

>>54 匿名さん
この土地だとすれば3億8900万÷111戸で1戸あたり350万。
実際には持ち分は専有面積の按分になるし経費もかかるからこんな単純ではないんだろうけど、それが5,200万円台 (予定最多価格帯)に化けるのか。
建築費高騰って言うけどここまで高くしないと成立しないの？

[58: マンション掲示板さん]

>>57 坪単価比較中さん
ぼったくりですかね？
建築費高くなってるのは事実ですが、
高級仕様でなければとても釣り合わないです

[59: マンション検討中さん]

>>58 マンション掲示板さん
需要と供給のバランスなので、需要があると見込んでいるのではないですか。ぼったくりと思う人は買わなければ良いだけです。最近、高齢化がマンション需要を押し上げていると思います。高齢者が一戸建てからマンションへの住み替えのニーズは多いです。高齢者はお金持っているし、通勤関係ないからね。

[60: 評判気になるさん]

>>59 マンション検討中さん
確かに利益取り過ぎな気もしますが、おっしゃる通り需要供給のバランスからはこの価格でも売れると判断したのでしょう。
そして近隣の新築物件が少なく比較しづらいので、周辺相場感は曖昧にできますし。
よく言われることですが、売れたら正義、つまりこれで売れたら勝ちということです。

[61: 匿名さん]

こんな所を買うくらいなら埼京線の快速通過駅徒歩10分以内で買えそうだけど。
戸田とか蕨とか全部売れちゃったのかしら。

[62: 評判気になるさん]

>>61 匿名さん
埼京線の戸田や蕨は環境も悪すぎて並行して検討しづらい感がある。
それであれば伊勢崎線とSR沿線に路線を変えて検討してみるのもありだと思う。
伊勢崎線、SR線なら同予算で駅近にも手が届くから条件がかなり向上するだろう。

[63: 検討板ユーザーさん]

>>57 坪単価比較中さん
新築なので税抜換算（土地代は非課税として売価4,900万）で考える必要がありますね。
諸説ありますが、建築費だけで坪140万くらいと仮定すると簡易計算でこんな感じだと思います。

①工事原価：140万×22坪＝3,130万
②土地代：350万
③販管費：4,900万×10％＝490万※大手デベだと売価の１割が相場とされているようです。
①～③の合計：3,970万

売上4,900万-原価3,970万＝930万／戸、利益率19％

上記から役員給与などの本店経費が引かれてデベロッパーの最終損益になるので、1戸あたり5,000万はしょうがないのかもしれません。
ただ、5,000万出せば他も買えるので、わざわざここを選ぶ理由は無いと思いますが、、、

[64: 口コミ知りたいさん]

バス便25分の物件が5200万円ってバブルもついにここまで来たか。
その辺のオバハンも株だの投資信託だの話してるし、近々リーマン級の金融危機が起きるんじゃないかと身構えてる。

[70: 管理担当]

[No.65～本レスは、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[71: マンション検討中さん]

大宮連合とかまだあるのかな？

[72: 評判気になるさん]

>>71 マンション検討中さん
大宮連合って何ですか？

[73: 匿名さん]

>>72 評判気になるさん
珍走団です
この辺は予科練のナワバリで数もそこそこ居たんだけど、時代の流れで珍走団自体が人集まらなくなって、周辺の珍走団同士が合わさって大宮連合になった

大宮の珍走もそこからほぼ壊滅状態だったから最近出てきた珍走は大宮連合とは関係ないと思う、むしろ大宮の人間かどうかも怪しい

[74: 匿名さん]

年が明けたら販売開始ですね。
結構前からサイト自体はあったけど、やっとというか。

結局、どれくらいで出すのでしょう？
絶対にバスを使わないといけない立地なので
そこまで強気には出来ないだろう、とは考えておりますが。

[75: マンコミュファンさん]

>>74 匿名さん
おっ、デベへのけん制ですな。

[76: マンション掲示板さん]

予定販売価格
3,800万円台～6,700万円台 ※100万円単位
予定最多価格帯
5,200万円台 ※100万円単位
専有面積
61.74㎡～85.63㎡
間取り
2LDK～4LDK

[77: eマンションさん]

>>76 マンション掲示板さん
結果的には安かったですね。
結果オーライ。

[78: 匿名さん]

「販売開始予定時期 2024年1月上旬予定」となってますが鳴かず飛ばずですね。
さすがにこの場所この価格だと反応が鈍いのでしょうか。
最多が5千万を超えてる時点で予想されたことではありますが。

[79: 匿名さん]

>>販売開始予定時期2024年1月上旬予定
まだわからない気がしますが…

大宮駅っていいと思いますけど。住みやすそう。

[80: マンコミュファンさん]

>>79 匿名さん
大宮駅がどうこうではなくて駅からバスで20分以上もかかる立地で安くもない、かといって高仕様でもないことに疑問。その範囲にどれだけのマンションがあると思ってるのさ。

