オハナ 蘇我ガーデニアってどうですか？

[マンション検討中さん]

オハナ 蘇我ガーデニアについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.087sumai.com/soga/index.html
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154647

所在地：千葉県千葉市中央区南町1-4-5他（地番）
交通：ＪＲ京葉線 「蘇我」駅 徒歩8分
京成電鉄京成千原線 「千葉寺」駅 徒歩10分
間取：2LDK + S ～ 4LDK
面積：6.57 m2 ～ 88.17 m2
売主：野村不動産株式会社 株式会社穴吹工務店 総合地所株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[21: 評判気になるさん]

>>20 口コミ知りたいさん

>>9で回答されている方がいらっしゃいますよ。

[22: 口コミ知りたいさん]

>>21 評判気になるさん

見落としておりました。
ありがとうございます。

[23: マンション検討中さん]

こちらのマンションを検討しております。
本気で検討しているので先日の豪雨被害が心配になり色々と調べて見たのですが、蘇我駅東口は完全に冠水。
末広街道も交差点付近はほぼ冠水していたようです。
こちらのマンションは街道から一本入ったところではあり、向かいの宮崎郵便局前は土砂災害警戒区域となっておりハザード上で色がついておりましたので少し不安です。
近隣の方でこのあたりの水害でご存じの方がいたら教えていただけますと幸いです。

[24: eマンションさん]

>>23 マンション検討中さん
Twitterで「蘇我　冠水」で検索かけたら「また冠水してる」「いつものこと」等、駅前(東口)に関しては毎度のことであるような投稿がチラホラ見られますね

[25: 匿名さん]

>>23
やってはいるようです
まだ不完全？かもですが。

地下鉄貯留施設
2022年11月7日

菰池(こもいけ)公園に建設中の地下貯留施設。

蘇我駅周辺の冠水対策として工事が進められておりますが、一基目の貯留施設の建設がひと段落したとのことで、視察させて頂きました。

間もなく鉄骨が取り払われ、埋設の工程に入ります。
予定通り進めば年度末には稼働され、続いて二基目の建設工場が始まるとのことです。

集中豪雨に対処するインフラとして、早期の整備に期待がかかります。

※「集中豪雨（ゲリラ豪雨）対策」については、議員2年目の14年前、①「昨今の気象変動を加味した（道路側溝等の）施設整備基準の見直し」、②「アンダーパス構造道路における警報システムの設置」を提案。②はその2年後に実現。①は4年前より、（重点地区において）1時間あたり53.4mmの大雨から65.1mmの大雨に対応できる水準に、道路側溝施設の整備方針が引き上げられ、順次改善がなされていくこととなりました。中央区では蘇我駅周辺や千葉駅周辺が対象となっており、本貯留施設はその取り組みの一環です。

https://www.komei.or.jp/km/chibacity-sakai-shinji/2022/11/07/地下鉄貯留施設/

[26: マンション検討中さん]

23で投稿したものです。
ご返信ありがとうございます。

私も（蘇我　冠水）とTwitterで検索したところ、蘇我駅周辺の冠水についてのツイートが多数見受けられたので候補から外そうかと思いましたが、25さんにご回答いただいた現在冠水対策工事を中なのは調べられていなかったので少し安心致しました。
冠水対策については今後の動向を調べた上で検討したいと思います。
教えていただきありがとうございます。

[27: 匿名さん]

>>26
あのTwitterの冠水写真から2時間後に蘇我駅を仕事で通りましたが東口は完全に水は引いてましたよ
それに東口はこれから再開発が始まるから水害対策も当然にやると思いますよ

[28: 匿名さん]

まあ万が一、ネガで安くなるから買いでしょうね
地元民ですが蘇我駅東口側はこれからの再開発で良くなりそうな気はします

[29: マンション検討中さん]

27 28様
ご回答ありがとうございます。
なるほど、2時間後には水が引いていたのですね。
水の引きは早いようですね。

東口はこれから再開発ですね。
西口より住環境は良いですし目に優しい金額であってほしいものです。

[30: 評判気になるさん]

>>23 マンション検討中さん

こんなのを見つけました。番地単位の平成以降の浸水履歴一覧表。
https://www.city.chiba.jp/somu/kikikanri/kikikanri/documents/tyuuoukus...

