オハナ 蘇我ガーデニアってどうですか？

[マンション検討中さん]

オハナ 蘇我ガーデニアについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.087sumai.com/soga/index.html
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154647

所在地：千葉県千葉市中央区南町1-4-5他（地番）
交通：ＪＲ京葉線 「蘇我」駅 徒歩8分
京成電鉄京成千原線 「千葉寺」駅 徒歩10分
間取：2LDK + S ～ 4LDK
面積：6.57 m2 ～ 88.17 m2
売主：野村不動産株式会社 株式会社穴吹工務店 総合地所株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[161: 匿名さん]

>>160 職人さん
千葉の奥地って大多喜や鴨川あたりですかね？
そこに住むなら都内僻地の古民家でリーズナブルに済ませたほうが通勤通学に便利でしょうね。
その場合の買い換えは難しいと思いますが。

[162: マンション検討中さん]

>>160 職人さん
築40年の物件は間違えないように買うのが大変。

[163: マンコミュファンさん]

1月13日の日経新聞に
「新築は無理ですね。大工がいません」という記事がありました。過去20年で半減していて2050年には新築が建てられないのでは、という状況のようです。
個人的な意見ですが、
都内で築30～40年の中古よりは、千葉県でも築浅の中古か新築を買って修繕しながら、長く住めた方が良いように思います。
10年くらいで買い替えすることが前提なら、
都内の築古も良さそうですが、
そうでなければ、新築は今よりも手が出ない価格になっていか、より都心から遠い場所でしか買えなくなるように思います。

[164: 検討板ユーザーさん]

京葉線の改悪が、最も影響が出る街だと思います。
蘇我魅力は、空いてる通勤快速がある事のみだと感じて、蘇我に住んでましたので。

[165: マンコミュファンさん]

見に行きましたが、やはり5000万以上と言われました。
ここの書き込み通りでした。
蘇我に住んでいるので、いい物件だと思いますが、値段が割高すぎると感じて、断念します。
5000万だすなら、総武線のエクセレント幕張とヒルズグランテ稲毛の方が安くて、通勤快速のなくなった蘇我より資産価値が高く感じるで、そちらを見にいく事にします。

[166: マンコミュファンさん]

>>160 職人さん

築40年は耐震工事をして耐震基準が最新のものになってるかそこがネックになりそうです。

[167: 検討板ユーザーさん]

ディスポーザーって、付いてました？
チェックし忘れてしまいました。

[168: マンション検討中さん]

ディスポーザーは無しでした。野村不動産という事で期待していましたが至って普通の長谷工のマンションといった印象でした。

[169: マンコミュファンさん]

それで5000万か

[170: 検討板ユーザーさん]

>>168 マンション検討中さん
ありがとうございます。
この規模で、ディスポーザーがないのって、相当、珍しいですね。
ゴミステーションの生ゴミ…
すごそうですね。

[171: マンコミュファンさん]

>>170 検討板ユーザーさん
建築コストが上がっているので…
以前は、標準装備が、当たり前でしたが、今は、価格を抑えるために、標準装備の物が、激減。

マンションのスペックは、下がるが、値段だけ上がっている。
だから一層、割高に感じますね。

[172: 口コミ知りたいさん]

>>171 マンコミュファンさん
仕方がないと思います。
営業の方も、建築コストが上がっているので、グレードが下がっているけれど、これでも利益なしのマンション計画ですとおっしゃってました。

また以前のような標準装備が、フルスペックのマンションは、今は、どこ探してもないです。フルスペックで、6000万と、グレードは、落ちるけど、5000万台のマンションどちらが、いいですか？と。
今後、このようなマンションばかりなので、これが当たり前になるとの事でした。

ちょっと買い時を逃したかもしれません。

[173: 買い替え検討中さん]