一般的にはもう1月中旬です。
反響があるなら何かしらアップデートするでしょう。

[81: マンション検討中さん]

ここは重要土地利用規制法に引っかかるのでしょうか。土地ではなく、マンションの区分所有なのでどうなのでしょう。わかる人がいれば教えてください。

[82: 通りがかりさん]

>>81 マンション検討中さん

規制対象の土地ではないみたいです

https://www.cao.go.jp/tochi-chosa/kuiki/chushikuiki/saitamaken.html

[83: マンション検討中さん]

>>82 通りがかりさん
ありがとうございます。ただし、区域指定の候補に大宮駐屯地が含まれているので、今後指定されるかもしれませんね。審査とかどうするんでしょうか。販売開始が遅れている理由かもしれません。カウンターインテリジェント強化のためには必要でしょうが。

[84: 匿名さん]

>>79 匿名さん
まだわからないって、1月14日にそれを書いてるアナタがわからないわ
もう中旬なのに

[85: マンション検討中さん]

この立地で車持たない人っているのかな？
約70％の設置率はどうなんだろ

[86: 匿名さん]

>>85 マンション検討中さん
まずまずやん

[87: 周辺住民さん]

>>85 マンション検討中さん
車無しでここを選ぶ人は0ではないかもしれませんが、30％は考えにくいです。

確実に駐車場を確保できなければ契約しない人がほとんどでしょうから、駐車場の割り当て方法も販売のスピードに大きく関わりますね。
「一斉引渡し前の抽選」であれば前半戦から苦戦する可能性が高くなるので「期ごと抽選」か「先着」になりそうな気がしますが。

[88: ご近所さん]

販売時期が2月下旬に延期されましたね。
要望書が無いor少なかったということでしょうか？

[89: マンション比較中さん]

そういうことでしょうね。

[90: 匿名さん]

>>88 ご近所さん
想像ですがゼロだったのでは？
現地に土地勘の無い人は遠いと感じるでしょうし、土地勘あれば高すぎると思うでしょうから。
価格高騰のご時世とはいっても5千万以上出すならさいたま市内でも他に選択肢はあります。

[91: 名無しさん]

>>90 匿名さん
失礼ながら第一期で要望書ゼロだったら笑ってしまいますね。
まぁこの物件を5,000万で買うよりも、ステラタウン周辺の中古マンションを選ぶ人の方が圧倒的に多いでしょうね。
あとは場所にこだわりがないけど新築派ならBrilliaCityふじみ野もしくは鴻巣の方が住心地は良さそうですし、周辺相場が上がらないと売れないと予想しています。

[92: 匿名さん]

>>91 名無しさん
ですよね。
大宮駅が人気とはいってもこの距離はきつい。
通勤は中高年になっても続くわけですから、大宮から1駅2駅遠くても楽に歩けなきゃ。
毎日の買い物も徒歩で済ませられる所がいいです。
バスに20分以上も乗る所に5200万円なんて出せません。

[93: ご近所さん]

ここだけに限らず北区の新築マンションはどれも売れ行き好調とは言えないですからね。
地場の不動産屋に話を聞いたところ、年収500～800万程度の専業主婦orパート世帯が大半のエリアだから相場の上昇に付いてこれていないとのことでした。
中古も1年ほど前から頭打ちで値下げが増えているようです。

[94: 匿名さん]

さいたま市内は全体的に不動産の価格が強気すぎる部分があるかと思います。それでもニーズがあるエリアもあるのでしょうけれど
この辺りになると、かなり郊外感が出てくるので、もう少し控え気味の価格帯を想定されていた方が多かったんだろうなぁと感じました。
確かに建物の設備とかはよいかな？とは思いますので、コストをかけてはいるのでしょうけれど。

[95: 口コミ知りたいさん]

三重県のデベロッパーみたいですね。
地方都市のマンションは駅前よりも幹線道路沿いに建てることが多いから同じような感覚で分譲したんでしょうね。

[96: 検討板ユーザーさん]

販売延期の理由がわかりませんが、ひょっとしたら設備仕様等を見直して出してくるのかもしれませんね。

[97: 周辺住民さん]

>>96 検討板ユーザーさん
また販売時期が延期ですか。
上でも出てましたが要望書入らないのでは？

[98: 匿名さん]

1月上旬→2月下旬→3月下旬。
当初の予定から2度も変更、約3ヶ月の延期なんてあるんですね。

[99: 匿名さん]

さいたま市内勤務者でもこの場所でこの値段でこの駐車場設置率だと手を出せない

[100: ご近所さん]

>>99 匿名さん
この駐車場設置率だと約3割が駐車場漏れるから、たとえ大幅に値段下がって7割売れたとしても残り3割の部屋はすんなりとはいかないかもね。