[31: マンション検討中]

>>30 評判気になるさん
浸水履歴一覧表ありがとうございます。
平成22年と令和元年で道路冠水の履歴ありですね。
地図上ドンピシャ建設地です。
さらに平成20.21年どちらも大雨で建設地横の道路も冠水履歴ありでした。。。
ただ、近年冠水対策をされているようですのでどのくらい対策なされているのかによりますね。
床上、床下浸水履歴ではないのでなんとも言えないですが。

[32: 評判気になるさん]

>>31 マンション検討中さん

郵便局の前の道は崖下なので冠水しやすいものの、せいぜいそれくらいでしょうね。川沿いとか川跡ではない（この土地だけが周りより低いわけではない）ので、あまり気にされる必要はなさそうです。

[33: 口コミ知りたいさん]

>>31 マンション検討中さん

冠水対策されているとは言え今回の豪雨で駅前と近くの街道が冠水してますし、昨今の異常気象を考えたらもっとひどい豪雨がある可能性も十分あるし…ちょっと不安ですね…

[34: マンション検討中]

>>32 評判気になるさん

川沿いではなく低地でもないので気にしすぎなのかもしれませんが、一階の専用庭つきも検討してるので神経質になってしまってます。

[35: マンション検討中]

>>33 口コミ知りたいさん
そうなんですよね。
万が一想定外の災害がおきたらと思うと不安ですね。
やはり低層階は選択肢からはずすしかないのかと。

[36: eマンションさん]

3000坪の敷地で250戸ほど。1戸あたり単純に12坪。
地価からはそこそこの値段になりそうだけど、逆に安ければかなりの勢いで売れちゃうのかな？土地広々としてて良さそう、

[37: 匿名さん]

資料請求した方いますか？

[38: マンション比較中さん]

近くのJEF研修センターの跡地もマンションになるそうですよ。

[39: マンション掲示板さん]

>>38 マンション比較中さん
まじですか。
宮崎小学校、もう何年も前からパンク寸前なのにどうなってしまうのやら。

[40: 匿名さん]

>>38 マンション比較中さん
そこの土地が検索でよくわからなかったんですがオハナの隣の区画ですか？郵便局があるあたりの。
結構大きい土地のようですが大規模マンションになりそうなんですかね？
小中学校のパンクが心配ですね。
スーパーも混みそう。

[41: 口コミ知りたいさん]

ミハマシティ検見川浜の営業の方が仰ってたのですが、ミハマシティを早く売り切らないと蘇我大規模が売りにくいと発言してたので、そこよりは上なのかなと思ってます。

[42: デベにお勤めさん]

蘇我はやめたほうがいい
砂が飛んでくるのと環境が悪い
トラックも多い

[43: マンコミュファンさん]

>>40 匿名さん
すいません。
正確にはJFEスチール（株）東日本製鉄所技術教育センターでした汗

[44: マンション掲示板さん]

>>43 マンコミュファンさん
ありがとうございます！！
地図上でしか見られてないんですが大きそうですね。
大規模が建つのかな。

[45: eマンションさん]

>>44 マンション掲示板さん
オハナの倍くらいの敷地なので、500戸くらいはできそうですね。

[46: マンコミュファンさん]

>>45 eマンションさん
情報ありがとうございます！
そうなんですね～、人口一気に増えますねぇ

[47: 周辺住民さん]

>>43 マンコミュファンさん

ちなみにいつ頃完成・引き渡しの情報はありますか？

[48: 匿名さん]

>35

廊下やエレベーターが冠水して、補修費用を保険で賄えないと管理組合からの持ち出しになる。万一のことを考えるのなら低層階でなくても避けるのがリスク対策。

[49: 通りがかりさん]

>>47
通りがかりに見て来たが白板で覆われてたが建築看板は全くなかった
まだまだ先かも

[50: マンション検討中さん]

オートロックがハンズフリーキーって言うのかな、鍵をポケットとか鞄に入れたままで自動ドアが開くやつ。あれならこの物件購入したいけどオハナで採用してるとこ無さそうだから無いかな…