>>172 口コミ知りたいさん
ブリリアなんかもそうですが、今年になって出てきたマンションは、建築費高騰の煽りを特に大きく受けていると聞きました。実際目につきやすいところも露骨にスペックを落としてくるようになった印象がありますよね。ブリリアは大きく相場と乖離しており、ここは京葉線の改悪というバッドニュースがある中ですから、やはり相当苦しいんでしょうね。
昨年出たファミリー向けの千葉物件、例えばプレミスト千葉公園やヒルズグランデ稲毛なんかはスペックも高く、（今の時代にしては）現実的な価格に収まっていますが、少しの時期のずれが大きな違いになってしまった印象がありますね…

[174: 評判気になるさん]

>>173 さん

そうですね。平置き必須ということでなければ、その2物件の方がお買い得だと思います。千葉地元の人はともかく、都内通勤者への販売は厳しくなるかもしれませんね。

[175: マンション検討中さん]

ディスポーザーやベランダのスロップシンクなどはないです。後づけできるものではないので。エレベーターはメインエントランス側に2基、サブ側に1基。浸水しやすい場所のため一階部分に駐車場付きの部屋はない。営業からは「でも新築ですから」と。その言葉が全てと察しました。

[176: 匿名さん]

プレミストは残り50戸程、メイツも気がついたら残り35戸程。先発にどんどん流れていってる気が。
これがはけちゃうと、ここしか選択肢が残らない。

[177: 口コミ知りたいさん]

>>176 匿名さん
上場企業の賃上げ雰囲気はかなり上がってますし新nisaで投資も過熱。
貧富の差は益々加速して持たざる人は築古マンションか建売戸建しか選択肢が無くなっていくでしょうね。
それでも住むところを所有出来るだけマシですが。

[178: マンション検討中さん]

蘇我でも5000万超えていて驚きましたが、仕方がないのですね。
「これから、まだまだ高いマンションが、発売されてくるので、このマンションも割安に感じ、あの時、買っといて良かったと思ってもらえる。」と自信満々に言われました。
本当でしょうか？
千葉市民が、千葉市で、高くて買えない時代が来ますよとも。

[179: 匿名さん]

>>178 マンション検討中さん
そもそも中央区ではオハナ、プレミスト、メイツが終わると大きめのマンション開発はなくなりそうです。
エクセレントシティがポツポツ出てくるか？くらいのレベルになりそう。新築自体が出てこなくなる。

[180: マンション検討中さん]

26年のブリリアタワーと比べると割安という事でしょうかね

[181: マンション検討中さん]

営業マンも強気ですね～

[182: 匿名さん]

>>181 マンション検討中さん
強気というより、ただ新築が出てこなくなる。
中央区は築浅の中古も少ないんですよね。
戸建ての築浅の中古もかなり少ない。
選択肢がないからインフレで少しずつ今後も上がっていきますよ。
本当に買えなくなる。

[183: マンション検討中さん]

ザガーデンズ稲毛海岸は予定より早く売れてしまったようです。
ミハマシティも売れ行きが良くなっているようです。
メイツ、プレミスト、オーベル千葉エアーズ、ヒルズグランデ稲毛
それらがなくなると・・・その後のすべての新築が新価格に移行。

[184: マンション掲示板さん]

>>179
新日本建設以外にも問屋町に京阪電鉄のマンション予定あるし、エクセレントザ・タワー付近には総合地所のマンションも予定ありますね

[185: 匿名さん]

>>184 マンション掲示板さん
京阪のは計画進んでましたっけ？

[186: マンション掲示板さん]

>>185
建築看板が建ってたのは以前に見かけました
その後、変更あるかは知りません

[187: マンション検討中さん]

>>183 マンション検討中さん
今、残っている部屋は、下の階や、日が当たらない条件が悪く気に入る部屋がありません。
後悔しそうで。

でも新価格のオハナは、高くて、まだ受け止められる金額では、ないです。

なんかマンション買える気がしなくなってきました。

[188: 口コミ知りたいさん]

>>183 マンション検討中さん
新価格への移行は、意外と早いかも。
ミハマシティ検見川浜2を見に行きましたが、値上げをするそうです。
周囲が高くなっているのに、わざわざ今の価格で販売を続ける理由は、ありますか？と言われました。
後悔しないためにも、今の価格で、決断してくださいと。
これで、値上げしないと苦情になりそうですが、断言されたので、本当に上がるんだと思います、ら