[51: マンション掲示板さん]

蘇我東口の再開発って冠水対策以外にもあるんでしょうか？千葉市のHPみても載っていなくて…

あと長谷工ってマンション住民の代わりに理事？やらなんやらコミュニティをまとめてくれるサービスがあったはずなんですが、オハナでは適応されない感じなんですかね？

[52: 検討板ユーザーさん]

３ＬＤＫ　70m2ほど
3,300万円なら即買いです。

[53: eマンションさん]

>>52 検討板ユーザーさん
そんなに安いことありますかね？
であれば買いです！

[54: 通りがかりさん]

>>52 検討板ユーザーさん

駅距離が徒歩1分と徒歩8分と大差ある代わりに、駅力ではこちらが優っているオハナ柏たなかが確か3LDK70.56㎡ 4600万円からですから、同じ低炭素建築物のこちらが3300万円はないと自分は思います。
もう1000万は少なくとも乗ってくると、蘇我駅でさらにオハナ柏たなかが好調な出だしな辺り、オハナ柏たなかより高い価格になるのもありうると思います。

[55: 匿名さん]

蘇我でそんな価格なら買わないな
駅チカでもないし冠水履歴有りの土地で災害心配だし
もう少し都心に近いとこや総武線の中古探すわ

[56: 評判気になるさん]

>>54 通りがかりさん

同じ意見です。
仮に柏たなかの3LDK70.56㎡ 4600万円と同じでも坪215万円なのでむしろ安いと感じます。サンクレイドル蘇我ステーションウィズは200弱と思いますが、こちらは東口で周辺環境も良く、共用設備や駐車場も充実していますし、竣工が2､３年違うだけでも建築コストも上昇していますので。
総武線中古だとウェリス稲毛（築10年くらい）が坪それくらいだったかと思います。

[57: マンション検討中さん]

>>54 通りがかりさん

そうですよね。
私も西口物件より明らかに高くなると予想しています。
野村さんですしね。
安くても4000万台～でしょう。

[58: 匿名さん]

こちらの物件の価格はいつ頃でますかね？
待っている間に検討中マンションがなくなっていきそうです。
もう他で手を打つか...

[59: 評判気になるさん]

>>58 匿名さん

柏たなかはHPオープンから3ヶ月くらいで価格を出したようですね。
どこのマンションを検討されているのか分かりませんが、最近の値上がり具合からすると、どうせ買うなら竣工が早い（今絶賛販売中の）マンションを買った方が一般論としてはお得な気がします。

[60: マンション比較中さん]

>>49 通りがかりさん
近隣説明会での話では、来年3月から工事開始するそうです。
完成は2025年10月と言っていました。

[61: 検討板ユーザーさん]

おそらくパンダ住戸は、3,800万円くらいかなと。
4,000万円は超えないと勝手な予想。

[62: マンション比較中さん]

>>61 検討板ユーザーさん
最近の物価上昇を考えると、サンクレイドル蘇我の10%～15%は価格上昇するかと。
だとすると、販売単価200万×10%～15%＝220～230万。
最低面積66.57㎡でも4,400～4,600万なので、まず4,000万を切る事はないでしょう。

[63: マンション比較中さん]

>>62 マンション比較中さん
千葉みなともこれから販売予定のマンションはすごく値上がりすると聞きました。
蘇我だけ安いことはなさそうですね。

[64: マンコミュファンさん]

>>63 マンション比較中さん
新築マンションはどこもその地域の検討者の中では比較的裕福な層でしか買えないですよね。
無理して生活に余裕が無くなるより新築に引きずられて高くなる前の中古も良いかと思います。

[65: 匿名さん]

エントランスの階段が多すぎる。
10段くらいないか？
今はいいけど年取って暮らすの厳しいな…

[66: マンション検討中さん]

資料請求しても全くこないですね。
いつごろ届くんでしょうか。

[67: 匿名さん]

最寄り駅まで徒歩１０分ほどの距離で４０００万円台くらいだと嬉しいですよね。
共有施設も充実していますし、駐車場もかなりの台数が停められそうなので
ファミリー層には嬉しい条件が揃っているなと感じます。
物件価格、まだ出てこないですね。そろそろ出てくるでしょうか？

[68: 匿名さん]

なにげに駐車場、全部平置きで自走式の駐車場なところがポイント高いと思う。
機械式ってメンテナンスで毎月使えない時間帯とか出てくるし
いずれは交換しないとならないということもあって、修繕費がかなりかかりそうなんですよね。
ここだとその心配がないのは大きい。

[69: 匿名さん]

自走式駐車場って立体駐車場ではない、ということでいいのでしょうか。
それだったら、コストはかからないとデベが言うのも納得。
立体式だと、大規模修繕の際に駐車場自体も修繕しないといけないらしいので、
いろいろと面倒なうえにコストもかかってしまうんですよ。
それがないならばいいかな～。

[70: 匿名さん]

ランドプランのイラストを見たのですが、
あれを見る限りでは単なる平面の駐車場じゃないんじゃないかなぁ。
じゃないと
用意されている数の車が停められないから。
ただ立体駐車場にすることで、かなりの台数が停められるのだったらいいな。

[71: 周辺住民さん]

個人差あるのかもしれませんが、救急車の音は全く気になりません。粉塵は本当どうにかして欲しいです。

[72: 匿名さん]

駐車場の話題が多く出ているということは、やっぱり希望される方が多いということかと。
でも、総戸数分あるわけではないので、希望者がかなりあるように思います。
もし台数分以上の希望者があった場合は抽選ですかね。
先着分だとあとの物件が売れにくいとかあるかもしれないですし。。。気になりますね。

[73: マンション検討中さん]

モデルルーム案内が来た方おられますか？

[74: 口コミ知りたいさん]

フージャースコーポレーションは、千葉市中央区宮崎1-18-17にRC造9階建て、住戸数263戸の「(仮称)中央区宮崎ファミリー向け分譲マンション」とRC造7階建て、住戸数144戸の「(仮称)中央区宮崎シニア向け分譲マンション」を新築する。予定工期は2024年3月29日～26年3月31日。建設地はJFE千葉研修所跡地。

https://twitter.com/k_times_com/status/1721826780049519095?s=46&t=yGbw...

[75: 評判気になるさん]

>>74 口コミ知りたいさん

隣のブロックですけど北側から回り込まなくちゃ行けないので、の蘇我駅徒歩13分くらい（坂有り）になりそうですね。ハザードは色が付かないでしょうが、さすがに電車通勤の人にとっては駅まで遠い、となりそうです。

[76: 検討板ユーザーさん]

>>75 評判気になるさん

先日の大雨で、こちらで小さな土砂崩れがおきてましたね。
そこあたりはきちんと対応するんでしょうけども……。

オハナもできて、更にはフージャースのマンションもできて、宮崎小学校はパンクするのではないでしょうか？？

[77: 匿名さん]

大規模のマンションになりますし、ファミリー世帯向きのマンションであることから
このあたりの子供の数も一気に増えそうですね。徒歩５分圏内に総合病院、スーパーや商業施設公園などもあるので
生活しやすそうだなと思います。
小学校と中学校も近いところにありますが、このあたりの小中学校の評判等はどうなのでしょうか？

[78: 匿名さん]

>72

モデルルームがオープンしたらアンケートに駐車場利用希望の有無の項目があるはず。その結果を営業に確認して判断かな。情報は出すだけでなく利用しないと。

[79: 匿名さん]

小さな土砂崩れが気になりますがマンションの敷地内の話ですか？

小学校もそうですが学童保育や保育園、幼稚園の状況はいかがでしょうか。
引っ越し後に受け皿がない事に気づくとなると遅すぎるので事前に調べておかなければいけませんよね。

[80: マンション検討中さん]

>>79 匿名さん

土砂崩れは74に書いてある近隣別マンション敷地の話ですね。

[81: 匿名さん]

かなり大規模になるようですね。どのタイプも７０㎡くらいの広さになっているのでほとんどの世帯が
家族世帯になってくるのかな。
子供が多いというところでは、同じような世帯が住んでいるというのは安心して住めます。同世代のお友達がいることで子供も
楽しく暮らせるでしょうね。