[189: マンション掲示板さん]

ライズゲートタワーと変わらない値段に驚き。
駅からの徒歩は、半分だけど、海浜幕張と蘇我では、街の魅力が、段違いだと思っていて、オハナは、高いだけで、設備仕様も悪く、駅周辺も汚く、再開発や、整備の計画もなし。相当、割高に感じています。

[190: マンション検討中さん]

近隣に建設予定のフージャースコーポレーションのと比較したいのですが、まだ情報出てないですよね？

[191: マンション掲示板さん]

>>189 マンション掲示板さん
駅近と駅遠では求めるものが全く違う。
海浜幕張と蘇我もそう。
ただ安いから蘇我住みたいと思ってるならここが高いとゴネてないでベイパーク検討したほうが良いよ。

[192: マンション検討中さん]

蘇我まで、下れば安くなると考えるのは、普通かと。
ただ今は、どこも高いから、諦めて好きなとこで買えばいい。

[193: マンション検討中さん]

>>190 マンション検討中さん

半分、普通のファミリーマンションで、半分、シニア向けマンション。
同じ長谷工マンションなので、オハナと変わらないでしょう。
ただし老人マンションとファミリーマンションのどちらかに利益の比重をかけるかによって、安いか高いからかなぁ。
このご時世、期待して待つのもリスクがあると思いますよ。

[194: マンション検討中さん]

独特の、読点を、使う、人が、いるので、分かりやすい、ですね。

[195: 名無しさん]

>>189 マンション掲示板さん

その2択なら蘇我にして車と千葉駅経由の定期を持つのが便利そう。

[196: マンション掲示板さん]

>>190
以前に近隣に似たシニアマンションを作ってます
このシニア向け共用部に天然温泉大浴場がありますが、またあるなら一般利用できるようになるんじゃないですかね

千葉 高齢者/シニアマンション | デュオセーヌ千葉ちはら台駅前
https://www.duoscene.jp/chiharadai-u/public/

[197: 匿名さん]

関東での新築供給も細っているから1年経てば値上げも受け入れられてしまう未来が見える気もしますね。2023年は1年で大きく値上がりしてしまった年だと思います。値下がりする未来になりそうな根拠は一つもないのでどうなんでしょ。金利も変動で1.5%まで上がる可能性は微塵も感じないですし。そんなことをしたら企業が倒産ラッシュ。本質的なのはお金の価値がどんどん下がっているということなのかなと。

[198: マンション検討中さん]

>>197 匿名さん
価値が下がる前に金融商品やマンションに替えておかないと損しますね。
アベノミクスからずっと続いてますけどね。

[199: マンション検討中さん]

条件の良い旧価格の在庫があれば購入して様子見って事もありですかね？
価格がまだまだ上がるなら上がっりきったタイミングで売却するみたいな。

[200: マンション掲示板さん]

>>199 マンション検討中さん
条件の良い在庫なんてどこ探してもないです。
この価格を受け入れて角部屋や最上階など条件の良い部屋を選んで購入するのがリスクを減らせます。
価格が高いからといって、特徴のない中途半端な部屋を買うのは、逆にリスクを高めます。
条件の良い部屋が選べるこの物件が良いでしょう。

[201: 匿名さん]

割高物件を蘇我で買うのがリスクだと思います。

[202: マンション検討中さん]

せめてディスポーザーぐらいは付いていてほしかつた

[203: 匿名さん]

高くても良い物件なら良いと思います。この物件は、天井高が低く設備仕様も物足りない。間取りも工夫なき長谷工量産型の典型的なローコストマンションなので割高に感じる。

[204: 買い替え検討中さん]

内装、設備があまりにも低すぎる。この仕様で蘇我でこの価格はない。早々に撤退しました。

[205: 名無しさん]

サンクレイドルの2割増なら、駐車場自走式で東口であることと、販売時期の違いを考えるとこんなもんだと思いますけどね。

[206: マンション検討中さん]