駐車場も完備されているし車移動する場合も自走式というところもいいです

[82: 匿名さん]

このマンションともう一つマンションができるということで、ベルク前の道がとっても混みそう。
どこかほかにスーパーできてほしい！

[83: 匿名さん]

場所が場所ですから、やはり車があったほうが便利な地域だと思います。
特に子供がいる場合は子供の習い事の送迎や買い物などでどこに住んでいてもどうしても車があったほうが便利です。
車がないと行動範囲も限られてきてしまいます。（電車で移動できる場所など）
そうなると子供が成人になるまでは車がある方が暮らしやすいので駐車場の台数は重要かなと思いますね。

[84: 匿名さん]

モデルルームで話を聞いてきましたが、現状、予定価格は3LDKで5000万台中盤、4LDKで6000万台になるようです(確定ではないそうですが)。

[85: 検討板ユーザーさん]

>>84 匿名さん

ありがとうございます。坪単価で250万円くらいですかね

[86: 匿名さん]

>84

早期来場者に予定価格を提示して、反応を見て調整するってのがパターン。皆で高いと言ったら安くなるかも（笑）。

[87: 通りがかりさん]

>>85 検討板ユーザーさん
妥当でしょうね。
今更ながらサンクレイドルは安かった。

[88: 匿名さん]

>>87 通りがかりさん

私も今の市況からすると妥当であり、このままでも売れるんだろうと思います。

[89: 匿名さん]

>>84
サンクレイドル位の価格を予想していました。。
蘇我駅は、4000万前半では新築マンション購入難しいんでしょうか。。

[90: 名無しさん]

>>89 匿名さん
どこも年々上がってますからね。
蘇我だけ上がらない事は無いでしょう。
安く買いたいならサンクレイドル買うべきでしたね。

[91: 匿名さん]

蘇我駅近辺に特別何もないのは同じですがサンクレイドルと比べると暮らしやすいエリアに思いました。内装や設備はいたって普通か他と比べて若干見劣りするくらい。修繕積立が均等方式というのも永住を考えていない方にはデメリットかと。都内に比べれば安いですが、近辺の築浅マンションや戸建てが3000万円台から買えそうなのと、向かいにも新築マンション建設予定なのが気になります。

[92: マンション検討中さん]

>>91 匿名さん
安く買いたい人は中古買ったほうが良いよ。
新築は贅沢品。安くは買えません。

[93: 検討板ユーザーさん]

>>92 マンション検討中さん
そうですね。今は物価高で物の質が落ちてきているので、同じくらいの値段で良い中古を探すのも良さそうです。

[94: 匿名さん]

5000万から6000万かぁ…
4000万台だったらいけそうだったけど。
この価格でも買う人はいるんだろうな。
我が家は無理だ。笑

[95: 匿名さん]

千葉駅はまだ分かるが蘇我駅まで下るのに稲毛とかより高くなると売れ行きは良くないかもね

[96: 周辺住民さん]

稲毛購入者ですが、稲毛の弱点だった学区と機械式駐車場の問題がクリアされていて、ほぼ四方道路で日当たりも良い、スーパーも徒歩で近いともなれば千葉に地縁があるご家庭には受けがいいんじゃ無いかと思います。ICも近く車が使いやすいエリアでありながら千葉駅にも出やすいという。

[97: 検討板ユーザーさん]

>>95 匿名さん
稲毛の新築は5000で買えたっけ？。。

[98: 周辺住民さん]

>>97 検討板ユーザーさん

70㎡ちょっと切るくらいの狭めの3LDKが5000くらいだったかと思います。

[99: 名無しさん]

>>98 周辺住民さん
ヒルズグランデの駅徒歩12分ですよね？
駅遠だから単純に比較出来なさそう。

[100: 周辺住民さん]

>>99 名無しさん

いや9分の方です。

[101: 通りがかりさん]

蘇我は車が粉塵ですぐ汚れる。洗車して1週間も経てばもう残念な結果に。立体駐車場であれば多少はマシなんですかね？

[102: 近所の通りがかりさん]