あまり批判的な事書いてるとこの物件も延期して更なる値上げしたりして。
これからどんどん上がりそうな気配。

[207: 評判気になるさん]

蘇我にしては強気の値段で、、埋まるんでしょうか

[208: eマンションさん]

値段が上がってるのは蘇我だけじゃないし、蘇我の中では場所も悪くないので、時間がかかっても地元の人を中心に売れていきそうだと思います。

[209: 検討板ユーザーさん]

内房の工場勤務なら大きな会社が多いですし、今後の賃上げを見込めるなら買う方もいると思います。
共働きでそこそこ収入があるファミリー世帯が多くなりそうですね。

[210: eマンションさん]

上がってるとはいえ一部の著名な物件以外、徐々に苦戦しはじめているように見えます。今後も相場が上がり続けるのかというと、今までのようには行かない気がします。オーベル千葉なんか4000万前半でいまだに売れ残ってますし、エクセレントシティ弁天も入居まで残っていたのか記憶に新しい所です。

[211: 匿名さん]

>>210 eマンションさん
苦戦なんですかね？
郊外は竣工前に売り切れるところのほうが珍しいと思いますけど

挙げていただいたオーベルを調べましたが、23年12月入居で残り6戸(全戸数の8%)しかないのに苦戦ってのもなかなか
弁天はわかりませんがそんなに残ってたんですか？

[212: 検討板ユーザーさん]

>>211 匿名さん
ブリリア千葉が次世代価格で来たので前世代の在庫はすぐ無くなるでしょう。
今年中にはまた相場がまた一段上がるかと。

[213: 匿名さん]

>>203 匿名さん
千葉駅周辺のマンションラッシュもあり
蘇我も連動してがっっっつり高くなりましたね。

あの頃に戻りたい。

[214: 口コミ知りたいさん]

>>11 検討板ユーザーさん
5000万くらいです。

[215: 評判気になるさん]

一期具体的に値段出たら教えて欲しいです

[216: マンション検討中さん]

一期の販売はメインエントランス付近からの販売と聞きました。コモンズフォレストあたりは夏ごろの販売でしょうか？五千万から下の値段にはならない予定ですかね

[217: マンション掲示板さん]

>>183 マンション検討中さん
この辺のこってるのに蘇我を検討するのは、やはりみなさん自走式と学区に尽きるのですか？

[218: マンション検討中さん]

自走式かつ駅までも近い。蘇我に馴染みがあり検討していますが部屋の仕様は周りと比べると値段の割に落ちるかなと感じました

[219: マンション掲示板さん]

>>203 匿名さん
天井高はモデルルーム情報ですか？公式HPではサッシ高や設備含めてわからないですね。

[220: マンション検討中さん]

天井高はリビング洋室などは2.4m廊下は2.1mと一般的でした。タワマンなどと比べると低めですが板マンションで多い高さかと思います。

[221: マンション検討中さん]

>>212 検討板ユーザーさん
実需のお客さんはついてこられるんですかね？都内の共働きは流山や浦和に吸われてるし。

[222: 通りがかりさん]

>>221 マンション検討中さん
最近のニュースで見ましたが、昨年の千葉市は転入超過が5000人以上で県内トップなんですよね。
その人数は船橋市の2倍、流山市の3倍に達していて、マンション開発が進んだ効果といわれているみたいですよ。

[223: マンション掲示板さん]

なにかしらの説得力がありそうな、しかし何を言えるわけでもない、絶妙のラインをつく職人技ですね…

[224: マンコミュファンさん]

都内勤務者は今回のダイヤ改悪で候補から外れるでしょ
さすがに選べない

[225: 口コミ知りたいさん]

多少通勤伸びても始発なら良いとか、千葉駅まわりで総武線なら良いとか、そのあたり実際どうなんでしょうね。

常磐～千代田線や埼京線のが時間短くても満員ストレス高くて悩ましい。

[226: 匿名さん]