マンションギャラリーが東口でも反対側のスーパーマルエツの向かい側にあった
でもなぜかすぐ近くにフージャースコーポレーションの新しいマンション予定の看板広告があった(笑)
バチバチやり合ってる感じがあって面白かった

[103: 匿名さん]

お向かいに建設予定なのはフージャースコーポレーションのマンションだったんですか？
フージャースでしたらデュオヒルズかデュオヴェールでしょうか？
オハナと比べて価格帯はどうなるか気になりますね。

[104: マンション検討中さん]

JRのダイヤ改正の発表がありましたね…。
来春のダイヤ改正で京葉線は朝夕の快速と通勤快速が全部各駅停車に変わるらしいです。
通勤で京葉線を利用するつもりでこのマンションを検討中の皆様はご注意を…。

[105: 名無しさん]

>>104 マンション検討中さん
私も今ニュース見て驚きました…
快速があるから蘇我もギリ通勤圏内だなーって検討してたので、この値段でこの利便性となるとウチはちょっともう無いですね…

[106: マンコミュファンさん]

資産価値めっちゃ下がりそう

[107: 京葉線]

わかしおとさざなみが十分にあるから通勤はそんなに不便じゃないです。朝のさざなみはおそすぎですけど。

[108: マンコミュファンさん]

有料特急の話されても…
しかも2024年春からわかしおもさざなみも全席指定じゃないですか

[109: 匿名さん]

>>107 京葉線さん
苦しい。

[110: マンション掲示板さん]

>>105 名無しさん
通勤快速があるから、通勤時間帯でも◯分で東京駅まで行けますというところもあったので、このダイヤ改正は蘇我(蘇我以南含め)に住む人にとってはかなり痛いですね。今後の街の勢いや街全体の価値に影響しそうな気がします。

[111: 匿名さん]

むしろこのタイミングで発表があってよかったよな
1年遅かったら買っちゃった後大損こくところだったよ

[112: 通りがかりさん]

むしろ東京通勤圏から完全に除外されたので物件価格は大幅に下がるでしょう
周辺勤務の人にとっては朗報

[113: 通りがかりさん]

と思ったけど駅周辺の地価下がるよね
デベの高値掴みと資材高騰の状況で価格そんなに下がるわけないか

[114: 検討板ユーザーさん]

>>104 マンション検討中さん

貴重な情報をありがとうございます。
今日モデルルーム見学の際に購入にかなり前向きでだいぶ話を進めてしまいましたが、快速が無くなるのであれば購入は無しですね。
知らずに買っていたらと思うと…恐怖…。
蘇我より下から快速利用して通勤してる人は地獄でしょうね。さざなみなどの特急も自由席無くなるそうですし…。

[115: 評判気になるさん]

>>114 検討板ユーザーさん
総武線使えばどうですか？蘇我から東京の定期だと京葉線、総武線の途中駅乗り降りできるから蘇我最強は不変かも？

[116: マンション検討中さん]

>>115 評判気になるさん
乗り換えが面倒です。
また途中駅で降車することをメインに考えている人は極少数だと思います。なので最強ではないかと…

[117: マンション検討中さん]

通勤が都内なので京葉線の快速と通勤快速なくなるのは痛手だなぁ。
京葉線、総武線どちらでも使えるのが便利でしたが…。
フェスとかのときもますます混みそうですね。

蘇我でこの価格、京葉線のことをいろいろ考えるとこちらのマンションも新しくできるマンションも戸建ても、もう少し検討かなと思います…。

[118: 検討板ユーザーさん]

さざなみとしおさいも来春から減便＆車両短縮(現在5、9、10両編成→5両編成に統一)＆自由席撤廃らしいですね。

[119: 匿名さん]

京葉線の通勤快速廃止のニュースを受けて千葉市長がXで住民の意見を募っているそうですが、住人の意見はダイヤ改正に反映されるのでしょうか。
反対意見が大多数で快速廃止を撤回してくれればいいのですが。

[120: 評判気になるさん]

>>119 匿名さん
もちろん意見するのは勝手ですが、ダイヤ改正には京葉線だけではなく、乗り入れ路線、接続路線、車両のやりくり、輸送力など様々な要因が関わってくるので、簡単にはいかないのではないでしょうか…