共用施設のマルチラウンジはキッズタイムと非キッズタイムを設定するようで
子供がいる層といない層、どちらにとっても公平な良いアイデアだと思いました。
非キッズタイムにはカウンターでリモートワークや勉強ができそうですね。

[227: マンション掲示板さん]

1次販売の正式価格がでたようです。ホームページにはアップしないので電話で問合せ下さいと担当者から留守電が入ってた。

[228: 匿名さん]

エントリーされた方は既に正式価格をご存知なのですね。
公式サイトでの正式価格の公表は販売直前になるのでしょうか。
今確認してみると公式サイトは予定販売価格も未定のままですね(^-^;

[229: 匿名さん]

うちはオハナ蘇我検討していて、今はオハナセレクトという内装選んでる段階です。(抽選終わってないので購入が確定している訳ではない)

夫婦共に都内勤務なので東京駅までの通勤となりますが、ほかの家庭持ちの同僚も大体通勤に1時間程度かけている方が多いので、オハナはどこをとってもマイナスな印象はあまりないです。

あと営業の方に聞きましたが近くの小学校はオハナは問題なく入学できますが、後からできる大型マンションに関しては千葉駅のメイツのように学区内なのに通えない、、、となる可能性が高いそうです。

[230: 匿名さん]

分譲マンション契約未経験者ですが、セレクトオーダーは抽選前に行われるんですか？
こちらの対応は抽選倍率によりフレキシブル対応ですか？
営業さんも第一期であればほぼ確実に成約可能と見込んでいるのでしょうか。

[231: 口コミ知りたいさん]

>>230 匿名さん
要望出してる人にセレクトオーダーのカタログを先行して渡してるだけだと思いますよ。
申し込みは契約後です。

[232: 匿名さん]

基本的に契約が締結してからセレクトオーダーなどを決めていくことになるでしょう。
抽選は申込者が複数の場合に行われると思います。申込者が一件の場合はそのまま成約となるでしょう。
申込者がいるいないは営業さんに聞けば教えてもらえる場合があります。その場合は、申し込みが無い他の候補の部屋を申し込めば
確実に成約できると思いますよ。

[233: マンション検討中さん]

いよいよ第１期の申し込み開始ですね！

[234: 匿名さん]

高すぎるっていうから値段出てるの見たら…
普通でしょ。
建設会社とデベは奉仕団体なの？利益のせちゃだめなの？
お金の価値下がってることにはよ気づけ。

[235: 通りがかりさん]

>>234 匿名さん
投資もしないで給与上がらないマンション高いとか言ってる人達には新築マンションは買えないね。

[236: マンション掲示板さん]

>>235 通りがかりさん

蘇我中古マンション相場、今ですら築浅で坪150-170程度だから、 流石に割高でしょ。リセール期待できる立地でもないし。
資産性気にする人こそ、むしろ慎重になるよ。

[237: マンション検討中さん]

>>236 マンション掲示板さん
高いと思うなら新築を買わずに黙って中古買えばいいような気が。
そもそも新築は贅沢品でしょう。売ってもらっているということになるんでしょうね。

これをお読みになったらどうでしょうか？スムログ記事です。
https://www.sumu-log.com/archives/61636/

[238: 通りがかりさん]

>>237 マンション検討中さん
中古マンションでさえ将来の管理費、積立金のインフレを考えておいたほうが良いので新築高いと言ってる方は今すぐ中古に目を向けたほうが良いですよね。

[239: マンション検討中さん]

>>238 通りがかりさん
高い高い言いながら中古も買えないのなら所有は諦めて賃貸が良さそうですね

[240: マンション掲示板さん]

近場の新商業施設

中央区南町『千葉メディカルセンター』に『スギ薬局』が開局するらしい。
https://chibatsu.jp/archives/36085449.html

【ロフト】４月19日(金)「蘇我ロフト」オープン！
アリオ蘇我１階に
https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000001357.000018324.html

[241: マンション検討中さん]

蘇我にしては強気な値段設定ですよね。
他のマンションに比べて特別設備が整ってるわけでもなさそうだし。。
不思議です。

[242: マンション掲示板さん]

>>241 マンション検討中さん
高いと思う人は買ったら下がるだけの建売戸建をどうぞ。

[243: 評判気になるさん]

>>242 マンション掲示板さん

ここも買ったらだいぶ下がりそうですけどね…

[244: 匿名さん]

>>243 評判気になるさん
戸建とマンションの築年数と価格を長期で比較すればどちらが資産価値あるか一目瞭然です。

[245: 口コミ知りたいさん]

>>244 匿名さん
戸建とマンションを比較した一般論ではそうですが。
戸建のみと比較した話ではなく、ここでは他の分譲マンションとの比較も含めた話ですよ。マンションであっても、物件によって資産価値は大きく違います。
ここは、元々郊外も郊外で資産価値が保たれにくい立地なのに加えて、周囲の中古マンション相場との乖離も大きく、かといって商品価値や希少性が高い訳でも無いです。最近の新築マンションの中でも、資産価値は下落しやすいかと思います。10年やそこらでは残債を割れてしまうリスクが高いかと。
資産価値に期待して買う物件ではないですが、今年のマンションの中では買いやすい価格ですし、売る予定がない、地縁がある、何より気に入った、なら買って良いかと思いますが。

[246: マンション検討中さん]

>>245 口コミ知りたいさん
5年経ったらどうなるか楽しみですね。
私は投資ブームも相俟って2極化やインフレが進んでマンションは更に高騰してると思います。

[247: 口コミ知りたいさん]

>>246 マンション検討中さん
新築マンション価格の高騰は止まらないでしょうね。ただ、中古になったときに地元の購買力がどこまでついてくるかは別の話ですが…
都心部・中心部とそれ以外の二極化も進みそうです。
購入を待つ方がリスクは大きいと思いますが、明らかに相場からは高い物件も増えてきたので、買う物件は慎重に選定する必要があるでしょうね。

[248: マンション検討中さん]

>>247 口コミ知りたいさん
勿論新築マンションを購入出来るのは2極化した資産のある方の層に入りそれは都心だけで発生する事象ではなく（勿論都心のほうが絶対数は多いですがそれだけマンション数も多いので）、ここもそっち側の人達が買われると思います。

[251: 匿名]

>>250 マンション検討中さん
購入できない人以外でも物件のデメリットは考えますよ。現に予算内でしたが、他のマンションの方が設備が整ってるのに、こちらは高めな値段設定だなと感じただけです。

[252: マンション掲示板さん]

>>251 匿名さん

検討の参考にしたいので、他のマンションとはどちらですか？

[253: 通りがかりさん]

ここより設備が整っていて値段が安めのマンションがあるとは、気になりますね。
千葉市内ではオーベルやサンクレイドル(完売)が安いですが、設備は最低限ですからね。

[254: マンション掲示板さん]

設備の割には強気な値段設定だと思います。
まあ、人件費や資材の高騰でどこも値上がりしてますが。
一次申込みがスタートしてますが、検討中の方々はどうされましたか？候補には入れてますが、かなり迷っています

[255: 匿名さん]

>>254 マンション掲示板さん
自分は見送りました。

[256: 通りがかりさん]

割高というか、強気というか。地縁やオハナでなければならないよっぽどや理由がない限りは購入のハードルが高いですね。大手ディベなので資産価値は下がりにくいとは思いますが。

[257: 周辺住民さん]

>>256 通りがかりさん
いや、ここは資産価値怪しいと思いますよ。
立地が悪く、周辺相場から見てかなり割高ですから。大手デベという要素だけではカバーしきれない。
資産価値度外視で、住みたいなら住むって物件だと思います。

[258: 通りがかりさん]

話変わるかもしれませんが、蘇我は空気が悪く感じました。
私が行った日がたまたま悪かった日だったのでしょうか。
皆さんあまり気にされないのでしょうか。

[259: 通りがかりさん]

>>258 通りがかりさん
たまたまですよ！

[260: 周辺住民さん]

>>258 通りがかりさん
工業地帯近いからですかね？
私は特に気になったことはありませんが…